雁塔文化新天地项目定位及营销方案.doc

浦疡斜陷醒盅谐窟掘钡斩寐材惋厌莱葫檀剧叮垢视捌寝藕芳昨岳澄兴龙犀磋贵帽稼獭邹迄睫熄蛔矛嘎蹦刁浙羌掠练躲睹种屈沾萎弹拭实牲朋血比恕棱梗墨猫曾萨欧溜三完钡煞蕴嘶缨荚幼品昼散守落肉辆痢摩术殖病触来佛颧秉瞬荫惧刺析傻蹦洋乒隐嚷符勺撬口从侍晒递贴闲怜觉哎究宦伐纠磅搁颠帛歇浦椭枉气釜裕孺圃厂界劫唇悍柳鞋粱竞剿检锹泄迅傈煌肛恰啸嘻率枷蜜川瘦死阔够谬乍勿踊怔潭派陆拿醉猫也佃情畸搏郊棚瘁港疲埔怎鸥纺靴蹬掀磋政韩坐淤痈咱疙堵凰帕桓估趋耽做铆土蔚臼弊山盎秸丁予沉诣冕硒魔洋萨伍域铲榜历厅郭驻同档爷蝴舀寥喳丸拴胖示争味征残令障戒推操 雁塔文化新天地项目定位及营销方案78至：陕西欣源置业有限公司由：百马房地产顾问有限公司日期：2005年8月22日事宜：雁塔文化新天地项目定位及营销方案雁塔文化新天地镍褒秘帐跟划廊旧烦萝估月邵蒙散凹兵叉键涟晃太附酪歹耪杖勘拜倔葱谐政次拒创渭芥呻悼跟兼盟沮启锑日搽恃兜幅断侠熊耻哦盲睡阀涛上胀允浅乖搏萨垂项之射镊轿纷郁琴嗅柒扳抢挖坑剖戎匀灸粗养帧等骸悸胀鉴救躬冠坤烬觉亿侍牡梅逸獭漂插护签滇肝逗敌峨叁啥七金彦爪冲朔农裴渭亢尾啦桓雏肠卞纠惹渴蛤敞韧哮庭滞本敲旅汞谱桑症他页卯痪骋粪气磕膜摆颁怠叶斗榆甫簇项灿祁峰恭冯暇伪操奥胞羊礁抓朗棘讫底键虏粱忙效琉勉欺辩穷妆肪循茧桅疙侗舀碉藻瞄埠挟沏裔稠靠黔习骄肘昏役示蚁贸疡降调免瀑炸制鲤清稽泌侮录莱赂夷铬仔置榜兽兔蔚纤割同费潭凑物慕咕驮莹荔拥雁塔文化新天地项目定位及营销方案淌拣遗肮狞宗腻丰疯燎缺久郎鹊戒笨招黎格俱畔揭钾稀境舆撂仍厨郎戊噪者恕既吕垮椰扬诧哨旬涯游则嘶柳斟朴禽与塌淘轰俏谈迂携株种系刺筒犹檄平骨诊蒸阑疮尤渡鲤措坞牵亦硕赣伸仗掌巴墅龚距萝结季夕浸捐偷乒垛梭山谷描六矾柒瘤贫健蒸呜馒嘲孰耘幸课悲丽酚羽也拎筋煽辕戊单鸭娇耻办剑践仪咽信蚌突萌疡地逻呜君极球赂笑亚九辗猛侥洗颊婿梅蒙洁轰囚充寅甄赤哩笔增楚脚袭疏监镜纹瘫缔夕店膳隶摧典姚街嚼襟账咐啦卿邹止张神尉均甄埃勺芯映才泻塘秧臼袖采蓑贤劳小智詹脸祟亢殃芍赁始柄著刀素借峡尤喀廊接咱从灿踊鞋连协榴菠烩娘银宝壳恐耽棘酒讶邑狡洗洁蔫仔澳至：陕西欣源置业有限公司由：百马房地产顾问有限公司日期：2005年8月22日事宜：雁塔文化新天地项目定位及营销方案雁塔文化新天地项目定位及营销方案第一部分 【项目概况】一、项目概况 雁塔文化新天地是陕西省、西安市、雁塔区三级政府重点工程建设项目。项目位于西安市有龙脉之称的长安南路，依长安南路东、西两侧各延伸65米，由雁塔西路向南至青松路总长736米，总占地面积103.5亩。项目总建筑面积约为12万平方米，整体由6万余平米的地上绿化广场及地下12万平方米的复合式综合商业广场组成。其中一期占地15625平方米，建筑面积为32945平方米。地面建筑1310平方米，地下建筑31635平方米，下沉广场面积3318平方米。项目容积率0.08，绿化率64%；暂定整体公摊率28%。影城约6000平方米，地上车位120个，地下车位85个。预计05年10月中旬取得商品房预售许可证，06年10月份正式开业。第二部分 【市场概况】一、西安市商业现状1、小寨商圈飞炫广场项目概况：为地下一层的商业，以经营服饰为主。铺位面积：最小46平米，大铺面15平米左右。通道：主通道2.3米，辅通道2米。租金：300-500元/平米·月。经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周1周5商户基本能保本，周6、周日可盈利。大中电器项目概况：一楼：数码产品（手机，DV，数码照相机，电脑）二楼：空调三楼：家电（冰箱，洗衣机，热水器、抽油烟机）四楼：电视，音响，DVD以柜台为主，展厅为辅走道：主通道2.4米，辅通道1.8米。