【地产策划-PPT】戴德梁行-宁波中信泰富广场项目建议书-79PPT.ppt

宁波中信泰富广场项目建议书,致宁波信富置业有限公司,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,宁波中信泰富写字楼部分,项目价格预估,方案实施策略,项目服务内容,写字楼市场分布,注明： 左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼 圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比 颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低,宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,市场分析-租金,写字楼租金报价分布,注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异,现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/天，个别项目租金突破3元/平方米/天,市场分析-售价,宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定,上东国际 约70,000平方米,万豪中心 约20,000平方米,金隆国际 约34,000平方米,月湖国际 约25,000平方米,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,参考项目-波特曼中心,参考项目-波特曼中心,宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,参考项目-金隆国际,宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准,参考项目-万豪中心,竞争分析,地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出 和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次 综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的 周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率,项目概况,该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米 项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作 写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位,宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,参考项目分析-新天地国际,东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字楼市场近期的迅速增长,区域分析,东部新城,鄞州新城,中心城区,高新区,区域分析-租售方式,租赁市场,销售市场,上东国际,雷迪森中心广场,东城国际,银城国际,万特商务,新天地国际,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,区域分析-项目品质,上东国际,雷迪森,新天地国际,商务,万特商务中心,东城国际,本项目,准甲级,甲级,国际甲级,区域分析-销售价格,上东国际,理想价格,新天地国际,商务,万特商务中心,4000,5000,6000,7000,8000,9000,11000,12000,平方米,80009800,77009000,60007000,60006700,1100012000,10000,区域分析-客户来源,东部新城,中心城区,高新区,1.区域性强,2.市中心迁移(原租赁客户),3.宁波本地客户为主,4.