【商业地产-DOC】沈阳穗港-公园里项目可研分析报告-83页.doc

穗港·白塔堡项目可研分析 穗港公园里项目可研分析 -白塔堡项目前 言制造商的高明不在于他能生产什么而是取决于他知道市场需要什么开发商并不是雕塑家他们的建筑不是用来欣赏的艺术品所以市场决定着我们要去做什么我们的分析架构住宅市场分析地块基本分析，与开发方向基本定位 别墅市场分析白塔区域分析沈阳市宏观分析土地市场分析供求关系分析竞品分析环沈阳市大盘开发人脉流向与项目定位摘牌初步结论建设准标、成本与利润分析政策法规分析结论盟森营销的建议与综合结论 盟森营销一方面从宏观经济经论与模拟投资方面来进行回报分析;另一方面通过周边竞品数据分析、购房人流向与销售周期测算,分析立项的可行,得出综合分阶段开发结论,最后以自身作为开发商,进行比较建议,希望得到大家的一致认可,确保投资的风险最低。目 录第一部分：市场调研 1、 项目宏观与微观环境分析 n 房地产经济发展环境n 我国房地产市场发展状况n 经济发展趋势分析与预测n 房地产经济与政策分析2、 区域市场现状及其趋势判断n 城建发展与总体规划分析n 房地产市场发展趋势n 房地产市场总体供求现状n 为来人口的增长对房地产大盘的促进3、 土地市场分析n 地价刷新的特点n 土地级别重新划定典型区域n 地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间n 项目周边地价情况n 土地拆迁补偿情况4、 项目市场调研n 沈阳市中高档住项目分析n 沈阳市别墅市场分析n 项目区域市场分析n 项目周边环境关系分析n 周边竞品界定及个案的深入剖析n 结论：项目所在区域内商品住宅市场价格走势、供求关系分析及市场价值挖掘5、 项目目标客户定位分析n 目标客户定位及分析n 目标客户特征分析n 目标客户需求分析、消费预测及未来预测第二部分：项目核心定位及产品建议1、 项目SWOT分析n 项目地块的优势n 项目地块的劣势及化解策略n 项目地块的机会点n 项目地块的威胁点及规避策略2、 项目市场竞争力分析n 自身资源审核n 市场竞争力及空白点分析n 差异化竞争优势及核心竞争力分析3、 项目开发理念定位n 本案开发理念推导模型的建立（结合地块自身资源、市场竞争、规划指标等）n 目标客户定位分析n 本案核心竞争力定位n 项目开发理念定位4、 产品定位n 产品理念及物业类型定位n 产品建筑风格设计指导n 产品单体的户型配比定位n 户型局部功能分区控制建议n 产品的建筑环境定位n 户型结构定位6、 总体规划设计建议n 项目地块价值分析n 总体规划之策划理念建议7、 环境景观规划建议n 景观规划之策划理念建议n 景观设计及布局建议8、 项目公建配套规划建议n 项目公建配套指标建议n 公建配套细化建议9、 开发分期战略建议n 分期开发的依据原则n 分期开发的具体划分n 分期开发战略n 项目开发模式、时机及周期策略10、 财务分析 成本分析 现金流分析目 录第一部分：市场调研 1、 项目宏观与微观环境分析 n 房地产经济发展环境(一)房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值(GDP)由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。房地产项目利用外资的份额也明显增加。2007年以来，沈阳新批房地产项目72个，合同外资额10.4亿美元，占总额的19%；房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。D、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。(二)房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大A、消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2007年，我市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1998年以来，我市GDP和人均GDP增长均在10%以上；城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2007年的8924元，年均增长10.4%；城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2007年的22357元，年均增长10.9%。B、城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2004年，我市城镇人口占总人口的比重为64.3%。按照政府提出的每年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2010年将达到70%，在未来几年中，如果我市人口自然增长率仍保持2004年的0.03，预计城镇人口净增加约40万人，以人均住房面积30平方米(小康标准)计算，每年就需要约200万平方米的住房。