产业动态32周—别墅产业动态.doc

文化生态休闲旅游产业动态（第 期）无锡新区吴文化博览园开发建设领导小组办公室 2009年8月11日标题索引别墅的定义及分类经典别墅风格类型解析别墅开发优势分析别墅的开发条件别墅开发的注意点别墅建筑设计十要素景观设计六要点别墅的定义及分类一、别墅的定义别墅，顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。二、别墅的分类别墅按其建筑形态和规划布局，主要分为四类，即独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅。独栋别墅（容积率不高于0.4）：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。双拼别墅（容积率0.50.7）：双拼别墅是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排相对比而言，双拼别墅除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。联排别墅（容积率0.50.7）：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。叠拼别墅（容积率0.81）：叠拼别墅实在联排别墅的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。经典别墅风格类型解析作为这个社会最顶级的财富阶层居住的主流选择，别墅无形中具有了社会学研究上的符号意义。别墅建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。虽然别墅外观和户型平面、空间格局并不一定是完全对应的，但绝大多数成熟而经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。1、日式别墅细节流露自然居住观人们对日本建筑的最直观认识常常是灰瓷瓦盖顶、米灰色材料当外墙、外型简练而精于细节、在材料上注重自然素材的利用，展现一种平和朴素的意境。其实日本建筑家对于空间的理解，具有丰富的东方美学内涵，他们把这种理解引入现代建筑设计中。日式别墅建筑的表现也常以水平表现为主，即使是像塔一样的高大建筑，各层的挑檐也尽量避免去强调垂直感，而是用水平线把塔的整个形状加以隔断，由于挑檐大以及浓重的阴影，使人们看去水平感特别突出。在空间划分上摒弃了曲线，这使得住宅在优雅、简洁方面有了一种几何美感。日式住宅多为“田”字形，南北朝向，外部四周设平台，台上设檐柱，形成回廊。很多将日式风格融入本土别墅设计中的开发商，都非常看中庭院的重要性，往往在规划中就尽可能地增加庭院空间，或者利用地势水势丰富庭院内容，以求给业主最大限度亲近自然、回归自然的机会。人所追求的最高境界就是返璞归真，别墅作为一种最高居住方式，更多地是强调居住空间对生活方式的满足感，也许日式风格正是靠这种朴实无华而又内涵丰富的精神感染了越来越多人。2、北美混血绚色海景产品美国是一个移民国家，来自世界各主要民族的后裔为这个国家带来了各样建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国以及美国各地区原来传统文化的影响较大，因此美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。因此北美风格实际上是一种混合风格，不像欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。3、西班牙风格成为靓丽风景近年来西班牙风格别墅项目在市场上的出现，完全扭转了人们脑海中关于欧式西班牙风格的印象。简单随性，朴实自然的乡村风格，让它具有了广阔的市场空间。在今年的主流市场上无论是亿达的蓝湾还是万科的溪之谷，不约而同地选择了西班牙风格，最主要的原因是宥于这种风格别墅既不同于古典传统风格的凝重沉稳，也异于现代风格的简洁犀利，更多地利用自然材料，如铁艺、石材等施工，手工抹灰，西班牙屋瓦，对比例、尺度的要求远不如希腊、罗马古典建筑风格严格，建筑饰面材料也以涂料为主，并且休闲气息、生活氛围浓郁。完全符合其创造一种高品质生活方式的宗旨。