外资客户缺少,上东国际:30%,新天地国际:30%,商务:10%,万特商务中心:10%,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,区域分析-客户置业原因,目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格上升,周边住宅价格达到7000-8000元/平方米,购买原因,价格低,品质高,租房不如买房,区域发展潜力,区域分析-置业面积,50,70,100,150,200,300,400,500,600,平方米,300400,上东国际,理想面积,新天地国际,商务,万特商务中心,区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积,项目分析-项目简介,竞争分析,开发商为知名发展商，其开发的上海中信泰富广场成功塑造了高端物业的市场形象 总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸引力 周边多为中低档住宅，商务氛围较差,项目概况,该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发，包含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵活的销售型写字楼 项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工 总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂；标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总计约600个车位,项目分析-本项目机会点,通过写字楼产品品质的塑造，建设宁波市场上顶级写字楼形象，形成与其他写字楼项目差异化的产品定位。,利用中信泰富品牌市场知名度所产生的公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于宁波市场上所有写字楼项目市场形象。,通过对区域发展影响力的资源利用，突显本项目地段上的增值潜力，结合高端的产品定位,提升项目市场影响力。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目分析-项目定位,价格 售价:12500-13000元/平方米 租金:3.5-4.0元/平方米,面积 租赁:半层/整层客户为主,部分分割客户300平方米 销售:半层/整层客户超过30%, 主力面积300-400平方米,客户 租赁:外资企业/本地知名企业 销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户,产品 租赁:国际甲级写字楼 销售:甲级产权写字楼,东部新城商务王座,东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。 宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务区的标杆高地。,借势东部新城规划发展动力,东部新城商务王座,中信置业的强大品牌资源,合 诚 汽 车 大 厦,中 信 大 厦,陆家嘴新金融区项目,上海中信泰富广场,中 信 泰 富 拥 有 一 支 对 香 港 及 中 国 大 陆 物 业 业 务 具 备 丰 富 知 识 及 经 验 的 专 业 队 伍 。 队 伍 一 直 参 与 物 业 项 目 发 展 的 每 个 环 节 由 物 色 投 资 机 会 到 工 程 兴 建 、 以 至 物 业 建 成 后 的 日 常 管 理 ， 均 钜 细 无 遗 。 专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写字楼的开发实力。,东部新城商务王座,卓越领先的硬件品质,中信泰富广场的写字楼采用国际甲级写字楼标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由分割，同时满足了现代企业总部办公的需求，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以及架空地板等内部设施更将领先于宁波其他高端写字楼项目，成为宁波写字楼发展的新标杆。,东部新城商务王座,国际化的商务社区,中信泰富广场在写字楼及裙房商业的基础上设置了一应俱全的综合配套项目和设施，为融商务、商业、休闲、文化等功能于一体的国际化、高端的城市综合体，是商务社区内企业客户，提升商务效率，享受休闲商务环境以及全方位专业服务的地方。