C危旧房改造产生被动型住房需求。近年来，我市以“经营城市”为理念，以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。2004年，拆除各类危险破旧房屋172.2万平方米，其中住宅94.8万平方米,2007年,新增棚户区改造75万平方米。据了解，至2010年预计拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1:2膨胀系数测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。D、人均居住面积偏低，主动型住房需求大。2007年，我市城镇人均住房面积22.51平方米，虽比1998年提高了5.39平方米，但与全国平均水平24.97平方米相比，相差2.46平方米；在全国15个副省级市中位次偏后，居第9位。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以现有城镇人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要约440万平方米的住房。因此，潜在的主动型市场需求将为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间。E、外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展，越来越多国际资本注入沈阳，越来越多外资企业登陆沈阳，通过实施“金廊”工程，吸引一些金融、贸易企业落户沈阳，进而加大了对高档写字楼和商业营业用房的需求。在提升房地产质量和人气的同时，为沈阳房地产市场发展创造了良好的契机。综上所述，我市每年住房需求在940万平方米以上，按现在的开发比例推算，每年各类商品房屋需求可达1000万平方米，需求十分旺盛，开发潜力巨大。(三)房地产价格稳中有升，未来前景看好从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因：一是我市房价与其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力，房价的稳步上升将会增强投资者的信心。2004年，我市商品房的平均价为每平方米2911元，明显低于深圳(6771)、广州(4537)和厦门(4146)等市，在15个副省级市中居第九位。二是我市房价收入比逐年下降，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。相反，人们“买涨不买跌”的心理会刺激消费需求增加。2004年房价收入比为6.9，接近国际公认36合适水平。房地产作为支柱产业，房地产开发在我国已经走向成熟。在第十个五年计划期间，2001年到2007年，住宅年度投资额从42167亿元，上升到8837亿元，增长1096；住宅新开工面积从305327万平方米上升到47949万平方米，增长616；商品房中住宅的销售量为40212亿元上升到86194亿元，增长114（住宅销售面积从19938万平方米上升到33819万平方米），像北京、上海等大城市发展速度还要更快一些。n 我国房地产市场发展状况中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2007年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。2004年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。2007年611月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米，与2004年同期相比增长了3.0。全国完成购置土地面积16299.7万平方米，与2004年同期相比增长了3.9。2007年611月我国房地产开发投资额为6193.1亿元，比2004年同期增长23.5。我国东部地区房地产投资额为4173.4亿元，比2004年同期增长19.2。中部地区的房地产投资额为959.6亿元，比2004年同期增长34.8。西部地区的房地产投资额为1060.1亿元，比2004年同期增长32.1。房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2007年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2007年，房地产信托募集资金约为220亿元。n 经济发展趋势分析与预测改革开放以来，随着市场经济的发展，沈阳市的综合经济实力显著增强；新世纪以来经济呈现快速增长趋势，2004年是振兴东北老工业基地的开局之年，在这一年里，沈阳的经济发展不仅增长速度达到了十年来的最高水平，经济运行质量更是显著提高。