这种风格满足了人们对郊区生活的追求和对接近自然的渴望，因此在别墅市场上占据举足轻重的地位，具有广阔的发展前景。4、中式传统风格卷土重来中式传统建筑风格在国内别墅市场的尴尬地位由来已久，首先传统的中国居住建筑，无论是南方的，还是北方的，与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。其次，其结构形式又是以木结构为主，在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外，北方的四合院需要相当的占地面积，南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。因此，对中式传统居住建筑，既不能照搬，也不容易借鉴。加上国内的消费客户层对于传统建筑文化的不自信，一度使中式传统风格成为鸡肋产品。但是随着近年来经济的发展，对传统文化的再认识，中式风格的四合院的复兴，让传统风格的复兴渐露曙光。别墅开发优势分析别墅的开发之所以受到广大开发商的青睐，主要有以下六个原因。1、建设周期相对较短，资金回收快别墅结构简单，规模一般不大，容易建造，而且报批、规划的时间相对短于其他住宅所需的时间;同时，由于别墅是高端住宅产品，售价昂贵，每套一般在百万元甚至上千万元以上，资金回笼的速度快、力度大。2、前期投资较少由于别墅一般都处于近郊或远郊，地价较低，特别是在好地段可以借势而建，倚景而造，初期投入成本亦可降低。而且若能配合城市建设与政府合作，争取到的成本优势可能超乎想象。更何况郊区地多，不像在市区内存在有人与你抢地的现象。3、开发相对灵活别墅可以一幢幢地盖，若不理想，可以在下一幢中改动，而其他住宅则无此优势。同时，由于别墅个性化特点凸出，建造自由度相对灵活多变，而且建筑风格受限少，考虑因素相对少。4、高利润房地产行业仍然目前中国众多产业中少数的“暴利孤岛”之一，虽然平均利率也在下降，但别墅开发则是“暴利”中的“暴利”。据了解，其平均利润率在30%以上，标价几万元每平方米的别墅，成本绝不会过万，每套4万元/m2的高档别墅可以一落千丈降到2万元/m2，利润可想而知。5、容易制造市场轰动效应别墅作为住宅的XO级产品，由于其塔尖形的客户定位、不菲的价格与非一般的营销模式，使其在住宅开发中鹤立一方，操作过程中的每一个“动作”，都可能在市场中产生轰动影响，备受关注而声名远播。除了巨额经济收益收入外，产生的市场效应对于树立企业品牌形象绝对一是笔价值难估的无形资产。6、竞争优势明显顶尖产品虽然曲高和寡，但正因为其高贵、高档甚至唯一性而容易取得独有的竞争优势。别墅开发整体投资较大，消化周期可能很长，涉入越深风险越大，真正的别墅开发商并不多。别墅由于地段或景观资源的唯一性，以及目标客户的消费特性，一般不会很快贬值或受到恶性竞争而降价的压力，所以抵抗市场风险整体能力较普通住宅强。而且别墅属于豪宅，高档产品容易一枝独秀，市场地位不言而喻。别墅的开发条件作为低密度住宅的建筑类型，无论别墅还是联排别墅，都需要一定的客观条件支撑。1、区位即市场对这一大的区域环境认可度有多高，是否适合开发别墅；2、交通条件在今天看来，对于距离的衡量已不再是空间距离的远近，而是时间概念了。项目也许很远，但是紧邻高速，可能开车二十多分钟即可到达；而与此相反，有些地方在地图上看来距离很近，但交通很成问题，往返反而需要耗费更多时间。这种条件就不适合别墅的开发。3、自然资源拥有真山真水的环境优势。有些项目没有真山真水，就得人工堆砌假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。但是与真山真水相比，始终人工斧琢的痕迹太重。4、因借资源包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其它旅游购物场所、城市配套设施资源等。如果上述四个条件都具备，自然适宜别墅的开发；反之则得不偿失。因地制宜、合理地规划并利用周边各种资源是重要原则。别墅开发的注意点1、建筑风格独特在对建筑风格的追求方面，别墅超过其它一般住宅。建筑风格通过造型、材料、颜色等因素综合表现出来，并对别墅的价值影响巨大。因为别墅充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。2、私密性强私密性是居住物业追求的一个基本要素，特别是对于别墅。