建筑产品修改建议方案.doc

置地·天中第一城建筑（一期产品）修改建议方案 page52目 录前 言一、建筑设计修改目标二、建筑设计修改原则三、建筑设计理念与主题概念四、建筑设计创新要点五、经济指标建议六、总平面布局建议七、户型规格建议八、建筑风格建议九、建筑景观建议十、建筑科技建议十一、建筑设计文化建议十二、配套设施建议十三、装修标准建议十四、物业管理建议十五、建材与交房标准建议十六、建筑设计容易犯错误的问题前 言前 言好的建筑设计要能最大限度地利用土地，能够尽可能提高开发商的经济效益。置地·天中第一城作为驻马店市区规模较大的房地产开发项目，在建筑规划与设计时，要着重体现其主题性、文化性、生态性的规划要素，突出鲜明的奥运文化与独到的健康生态价值。因此，在进行建筑产品修改设计前，根据市场调查的结果，以及本案的市场定位，特制定本建筑修改策划方案，以利于本楼盘的产品设计工作更好实现。 建筑设计修改目标一一 建筑设计修改目标 本项目的建筑设计，要达到如下目标：（一）开发目标全面提升河南省置地房地产集团公司的品牌形象，打造驻马店房地产领头羊的地位，赢得驻马店市民的尊重。口号：置地2007，创造城市价值！主要体现在以下三点：l 产品第一l 形象第一l 品质第一（二）楼盘目标将置地·天中第一城项目打造成驻马店名副其实的第一品牌楼盘。主要表现：1、文化方面以奥运文化为主导，通过建筑外立面、小品以及景观凸显小区文化品位，打造驻马店具有浓郁文化气息的第一楼盘形象。2、科技方面通过节能技术、智能化技术的运用彰显小区科技含量，打造驻马店具有标志性的高科技楼盘。3、自然方面通过坡地、水、林等景观绿化体现小区的自然性和生态性，打造驻马店自然生态小区样板楼盘。 建筑设计修改原则二二 建筑设计修改原则本项目的建筑设计，要坚持以下五大原则：（一）前瞻性l兼顾35年后的市场发展，建筑风格和建筑立面保证20年不落后。同时将沿文明路地块作为第3期进行开发，保证产品与市场同步并实现项目利润最大化。（二）成本性 注重成本控制，结合驻马店市居民消费水平采用低成本开发。 主要表现在： 结构：避免不规则户型，减少建筑结构成本。 材料：尽量采用低成本建筑材料，如外墙30%采用面砖、70%采用涂料。（三）创新性l既符合市场需求又要在现有市场上进行产品细分与创新。（四）差异性l保持户型、外立面及建筑风格、景观的个性化，与市场竞争对手形成明显的差异。（五）精确性既符合国家的7090政策，又能充分挖掘土地价值，并在功能齐全的基础上对户型面积控制的精准。 建筑设计理念与主题概念三三 建筑设计理念与主题概念（一）建筑设计理念本项目的建筑产品，要形成以“创造生活价值”的设计理念，带给不同客户不同的价值体现，主要表现在：l 身份价值l 功能价值l 投资价值l 享受价值l （二）主题概念 本项目在建筑主题，结合市场定位，在驻马店房地产市场上首家提出“中央政务区·首席H型社区”，即：l 政务区：代表高尚、地位、身份、品位、层次的象征l H 型：代表健康（Health）、高度（Hight）、快乐（Happy）、（三）主题要点1、节能如采用外墙保温、精确面积，多做壁柜、衣帽间，形成建筑节能的项目特点。2、智能如收费一卡通、可视对讲系统、小区周界红外线监控系统，配套智能化，提升小区安全。3、健康 如奥运文化延伸出的运动主题，林阵景观延伸出的生态主题，都是项目健康要点的体现。 建筑设计创新要点四四 建筑设计创新要点本项目建筑设计的修改，主要体现在产品创新上。