沈阳近八年人均GDP走势 说明：从1998年至2007年的七年间，沈阳人均GDP连续保持着递增的趋势，2003年的人均GDP增长率更是达到14.2%，；2004年已完成GDP1845.5亿元，同比增长15.4%，2007年预计比上年同上增长15.2%,从GDP总量上看，沈阳市的GDP总值不算高，因为在沈阳市，我们拥有较多的国防科技产业，不计算在国家的GDP总值中，但从图表，我们不难出，沈阳市的快速增长过程，及有利于全民收入水平的提高,沈阳市进入城市发展的快速成长行列。n 房地产经济与政策分析1、"国八条"A、高度重视稳定住房价格； B、切实负起稳定住房价格的责任；C、大力调整住房供应结构； D、严格控制被动性住房需求； E、正确引导居民合理消费需求； F、全面监测房地产市场运行；G、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；H、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 盟森营销观点： 国务院为进一步规范房地产的有序发展与挤压房地产的泡沫，在房地产的税务与管理进行宏观调控，从“国八条”的发布至今，房地产价格的增长势头在减缓，一二线城市出现负增长，三线城市房价减缓增长；国家宏观调控基本上取得了成效，一二线城市房地产泡沫被部分挤出，国家宏观调控取得了成效；而三线城市的房地产减缓增长，从另一个方面影响了各地方城市发展的GDP增长值，房地产的开发与销售，是三线城市GDP增长的主要来源，各地方结合中央的要求，准许各地方，根据自身情况，对“国八条”区域落实进行调整，特别是房地产两年内再交易的，增收5%的营业税方面，在一二线城市，一二手房营业税落实较少，一般只采用12%的营业税，全国只有山东青岛增收2%的营业税，按全国现阶段房地产的发展情况，我们认为中央不会在今明两年再出现针对房地产增长的严管宏观调控制度。2、8·31土地大限2002年5月9日，国土资源部签发11号文件(招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，以下简称“11号令”)，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。国土资源部、监察部日前联合下发“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限2004年8月31日。盟森营销观点：国家从土地方面控制了不正当的竞争，让房地产的开发商，在土地方面的确取得，基本上是公平竞争；另一方面也控制了一部分地方官员权钱交易，受贿的行为。3、央行两次加息2004年10月29日至2007年3月17日央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。 盟森营销观点：国家通过央行，对房地产的销售融资方面，逐步取消了优惠政策，通过对消费者的消费制约，把房地产贷款与其它行业的贷款推到一条起跑线上竞争，从另一方面阻止了一部分社会上的“热钱”，流向房地产,或者是其它方面。4、2007年1月1日起，银行可采固定利率住房贷款从1月1日起，银行贷款利率上调，并根据个人信贷信用提供不同贷款利率。目前，光大银行还获批推出固定利率贷款，而建行、工行等也在申请推出固定利率贷款。所谓的固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。而现行的住房贷款规则下，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，一旦遇到贷款利率调整，贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。盟森营销观点：04、05年央行两次调高利率后，房贷利率上涨21。持续升息的压力和预期，带来的是国内房贷市场持续17个月的增速放缓，以及提前还贷数量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前还贷为银行带来的金融损失，增进银行稳定收益，对消费者来说，如果两者超过1，选择浮动利率比较划算；如果低于1，选择固定利率将会相对更合理。2、 区域市场现状及其趋势判断n 城建发展与总体规划分析n 房地产市场发展趋势沈阳是东北地区的核心，在房地产业的发展中,与其它一二线城市比较相对落后，在这次宏观调控政策实施前房地产业发展的基本态势是健康的，主要特点是购销两旺，有效需求拉动供给；主要问题是供给结构失衡，有效供给不足。1.1、快速发展的基本态势沈阳房地产1985至2003年的18年间，房地产投资出现3次高潮和2次低潮。1985年开始进入第三个发展期，2003年进入快速发展期。