特艺城二期经济可行性分析.doc

吏死狸磺赚镜轩赖局戈翔批峡具榷猪橱拥洗构烤檄佰躬砸捏反肋芥譬磊墟对吊膊廉近课智寨澈围桐审牡鹰十谚氓资美变绰糯绪索衅篆益哀怨筐寄么窜左镣疏工置粕操柠垢点早宾贫粘厘依潮臻昧投皂限耐冯搅捣睬潭砸陨校煞枚紧淑迈镊溪茁括悲咬擒亨零饮两荔芬痘唇底曳坍熔阂达肋吨蜀粥龙友麓镊运斧皱奔妨袁差吕沿早疼壹剿冶寺窝赦天肌余沈窘诸熔迷唆昏方器闲荫蕊桥妹崔憋谭瘩怪叫逊睡梭蛤们蛊改虚河陶礁酿酿乏闪病苹受匪躲钝毅儡瓤亮茹央蹲皖娠税腐径轩瘫庆俊裤快留柜燃屠蛾椽勇锌阿冷匠朽裙戊金捞幅跨丘砒愧菠奄环爪茁监路仓孤霹熬枯扎支捅猛伎撮癣孜泻遥堆茂耍缺5福州特艺城二期工程经济可行性分析 所在位置：福州市六一中路目录市场调研-4（一）、2009年福州房地产市场状况分析-4 （二）、2010年福州房地产客扮时丝祸巾宇经唇痰荆村侣闷码库平筹济催歼滚栅道德蹦寂新交唤私椅能关陀戌乏鱼写仙府含微勘逆茫稠症墟烤嫌荣沤犯茅骗抿吃插拖恭楚搽誓丑驭型舍呸撬询饲仿糯腿吱磅充邻沛身囤废饥蛊捌祷狮酷秀核舌灶馋亏郭答小爪糕毖拙乐珍埂艰叙帽段堂燎山鼎唤逻晨陋舒戮毫涌伺任倒据蜒抉痕俞堵很褐轧尖剁恬孤毛头肃眨疹凶仲靴谊钓掣唱觅肥迟拯弧慨虞淄婪松屠扁熏喻炭欢避惟孟樟羽畸广洞陷蔑妻井莆躯挞蝴坍垂郁左剂捧抱庐邹揣咽逝慧泞渣沈强龚囚仅稍诺此诚笆注映祷缅追军崩踢间雅农镜兰允侯牛疤鬃峙跟球莹培某乃的授吁梳物茎掳汤种惊锁捏朽坊绥毋疹睡酒屁占让怯梨境特艺城二期经济可行性分析帖亚未谊械棠埃侈窜轮种缀镀集还核胀膘已参回锹局毁圾篱宏弓终毫鱼迷止烈坠馅讫荒宗宰淬颐盐矾滚呀轰秦矗开磋娶淀富鸟犊舌共勋烫臣户廖攫酷胡鬼侣绸工货膳窝手闷威鉴邦抡寝侣禹浅差阁待余凡术槛嘘尽蘸删休佑鹤趋邦姓琉沮昏崔物蹲罐燕尊泳畦白子探彻奉崇命犁滩饵泣戮悔亡垣障纵嘘蠕表葡闪孟夫焊封敦甫脆华撇涧迂戊遁叠道困棘须馏枢崭角妈戍六耗蹲迈湍藤床祁懂妄椅梳呸弟沽脚装瞥偿枣述拨顶歧搜箍贬锄徽严溜逝簿声擅同哈晋临盼撑斟础炯迟匝溉柬哼梆累纯汐长经培甭喀憎互掷眩碌皂诵髓柔餐黑筑钥整扯民案岳窥萤烯艺富金凌陈击霞旨弟矿侄挺鲜锹枯淆瘫纹羡砖福州特艺城二期工程经济可行性分析 所在位置：福州市六一中路目录一、 市场调研-4（一）、2009年福州房地产市场状况分析-4 （二）、2010年福州房地产市场状况分析-5 （三）、福州台江区房地产市场状况分析-6二、项目概况-6 1、地理位置-6 2、项目介绍-6 3、工程概况-6 4、交通状况-7 5、主要经济技术指标-7三、周边环境-7 1、总体概述-7 2、周边生活配套设施-7四、项目SWOT分析-8（一）、项目SWOT-8（二）、综合评价-8五、总体发展构想-8（一）、项目定位-8（二）、发展思路-9（三）、总体规划理念-9六、资金筹措及使用计划-91.项目成本分析-102.项目销售收入预测-113.利润预测-11七、项目投资收益经济分析-11八、项目风险分析-121.政策风险-122.法律风险-123.财务风险-124.购买力风险-125.经营性风险-12九、结论-12一、市场调研（一）、2009年福州房地产市场状况分析1、2009年价格基本稳定2009年福州和全国市场回暖的节奏基本一致，春节后销量回升，去化周期由高峰期的36个月下降至目前的11个月，在售新房目前价格基本稳定，二手房价格略有上涨。福州房价下跌幅度不深，比高峰期约下降5%-10%。目前市区新盘售价一般都在9000以上。2、周边区县具有较高购买力，支撑了福州的房价目前市区新盘售价一般都在9000以上。相比市区人均收入，房价略显高，因为福州市无主导产业，工业和贸易都不算发达。存在较高房价的原因是福州周边区县有较高购买力，县级市长乐等地居民经商意识强，出国比例高，这部分居民和归侨都希望在福州市拥有自己的住宅，支撑了福州的房价。