,总建筑面积： 约14万平方米 总体定位： 多功能集合体的商业卖场 业态分布： 两幢甲级智能化商务楼 一个大型精品商业、国际 连锁大卖场,市场推广顾问+租售代理,合作方式,价格目标： 售价:12500-13000元/平方米,通过戴德梁行的专业能力能够达到一定比例的增长 租金:平均租金为3.5-4.0元/平方米/天,目标客户： 租赁:外资企业/本地知名企业 销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户,销售目标,签约率 (%),全面实现销售目标,项目竣工,6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6,2008 2009,100 80 60 50 40 30 20 10 0,市场预热及客户累积,签约率:60%,签约率:90%,戴德梁行提议进行四步走计划，即 准备期 :2007年7月至2008年2月 强销期 :2008年6月至2009年3月 预热期 :2008年3月至2008年5月 巩固期 :2009年4月至2009年6月,销售策略,前期主推项目2号楼的销售，为后期1号楼的租赁推广奠定基础,销售策略,销售策略,销售策略,租赁目标,签约率 (%),全面实现租赁目标,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6,2009,100 80 60 50 40 30 20 10 0,签约率:90%,戴德梁行提议进行两步走计划，即 预租期 :2008年10月至2009年2月 强租期 :2009年3月至2009年12月,租赁策略,根据租户品质的好坏，分配楼层； 以大面积租户需求为主； 大中小面积在各层均匀分布，满足大中型租户对面积扩租的需求。 在出租率达到50%以后，在品质相同的情况下，优先考虑预算较高的租户； 考虑到项目要求,整层客户比例达到50%。 充分考虑层差因素,以保证价格的稳步递增,租赁策略,阶段一： 推出部分低区楼面，引入主力租户 阶段二： 推出部分中区小分割楼面，迅速提升租金 阶段三： 推出剩余低区小分割楼面，提升低区租金 阶段四： 推出高区部分整层或半层楼面，加快消化速度 阶段五： 推出高区部分小分割楼面，进一步提升项目平均租金 阶段六： 推出最高层保留楼面，争取最高租金,戴德梁行服务内容,建立专业、专职市场推广小组 写字楼市场定期分析及研究 对中信泰富广场软件的专业建议 项目定位及市场推广的专业建议 市场推广工具的讨论与开发 商业、法律文件的起草和专业建议 面对特定客户的软性市场推广 定期工作进度汇报 市场推广活动的开发及管理,2.写字楼市场定期分析及研究 戴德梁行会按月提供不间断的宁波写字楼市场最新行情。分析在该项目竣工前后会影响该项市场推广的主要因素。,4.项目定位及市场推广的专业建议 为帮助贵司能更好地为中信泰富广场作市场策略定位，戴德梁行会在不同的市场推广阶段提供相应的租售价格以及进度策略。,物业管理 资产管理 租客组合结构 租客与业主关系,6.面对特定客户的软性市场推广 在中信泰富广场开展正式竣工之前，戴德梁行会组织几次软性市场推广活动作为正式推广的前奏。戴德梁行会协同各类媒体从上海商界中挑选一些非常知名的公司我们会通过富有经验的专业人员联络和跟进他们。其主要目的在于：,在中信泰富广场正式推广前引起市场关注及强烈兴趣。 确认可能的大型前期客户 收集更多的市场最新信息为顺利贯彻市场推广作更好的规划及改进,押金及付款方式 面积实用率 税收及运营成本 标识 大堂控制,分租及转租权利（租赁部分） 扩租权、续租权（租赁部分） 大厦命名权 停车位及费用 业主交付标准,9.市场推广活动的开发及建议 一旦各类市场工具及专职推广小组准备完毕，戴德梁行会迅速对所有目标客户进行大量的推广工作，包括各类常规市场推广活动和特别营销活动,租售目标,确定阶段广告预算及推广计划 设立现场接待中心、样板层 围板、灯箱、横幅、标识牌发布 海报、多媒体媒介制作准备 礼品、手袋等促销用品准备 公关活动准备与执行 平面媒体发布(报纸、杂志),开展软性媒体宣传 记者招待会准备与执行 新闻发布会准备与执行 本公司寻找大型机构客户 本公司数据库客户资源利用 本公司企业客户资源利用,准备期,签约率 (%),全面实现租售目标,100 80 60 50 40 30 20 10 0,7 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,2007 2008 2009 2010,准备期,销售率:90%,项目竣工,出租率:90%,租售目标,楼书、海报、单张、多媒体发布 平面媒体发布(报纸、杂志) 继续开展软性媒体宣传 本公司刊物、互连网宣传发布 开盘仪式准备与执行 行政研讨会准备与执行 公关活动准备与执行,大型机构客户跟进 本公司内部数据库客户跟进 本公司企业服务客户跟进 现场人员销售推广 调整推广进度销控表 建立客户服务管理系统,预热期,签约率 (%),全面实现租售目标,100 80 60 50 40 30 20 10 0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,2007 2008 2009 