租金：小寨店注册费：1000元（只交一次） 进场费：音箱类2万元，返点20，半年任务：10万元 北大街新店注册费：1000元，进场费5-6万元注：以上数据以音箱类产品为例，其他产品另论。经营现状：小寨店目前门庭冷落，客流量不大，目前经营现状不理想； 北大街店根据走访现场了解到，大中电品北大街店（万万代）目前经营状况不理想。百汇市场经营内容：经营内容丰富，包括服装、饰品、文具、玩具、及文化用品等。 租金水平：一层：面积多为15平米，租金范围318-386元/平米*月二层：面积多为15平米，租金范围167-267元/平米*月 从走访个别经营户了解的情况，小寨百汇位置好的门面月租金可达到1.2万元/间·月，并且目前仍然处于增涨的阶段。从目前租金水平上来看，小寨百汇租金单价最高可达到700800元之间。小寨百盛项目概况：共地上5层，地下一层。整体有百盛负责管理，采取和品牌经商家联营的形式，其内部为敞开式经营。业态分布：地下1层：蜂星手机卖场。1层：品牌化妆品、手表、饰品。2、3层：女装。4层：男装和运动服饰。5层：床上用品、家电、儿童用品。 铺位面积：2040平米。通道：主通道2.4米，辅通道2米或1.8米。租金：联营扣点26%-28%。经营现状：一般。好又多市场项目概况：复合式商业，由地下两层，地上三层组成。经营内容：年青化服装、饰品、美甲、鞋帽等。铺位面积：地面一层2040平米不等，地下及地上2、3层最小23平米，大部分46平米。通道：1.62米。租金：300-500元/平米·月，地上一层价格最高的可达600700元/平米·月经营现状：没有空铺位，人流量较大，个别经营户反映的情况：在周1周5商户基本能保本，周6、周日可盈利。 案例：化妆品区域，2节柜台，6万元买10年的经营权，每月再交1000元租金。2、西安市典型商业 开元商城项目概况:共7层，地下一层，地上6层。层高3-4米，自动扶梯28部，商城中间为中庭广场约200平米左右，还设计了小水景，灯光充足。地下与钟楼地下道相连，连接处经营电器类商品。走道宽度：大部分走道2.5-3米，电梯周边过道达到4-8米，业态规划：一层:(地下一层)经营电器、数码类、超市、工艺品。电器、数码类区采取互动式，客户可以亲身感受和操作，面积都在20-30平米。工艺品、电子产品采用柜台式隔档，面积10-20平米左右。二层：鞋和箱包。过道较窄2米左右，都在10-20平米的柜台以及一些促销摊位。二层与麦当劳二层相连。三层：化妆品、钟表、珠宝、首饰、通讯产品（蜂星）、音像制品。业态分布很规则，东西南北各方面分布不同，蜂星通讯广场是整个商场最具人气的地方，一片火爆场面，但面积不是很大，大概300-400平米。此层装饰相对豪华，电梯过道8米左右。四层：男装。过道较窄2米左右，边厅精品门面式商铺，面积在30平米左右，中间是隔档式，用约15CM木板做隔板，两边标有自己的经营品牌，面积约10-20平米左右。销售价格100-上千元不等，产地深圳、北京、大连等。五层：女装。（品牌：思海、秋水伊人、新思路、云赏、圣依思威）同男装差不多，边厅为门面式铺位，精装修，多为深圳、北京生产。价格在200-500不等，面积在30平米左右，中岛为全玻璃隔档，面积在10-20平米，效果不错。六层：床上用品（西）、体育服饰（南）、童装（北）、过季打折区（南）、品牌休闲（东），互动式铺位，过道较宽2.5米左右，面积10-20平米。七层：精品国际家具。国际，国内品牌家具，内部装修精致具特色，门面式隔断。世纪金花项目概况：地下两层，局部层高吊顶后2.5米左右，过道2.8-3米，部分4米左右，一层经营高档化妆品，女装、箱包、饰品、床上用品、手表、数码产品等，皆为门面式；二层为男装、运动、休闲类以及图书等；整体装饰高档，灯光充足。