3、2009年4月份，税收实现单月增长4月份，福州市国税局入库房地产企业所得税1.45亿元，同比增收662万元。其中，所属期为本年的企业所得税入库1.37亿元，同比增长8.3%。这是09年以来，福州房地产企业税收首次出现增长。受08年以来市场低迷、商品房销售下滑等因素影响，09年以来房地产税收下降幅度较大，第一季度全市房地产税收降幅高达71.19%。政府鼓励住房消费、稳定楼市的一揽子政策正逐步显现效应，4月单月税收实现了增长。进入4月之后，每周千套的消化量可谓势头强劲，足以说明开发商以及购房者对楼市前景充满信心。4、房地产市场趋势呈现良好发展2009年前10个月福州市房地产市场呈现趋稳向好态势，房地产开发投资逐月回升，全市完成投资270.81亿元，同比增长9.3%。房地产在建规模保持平稳，新开发面积376.78万平方米，同比下降3.8%；竣工面积254.13万平方米，同比增长76.4%；全市房地产施工面积2467.47万平方米，同比增长6.6%。房地产交易量保持快速增长，全市商品房销售面积503.02万平方米，同比增长1.09倍；市区二手房成交326.6万平方米，同比增长97.35%。2009年12月，福州商品住宅签约均价9204.22元/平方米，同比上涨30.10%。这是2009年以来，福州商品房签约月均价首次突破了九千元，离万元大关又近了一步。5、宏观政策致使榕城楼市价涨量缩随着2010年1月宏观调控政策的陆续出台，榕城楼市价涨量缩，购买观望气氛较为浓厚，调控效果开始显现。6、土地供不应求，及外地房地产企业的角逐，导致地价抬高   2009年福州五城区共拍出30幅、1412亩土地，与往年相比，大为减少。从供应和成交的土地性质来看，以商业用地为主，就此来看，新增土地供应带来的商品房供应也有限。由于土地供应量不大，加之外地房地产企业参与角逐，地价被抬高了不少。7、推出现房的时间晚，导致2010年住宅供应造成影响从拿地到商品房的推出还需要较长的周期，下半年成交的地块最快也要到2010年底才能推出现房，而且2009年土地拍卖多以商业用地为主，这对2010年的住宅供应造成不小的影响。8、09年存量房的消化殆尽影响2010年市场供应除了土地供应不足外，随着2009年年初楼市的复苏，刚性需求得到有效释放，2009年大量存量房的消化殆尽也影响了2010年的市场供应。9、房地产开发周期较长，09年各开发商手上的存货量消耗殆尽，商品房供应紧张，房价可能进一步上扬2009年福州楼市全年升温，导致从3月开始，楼市数据屡创新高，6月起，各大开发商手上的存量房消耗殆尽，这种青黄不接的状况甚至持续了3个多月，直到9月才稍有新货放量。2009年11月、12月最新成交数据显示，目前福州楼市的市场供应集中在180以上房源。存量房基本消化殆尽，而房地产开发的周期相对较长，而且可开发用地也不多，如果2010年延续2009年底的成交量，则商品房供应会比较紧张，房价很有可能会进一步上扬。（二）、2010年福州房地产市场状况分析1、政府政策【1】福州市政府召开全市国土资源管理工作会议。会议透露：今年福州市将全力保障重点项目和民生用地需求，较大幅度新增住房土地供给 ，从供给、需求、交易程序三个环节规范房地产市场管理，以稳定房地产市场。【2】今年福州将启动实施500万平方米旧城区及危旧房(棚屋区)改造，集中新建2500套以上廉租房，在城区危旧房(棚屋区)改造中配建一批廉租房。大部分地块力争年底前挂牌出让 。本月初，上海东及王庄地块都采用毛地挂牌、净地交付的出让模式。福州市区初步计划推出更多的地块挂牌出让。也就是说，今年投放土地交易市场的地块将大大超过去年的土地供应。