090106远洋沁山水.doc

项目 XXX报告一、项目概况（一）相关团队1、开发商（投资商）远洋地产有限公司2、设计单位v 规划设计 中元国际工程设计研究院v 建筑设计中元国际工程设计研究院v 景观设计东方利和景观设计有限公司v 立面设计IBI工程项目咨询（北京）有限公司3、代理商远嘉经纪4、广告公司（二）经济技术指标1、占地面积110000平米。2、总建筑面积320000平米。3、容积率2.924、绿化率30二、区域环境（一）位置（配位置图）石景山区西长安街玉泉路地铁站向南300米（二）交通1、主要市政道路情况（现状及规划）项目位于城市主干道玉泉路西侧，南临现状城市快速路莲石路，北至鲁谷路，毗邻西长安街。2、轨道交通通达情况（现状及规划）地铁一号线玉泉路站（三）环境品质项目位于石景山区，整体环境质量较内城区好。地块北侧为占地162公顷的北京雕塑公园，西侧有近6万平米的市政苗圃，景观绿化资源较佳。区域城市建成度水平不高，城市面貌略显荒凉，人群密度不高。（四）周边配套1、生活配套（商场、超市、医疗、各种服务机构）休闲购物：万达广场、五棵松文化体育中心商业区、玉泉路商业区和远洋山水商街、华普超市、物美超市、西点百货、华联商厦、华联超市、大中电器、国美电器、苏宁电器 医疗保健：解放军301医院、航天中心医院、解放军302医院、解放军307医院、武警总医院、北京721医院、六建职工医院、西翠医院、402医院、中西结合医院等。 体育健身：五棵松文化体育中心、首钢篮球中心、石景山体育中心、老山自行车场等2、教育配套（大、中、小学分布）优质教育资源配套：远洋山水景山学校、十一学校、社区内规划幼儿园的全系列教育。 三、产品设计相关（一）总体规划1、小区整体规划图2、规划分期情况分三期，15#一期，69#二期，1014#三期3、规划特点项目规划上采用了交叉排列的行列式布局，土地利用效率较高，且在内部形成了若干个围合院落，在建筑朝向和内部空间上取得了较好的平衡。（二）产品形式1、1期v 产品类型1（栋数、层数、建筑形式、结构形式、层高）2栋板楼（2、3#），约21层，一梯两户，层高2.9米。（共242套三居）v 产品类型2（栋数、层数、建筑形式、结构形式、层高）3栋板塔结合（1、4、5#），约21层，两梯四户。层高2.9米。（共544套两居）2、2期v 产品类型1（栋数、层数、建筑形式、结构形式、层高）2栋板楼（6、9#），约21层，一梯两户，层高2.9米。（共有210套三居）v 产品类型2（栋数、层数、建筑形式、结构形式、层高）2栋板塔结合（7、8#），约21层，两梯四户。层高2.9米。（共有390套两居和46套小三居，小三居全部在8#内）（三）户型情况1、总套数（分产品类型统计）2300，其中一期14302、使用率（分产品类型统计）803、户型面积比例（一期，二期总计）v 产品类型1板楼单套建筑面积套数套数比例（占总套数的比例）三居室13916745232v 产品类型1板塔单套建筑面积套数套数比例（占总套数的比例）二居室868993265三居室884634、典型户型平面（主力户型、设计独特户型平面图）5、户型评价项目户型设计上非常注意对采光面的利用，凡南向房间都设计了凸出式阳台或飘窗，主力的一款两居户型更是做到了4个房间朝阳。此外，或许是因为“70/90”政策的限制，大部分户型的次卧室都设计的较小，将来使用起来不够方便。（四）立面1、主要材质高档石材和面砖2、颜色黄、赭、黑3、立面设计风格（配立面实景图或效果图）三段式，新古典主义风格（五）景观园林1、园林面积约5万平米2、设计主题项目选取了欧洲新古典主义风格园林，以求演绎传统文化精气神韵，营造典雅端庄、华贵雍容的氛围。设计手法上，利用高低起伏的景观设计，将平坦地势利用微地形优化处理，创造出具有丰富景观层次感的立体式主题园林，分为11 个围而不合的欧式花园组团。（六）社区内部配套1、会所v 面积、数量未定v 主要功能未定v 经营形式未定2、商业v 面积7万平米v 规划形式（整体或沿街，单元划分情况）一个约5万平米的独立商业，及1、2、3#下的底商，分割为约100平米一个。v 经营形式（持有、整售、划分销售）未定。