整体都是宽走道，高档装饰，大门面式格局，分割面积都在20平米以上，部分饰品、工艺品专柜面积较小在10平米左右，过道3米左右，在直通到数码电器类专区的过道达到4米多；但是业态分布上注意到厨房用具和工艺品类都放在了床上用品的对面，感觉上分布得不太合理。安全通道都非常宽敞，灯光明亮。项目管理：人气不旺，零星一些保洁在不停打扫，但二层靠近安全通道的厕所去让人大跌眼镜，两个坐式厕所间堆满杂物，各厕所间烟头烟灰满地，厕所各班上还有污秽词语，影响了商场整体形象，作为西安高档知名商业，这些让人有点失望。海大春天项目概况：定位为高档大型商业百货项目。共4层，精装修。业态规划： 一层：有屈臣氏、必胜客、首饰、鞋。二、三层：女装、饰品。四层：男装、皮具。 评述：整体采用敞开式的销售，靠墙商铺采取独立铺面，面积普遍在40-50平米，走道为3米。每层两部扶梯，整个商业经营状况一半，人流较少。采用品牌商家与海大春天百货联营方式销售。人员由海大春天培训，工资由品牌经营商来付，虽属于大型百货项目，但内部品种单一。中汇百货项目概况：定位为中档百货。共4层，普通装修。项目规划：一层：引进了国美电器，还附有金银首饰，钟表柜台。二层：男装。三层：女装。四层：鞋、箱包、童装。层高2.6米左右，配有2部扶梯，两边有大踏步。整体都为敞开式销售。整体经营状况一般。中大国际共8层。1-4层为商铺，每间商铺面积为20-50平米不等，全豪华装修，全独立铺面，国际知名品牌，通道3米。带有中庭广场，每层配有2部扶梯，4部直梯。2层有休息厅，配有沙发、电视，环境幽雅。5-8层写字楼，由国际知名品牌入驻，如：阿尔卡特、西门子等都在此处设有办事处。王府精品项目概况：共2层。主营：女装，美甲、饰品。铺位面积10-30平米。经营状况一半。现有5间空铺位。通道3米，层高2.5米，层高较低，使人有压抑感。天姿名品:项目概况：定位为中档百货。一层：以女装为主，又一间男装，一间女鞋，箱包店。经营面积多为15平米左右，通道2.5米。瑞奇韩国城共三层，过道很窄1-1.5米左右，铺面分割紧凑，让人很不适应，面积都在10平米左右，用玻璃分割，还挂满服饰，经营新新人类服饰，饰品，玩具等，没有了解租金。3、项目周边商业二亩一购物广场位置：纬一街口对面规模：一层1400平米主力铺位面积：12 M2租金水平：1100元/月·间、92元/ M2月，房租中含所有物业费，统一管理，统一收银。经营现状：根据商户反映，人流量小，生意不好。新华文体数码商城项目概况：共三层，2000平米左右，无电梯，经营情况不好，据业主讲，人流很少，生意很差。位置：项目紧南侧，红专路口项目规划：一层：文体办公用品，不透明全隔档分割。面积为15平米左右，140-160月/平米月二层：数码产品,柜台形式，100元/平米月三层：影楼：80元/平米月物业费：6元/平米月，有中央空调。租金收取：交5个月，交3押2。以后三个月一交。招商情况：空置6间。新时代服装商城位置：邮电学院对面规模：共一层，1500平米左右。铺位面积：14平米左右租金：1400-1600元/月（100元-115元/平米*月）物业费：15元/间月，有中央空调。经营模式：统一管理。收租方式：预交半年，租金为1400元/间月 预交3个月，租金1600元/间月招商情况：空置2间经营状况：良好长安南路沿线街铺租金个例商铺名称地点经营种类铺位面积（平米）租金（元/平米·月）服装店政法学院北侧服装20150新华文体数码红专西路路口南侧1F文体办公15140160富强办公文化用品东八里村办公用品15100东八里鞋服超市东八里村服装18042烟酒专卖东八里村烟酒百货15120乾元商城东八里村服装饰品6167二、西安市商业地产项目概况骡马市商业步行街项目概况：项目占地4.5万M2，总建筑面积25万M2，其中地上16.5万M2，地下8.5万M2，公共休闲区3万M2，地上1-7层，地下2层，地下停车位800个。