本项目的建筑创新要点主要表现在以下四个方面：(一)外立面创新体现建筑的艺术性和整个小区的文化品位，形成独树一帜的建筑风格，与其他楼盘形成鲜明对比。(二)户型创新健康、舒适、经济、实用四位一体。(三)景观创新自然、生态、丰富，追求生活环境与自然环境的和谐统一。(四)车库创新实用与美观并举，既体现车库功能又美化环境。 经济指标建议五五 经济指标建议经济技术指标一期占地面积约105亩商业部分约2.6万住宅部分多层：约7万小高层：约3万总建筑面积约12.6万（不含地下室）容积率1.8 总平面布局建议六六 总平面布局建议本项目一期的总平面，采用围合、封闭式的社区布局形态。（一）总体布局 1个标志性雕塑在主大门（纬二路入口）内，设置一个标志性的雕塑。 1个中央林阵由主大门进入小区，紧邻标志性雕塑的南侧，建造一个中央林阵景观区。 1条环行车道进入小区后，根据楼体排布，形成一条环行的人行、车行环道。 2个出入口鉴于风水要求，两个大门不能直对，同时主大门不能在地块正中，建议纬二路主大门向西或向东移动，纬二支路次大门在原位置上向西移。 3类产品形态本项目一期由多层住宅、小高层住宅和临街的商业用房等三类产品形态组成。 4条商业步行街本项目一期地块东南西北四面都临路，因此可以形成4条商业步行街，增强了项目的商业用房开发。 12个主题游园根据一期原设计规划，由楼体排布形成12个主题游园。具体平面布局示意图如下：12个游园纬 二 路纬 二 支 路经一路文明大道中央林阵环行车道出入口标志性雕塑三期预留用地（二）产品布局l 一期除沿纬二路为小高层住宅（12层）外，其余均为多层住宅（6层）。l 沿一期项目地块东西两侧，即临经一路和三期地块处为二层商业房。l 沿一期项目地块南北两侧，即临纬二路和纬二支路为一层商业房。 户型规格建议七七 户型规格建议（一）户型设计本项目一期产品的户型设计，采取一梯三户或四户的设计，同时中间、南向的户型，可为小两房或为两个单间房设计，端头两侧为三房户型。局部（如紧邻中央林阵西侧楼体的东单元）可做成一梯两户的大户型。借鉴高层住宅大堂的设计理念，在每个多层的单元入口，增设入户单元大堂，增加楼体进深。大 堂（二）户型配置结合本项目市场调查报告、市场定位和目前市场整体状况，确定以中小面积的两房、三房为主力户型，配合部分单间房和四房。具体户型配比如下：序 号户 型面 积比例A户型单 间A：1821（开间3米）B：2532（开间3.3米）10%B户型二房一厅一卫605%C户型二房二厅一卫8020%D户型三房二厅一卫9020%E户型三房二厅二卫12040%F户型四房二厅二卫1405%（三）户型功能特色壁柜的设计：多做壁柜、衣帽间、贮藏室，增加室内的使用功能。序 号户 型壁柜数量A户型单 间2个左右B户型二房一厅一卫4个左右C户型二房二厅一卫5个左右D户型三房二厅一卫7个左右E户型三房二厅二卫8个左右F户型四房二厅二卫10个左右楼体进深的设计：进深加大，整个一期的楼体进深在14米左右。厨房的设计：开间要大，并结合壁柜，充分满足烹饪和食物贮藏功能。入 户阳 台壁柜贮藏间操作台主卧设计：由南到北（南部为休息区，北部为卫生间），南北通透，休息区采光充足，卫生间全明设计。淋 浴阳台衣帽间壁柜休息区卫生间细部处理：设置两个门铃，分别设在客厅和厨房。生活配套的设计：每层增加垃圾房、管道井。地下室的设计：多层采用半地下室设计，南侧为车库，北侧为储藏室，充分利用地下空间，解决停车和贮藏功能。