私密性越好的别墅价值越高。目前的别墅结构主要有三种：（1）独立式（2）连体独立式（3）连体复式。在这三种结构中，从私密角度考虑价值由高到低依次为：独立式连体独立式连体复式。3、配套会所配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所，它弥补了由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。配套会所的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更侧重度假休闲目的。如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。别墅配套会所的种类性的层次，也反映着需求群体和服务群体的差异性，并因此决定着别墅价值大小。其服务和需求群体层次越高，别墅价值也越大。4、自然人文资源丰富自然资源和人文资源是别墅选址首先必须考虑的，它是决定着别墅价值最重要因素，因为其它要素均可模仿重造，唯独自然资源和人文资源是不可重造的，真正显示出其独一无二和价值永久性。5、市场性突出别墅的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在：（1）别墅外在环境要求的特殊性。对于一般居家住宅来讲显得很重要的影响价值的因素，如：生活上的配套、商业网点、交通等，对别墅的价值影响并不显得重要。这是因为别墅的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追求超过生活配套上的要求，比起闹市繁华他们更喜欢静谧。（2）别墅需求群体的个别色彩和饱含特殊性。别墅最完美地体现表达了人类、审美情趣的个性化和作为财富的象征性，充满着购买者的个人色彩，购买者的喜欢对别墅价值的影响，某种程度超过市场因素。越特殊的东西，其个别性越突出，其可比较性也越少。别墅市场是一个充满个性化的特殊市场。别墅建筑设计十要素1、个性化庭院庭院的设计要在统一于小区整体的景观设计的同时，加入个性化的要素。庭院是别墅特有的建筑特征，在设计上，可通过种植庭院观赏植物，设计水景（喷泉、鱼池等）、布置秋千架、安放室外休闲桌椅等形式加入个性化要素。2、入口空间别墅一般都有两个入口一个与主客厅相连，一个与庭院和厨房关系紧密。所以每个入口所连带空间的处理手法有所侧重。在主入口的设计上，因为连接客厅，是居室的第一门面，应加强展示部分，注重地面的铺设和顶面的装饰；在第二入口，因为连接厨房，主要供服务人员出入，因此在设计上注重功能设计，而不注重装饰。3、共享空间/挑空别墅的层高，尤其是挑空空间和顶层，都较普通住宅位高。可考虑通过吊顶增加一些顶面的辅助光源照明、竖向的墙面修饰、灯光处理、栏板的形式和选材、以及视线上的流通处理来达到目的。4、空间划分包括休闲空间、过渡空间、收纳空间等。每个空间的划分上都必须考虑到衔接过渡的问题，对于小空间来说，因为本身面积小，每一处都空间的划分都以实用功能性为准，而对大空间（别墅）而言，更多的体现一种居住的品味与感受。5、垂直交通（楼梯）楼梯和楼梯所涉及的周边空间是别墅设计的一个重点。包括楼梯本身的形式，楼梯栏杆、扶手、踢面、踏面的材质选择，灯光的处理等。6、观景露台开敞或半开敞，成为休闲、观景的一个阳台，充分利用其空间，在阳台上打造宽敞舒适的休闲场所。露台是别墅的必需要素，在露台上可以铺设天然的鹅卵石，或者木制防水露台板，还可以布置自己喜爱的花草植物，摆放一些藤制或竹制的座椅、茶几，随意之间，纯朴的乡村气息扑面而来。7、天窗斜顶由于别墅外立面的造型会给室内带来一些斜向的屋顶和特殊造型的顶窗。如何利用好这些特殊的要素来丰富空间，是一个重点。特殊倾斜的造型可以吸收更多光线，让室内更明亮。在摆放家具时，应充分考虑家具的高度和家具与墙面的距离，使人的居住更方便舒适。8、室内景观宽大的空间允许主人在室内营造精致的人工景观，如花草坛、露天鱼池、喷泉等。在造景和选材上，多运用一些室内环境室外化的处理手法，如：拉毛或充满肌理的墙面，室外的露台为板岩或红砖等自然材质；再配以不同尺度和造型的植物、假山石等，来营造温馨自然的氛围。9、多个卫生间卫生间在别墅里，一般会有三到四个，所以每个卫生间的使用对象是要明确划分的。比如：客人卫生间、主人卫生间、佣人卫生间等。