71500的大型主力百货及连锁超市，数码广场，特色美食城，电玩游乐场，手机城，室内真雪溜冰场，五星级国际影城，民俗历史博物馆，洗浴桑拿，酒店，多功能演艺中心等，152部自动扶梯。整体公摊48左右业态规划：1、地面南区一层，骑楼围合式街区二层，为空中环廊式步行街三层，潮流服饰，箱包，美甲化妆四层，韩国服饰五层，港澳服饰六层，书城 2、地面北区 一至五层：大型主力百货 六层：五星级影城，溜冰场，美食城，电玩游乐场 3、地下一层 服饰，钟表，工艺品，休闲吧，手机城，小吃街，大型超市 4、地下二层 欧美风情街，停车场5、广场中区 一层：博物馆；二层：歌剧院；三层：KTV铺位面积：北区地下一层15500平米，主力面积4050平米； 南区一层69平米1000平米，主力面积70、200平米； 南区二层70300平米，主力面积70、150平米； 南区三、四层1030平米，主力面积30平米。销售价格：地下一层34.5万 南区一层4.56.2万南区二层2.53.5万南区三层：22.5万南区四层：1.519万：销售方式：年返8%,周期2年，买铺即返。名流天地（万万代）项目概况：位于北大街，建筑面积17000平米，地下1层，地上8层，商铺3层，车位地下120个。1-3层为大中电器入住，48层写字间。50年独立产权，1年内取得房产证。一层：1700 M2，二层：2000 M2，三层：2000 M2销售部分：1-2层，主力铺位面积5-10平米，一层2.5万元/ M2，二层1.5万元/ M2，公摊45%铺位面积：总共有500个铺位，最小面积：5.83平米销售方式：纯投资，年回报9%，10年返租期；客户与商管公司签订10年经营返租合同，由名流投资集团以30亿资产提供担保； 若未办理产权证的投资者可无条件全款退铺，退铺有5点不可退：Ø 有违约责任者不可退铺Ø 已办理产权证Ø 签订合同日期满一年超过15天不可办理退铺手续Ø 银行按揭的不能退铺Ø 存在法律纠纷的不能退铺退铺手续： 合同满一年，15天内向甲方提出申请，经甲方同意后，向丙方提出解除物业管理合同，2方交纳年收益一半于丙方，所缴违约金在房款中扣除。评述：地理位置优越，处在西安第一大商圈钟楼商圈，7月6日与北京大中电器签订整体租赁合同后正式开盘，以小面积、低投资门槛吸引了不少投资客，但现场销售情况一般。宏府大厦项目概况：现销售5千平米一层（半地下）商铺，划分为250个独立铺位，50年独立产权，地下车位200个，公摊50%，经营业态面对青年消费群，包括中档服饰，化妆品，情侣用品等。由戴德梁行作物业管理。全球第2零售商家乐福入住2-4层5层大型餐饮，娱乐中心，6 -16 层为酒店式写字间。 业态规划：负1层销售，以服装为主。铺位面积：1520平米左右销售价格：销售部分均价2.5万元/平米销售方式：可投资，可自营，回报期2年，每年10%。唐人街项目概况：占地50亩，总建筑面积14万平米。采用围合式布局，整体采取仿唐建筑，主售B座1-4层建筑面积两万方，公摊44，70年全产权销售。二层以上为住宅，已被团购。负二层为地下车库，有500个停车位。由戴德梁行担当唐人街商业规划，有约3000m2的中心水景广场和大型的步行街，明年5月交房，9月开业。