实践日志201136004320120629.doc

土地估价师实践日志我从毕业至现在已换了几个工作岗位，在企业做过会计及主管，在土管局作为聘用人员做过有关土地调查工作，从去年八月份开始我在河源市致诚土地房地产评估公司工作，在不同的单位、不同的工作岗位，虽然认为自己的专业知识比较全面，但在实际工作中让我更深刻地体会到了实践是检验真理的唯一标准和实际工作中应有认真仔细的态度，估价行业更是如此。理论再完善，也是从实践中产生的，在实践用会发现很多理论中没有的新问题，也只有依靠实践不断的完善理论。没有实践，理论只能空谈。态度决定细节，有时细节决定成败，你理论再强，实践经验再丰富，但没有认真仔细的工作态度，有时也可能事与愿违。作为刚通过考试取得土地估价师资格证书的我，最缺乏的就是专业实践，考试也只是考察应试者书面的专业知识、相关知识、理论方法等，而不能判断其实践操作技能的水平及相关知识的使用水平。通过在河源市致诚土地房地产评估有限公司的工作实践，本人充分认识到房地产是一种特殊的商品，尤其是土地，不是人类劳动的产品，不能以社会必要劳动时间来衡量其价值，作为独一无二的产物，不可能找到真正的市场价格。因此，要正确评估土地价格，必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，在理论与实践活动中，总结出土地估价应遵循的法则、准则、估价原则、并建立一套严谨的作业流程，即估价程序。通过在土管局工作多年，特别是在评估公司半年多的工作经验，我对评估工作有了更深入的认识，也更加热爱评估工作，其中有评估理论在实践中的应用，也有理论中无现成的解决方法，只能靠估价人员灵活应用，不断引深并发展。在评估公司工作期间，我参与了许多项目的工作，有些是某一部分工作，有些是全过程参与，但其中有一个项目是以我为主完成的，让我对评估中抵押贷款风险有更深入的理解和认识。下面我就此项业务有关情况及启示谈谈自己的看法。一、基本情况1. 实践项目名称：河源市区东城西片区越王大道西面永康大道南面一宗58594.200平方米住宅用地土地使用权市场价值评估。2. 参加项目时间：2012年6月13日至2012年6月21日3、估价目的：河源市坚基房地产开发有限公司委托我公司评估位于市区东城西片区越王大道西面永康大道南面一宗58594.200平方米住宅用地土地使用权的市场价值，为其抵押贷款提供价格参考依据。二、实践活动内容简述：该项目是为河源市坚基房地产开发有限公司评估位于市区东城西片区越王大道西面永康大道南面一宗住宅用地土地使用权的市场价值，为其抵押贷款提供价格参考依据而开展的。相比于其他项目，该项目主要特点是：1、项目土地取得时间较早，至评估之日已超过一年，按有关国家规定应收取土地闲置费，但本项目政府未收取。2、客户提供的规划指标不祥。三、在实践中参与的工作内容：本人在该项目中，参与了项目承接到报告完成的整个过程，包括接待客户、资料整理、现场踏勘、报告的编写等工作。鉴于各个项目的特殊性，本项目也有其特别之处，在报告完成过程中主要遇到如下问题：1、客户提供的资料不祥，特别是规划指标没有，更没有规划证，缺少容积率等指标。2、项目用地面积较大，交易实例比较难找。3、抵押评估价值在当前房地产市场存在一定泡沫的情况下如何更好地体现谨慎保守的原则，对选取参数提出了更高的要求，房地产抵押价值评估中如何防患风险，评估人员如何保持独立、客观、公正是一个难点。针对以上问题，我提出如下解决方法：1、就客户提供的资料不祥，规划指标没有的情况，我根据周边规划条件，结合委估宗地实际情况确定容积率等有关指标，并到规划局咨询有关情况并得到认可，并按此作为评估依据。2、针对可比实例少的情况，我们选取同一区域或相似区域内类似土地，在选取参数时考虑当前房地产市场状况及向经验丰富的土地估价师学习，有时开集体会研究决定，使评估的土地价值尽可能接近市场价值。3、针对未交土地闲置费情况，提醒银行关注有关情况，有可能存在收闲置费问题。四、下面谈谈我在此项业务过程中的一点启示 在担保类贷款中，一般将房地产作为抵押担保物，而且贷款金额比较高，不确定性因素大，特别是土地，在我们的房地产抵押价值评估中，如果房地产抵押价值评估过高，会容易造成信贷风险，而如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥，有时客户也不会认同。因此，房地产评估师要客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，在抵押价值评估中我认为要注意以下几个方面： 一、有效地控制和规避房地产抵押评估中的一些问题及风险： 1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。首先抵押物合法有效，如合法拥有所有权或处分权，抵押物不属于违规建筑物等。其次是处理程序合法，如属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。2、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值，所以估价人员对变现能力差的标的物应考虑变现因素对价格的影响。 3、抵押物权利瑕疵风险。在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。 4、抵押物价值下跌风险。该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。 特别在当前房地产市场不太稳定的情况下，更应缩短评估报告的使用年限，银行应在贷款期限内每隔一二年进行一次抵押物评估。5、抵押物处置风险。该风险首先是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险，其次是处置费用大手续比较麻烦，再次是短期强制处分引起的变现减值。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90以上是抵押贷款，只有不足10的贷款采用保证担保方法。于2005年1月 1日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(法释200415号，以下简称规定)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。规定第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，规定第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。规定的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予以执行；是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予以执行；是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。 在没有优先受偿权存在的情况下，法院处置费占变现值的20%左右。短期强制处分引起抵押物减值情况如下表。序号影响因素折减率%1买方市场有限需求8%2快速变现方式、时间限制4%3拍卖等方式中介费用3%4买房市场客户购买处置资产的心理2%5其他不可预见因素3%6合计20%6、社会和政策性风险。任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。 7、经济性风险。目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。 二、在实际房地产抵押贷款估价中，房地产估价师应注意以下问题：1、房地产抵押估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，房地产估价师要对估价时点时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款、抵押价值有准确的理解和判定。2、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。3、房地产抵押估价时点一般为完成对估价对象进行现场查勘的完成日，否则应当在估价的假设限制条件中假定估价对象在估价时点时的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与房地产估价规范相比较，强调了谨慎性原则。抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。因此，我们在房地产抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行的权益，另一方面应当对抵押人抵押的房地产可以真正让渡的权利价值，根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况及综合考虑各项风险因素作出正确的判断，才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件，才能保证后续抵押价值评估作业的正确性。6、确保估价资料的真实性，估价人员对相关证件必须到发证部门核对，以防假证，在评估中相关程序必须做到位，不能想当然。以上是我在实践期间对评估工作的一点浅见，肯定有不妥及欠缺之处，望指导老师能批评指正。 实践人员：张峭丽2012年6月26日