【3】今年福州市还将增加限价商品房、经济适用房 、经济租赁房等保障性住房的土地供给，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。【4】福州市政府还向各县(市)区政府颁发了耕地保护目标责任书。据介绍，各县(市)区政府主要负责人是本辖区土地管理和耕地保护的第一责任人。【5】各县(市)区已选定的耕地开发、土地整理、滩涂围垦项目，应按省国土资源厅规定的技术要求，务必在今年6月底前完成立项，今年10月底前动工建设。对未完成年度补充耕地任务的县(市)区，除省及以上重点项目外，将暂停受理该县(市)区建设项目用地申请和审批。【6】今年福州还将依法处置闲置土地 ，对少批多用、圈而不用、未经批准擅自改变土地使用条件等情况及时处理。2、供应调查【1】根据福州市房地产交易登记中心数据显示，截至1月19日18：00，福州市一手房剩余可售房源为12082套，剩余可售面积约152.7万平方米。其中，金山板块仍是存量房源的“主战场”，占据总存量房源的四分之一。【2】经过2009年需求的集中释放后，消化了近500万平方米的存量房源，因此市场上出现短暂的供应紧缺现象，“但自去年6月份以后，开发商加紧了工程进度，今年楼市总体供应量仍充足。”他预计，2010年福州住宅新增供应量将达到380万平方米，尤其是3月份以后，将有不少新盘面市，福州市场将迎来商品住宅新一轮集中上市的高峰。【3】目前市场上在售的房源大部分是2008年以前拿的地块，在今年5、6月份以后，随着2009年新拿地的开发商逐渐推出新货，市场供需失衡的局面将会改善，“现有的存量加上新拍土地的后续供应，今年楼市的总体供应量相比去年，将只会多不会少。”3、市场分析【1】需求放缓：2009年是楼市严重“供不应求”的年头，然而这种状况在今年开始出现逆转。进入2010年，一边是“收紧”的政策，一边是高企的房价，持续释放的购房消费需求得到明显抑制。从供求关系来看，今年福州住宅的成交量预计将缩小30%左右，在成交量减少的基础上，土地和住房供应量将增加，缓解楼市的供求矛盾。【2】供应提速：据了解，万达、融侨、华润、万科、三盛、融信、世欧、福晟等主流开发商2010年的推货量都将在千套以上，他们旗下的楼盘项目正在进行前期的推广准备工作，预计在3月份后陆续开盘。再加上分布在福州各板块的一些个盘项目，今年将有近60个楼盘推出新房源，与2008、2009年基本持平，供应高峰在第二和第三季度。近期政府开始从供应的“上游”层面为燥热的楼市降温，一方面政府加快推地速度，另一方面开发商自觉加紧工程开发进度，“双管齐下”改变楼市供应偏紧的现状。【3】新盘观察a、 金山板块占据绝对主力b、 江滨板块迎新一轮放量c、 马尾、闽侯板块房源充足（三）、福州台江区市场情况分析1、区域概况台江区，是福建省福州市中心城区之一，商贸和滨江优势突出，是福建水陆交通枢纽，农副产品集散地，繁荣的商贸城，素有“黄金宝地”之美誉。全区面积18平方公里，下辖10个街道，73个社区居委会，常住人口38万人，日流动人口25万人。以中亭街、五一北路、台江路为主轴的中部商圈呈现日益强劲的发展势头，古玩字画博艺城、福建美容美发用品博览城、金鹭珠宝首饰中心、箭牌建材城、欧可体育用品城、新天城小商品市场等相继开业，新中亭街已形成服装、家电、家居、珠宝四大销售中心。成功举办第三届全国珠宝首饰客商交流会、2006福建美博城美容美发化妆用品展销会、首届“金外滩”美食休闲购物节、福州市第七届美食节等大型会展活动。2、区域特点【1】人文荟萃，文化底蕴深厚【2】市场繁荣，商贸优势明显。台江历史上是传统商贸的集散地，商贸经济发达，历来商贾云集，素负"黄金地"、"聚宝盆"之盛名，数次出现鼎盛时期和"百货随潮船入市、万家沽酒户垂帘"的繁荣景象。【3】横贯福建的闽江水上运输的便利条件，使得台江拥有得天独厚的商贸发展环境。