土地开发利用676万平方米，收取土地出让金30.03亿元；开发建设投资177.3亿元，施工面积1738.8万平方米，竣工面积585.9万平方米；拆迁居民3.95万户，拆迁面积182万平方米，安置居民4.82万户；商品房销预售面积518.2万平方米，销售额94.7亿元；存量房销售553.3万平方米，销售额90.4亿元；租赁面积67.7万平方米，租金为5.8亿元；商业银行贷款208.9亿元，个人贷款91.23亿元；居民人均住房面积上升到20.12平方米，房价收入比降低到8.02。由此可见，沈阳房地产业是在刚刚进入快车道就迎涞了宏观调控的考验。1.2、购销两旺，主要比例协调（1） 开发建设投资与房屋销售比协调。2004年房地产投资177.3亿元，商品房预售合同备案金额164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于全国平均7080%的水平，2007年111月，沈阳市房地产完成投资314.42亿元,比上年同期增长30%,其住宅完成了264亿,比上年同期增长24%。（2） 房屋竣工面积与销售面积比协调。2004年，沈阳市商品房竣工近586万平方米，销售518万平方米，占88.45%。2007年110月沈阳市房地产施工面积为2769万平方米,比支年同期增长8.1%,其中住宅为2103万平方米,同比增长19.2%。（3） 房地产发展与本市国民经济发展相应。1985-2007年，GDP年均增长16.3%，固定资产投资年平均增长21.6%，其中房地产投资占固定资产的26.9%，属于正常区间。（4） 房地产业发展与人均可支配性收入相协调。1995-2007年，沈阳市居民可支配性收入由3721元增加到近8000元，房价收入比由9.7降到8.02，居民购房能力大有提高。（5） 房地产发展与城市化进程相协调。我国城市化水平为39.1%，沈阳市已达63.6%。根据国际经验证明，城市化达到40-50%，房地产业进入快速发展期，沈阳市已处于这个阶段中。（6） 二三级市场协调共进。2007年111月商品房销售面积848.15万平米，存量房销售538.04万平方米，二者比例为1：1.57，形势喜人。（7） 从2007年111月的购房消费与购房投资比例来看,基本上达到1:1。因此租金将会回归,房价格上涨会减缓。这说明进入良性发展阶段。（8） 住房消费已开始转向大众消费为主体。2003年，每平方米3000元以下的和120平方米以下的商品住宅均达60%左右，2004年，这一比例还在增加，2007年1-11月已超过65%，百姓购房成为沈阳市的强势主流。（9） 房价上涨与居民可支配性收入增长相适应。1993-2004年11年间，沈阳市居民可支配性收入年均增长12.97%，同期房价上涨9.97%，低于前者3%。2004年房价上涨9.5%，2007年1-7月上涨6.6%，处于稳中有升的良好状态。n 房地产市场总体供求现状沈阳市国民经济支柱产业的房地产业，在全国及时的宏观调控中，其发展趋势同整体的房地产业发展形势一样，仍在持续快速健康地发展着，且今后的发展态势将会更好。根据统计资料显示，沈阳市房地产完成投资、开发建设、市场销售等情况如下表：年份项目19981999200020012002200320042007年111月完成投资额（亿元）35.651.864.078.1116.1177.3142.4房地产投资占全社会固定资产投资比例（%）19.121.524.425.828.830.429.7房屋施工面积（万）610.7719.9828.4888.91238.21738.81530.1房屋竣工面积（万）238.7326.1349.5348.8363.6585.9723.4存量房总面积（万）/139156158261348538.04商品房实际销售面积（万）120.5149.1210.5195.2206.1324.8387.4944.61商品房实际销售额（亿元）29.241.656.553.556.494.7106.5314.42商品住宅平均价格（元/）2311.82437.72545.82609.02601.02752.731073256从上表中，我们可以分析得出，沈阳市房地产业已进入了快速发展期，对全市经济和社会发展以及老工业基地振兴起到了巨大的推动作用。结合这几年的房地产持续上升，结合沈阳市的人口总量，到达小康人均居住面积25平方米还有较大的需求空间，房地产业的存量房总面积将会拉动一手与二手之间的中低档项目的互动，促进房地产的交易良性发展。