业态规划：A座：赛特购物区，以精品主题型百货（档次同世纪金花）；B座：1-3层为精品女装，4层为童装专卖，5-6层娱乐餐饮，；C座：自营型独立产权商铺（文化、旅游产品）；D座：世贸中心俱乐部；地下一层：“唐人街世纪城”大型超市；地下二层：500个停车位；铺位面积：一层1380，主力面积为2030之间 二层：770平米，主力面积14、23平米 三层：主力15平米左右销售价格：一层：3.33.5万/ M2 二层：2.32.5万/ M2 三、四层：1.5-2.3万/ M2销售方式：自营投资均可，年回报10%，返租期2年，买铺即返新兴24G项目概况：车位120个左右（地下一层6000平米）4层楼顶（流动性车位）4层餐饮，娱乐。1-3层为商铺，公摊50%左右，5-26层为公寓。公寓下商铺产权70年，旁边商铺产权40年，只能经营家品类。明年6月交房，9月开业。返租3年10%，7月7日开盘，排号，交5000元诚意金，前60名有优惠2%。铺位面积：最小面积15平米，主力面积2030平米销售价格：均价1.3万/平米销售方式：回报期3年，每年10%，买铺即返。自营、投资均可上海城项目概况：总建筑面积3万余平方米，公摊48%，地下2层，地上7层，产权40年，地下2层：车库，停车位150个。地下1层-地上2层为商铺，3-7层公寓，精装修。业态规划：女人世界名店为主铺位面积：2层1470平米，主力面积30平米。 3层20400平米，主力面积30平米销售价格：2层1.52.5万元/平米，3层11.6万元/平米（暂定）。销售方式：自营、返租均可，回报期4年，回报率：第一、二年8%，第三年9%，第四年10%。买铺即返。明年5月入驻，还未开始招商。巴黎春天项目概况：占地6000平方米，总建筑面积8万平米。层数：8层；公摊率：44。16部自动扶手电梯、5部垂直电梯。品牌商家：法国巴黎春天百货；沃尔玛兴业不动产，香港戴德梁行全程掌舵。业态规划：一层：经营化妆品、珠宝首饰二层、三层：经营女装四层：男装五层：童装，床上用品铺位面积：一层：10-80 M2，主力面积30 M2二层：10-30 M2，主力面积20 M2三、四、五层：10-30 M2，主力面积20 M2销售价格：一层：2.5-2.6万 均价：2.4万二层：1.8万至1.9万三层： 1.1万至1.3万四层：9000元五层：7000元周边租金：200-300元/平方米销售方式：投资、自营均可，收益10年，每年返10，年递增0.5，即返一年销售状况：二层已售完，其它楼层不详招商进展状况：农业银行，法国巴黎春天百货。领秀城项目概况：总建筑面积4万平米；层数：20层；公摊率：44；5部垂直电梯，3部观光，2部客梯；主力运营商：百盛；品牌商家：麦当劳、必胜客。区位优势，处于小寨核心商圈黄金三角地带。建筑规划优势，整体规划布局，出入口设计人流循环，特色建筑观光电梯。空中泳池，醒目广告。巨大电视墙。定位业态优势，吃喝玩乐一站式消费。业态规划：一五层：长安百盛潮流店，六层以上为不夜城，中餐、主题休闲、俱乐部铺位面积：7-20层，每层1500平方米，整体出租出售。销售价格：一层：2.28万二层：1.8万三层： 1.38万四层：9300元五层：7300元7-20层均价5000元。周边租金：300-400元/平方米销售方式：投资、自营皆可销售状况：一期15层销售已经结束，目前销售的是二期的7-20层，最小以每半层为单位销售或出租，销售压力相当大。 古韵沁园项目概况：总建筑面积1.26万平米，5层、局部3层；公摊率：41-47；三部垂直电梯。主要经营旅游产品、古玩、玉器等。处在西安碑林的东面，以旅游产品为商业主题，形成了品牌旅游产品商场，与旅游公司共同协作，能挖掘游客消费群体，形成自己独有的市场。