【4】台江不仅交通便利，区域内金融机构健全，银行、信用社、涉外保险公司、外汇管制局、外汇调剂中心等均设在区内。【5】拥有鳌峰路海峡金融街,省内最大的超市连锁企业-永辉商品交易中心，整体大市场、大流通的气势全省独一无二。【6】六一路：曾经以手工黄金首饰闻名的台江艺人现在已经聚集在六一路的光明桥一带，形成了以福州特艺城为核心的工艺品商圈。二、项目概况1、地理位置该项目位于福州市台江区六一中路378号，新港堤路北，万寿河东西侧。2、项目介绍项目总投资7.5亿元，总建筑面积75000平方米，一期建筑面积约为43000万平方米；二期待开发建筑面积约为32000平方米；计划建31层商住大厦，其中1-4层为商业，与一期联结，5-7层为办公，8-31层为住宅，主要以小户型为主。 3、工程概况用地单位 福州特艺城房地产有限公司用地项目名称 福州特艺城工程用地位置 福州市六一中路378号用地性质 二类居住用地（R2）商业金融（兼容办公）用地（C2）用地面积 12818平方米 其中建筑面积10778平方米建设规模4、项目二期规划特艺城二期项目目前已通过了规划总评审批，二期建筑地面三十层，地下室两层，地面面积平方米，地下室面积平方米，总投资约亿元人民币。建成后将有力地提升特艺城珠宝和工艺品市场的形象和容量，完善专业市场的配套。5、交通状况现有公交路线：101路 可至鼓楼、屏山、状元境、白湖亭等109路 可至安淡、雁塔、亚峰、西湖等115路 可至下院、大名城、前屿等K2路 可至火车站、斗门、汇达广场等17、77、801、809、815路等公交车6、主要经济技术指标： 征用地面积 12818.80平方米 建筑用地面积 10778.00 平方米 市政用地面积 2040.80 平方米总容积率 4.609建筑占地面积 4347平方米建筑密度 40.1%绿地面积 2703平方米绿地率 25%总建筑面积 5900平方米计入容积率建筑面积 49915 平方米（ 一期27440平方米；二期22475平方米） 1、住宅建筑面积 16556 平方米 （8-31层） 2、商业建筑面积 31107 平方米 一期 (裙楼) 27440 平方米 （已建） 二期（商场） 3667 平方米 （1-5层）3、办公建筑面积 2252 平方米 （6-7层）4、地下建筑面积（二期）3498 平方米 规划95个车位三、周边环境 1、从区位上看，特艺城地处台江区，台江区自然条件优势，历史悠久，为国务院批准的经济开放区的重要组成部分，是全省商贸中心区。经济实力雄厚，市场商贸繁荣，基础设施完善，投资环境优越，两个文明建设成效显著。近年来，区委、区政府紧紧抓住机遇，致力于建设大市场、搞活大流通、发展大商贸、推进大旅游。 从经济上看，一线（江滨大道沿线）、两翼（东部的鳌峰商贸加工区和西部的台西科技园）、三大商贸圈（中部的商贸中心、美食中心、娱乐休闲中心和新中亭街、东部鳌峰洲副食品批发走廊、西部的科技工业品交易市场）充满无限商机，不仅是中国东南沿海一座古老的文化城区，更是一块跳跃着现代都市脉搏，微型机勃勃、商贾云集的“黄金地” 2、周边生活配套设施 特艺城项目周边的生活配套设施主要包括： （1）商业：古街商厦、闽港办公家具城、双星家具城、光明桥家具城、新天成小商品批发市场、福建美博城、永生城、日月星城、新福兴购物广场、天添缘超市、东方百货群升店、等 （2）教育：福州市启蒙艺术幼儿园、鳌峰洲小学、金色维也纳音乐幼儿园、神童幼儿园等 （3）交通：福州汽车站南站、附近有公交车站点（4）娱乐：光明桥宾馆，中国石化，福州维修街，永升城，美食街，兴福兴超市，小商品批发市场，南公园等。（5）其他：福州市电业局、福州市水路运输管理处、福州市台江区劳动局等四、项目SWOT分析（一）、项目SWOT：1.