结合2007年1-11月房地产销售情况表:单位：件/万平方米/亿元项目件数面积金额当月累计比上年同期增长当月累计比上年同期增长当月累计比上年同期增长商品房销售（合同备案）148979776038.50139.12944.6124.447.08314.4230.0其中：住宅129448518034.58121.96848.1521.6037.52264.00 24.0存量房转让7032697102.5150.66538.042.5313.28114.063.2其中：住宅6808664832.1240.45440.972.518.1789.774.8公房出售15372188423.846.79128.00 21.620.163.7844.1房地产抵押63685581417.74149.971274.5418.0922.77224.3111.6其中：住房消费贷款61385329717.5856.89517.9622.209.6288.4727.2房地产典当0572.220.00 0.1674.170.00 0.043.3房屋租赁232516169143.0319.09208.2783.060.788.9513.4我们不难看出,2007年,沈阳房地产在国家宏观调控的引导下,发展较为良性,房地产一手的成交量在增加,二手的的成交量在下降,房屋的供给量不足,市场需求量较高,会促进二手房的价格进一步升值；结合房地产的两次加息,一次性付款的客户比例再增加,住房消费贷款在减少。n 为来人口的增长对房地产大盘的促进(资料来源: 市政协人口资源环境与城乡建设委员会)沈阳市未来人口总量（含机械人口）单位：万人预测年份人口数户籍人口流动人口每年新增人口每人增加25计算2007801.8720.781.1如果每年新户籍增人口15.8万人成立每年需求房地产的开发面积不能少于395万,2006841.4736.5104.92007881752.3128.72008920.6768.1152.52009960.2783.9176.32010999.8799.7200.120151197.8878.7319.1从上表中,沈阳市按现阶段的发展情况,每年需要的新增居隹面积为395万平方米,如果沈阳市现阶段少于这个面积的开发量,沈阳市的房地产价格还会继续上涨,从这几年房地产的开发量与人口增长相比较来看,沈阳市房地产的价格,会进入缓慢成长期。3、 土地市场分析n 地价刷新的特点A、调整后的地价仍有上涨空间 沈阳市地价水平还有上涨空间。与东北地区其他城市相比，调整后的沈阳市地价水平稍领先于长春和哈尔滨，但与大连相比还有一定距离，各级别基准地价比大连市约低45%左右。与其他省会城市相比，沈阳市地价水平高于西部的西安，与中部的武汉相当，低于东部的杭州和南京。与北京、上海相比，仍有较大差距。 B、近郊区地价涨幅较大，市中心区和远郊区乡镇涨幅较小。   就各级别基准地价来看，四级地和五级地等近郊区上调幅度较大，市中心和远郊区乡镇的上调幅度较小。这种规律与沈阳市的城市建设重点地区分布与区域土地市场状况完全一致。市中心地区城市建设已基本成熟，土地市场趋于饱和，因此地价变化不大；远郊区市政设施改造力度较小，地价变化也较小；而二环两侧区域，近年来基础设施改造力度较大，城市环境有明显改善，地价水平上涨较快。另外，近两年土地出让的地块也大部分集中在一环到二环之间以及二环周边的区域，这些地区的实际出让地价已远远高于原来的地价水平。比如，大东区目前毛地出让价格平均在600元/平方米左右，而原来的出让价格仅为290元/平方米，这次上调为440元/平方米，与实际地价水平相比仍有一定空间。这也说明，基准地价调整是一个渐进的过程，地价水平应逐渐趋于合理。   C、城市重点改造区域地价涨幅较大。   城市基础设施改造力度加大的区域，如金廊工程、银带工程、景观路改造、公园绿地建设等，地价水平上涨明显。如金廊沿线2002年土地出让均价为每平方米4000元；2003年为每平方米7000元；2004年达到每平方米9000-10000元，这次基准地价上调为5929元/平方米，考虑容积率等修正后的宗地地价与实际地价水平基本相当。n 土地级别重新划定典型区域    A.商业用地部分地区地价水平变化情况 1) 西江街、塔湾地区、浑南地区：由五级地调整为四级地。 2) 大韩屯、三台子、沙河子、老瓜堡：由六级地调整为四级地。 3) 上园、沈铁路、长青街、方家栏、东陵西路、向工街、鸭绿江街、于洪广场、榆树台地区：由六级地调整为五级地。 4) 长白地区：由七级地调整为五级地。 5) 北京街-青年大街（快速干道南二环路）：由三级地调整为二级地。 6) 北陵大街：由四级地调整为三级地。 7) 西塔地区：由三级地调整为二级地。 8) 南京街：由一级地调整为二级地，基准地价由8992元/m2调整为5929元/m2，降幅为34.1%；出让金由2428元/m2调整为2276元/m2，降幅为6.3%。B.住宅用地部分地区地价水平变化情况 1) 南市地区：由一级地调整为二级地。 2) 胜利大街：由二级地调整为三级地。 3) 八王寺地区：由四级地调整为三级地。 4) 老瓜堡地区、塔湾地区、浑南地区:由五级地调整为四级地。 盟森营销观点：从上面的土地基准地价上的上调中，我们可以看出，地区改造成与地价上调息息相关；动迁前与动迁后，基准地价一般是上调的；政府地基准地价方面为房地产企业提供最终的高销售房价奠定了一部分基础，例如：八王寺、老堡地区、塔湾地区、浑南地区，都是这种情况，促进了大盘的升值，为房地产抵押贷款，评估提供了理想基数。