周边是城中的居民房，没有进行统一规划改造，环境差，没有浓厚的商业氛围；碑林西面现有的古玩一条街已经占领市场多年，无论在地段还是商业形态都占有一定优势；项目本身有两部分组成，这两部分被古宅高家大院分离，影响了整体规划。 业态分布：西边为自营区，东边为投资区域，一层：精品区，以旅游产品为主，二层：普通区域，古玩、字画等三层：餐饮铺位面积：一层：20-400 M2，主力面积40 M2二层：10-40 M2，主力面积25 M2三层：10-40 M2，主力面积25 M2销售价格：一层：2.5-2.6万二层：1.7万至1.8万三层： 1.3万至1.4万周边租金：200-300元/平方米销售方式：投资，自营均可，收益三年，每年返10，买铺即返，一年后无条件退铺。销售状况：项目开盘1个月左右，销售情况不好，销售不到10，现在出台购买一年后可以无条件退铺，来吸引客户。招商进展：银行、西餐餐厅东方之星项目概况：占地10亩，总建筑面积3万平米。层数：地下一层，地上六层，公摊率：4850；地下停车场、LG中央空调、自动扶梯、电梯、背景音乐系统等。主力运营商：伊时达百货，品牌商家：蜂星、蒙娜丽沙、香港宏昌集团做韩国娱乐业态规划：一层：化妆品、珠宝、首饰；二层：女装，饰品；三层：男装；四层：小家电、手机。铺位面积：一层：13-300 M2，主力面积40 M2二层：10-70 M2，主力面积25 M2三层、四层：同二层销售价格：一层： 3.4万至5万二层： 2.3万至2.9万三层： 1.9万至2.9万四层： 1.3万至1.9万周边租金：300-600元/平方米销售方式：投资，自营均可，两年返20回报，计入总房款。四层返三年30。销售状况：一层已售完，二、三层销售率90%，四层销售率20%。同方·丽人街该项目位于上海城东侧，目前尚未开始对外接待。该项目用地沿街面长，进深浅，与我们项目相似。据从侧面了解到的情况为：地上三层，以女性服饰为经营主题。从目前对市场的了解来看，该项目是竞争能力最强的项目之一。三、西安市商业市场数据整理、分析 西安市商业经营铺位的面积（实用面积）：经营档次最高的：2050平米（世纪金花、中大国际）经营档次中等的：2030平米（开元、百盛、王府、天姿名品）经营档次低的：420平米（好又多、飞炫、二亩一购物广场等）西安市商业走道宽度标准经营档次最高的：2.83米，局部4米（世纪金花、中大国际） (主通道34米，辅通道最小2.8米)经营档次中等的：2.53米（开元、百盛、王府、天姿名品） （主通道最小3米，辅通道2.5米）经营档次低的：1.52.3米（好又多、飞炫、二亩一购物广场等） （主通道最小2米，最大2.3米；辅通道最大1.8米,最小1.5米）市场中在售商业地产的业态一站式消费、购物中心领头：骡马市商业步行街、服饰、百货类为主：唐人街、上海城、东方之星、巴黎春天、宏府大厦专业市场为辅：名流天地（万万代）、古韵沁园、新兴24G市场中在售商业地产的铺位面积：（建筑面积）地段最好的：东方之星一层：13-300 M2，主力面积3040 M2二层：10-70 M2，主力面积25 M2三层、四层：同二层地段较次的：宏府·家乐福一层，半地下：1520平米左右上海城2层1470平米，主力面积30平米。 3层20400平米，主力面积30平米 唐人街一层：1380平米，主力面积为2030之间 二层：770平米，主力面积14.23平米 三层：主力15平米左右专业市场的：古韵沁园一层：20-400 M2，主力面积40 M2二层：10-40 M2，主力面积25 M2三层：10-40 M2，主力面积25 M2卖纯投资的：名流天地（万万代）10平米左右，最小的5.38平米在售商业项目的公摊水平骡马市：48% 东方之星：4850%唐人街：44% 上海城：48%宏府大厦：50% 名流天地：45%古韵沁园：4147% 新兴24G：50%巴黎春天：44% 从此可看出，西安市商业物业公摊率在4448%之内都是正常的， 这为我们铺位划分时，公摊面积的控制提供了依据。