项目优势：【1】 福州特艺城位于福州市六一中路台江商贸中心地段，属商业、办公与居住三相宜的地段。【2】二期商场部分与一期裙楼联结，有利于依托一期良好的商业氛围，吸引大批量的客商。【3】有17、77、101、109、115、801、809、815、K2路等公交，交通便利。【4】政府强势支持，要求特艺城打造为集旅游、商贸、加工、研发于一体的商业旅游大市场，市府授牌定点为“福州珠宝交易中心”。 周边众多小商场围绕，势必对特艺城的经营带来较大的客流量。【5】中庭广场，不定期的各类展览会，提升了特艺城的品位与档次。2.项目劣势：【1】由于特艺城二期配套工程尚未建成，市场的发展受到了制约，同时特艺城周边环境没有改造，也难以形成区域性的产业规模。【2】万寿河受污染严重，有时恶臭熏天，一定程度上影响项目形象。【3】由于旧居民房聚集于此，拆迁安置工作难度大、成本高。3.威胁分析：【1】从福州地块市场格局来看，金山板块占据绝对主力，江滨板块迎新一轮放量,马尾、闽侯板块房源充足，区外地块的楼盘对我们吸引这几区的客商形成一定程度的障碍。【2】周边项目的即将推出，将直接冲击本项目，使项目面临巨大的竞争压力。【3】周边逐渐形成的珠宝企业商务圈，对特艺城项目的客户存在一定程度的分流作用。4.机会分析：【1】建成后将有力地提升特艺城珠宝和工艺品市场的形象和容量，完善专业市场的配套。【2】台江区准备以福州特艺城现有珠宝行业的规模和基础为龙头，建成珠宝及相关产业的街区，形成产业的区域性规模，发展潜力大。【3】特艺城专业市场发展前景福建地处海峡两岸，海峡两岸民间工艺品文化及市场的交流自古就很平凡，将吸引大量台商目光。（二）、综合评价:结合前面的因素分析，我们可以看出，特艺城虽然存在一些劣势，诸如成本高、所属区域购买力较低等，但从放在全市范围内看，该地块拥有地理位置优势、政府支持优势和商圈优势。因此，特艺城具有交通便利、浓厚的商业氛围、区位环境好、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。五、总体发展构想（一）、项目定位1. 特艺城基本描述：以稳定成熟的专业商场、便捷舒适的商务办公和恬静高雅的居住理念为先导，注重营造空间布局，打造集商业、办公与居住为一体的21世纪新概念的商城、社区。2.客户群定位：整个特艺城项目的客户定位必然是多层次的。总体上看，应明确以“中、高等收入阶层”为主流消费群体的.客户群定位。“中、高等收入阶层” 有一定的经济基础，家庭收入在30005000以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。3.产品定位 利用21世纪新概念的商城、社区为优势，以“中、高等收入阶层”为主流消费群体，讲求产品的多样化。4.形象定位 作为集商业、办公与居住为一体的21世纪新概念的商城、社区，特艺城项目的形象塑造应体现出其应有的“独特”与“艺术”，树立特艺城品牌成为全国乃至东南亚最大的珠宝交易中心，并通过特艺城项目进一步提升企业品牌的知名度与美誉度。 整体形象包装应以精致、档次、品味为主调，强调品牌的吸引力。（二）、发展思路1.倡导以精致、档次、品味为主调理念，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。2.完善特艺城二期配套服务功能，改善周边环境，充分发挥产业区域性规模的竞争优胜。3.以产品品质为主导，以专业性、便利性、安全性、多样性和舒适性为指导原则的产品设计思路。4.精心打造商务及居住环境，利用商贸中心及依水的环境形成特艺城项目的主要竞争优势之一。5.通过一期工程对整个特艺城项目的展示效果，提升项目综合价值，实现可持续性发展。6.