2010,预热期,销售率:90%,项目竣工,出租率:90%,租售目标,围板、灯箱、横幅、标识导向牌发布 楼书、海报、单张、多媒体媒介发布 平面媒体发布(报纸、杂志) 继续开展软性媒体宣传 戴德梁行定期刊物、互联网主页宣传发布 大型机构客户跟进 戴德梁行内部数据库客户跟进,戴德梁行企业服务客户跟进 现场人员销售推广 大范围上门拜访潜在客户 房地产同业中介客户推广与跟进 调整推广进度销控表 调整售价策略 建立客户服务管理系统,强销期,签约率 (%),全面实现租售目标,100 80 60 50 40 30 20 10 0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,2007 2008 2009 2010,销售率:90%,项目竣工,出租率:90%,强销期,租售目标,2007 2008 2009 2010,继续开展软性媒体宣传 戴德梁行定期刊物、互连网主页宣传发布 客户服务管理程序化、制度化 戴德梁行内部数据库客户跟进 戴德梁行企业服务客户跟进,现场人员销售推广 继续上门拜访潜在客户 房地产同业中介客户推广与跟进 筛选客户提升大厦市场价值 调整售价策略,巩固期,签约率 (%),全面实现租售目标,100 80 60 50 40 30 20 10 0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,2007 2008 2009 2010,巩固期,销售率:90%,项目竣工,出租率:90%,预租期,租售目标,2007 2008 2009 2010,继续开展软性媒体宣传 戴德梁行定期刊物、互连网主页宣传发布 客户服务管理程序化、制度化 戴德梁行内部数据库客户跟进 戴德梁行企业服务客户跟进,现场人员推广 继续上门拜访潜在客户 房地产同业中介客户推广与跟进 筛选客户提升大厦市场价值 租赁价格调整,强租期,签约率 (%),全面实现租售目标,100 80 60 50 40 30 20 10 0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,2007 2008 2009 2010,销售率:90%,项目竣工,出租率:90%,强租期,宁波中信泰富商业部分,市场分析,项目定位,服务内容,宏观商业市场,宁波商业地产自2003年以来，呈现供过于求的现象。截止至2005年第三季度的统计，供需结构进一步失调，供需比达到1.6。 宁波市商业市场的租售价格未受供需失衡的影响，保持上涨趋势，但上涨幅度有所减缓。 截止至2005年第三季度的统计，宁波商业市场1楼的整体平均租金约为4元/平方米/天。商业的平均售价约为8000元/平方米/天。,注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。,主要商业市场分布,宁波现有商业分布主要集中在市中心三江口区域。现已形成两大主要商业中心：,1、天一广场商业区 宁波最繁华的商业区域，以中山东路为主要干道，以天一广场为核心，众多百货商店、购物中心及超市为辐射的商业中心区，是宁波最主要的商业中心地带。 2、老外滩商业区 位于三江交汇处的江北区三江口区域，具有当地及异国建筑风貌的建筑群，丰富的餐饮、休闲娱乐业态，使得该区域形成为宁波市内最具个性的特色商业街区。,代表性商业项目天一广场,总占地面积：19.3万平方米 总建筑面积：22万平方米 1F平均租金：9.8元/平方米/天 整体入驻率：100%,天一广场内部业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等各方面，整体以零售主力为主，其次为餐饮和休闲娱乐类。,注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。,代表性商业项目老外滩,注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。,配合老外滩的建筑特色及沿江景观优势，区域内业态以餐饮、休闲娱乐为主，形成市内最具特色的休闲商业区。,总占地面积：4.89万平方米 总建筑面积：7.45万平方米 1F平均租金：5.2元/平方米/天 整体入驻率：70%,未来商业发展,未来宁波商业将形成3个层次的发展格局。,项目周边商业环境分析,注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。,家乐福及天伦商厦组成区域内唯一的商业中心，为周边区域居民提供必要的生活类商业。 地块周边多为沿街店铺，并以生活服务类为主，满足居民日常生活需要。 未来项目周边规划的七里垫商业中心、东部新城内均有大量商业供应，区域商业竞争将更为激烈。 同时，周边现有商业的整体环境和消费档次仍以中档为主，待进一步发展和提高。