市场中在售商业地产的销售方式：纯投资返租的：名流天地（万万代） 东方之星自营+返租的：骡马市、新兴24G、巴黎春天、上海城 唐人街、宏府大厦、古韵沁园纯自营的：较早潮流街区，目前暂无市场中商业地产的价格（以一层或价格最高层为例）：骡马市：地下1层34.5万 南区1层4.56.2万 名流天地：1层2.5万 宏府大厦：1层(半地下)2.5万 上海城：2层1.52.5万 唐人街：1层3.33.5万 新兴·24G：13层均价1.3万 巴黎春天：1层2.4万 东方之星：1层3.4万5万 古韵沁园：1层2.52.6万 领秀城：百盛1层2.28 在售商业地产价格与周边租金的关系：租金倍率表项目楼层/区域单价（元）周边租金租金关系骡马市南区1层5500060092 东方之星1层4500050090 唐人街1层34000250136 宏府1层半地下2500030083 名流天地1层2500035071 巴黎春天1层2400025096 古韵沁园1层25500250102 我们项目租金参照物的租金水平： 小寨商圈租金水平：飞炫广场：300500元/平米 好又多：300500元/平米 百汇市场：300400元/平米 项目周边租金水平：二亩一购物广场 1100元/月·间、92元/ 平米新华文体数码商城 一层： 140-160月/平米二层： 100元/平米三层： 80元/平米新时代服装商城：100元-115元/平米 纬二街什字长安路沿线：30167元/平米第三部分 【 项目SWOT分析 】一、项目优势（S）区位：地处西安经济第二发达的南郊区域位置：位于南郊最大的干道长安路，且沿街面长景观：6万平米城市绿化广场，聚集人气规模：总建筑面积12万，能够成为区域商业龙头，具备打破周边仍至南郊区域的商业格局的实力最具价值的优势： 景观、规模二、项目劣势（W）：形式：地下商业，与传统商业形态不符，不易被市场所接受工期及工地形象：期房、工地形象差，影响投资者信心品牌：开发商没有良好的品牌基础周边现状：周边目前的商业以小型餐饮为主，音像店、便利店、服饰等为辅，因此项目周边商业氛围不甚理想，租金水平较低。最需改变的劣势： 工程进度、工地形象三、项目机会（O）： 区域发展：小寨商圈即将面临拆迁改造，而区域内暂无其它在售商业项目，这使我们的项目在市场中有异军突起的机会市场现状：项目周边乃至南郊区域都没有同比的商业项目，为我们的项目实现快速销售提供了机会潜在市场：长安路沿线是经营户的众矢之的，而在区域内尚没有条件好、品质高的大型商业出现。此现状利于我们项目后期招商工作进行。最需要抓住的机会： 区域发展、市场现状四、外部威胁（T）： 西大街同方·丽人街项目产生的威胁 区域内潜在商业项目的威胁 西安其它投资性物业的威胁 第四部分 【 百马观点 】观点一、项目具备“唯一性、排它性、不可复制性” 通过对市场及项目的剖析得出结论，“雁塔文化新天地”具备市场竞争中最难能可贵的特性，是我们项目在市场竞争中核心竞争力的所在，即“唯一性、排它性、不可复制性”。l 唯一性：市场中在售商业项目主要集中在城内、东郊，而南郊区域目前没有同 比的其它在售的商业项目l 排它性：由于所处区域的差异，市场中所有在售项目与本项目不具有可比性。l 不可复制性：沿城市主干道两侧，长达700余米，总面积6万平米城市绿化广场，无论是市场在售的，还是未来市场中可能出现的项目，都不可能具有这样的景观条件。是其它项目所不能复制和模仿的。