而对于别墅来说，卫生间的设计是非常重要的，特别是客卫和主卫。前者是体现主人地位、文化、风格的重要空间。而后者是追求生活质量和舒适性的场所。10、车库和收藏空间这是一个相对简单的空间，形式比较固定。景观设计六要点1、每户住宅外的私人庭院用地有时这块地可达l亩左右。业主可根据自己喜爱，在其中布置各种园林绿化植物或小品。因此开发商往往先在其上铺设草坪，以求得售前有一个良好的面貌。这里有两个注意点，一是要耐看，且因面积不大，草种不可太粗放；二是要有排水坡度，一般以排向住宅建筑的四周为宜。 2、每户私人用地之间界限有部分开发商用简单的栏干、界桩表示；有的则以绿篱、灌木为界。以往用围墙把整个庭院封闭起来的做法，越来越少，反映了人们开放、外向的心理和社会的进步。如果以绿化作为分隔，要考虑植物无毒、不要带刺，有比较整齐的外型，同时价格不要太昂贵，因数量不少。如黄杨、蜀柏等。 3、行道树这里所指是车行道，在别墅里往往也作人行道用的行道树。有几点要注意： 树种：希望以干道式组团划分，选择一种树种。在别墅内有多种行道树。目的一是形成组团之间不同的景观、意境，识别性强；二是构成多样性树种。 位置：避开地下管线，也避开天线和路灯。最好是树冠的下面在路灯之上，树干的中心离开管线l米以上。同时要考虑让开别墅住宅入口道路地坪。近别墅建筑的地方，尤其是建筑在北面的，行道树要让开建筑的门口，窗口。行道树处在两幢建筑之间，让建筑的角隅有背景衬托，也不影响建筑采光、通风和视线。4、别墅周边的绿地因为用地和规划，周边绿地形状往往不规则。要求是： （1）组成常绿浓密绿带，形成别墅住宅区内良好环境和小气候与外界有所区别。 （2）形成立体层次。有高大乔木、浓密灌木、良好的地被和攀援植物。 （3）围墙上有铅丝网、防盗设施的要预先留好地位。5、水体使别墅环境活泼水面在这里有两种情况一种是喷水池、嬉水池，以混凝土做底和壁，用循环水，往往结合在景点、入口内使用；还有一种是自然水体，就是别墅区内的小河浜。挖河做景观要注意几点： （1）与地形改造相结合，尽量做到土方平衡，在凹地挖河，有利汇水又省土方。 （2）河道的形状要有利于水体的循环流通，避免断头，必要时可以泵作水源头，形成水位差，呈跌泉形式，构成循环。（3）为求水面积界限稳定，一般要做人工驳岸，按别墅总体要求，做规则式或自然式。通常用山石、树桩等较为自然形式的多。河驳是水体景观重要组成，应既实用经济又美观。（4）近岸的地方要考虑安全、种植水生植物和河驳价格，河水不宜太深，一般0.40.6米，中部要考虑养殖、底坡稳定和水体自净，不能过浅，按河宽一般深至2米之内。 （5）种植水生植物宜置缸中或砌驳限定范围。漂浮植物要用竹栏限制面积。 （6）水面两侧一般应是公用绿地。如相反两岸为别墅私家庭院，则不利于水体的统一利用、管理和景观设计。 （7）水体考虑综合利用、生态平衡。 倒影、水姿、养殖、观赏鱼、水生植物、汇水、抗旱，设计好、管理好水面是美景，否则也能成臭浜。 6、景点别墅建筑组团之间留出较为集中绿地，这里暂称景点。别墅景点往往有几种内容：（1）儿童活动场所。设小型、安全、色彩丰富、活动多样的常规儿童玩具及相应软垫、辅地、休息椅凳等。还可设室外乒乓球桌、沙坑等内容。 （2）老人休闲活动场所。内容广泛，老人休憩、品茗、棋牌、打拳、观赏用，常布置花架、亭廊、桌凳、花坛、水池、铺装地坪等，须与园林景观紧密结合。 （3）健身器材、步道。健身器材有扭腰、划船、上肢牵引、重力水车、伸背、太空漫步、健骑等多种多样内容，价廉物美。健身步道借助于在鹅卵石上行走，产生脚底穴位按摩而受青睐。这些是一般居住社区必须设置的内容，而占地和所费均不多。 （4）体育活动项目。经常见到的有高级住宅别墅的网球场，老人活动的门球场，与环境结合的迷你高尔夫球场，也有在社区活动中心设单双杠、羽毛球飞捧球售篮球场的。（5）雕塑小品。结合水池、花坛布置，起到画龙点睛、点题的作用。 （6）园林植物景观。园林植物景观贯穿于所有绿地景点之中，以绿为主、为基础环境，创造人与自然和谐生存的生态社区。抄送：周谦书记、嵇克俭主任、李建秋副书记、政协联络工委周青主任、高圣华副主任、沈雪芳副主任。新区规划建设环保局、招商一局、招商三局、服务业发展局、国土分局、鸿山镇、总公司、城投公司。无锡新区吴文化博览园开发建设领导小组办公室 2009年 月 日印发（共印25份）- 12 -