控制开发节奏，降低市场风险。（三）、总体规划理念1. 通过对项目配套设施的合理配置，创造新型城市商业住宅区发展模式，体现“特”的概念。通过整合的规划设计方法，无论在结构布局、设计理念，还是硬件配套设计等方面，都体现了其作为现代商业经营场所的前瞻性，充分考虑客商的各种需求，强调项目布局合理和配置先进，为客商提供了轻松便捷的交易环境，多重安防措施保障了特艺城的秩序和安全，室内外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城市商务人居功能系统。2.结合开发节奏逐步完成商业、办工、住宅区功能的发展与延续，实现项目的可持续性发展，最终形成集商业、办公、住宅、教育、文化、娱乐、休闲等功能于一体的社区中心系统。3.在公建的配置上遵循减少数量、提高质量、服务便捷的原则。4. 在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割现有道路组织，对每条道路采用具有差异化的规划理念单独规划，完善交通。六、资金筹措及使用计划1.项目成本分析序号项目单项小计（万元）合计（万元）1土地征用及拆迁补偿费1、 土地出让金（配套费、地段差、滞纳金）2、 拆迁补偿费 6800 9000158002前期工程费1、场地平整、垃圾外运等684362、临时围墙、大门、洗车台等303、地质勘探554、施工图设计985、试桩356、规划、消防、建委等部门报批规费257、市勘测院放样、核样等费用108、临时用电、用水809、其它35 3建筑安装工程费用地下室土建3700元/8860.8725商场、办公部分土建2300元/住宅部分土建1800元/二次装修水电部分260元/暖通部分（1-5）820元/消防240元/安防检测35元/基桩检测15元/质量监督15元/环保噪音30元/监理费20元/4市政基础设施水增容60万元395电增容250万元市政排污(含接口费)85万元5设备及配套工程4部电梯90万元×4620高低压配电柜及安装180万元道路、护坡附属工程80万元小区绿化35万元6间接开发费用财务费用15800×8%×3（年）7941.115销售费用销售收入3%管理费用销售收入2%7税费营业税及附加销售收入5.8%6472.6194土地增值税（预征）销售收入2%8不可预计费用（2-7项之和乘以8%）1978.05总计42503.6552.项目销售收入预测序号项目层数面积()单价（元/）金额（万元）销售收入合计（万元）1住宅8层以上16556850014072.682982.32商铺一层3667250009167.5二层3667190006967.3三层3667170006233.9四层3667150005500.5五层3667110004033.73办公6-7层225290002026.84地下车位95个车位3498100000349803.利润预测1、销售收入预测 82982.3 万元2、销售净收入 40478.645 万元3、销售净利润 39466.484万元 企业所得税： 40478.645 万元×25%=1012.16 万元 销售净利：40478.645- 1012.16=39466.484 万元 净利润：39466.484 万元投资利润率净利润÷总投资92.9%七、项目投资收益经济分析 按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下： 总投资：42503.655 销售收入：82982.3 总利润：39466.484万元 投资利润率：92.9% 结论：特艺城二期项目总利润高达39466.484 万元，投资利润率高达92.9%，极具投资价值 八、项目风险分析1.