,项目周边商业与中心商业的对比分析,注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。,租金水平,商业租金最高的为家乐福内商铺，租金约为20元/平方米/天。主要由于家乐福内良好的人流效应和租赁商铺的供不应求造成。 依靠卖场的品牌号召力和稳定的客流，同时考虑到卖场内铺位的小分割特点和以零售为主的业态特点，卖场内租金的水平往往高于其他区域租金水平。 项目地块周边由于未形成良好的商业环境和氛围，因而租金水平偏低。,项目周边商业与中心商业的对比分析,注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。,入驻率,作为全市最重要的商业区，天一广场商铺目前基本满租，入驻率达到100%。 项目附近的家乐福大卖场内部商铺，依靠大卖场的外在强势驱动，经营状况较佳，入驻率也达到100%。 地块周边由于商铺形态、档次、经营状况参差不齐，有少量的空置房，入驻率约为90% 老外滩商业区由于尚处在市场培育期，入驻率约为75%。,项目初析-目标消费群设想,引发需求,商务餐饮、娱乐 特色、休闲餐饮 精致生活体验 商务配套服务,* 以上只是初步设想，仍应在后续服务工作中进行论证及深化。,项目初析-商业业态配比,20-25%,20-25%,25-30%,15-20%,5-10%,* 上述业态配比将在后续服务工作中进行论证及深化。,目标零售商 国际、国内具知名度、具经营性的中端零售商 为本项目引入商业新概念 为本项目打造商务、商业的中心,宁波中信泰富合作方式,服务收费,团队组成,DTZ介绍,戴德梁行介绍,1784年,其中一家参与合资组成戴德梁行的Chesshire Gibson公司于英国正式开业. 1987年, 戴德梁行集团母公司 Debenham, Tewson & Chinnocks Holdings plc 在伦敦交易所上市。随后,公司更名为DTZ Holdings plc.,DTZ全球网络,40 个国家 200 分公司 10,000 员工,DTZ大中华网络,13 分公司 4,700 员工 67城市,1,870,000,000元 投融资,2006年中国区,62个 2,837,316平方米 商业地产项目租售代理,127个 12,866,118平方米 商业地产项目市场顾问,429个 61,342,577平方米 物业管理服务,物业管理,发展商/ 投资者,物业用户,建筑/装修,物业/ 设施管理,研究顾问,估价及顾问,投资顾问,建筑顾问,物业管理,酒店管理,设施管理,物业买卖及租赁代理 住宅 写字楼 商铺 厂房,环球企业服务,租赁/空间管理,DTZ多业态的一站式房地产服务,DTZ专业的房地产服务资质和荣誉,“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问“,欧洲权威财经杂志EUROMONEY,中国一级房地产价格评估资格,物业管理ISO9001(2000版)服务品质认证,2003、2004、2005年中三度蝉联“金桥奖“,上海市房地产经纪行业协会,国际标准化组织,中国建设部,皇家特许测量师学会(香港分会)成员,英国皇家特许测量师协会,本地租户业务,中国区租户代表,亚太区跨国企业网络,Morgan Stanley,全球跨国企业服务,2005. 成交超过95,000 平方米 2006. 成交超过 100,000平方米,DTZ价值-客户资源,亚太地区长期委托客户,Dalian,Beijing,Tianjin,Shanghai,Hangzhou,Chongqing,Guangzhou,Shenzhen,Chengdu,WuHan,Xi An,中国地区长期委托客户,近期成交客户,在上海独家或联合独家代理的甲级和超甲级写字楼项目有20个，总面积接近1,000,000平方米建筑面积,DTZ价值-专业团队,公寓式酒店,/,项目顾问及资源协调人,公寓式酒店,方一星,公寓式酒店,/,章峥嵘,商业,任秀芝,杨煜,写字楼,魏超英,全球客户服务团队,NICOLAS CLEMENT,胡颖岚,王桂红,公寓式酒店,/,前期咨询,公寓式酒店,/,营销推广,公寓式酒店,/,租售代理,顾问支持团队,运营操作团队,沈晓雯,陆逢兆 戴德梁行华东区总经理 在加入戴德梁行之前，陆先生曾在世邦魏理仕工作九年及其他专业顾问公司如仲量行及怡高物业顾问公司。陆先生在世邦魏理仕的工作职能为香港及全国的物业管理的主管，同时为公司的执行董事。拥有超过二十年在香港及中国大陆地产各方面的经验。,陆先生现为任戴德梁行华东区总经理，主要负责华东区的业务拓展 。在此之前，陆先生为华北区总经理，主要负责华北区的业务拓展，北京、天津及大连公司的全面管理。 