3、其他配套（学校、幼儿园、医院等）（七）装修1、公共部分装修情况v 入口大堂及首层电梯厅不详v 标准层电梯厅不详v 楼梯间不详2、室内精装修v 每建筑平米装修费用毛坯v 装修方案备选种类无v 各部分标准（材质及品牌）无（八）设备设施及智能化供水系统24小时热水供电系统市政燃气系统市政采暖与空调系统（散热方式、散热终端品牌）地板采暖小区安防电子巡更系统（九）车位1、车位数量20002、地上地下分配全地下（十）物业管理1、物业管理公司北京远洋基业物业管理有限公司2、物业收费2.33、采暖及空调费收取标准、收取方式30元/平米，收取方式未定四、工程进度时间表开工出地面结构封顶外立面完成交房一期2008.9.202009年年底五、销售情况（一）销售证照的情况总规划面积各销售证证号销售批准面积已销售面积剩余面积320000京房售证字(2008)441号69213.4759991.549221.93京房售证字(2008)397号83784.2881043.532740.75（二）销售价格：1、各期认购、开盘时间、价格（起价、均价、最高价）期数开盘时间开盘价格现售价格起价均价最高价起价均价最高价一期96001100012800二期98001180014700980011800147002008年11月15日一期开盘，均价11000元/平米，首次开1、2、5号楼，板塔结合21层，户型89平米两居为主，另有140、160平米三居。同时推出2万元VIP卡，持卡参加选房可抵34万元左右房款。2008年12月20日、21日二期开盘，二期6-9号楼，7、8号楼二居户型为主，6、9号楼三居户型为主。88平米舒适二居、88平米实用三居、140-160平米豪华三居，6号楼开盘均价13000元/平米，7-9号楼开盘均价11800元/平米，一次性付款97折，首付50%（含）以上贷款99折。三期预计2009年3-4月推出。2、付款方式和折扣付款方式折扣一次性9.7按揭9.9分期（三）成交情况1、总量及销售率2、各时间成交量 成交时间月度签约套数月度签约面积月度签约均价2008年11月73777486 10958 2008年12月56559991.5412372远洋沁山水迄今为止采取的是集中推盘的策略，主要原因是区域新盘放量少，且通过远洋山水（紧邻本项目西侧）的成功运作获得了大量客户积累。 首次开盘即告清盘，原因有二：其一，开盘价大大低于市场预期，强烈地刺激了客户的购买欲望；其二，首次推出的全部为一两居为主，另有部分经济型三居，两类产品中价差较小，总价门槛均相对较低。第二次推盘时，均价较一期涨了800元。该次推盘中三居比例明显上升，且推出了豪华型的大户型三居产品，和两居间的价差进一步拉大，这类产品也销售的很好，以至于二期整体成交均价较一期有了明显上升。3、成交客户群情况v 客户来源周边区域与远洋的老客户为主v 主要置业需求（投资、自住）、置业次数自住，多为二次置业v 客户年龄段分布2545v 客户主要从事职业公务员，高收入实力客户六、营销推广情况(一)主要卖点概况：毫无疑问，性价比是该项目独一无二的卖点。短短40天内，两次开盘，两次基本售罄，除去西部供应量偏小的因素外，项目高质低价的超高性价比无疑是热销的根本原因。“全套教育解决方案”也是吸引客户的重要因素，因为项目小户型的产品特征决定客群以中青年为主，这部分客群正处于对教育最为重视的阶段。此外，项目临近一线地铁玉泉路站、毗邻莲石路的交通便捷性也是重要卖点之一。（二）目标客群项目目标客户定位在以西部为主的城市中青年白领阶层，这类客群有一定购买力但又支付不了过高的代价；他们又都处于事业上升期，需要家和单位之间有快捷的交通；同时该类客群又都处于适婚适育的阶段，对教育配套相当关注；此外，该类客群具备一定的社会地位和知识水平，对生活的品位与品质有一定要求。从成交的结果来看，项目对目标客群的把握还是比较准确的。（三）形象定位西长安街 国际生态复合区在形象定位上，将“长安街”这一核心地标作为项目自身形象标签，用“国际”来突出项目的现代、高品质概念，用“生态复合区”来强调项目在环境和配套上的复合优势，这一形象定位高度概括了项目区位的优势、品质的先进、环境的优良以及配套的完善。（四）产品定位中小户型高品质板式建筑中小户型的定位降低了总价门槛，切合了目前的主流置业需求；高品质表明了项目的档次；而板式建筑则强调了项目的舒适性。（五）视觉包装在视觉包装上，选用了墨绿色为基准色调。这一色调既能暗示项目的生态和环境品质，又契合了项目案名中“沁玉”的概念，上等古玉皆多为墨绿色。同时，在视觉元素上大量采用了中国古建筑与流云符、中国印等传统元素，以此营造出项目深沉、朴实、隽永的品质感。（六）各阶段推广主题、推广渠道（路牌、广播、短信、报纸、网络、车体、杂志、活动等）该项目主要通过路牌、围挡与网络的形式推广，为免影响项目形象，放弃了短信群发的推广方式。前期强调项目自身的位置、环境、配套等优势，后期则以项目的热销为推广主题，以唤起市场进一步的认同感。同时，在营销手段上，为了抵消项目工程进度较慢的劣势，实现快速热销快速回款，该项目特别注重样板区的建设，除先期建设了3套样板间外，于售楼处外还建设了所谓“体验式园林”，以作为项目园林的样板区，取得了很好的效果。（七）主要宣传诉求项目的主要宣传诉求在于其毗邻长安街、一线地铁与莲石路的区位、交通优势；周边雕塑公园、大规模苗圃的景观环境资源；景山小学、十一中学的全系列教育配套；以及项目超高的性价比，屡屡形成市场热销等。 第24页，共 24页