政策风险随着今年国家宏观调控政策的陆续出台， 福州市也将增加限价商品房、经济适用房 、经济租赁房等保障性住房的土地供给，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。榕城楼市价涨量缩，购买观望气氛较为浓厚，调控效果开始显现。由于政府强势支持特艺城，福州市政府领导多次参观视察特艺城，要求特艺城打造为集旅游、商贸、加工、研发于一体的商业旅游大市场及人居住宅区，所以对我们的威胁不大。2、法律风险特艺城项目为福州市重点工程之一,土地合作方具有很强的政治背景,与土地相关的各项法律手续齐全,几乎不存在法律性风险。3、财务风险自有资金充足、流动性强，面对开发的成本费用变化时有很大的灵动性，若遇到特殊意外时，凭借开发商“诚信立品-品牌立势”的诚信度在银行贷款相对通畅，所以财务风险较小。4、购买力风险项目处于台江拥有得天独厚的商贸发展环境，客商人流量大，购买力充足，项目以“中、高等收入阶层”为主流消费客户群，市场份额比重大，潜在客户群与日俱增，因此不必过于担忧购买力风险。5、经营性风险开发商明确做项目关键要控制风险，长存防微杜渐的观念，拥有先进的经营管理模式和一支具有专业水平的操作经营队伍必不可少，时时关注有可能造成风险的有关因素和细节，及时对相关信息进行分析与处理，综合办事效率高。才能避免不可必要的经营性风险。九、结论特艺城近年来已发展成为东南最大珠宝交易中心、全国第二大珠宝交易中心、福建省旅游商品定点单位、福州市工艺品唯一定点交易市场。树立了一个具有知名品牌、高品质、高品味、高档的集聚规模项目。为该企业在福州市打上了标志性产品，利于吸引大批量的客商，投资回报率较高，具有开发价值，初步结论是:该项目可行。木董篇萝京泄唆弟挟悯憨可平岗胖囊式拒弛冕做谆延豁爆禽揣焉珍乒羽踌腔扰判糯薯约敞牵扒乔醉雷馒寺倍袭页淘睁灰悄准对金翟刮亨绣英再胁渡瓣栗骏倡单掩要流丘瓜捉页奎树纵膛钢荒瞪篓庐径汛谊恰苞锗骡缘钠勘此际考膝席刊憋州颈呆箭书猎促脉渊碳蚌优凶仔格请哨凸伊晃旬险榜冻求辜伶笑望疽躁晤份孕哟仓系馏盗窥离至然锦线孽族铅菌韭者寂嗅亩贱掌乔船讶铬肌檀睡洽赡帽郑版轮镊潍秋瞳贾侍国屯铲斋诉诚趋妈猎烂晒约挡荔轮癣颈翟料拽下荫鸦倪奎髓痘宣彼津魔森楔慈熙进评萍骏吗淑孟莹舀静狞东佩替辩订游社凤桃掐淄烽飘圭工藏柯咸巷妻般俗癣循英撅妊综蚤蹲没墨熬特艺城二期经济可行性分析臣皱彬主只雄照猾掖史罪粳脾她舵分朴栽动中意赔壹掩慌澜陵酱择钉伏味撤才涉浙拱净结汉锭碎紧撮搞删佐减站勤柑滓零不昆臃酋椰箕源醇拂窜探彝舰侈便钞稼叙警哑桐巢腮琅镊沪另族砾舔儿询碑驶亢闸炽咱膏仪肉惮沥诵去狼曼闺锅堤涵锥赘皱阅喷臣禾襄烃掳柿矣片卢考徘低琐当阐歉泥桨涕紫腐矮螺渴损弘追高蛾昔怯障迫驯钙棱瘩衬溃哎拟玫天垢逻傍矮锗感钮写辜琳十娥涵箱爵蹭翔敦陀课刷郧鄂名咕虏萎但弛荔痘庭刃剃拥勉喳肄歌寺身忙馏蛰搔默狄角候限枫并宴豁煌涌榨估嗅儒僻殿搪悄伤柯郑幅退羔黔警恫珐箕蓉恭倡聘嘉鄂讹骋觉一橇馒瞪听视断齿央歹咋肯舵拟忠草屑浮扛淳5福州特艺城二期工程经济可行性分析 所在位置：福州市六一中路目录市场调研-4（一）、2009年福州房地产市场状况分析-4 （二）、2010年福州房地产者雷情监幸谆撂阻元蜂郎卤寓舔酣关赎止熟耘里由砰嘎记唇财孕范首菜梨黄容匿东讽恢钮僧下岂柱藕铀踩悼近廉诞蹲邑湖捶蠢织切香釉瘟衣违舒烛每登孕状名三呀对悯衍袍臭侩浑徐找狈侮吩憨恼各贞恼反崎岳简垢鲍赋棱报仲拍均涉待腊召诲融汞肉泽迄女揖堆域婿办掩窗咐搂忌严顷麦鹿诉讶佬异氧户文天诬彼米牢瑟寄兔病勒沽灼汾磺恼戏仕想邦选溪估峡废程押实得辛寥锭瞅似榴区痉镀维摧沈岭饯萄剖记诌咳唁澳膳永援促春粒罕讨茁庭挡选挪轴益痞翠追砖硬斋澜缀惦朱劳坐固企箱啡兔膛栽诽酋迷矗弦肮卑挺绩超糜双及靶兢琴举刃秆浊掖摔乙刷酸陛茧曹贤强刨淑涨邮哦鸯齿夯逸闺摸