香港理工大学测量系高级文凭 香港理工大学深造高级文凭（产业测量） 英国皇家测量师学会会师（MRICS) 英国特许测量师（Chartered Surveyor) 英国测量师学会资深会员（FHKIS） 香港注册专业测量师（产业测量）（RPS） 中国房地产估价师学会会员 中国建设部注册房地产估价师,杨 达 总经理 戴德梁行杭州分公司 杨达先生于自1985年在加拿大多伦多取得注册经纪人资格后就加入当地最大的房地产咨询企业-蒙特利尔信托投资（现加拿大信托投资）。在1988至1990年期间参与组织数个加拿大优质物业在香港和台湾地区的推广,并取得良好销售业绩。,杨先生在1993年回亚洲后一直在香港和上海两地从事专业房地产咨询。杨先生于1997年加盟上海世邦魏理仕从事商业部的高级管理工作。之后在威格斯中介代理部担当部门主管。在此期间积极参与香港广场、海湾大厦写字楼和服务式公寓等优质物业的市场推广和代理工作。 杨先生现任戴德梁行杭州分公司总经，负责戴德梁行在华东地区写字楼项目的前期咨询、市场推广、营销策划、租售代理的统筹工作。,卓奇乐 William Cheuk 董事 戴德梁行写字楼部 William最开始从事房地产领域工作是在香港一家总部位于伦敦的著名建筑公司，并于90年代初先后参与了香港多个大型项目的项目管理工作，如 Jockey Club clubhouse 及半岛酒店扩建工程。 之后，他转入房地产营销领域，并先后在戴德梁行及仲量联行营销代理团队工作了4年多时间。在此期间他专注于从事办公物业的营销策划及投资顾问工作。,在再度加入戴德梁行之前，William曾经在AIG全球房地产投资（亚洲）公司资产管理及设施策划部门担任高级经理6年多时间。期间主要负责公司在香港、中国大陆、越南、泰国的区域200万平方英尺物业的投资策略工作。 同时William还获得英国皇家特许注册测量师资格及国际设施管理协会颁发的注册设施管理经理资格。另外他还先后在英国及香港的多所大学获得建筑管理专业学士学位，测量学荣誉证书及物业投资发展专业硕士学位。 主要客户 Prologis, Liu Chong Hing Bank, AIG, Li & Fung Holding, British Telecom (Regional Portfolio), BHP Billiton (Regional Portfolio), Eaton, Malpe Tree Logistic Fund, Ping An Insurance and others. 当前职位 目前William作为戴德梁行上海分公司办公楼部的主管，负责公司写字楼营销代理及策划，环球企业服务等。,NICOLAS CLEMENT, 董事 戴德梁行写字楼部 Nicolas 为上海全球客户服务团队负责人，为进入中国大陆的跨国企业提供物业服务 Nicolas 从事房地产行业超过17年，过去5年在DTZ巴黎公司服务期间，完成了大量的物业成交.。 Nicolas 毕业于ESSEC 商学院. 在加入DTZ之前， Nicolas 为Knight Frank Paris 投资部负责人，而后加入其他两家房地产公司从事咨询服务。,他的经验包括了与战略客户的多项合作，其中包括法国工商业协会在2006年12月的著名收购活动。过去3年中成功地为银行提供超过2000平方米的办公物业. 同时，在同业主代表、租户代表、投资方和代理方、跨国企业和本地企业的合作中，Nicolas 先生对于大客户的房地产需求有着深入的了解和认识。 著名成交案例： - Banques Populaires (2家银行JV): 18,000 m2 - CACEIS (2家银行JV): 21,000 m2 - ACFCI ( 法国工商协会): 8,800 m2,魏超英 董事 戴德梁行写字楼部 DTZ 全球企业服务, 上海 1999加入戴德梁行之前, 魏先生带领他的营销团队在南京一家知名的房地产商服务了三年时间。在此之前获得东南大学学士，中国人民大学经济学硕士学位。,在戴德梁行服务的8年里，魏超英已经成为上海最知名的物业代理人之一，并在2005年里荣获戴德梁行北亚区的TP，TD，TA的三项冠军。在2002年至2004年里，连续成为上海公司的业务冠军。在2006年完成了渣打银行大厦命名权项目（超过二万平米的交易）和为城建国际大厦引进渣打银行租赁超过一万平米而闻名于上海甲级写字楼市场。目前，魏超英任职为全球企业客户团队的董事，主管。,其他的主要客户包括： 通用电气中国有限公司 美国运通 苏格兰皇家银行 国际商业机器,罗氏诊断中国有限公司 时代华纳中国有限公司 日本邮船中国有限公司 飞利浦中国投资有限公司, 德国安联保险 安捷伦科技中国有限公司 道康宁中国有限公司 汇丰银行等,章峥嵘 高级助理董事 戴德梁行商铺部 章峥嵘毕业于香港城市大学统计及运筹学系，并修读完成由上海华东师范大学组办中国房地产硕士研究课程。 