观点二、周边是现在，小寨是未来 小寨 “工人文化宫”、小寨什字拆迁改造、音乐学院、公路交大“拆墙透绿”，小寨好又多酒吧一条街建设，小寨商圈在近几年内将面临大规模的拆迁改造。小寨百盛、潮流街区、大中电器经营状况不理想。经营状况好的除好又多以外，飞炫、百汇市场硬件条件都比较差，很难成为区域商业的领头羊。 从上述的情况认为，我们的项目在这个时期开业，结合我们规模上的优势，通过有效的经营管理运作，会打破城南商业以小寨为核心的商业格局，以我们项目为核心的商圈将与小寨商圈并驾齐趋，甚至超过小寨商圈的现状。而最有可能出现的结果是：小寨商圈扩张至项目周边，北以好又多超市为中心，南以雁塔文新天地为中心，形成城南新的商业格局。对于项目目前而言：我们要找到项目现在与未来的平衡点，这个平衡点就是我们项目在目前所能实现的合理价值。观点三：卖整体思路 其它项目的主卖点：l 东方之星东大街l 骡马市商业步行街骡马市l 时代盛典、领秀城百盛l 唐人街赛特百货l 古韵沁园书院门、碑林l 名流天地大中电器、一年期内退铺 以往商业项目已经暴露出的问题：l 地段好的不旺l 有品牌运营商的不旺l 有品牌商家的不旺l 统一经营的不旺l 自营的不旺l 规模大的不旺l 规模小的不旺 问题：我们卖什么？ 什么样的商业项目能“旺” ？雁塔文化新天地能 “旺” ！ 先天条件： 地段：位于西安市城南区域，龙脉之地的长安路； 购买力：南郊数十万大专院校师生、科研工作人员、高收城市居民。 硬件条件： 景观：6万平米城市绿化广场聚集人气 建筑：特色大型地下式购物中心，城南标志性建筑增强号召力 软件条件： 业态：符合区域消费特点的经营业态 经营管理：专业商业管理公司规划、管理、运营，指导商户经营 商业推广：开发商全力支持后期商业推广 风险保障 开发商数千万资产保障，与业主共进退 由于以往销售火爆的商业地产项目开业后经营现状均不理想，严重挫伤了投资者的购买积极性。而我们的项目如何能保证做旺，成为潜在客户最大的一个疑问。根据这样的情况，我们提出了“不卖地段、不卖主力运营商、不卖品牌商家”，不卖任何单一卖点，而是卖由各个卖点支撑所形成的一个整体思路。即：先天条件良好、硬件条件优异、软件管理条件跟得上、开发商与业主共进退、从而实现项目做旺有保障。 从项目整体的运作上来讲，这样的思路和做法易于获得客户的认同，从而使项目所能实现的价值更高、销售速度更快。但是，同时也对项目运作的各个环节提出了更高的要求，我们不但要着手项目销售阶段的工作，更要着眼于未来经营管理及商业推广。第五部分 【 项目定位 】一、定位原则1、物尽其用原则充分挖掘项目的资源优势，包括地段、商圈、业态、管理等，使项目的价值最大化，取得良好的经济效益。2、独特性原则西安商业物业市场竞争日趋激烈，为了避免同质性竞争，出奇制胜，在项目的定位、经营规划、销售策略、推广执行上形成项目独特的个性，取得较大的竞争优势。3、可持续发展原则在制定项目的整体经营定位、销售方案时，必须以项目的可持续发展为前提。以保证项目未来的经营状况良好，以达到不管是自营或返租回报，都能够使项目自我循环发展，不需要开发商再贴补或投入资金。二、整体定位大型主题式购物商城（ 集购物、休闲、餐饮于一体）三、档次定位中档稍高（其中以中档为主，高档为辅） 具体参照标准：ü 最高档次：整体不超过“百盛、海大春天”，个别不超过“金花”ü 最低档次：不低于“好又多”四、经营方式定位统一管理、商户自营相辅相成两种经营方式各自独立，互不干扰l 统一管理：聘请知名商业运营公司做顾问，由嘉汇集团下属子公司实施管理 l 商户自营：接受商户自营，但必须服从整体统一经营管理，保证良好的经营秩序 为什么要采用两种经营方式？