增加得房率：多层的得房率控制在90左右，小高层得房率控制在80左右，提高住宅的套内使用面积。（四）户型功能卖点 面积不大功能全。 结构合理，实用率高。 客户面广：以知识型、高素质、实用功能第一位的新区消费群体。 总价低：本项目产品总价按照2350元/单价计算，最小套型（1821）总价仅在4.24.9万元之间。（五）商业用房1、商业规格：l 临纬二路和纬二支路为一层，进深为15米，层高4.2米l 临经一路和三期预留用地为二层，进深15米，一层4.2米，二层4米。2、业态规划：考虑到目前本项目地块所在位置较为偏僻，项目一期四面临街商业体量大，而且考虑到交房后作为社区配套来讲，消化能力又不足，短时间内商业的销售会存在一定的难度。因此在商业业态的规划上，主要结合项目所处位置和25年后的区域发展状况，另辟蹊径，作为专业市场来对外规划销售，如驻马店调味品市场、驻马店花卉市场等，一方面拓宽客户层面，另一方面能够对二期的商业进行很好的带动。附部分户型设计示意图和户型特点借鉴图：户型1：单 间卫生间淋 浴壁柜阳 台衣柜贮 藏 间厨房壁柜户型2：三房二厅二卫贮藏间阳 台卫生间阳 台衣帽间壁柜壁 柜壁 柜卧 室卧 室餐 厅客 厅贮藏间阳 台卫生间主 卧户型3：三房二厅一卫（端头户型）卧室阳 台餐 厅阳 台厨房贮 藏 间阳 台阳 台卫生间阳台卧室卧室客厅（管道井）（半地下车库） 建筑风格建议八八 建筑风格建议本项目的建筑风格，智源地产机构建议采用“北欧现代简约风格中式现代”：（一）北欧现代简约中式现代l 北欧建筑的特点，立面严谨而简洁有力，富有文化气息，尺度亲切， 朴实自然，细部精致、注重功能和建筑景观环境的美学感官。l 中式建筑的特点，注重顶部的处理，突出聚合的人居理念，同时在色彩、细节的应用上，显得朴实内敛含蓄。l 北欧和中式的现代建筑风格，体现简约、时尚、蓬勃向上的时尚气息，更能表现出立面的几何体、艺术感，简洁随意而富现代气息，线条清新流畅。（二）外立面l 顶部多层：朝南坡顶，北侧退台，设计为露台或空中花园，能够为业主使用；同时，去除原有设计中顶层的飘棚，一方面降低建筑造价，一方面能够更好的为业主所用。小高层：平屋顶设计，注意屋顶机房井的处理，要与整体建筑立面风格相协调。l 阳台1、阳台采用直角落地阳台，不能有过多异型阳台出现，避免出现拐角阳台、弧角阳台，破坏整体立面风格。2、阳台还要考虑与空调板的结合，空调机位的挡板建议采用水泥材质的百叶扇造型。l 雨水管和空调冷凝管在立面设计的同时，就要提前考虑雨水管和空调冷凝管位置和颜色的处理，考虑位置的隐蔽性，不能影响美观。l 色彩1、红褐色乳白色，建议采用30面砖70的涂料。2、青砖色金色红色l 山墙的设计要注意山墙立面的处理，使之形成项目建筑景观的亮点，同时又能增强端头户型的实用功能。l 五个立面都要考虑前后、顶部、山墙等五个立面都要考虑，尤其是临纬二路的北立面，一是突出形象，二是考虑一层商业门头的设计。本项目一期的建筑风格，可借鉴天津水晶城三期的多层、小高层建筑风格。附图：（山墙的造型处理）（多层阳台及顶部水泥塑飘棚的处理）（小高层顶部的设计，以及机房井的设计处理） 建筑景观建议九九 建筑景观建议本项目在景观设计上要创新，结合时代主题和地域特色，为项目增光添彩，提升项目的附加值：具体是以运动与健康为特色，将体育的生活哲学与社区居住文化相结合，并将运动、自然、园艺、人文、体验、交流和友爱等设计要素贯穿其中。