地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间，为房地产大面积开发提供了可能，土地成为了“保值与升值”，地产商风险较小。n 项目周边地价情况2007年8月23日签订的编号为：A、2007-004号地块挂牌交易成交确认书（沈和交字（2007）004号），竞得人为沈阳市兴和房屋开发有限公司。经核准，规划条件中容积率由1.6调整为1.68；毛地成交单价由660元/平方米调整为687元/平方米，面积由70300平方米调整为69385.7平方米，毛地成交总价款变更为47667975.9元；B、2007-005号地块挂牌交易成交确认书（沈和交字（2007）005号），竞得人为沈阳市和兴房地产开发有限公司。经核准，规划条件中容积率由1.6调整为1.7；毛地成交单价由539元/平方米调整为565元/平方米，毛地成交总价款变更为45106549元。附：土地拆迁补偿情况表沈阳市城市房屋拆迁住宅房屋补偿区域级别划分图区域范围补偿标准（建筑面积m2）区域范围补偿标准（建筑面积m2）一级区域起青年大街与浑河水涯线交汇处浑河北水涯线南京南大街砂阳路铁路线北跨线桥胜利北街市府大路南京北街昆山中路长江街泰山路北陵大街嵩山东路黑龙江街昆山东路敬宾街惠工街友好街广宜街北顺城路东顺城街魁星楼路万泉街万柳塘路文化东路天坛一街中环路青年大街青年大街与浑河水涯线交汇处止。3195元四级区域起铁路线与玄武湖街交汇处铁路线重工南街、重工北街白山路小韩屯东侧路西江街沙万路塔北村西侧路千山路黄河北大街区界线省牛肉繁育中心南侧路铁路观泉路高官台街中环路浑河隧道浑河北水涯线长青桥与北水涯线交汇处止2284元起浑河桥与北水涯线交汇处机场高速公路沈营公路绕城高速公路铁路长青街长青桥与北水涯线交汇处止二级区域起浑河水涯线与大铁桥交汇处铁路砂阳路南京南街浑河北水涯线浑河北水涯线与长大铁桥交汇处止。2902元五级区域起沈营公路与绕城高速公路交汇处绕城高速公路铁路浑河北水涯线南李宫 堡北侧路大堡南侧路燕塞湖街沈辽路沈辽公路七号街沈新路绕城高速公路铁路绕城告诉公路文储街铁路线望花啤酒厂北侧望花中街望花村北侧路范家坟南侧路榆林街东望街铁路金杯客车厂南侧路区界线东大营街马官桥北侧路金家街大坝路农大种鸡科研场北侧路浑河北水涯线浑河隧道与北水涯线交汇处止1885元起北跨线桥与铁路交汇处北虹桥路珠江街华山路怒江街北运河长江北街香炉山路黄河大街白山路陵东街银山路陵园街嵩山东路北运河小北关街天后宫路草仓路铁路滂江街莲花街泉园二路富民街浑河北水涯线浑河北水涯线和浑河桥交汇处止。三级区域起沈阳站铁路线与中环交汇处中环路铁路线卫工南街建设西路保工北街北二中路兴华北街天山路昆山西路塔湾街北运河水渠怒江北街白山路大韩屯东侧路黑山路黄河北大街莲花山路陵北街陵北街与白山路交汇处止。2701元起浑河北水涯线与浑河园林处东侧路交汇处水渠东黄泥坎村民委员会东侧路绕城高速公路绕城高速公路与丹霍公路交汇处止起陵东街与金山路交汇处金山路鸭绿江街北海街珠林路北运河和睦路凌云街长安路小河沿路江东街长青路文萃路210巷中环路浑河北水涯线浑河北水涯线与富民街交汇处止。六级区域五级以外区域1506元4、 项目市场调研n 沈阳中高档项目分析（一）本次所选项目的界定标准A. 与“理想新城”项目地理位置相当的项目。B. 项目单价均价在4000-6000元/平方米之间的。C. 项目规模在建筑面积5万平方米以上的。D. 目标客户群相近的项目。（二）所选项目的具体分布情况所选的中高档住宅项目主要分布在和平区、皇姑区、大东区和沈河区。其中和平区项目有五个，主要分布在太原街商圈和金廊工程，具体分布见图一。大东区项目有六个，全部都在一环线以内，临近沈河区，具体分布见图二。图一：和平区楼盘分布图 图二：大东区楼盘分布图皇姑区项目有九个，是项目最多的一个区域，主要分布在黄河大街和长江街沿线，具体分布见图三。沈河区项目有五个，主要分布在金廊沿线，具体分布见图四、图五。图三：皇姑区项目分布图 图四：沈河区项目分布图图五：沈河区项目分布图 图六：浑南新区项目分布图 浑南新区所选项目为两个，分布在浑河两侧。还有部分项目分布在于洪、铁西与东陵，具体分布情况见图七、图八、图九。图七：城建花园 图八：阳光100 图九：锦绣江南n 住宅项目市场供应量、销售量分析（一）供应量分析A、所选住宅项目总体供应情况分析（单位：平方米）本次调研所选的30个项目的总供应量为4972327.24平方米。主要分布在于洪区、皇姑区、沈河区、大东区及和平区。东陵区及铁西区的分布量较少。其中于洪区主要为阳光100项目，其总供应量在150万平方米。和平区及沈河区多为金廊项目。B、所选项目年供应情况分析（单位：平方米）从上图中可以看出，列入本次调研范围内的住宅项目的供应量，从2002年开始至今，逐年成倍数递增。C、以户型划分的供应情况分析 从图中可以看出，所选的中高档住宅项目中，三室、四室户型的供应量占总供应量的76%，是各户室户型中的主要部分。尤其是三室户型，占到总供应量的56%。其他户型仅占24%。尤其是五室以上户型，仅占总供应量的3%。平层户型仍是所