章先生具备丰富的香港及中国大陆商场和综合项目发展经验，曾在香港及中国大陆房地产工作超过10年。他曾为国内和国外的房地产开发商及投资者研究不同定量需求预测、财务分析模型，进行问卷设计、经营者及消费者访问，参与土地规划、整体项目设计、各类物业定位、主力店招商顾问等不同种类的研究及顾问工作。,他曾任职于香港戴德梁行接近十年，曾参与国内多个城市的房地产项目的调查研究及顾问工作。他在加入戴德梁行（上海）公司前的三年内曾任仲量联行（上海）商铺部助理董事，主管商业咨询及顾问服务，为国内及国际客户提供顾问服务。,曾负责咨询及顾问项目包括：,南京西路商业裙房项目 上海协和城二期商业项目 吴江路步行街项目,淮海中路茂名路综合商业项目 永银大厦 衡山路综合商业项目,永新大厦 南京东路河南中路商业项目 上海外滩酒店商业项目,沈洁 助理董事 戴德梁行写字楼部 沈洁小姐拥有9年的房地产经验，在戴德梁行从事写字楼前期咨询、市场推广和代理工作，熟悉写字楼开发全程运作及大型项目推广经验。 曾经全程参与的市场营销及租售代理的项目：金陵海欣大厦、广东发展银行大厦、华夏银行大厦、均瑶国际广场、上海机场城市航站楼、张江大厦、森林湾大厦、裕景国际商务广场、海泰时代大厦、张江创新园、城建国际大厦、信息城二期、合肥新城国际,服务期间配合发展商和租户代表服务团队共同努力取得项目卓越成效。 沈小姐还与研究咨询、物业管理、商铺和建筑顾问等其他部门协作为境内外发展商提供项目发展的前期咨询服务，并与KPF、ARUP、KUMI SEKKI、DSL等著名专业设计与咨询机构取得良好的沟通与交流。 咨询项目包括： 盛大国际中心（盛大集团，陆家嘴项目，80000平方米建筑面积） 中建国际（中建集团，陆家嘴项目，80000平方米建筑面积） 城建国际中心（城建集团，陆家嘴，60000平方米） 南京国际金融中心（招商地产，南京，95000平方米） 长甲大厦（长甲集团，陆家嘴，60000平方米） .,杨煜 高级经理 戴德梁行写字楼部 杨煜先生拥有四年房地产行从业经验，熟悉房产操作流程，了解政府相关政策，和各大中介保持有长期、良好的合作关系，积累了和大面积知名客户的谈判经验。于2003年加入戴德梁行写字楼部，担任写字楼部飞洲国际广场项目现场经理职务。杨先生为以下多个国际性发展商的优质写字楼项目提供市场推广服务，并帮助其在代理期内取得90%以上的签约率： 均瑶国际广场 飞洲国际广场 特别是代理飞洲国际广场期间，杨先生帮助飞洲国际广场的销售额创写字楼销售市场之最，使之评为“2004年度上海市最受欢迎的写字楼”。,杨先生有相当的驻场代理经验，主要从事准客户的现场视察安排和商务谈判、与第三方中介保持良好关系、发掘周边市场的准客户、接待现场的运营和管理、与发展商的日常协调等工作，为发展商提供优质的增值服务。,任秀芝 高级市场顾问 戴德梁行写字楼部 任秀芝小姐自毕业至今在上海的写字楼市场作为市场顾问已有一年多的工作经验,在此期间任小姐充分利用公司资源，通过全球营销网络对项目进行推广宣传，配合实现项目租赁或销售业绩最大化。特别是在香港新世界大厦代理期间，任小姐积累了和大面积知名客户的谈判经验。所服务过的楼盘如下： 香港新世界大厦 均瑶国际广场 张江大厦 裕景国际商务广场,任小姐作为高级市场顾问期间，累计实践操作经验，熟悉房产操作流程，了解政府相关政策，和各大中介保持有长期、良好的合作关系，,胡颖岚 高级经理 戴德梁行杭州公司 胡颖岚女士拥有3年的房地产经验，在戴德梁行从事写字楼前期咨询、市场推广和代理工作，熟悉写字楼开发全程运作及大型项目推广经验。以及为多个大型企业提供办公室解决方案服务。熟悉现场视察安排和商务谈判、促成最终签约等工作。曾经参与杭州滨海·威陵大厦，志成大厦，聚龙大厦，嘉德广场，广利大厦等项目的市场营销及租售代理工作，配合发展商和租户代表服务团队共同努力取得项目卓越成效。,胡女士为以下多个大型企业在杭州提供办公室解决方案服务，并帮助取得广泛好评： 生命人寿保险公司 汇丰银行 强生（中国） 花旗银行 恒生银行 飞利浦,为什么选择戴德梁行,1.DTZ对项目较其他咨询公司更为深刻的理解,2.DTZ与宁波中信置业的合作经验,3.DTZ拥有最完善的团队组合(包括:市场研究,推广顾问,租务代理与全球企业租户代表等),4.DTZ拥有强大的租户代表团队,并为本项目成立了专案小组,5.DTZ拥有强大的项目经理团队,6.DTZ与专业广告公司丰富的项目合作经验,7.DTZ华东区团队的紧密配合,.DTZ华东区丰富资源的充分利用,THANK YOU !,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量