整个主题景观由“1个中轴绿化带+12个果树主题游园+运动主题雕塑”组成，采取“多种树、少种草”的原则。(一)景观主题整体景观突出“健康运动”主题，打造驿城首座“健康运动型高品质社区”。在中央景区、楼间、周界多种植立体化的灌木、乔木、花草，真正做到出门见绿、开窗见景，步移景异，实现社区居民从体质到精神的全面健康。1、健康主题健康主题的意义健康：随着生活节奏的加快，喧嚣城市中的现代人越来越向往自然健康的生活方式。健康的空间：借鉴地域林木的生长特点，创造亲切自然的社区空间形态。健康的活动：步移景异的绿化带，空间形态各异的游园环境，各种开敞或半开敞的活动空间，引导居民在自然中的健康活动。2、运动主题2008奥运会即将召开，人们对运动的热情必然空前高涨。基于此，在社区内通过奥运主题雕塑、健身器械、运动场等设施营造运动景观，同时彰显社区活力。运动主题的意义 “生命在于运动，运动就在家门口”，运动的主题在本项目来讲，具有多重意义：社区拥有相当数量的运动场所，满足住户运动的需要。 便利，社区居民能方便地到达不同的运动场所。能够满足不同性格、不同年龄人群的日常需要。与绿化、景观自然结合，使运动成为享受。运动场所同时是社区居民的交流场所，增进邻里情感。(二)景观布局2个形象大门北大门为主大门，南大门为次大门。1个标志性主题雕塑北大门入口向内，安置一组大型田径主题雕塑，成为社区内的标志性主题景观和精神象征。1个中央林阵中央为不规则的林阵，成为社区的中央绿化带。主要移植成熟的香樟树，组成“香樟林”。林下设置休闲椅、运动雕塑、鹅卵石步道、沙坑、健身器材等，成为香樟林围合的社区主题林荫公园，也是主要活动空间。1个椭圆型跑道位于中央林阵外围，两侧均为香樟林，供居民日常跑步和举行大型活动使用。2个MINI运动场在林阵中间设计1个MINI篮球场和1个羽毛球场（或网球场）。多组运动主题小雕塑在楼体端头、周边散落安置一些运动主题雕塑，用中国传统韵味的运动雕像来表示，如田径、体操、足球（蹴鞠）等，丰富社区内运动主题景观。12个果树游园在南北四排楼体间种植一些果树（经过栽培树干较高），形成“果树游园”。可以栽植葡萄、木瓜、苹果、桃树、樱桃、石榴等，使楼间姹紫嫣红、社区内四季飘香。附运动主题小雕塑图：（单杠）（兵马俑起跑）（接力赛）（蹴鞠足球）(三)地面铺装社区主干道、支路和主题景观的地面采用透水砖、水泥块进行铺装，摈弃花岗岩和不锈钢等高成本的豪华铺装，体现健康实用的铺装特色。(四)树木栽植地面花草、灌木和乔木高低错落，形成三级绿化体系。树种以香樟林为主，适当栽培桂花树、合欢树等。选择香樟树的5大理由驻马店市内特别是文明大道两侧密布香樟树，驿城人对香樟树有强烈的地缘情结。香樟树为江南四大名木，以其在林木中的名贵隐含未来业主的高贵身份。香樟树为常绿乔木，球状树冠，极具观赏价值，是优良的行道树和庭荫树。作为社区景观树，可与文明大道上的香樟绿化带实现视觉对接，城市绿化轴线与社区绿化景观自然对接。香樟树芬芳四溢，天然驱虫避蚊，可以营造良好的社区生态环境。香樟树不仅是景观树，还是风水树，在民间，人们把她寓意避邪、长寿、吉祥如意，深受人们的青睐。(五)功能用品社区内的果皮箱、休闲椅、运动器械、街灯等要设计的艺术化，在颜色和造型上符合健康运动主题，在发挥实用功能的同时成为社区内的和谐景观。(六)导示系统社区内的导示牌、路牌、门牌号等要体现奥运概念，同时成为一道运动型主题景观。(七)标志建筑品主要是大门的设计，要具有标志性和礼仪性。建议可借鉴大型体育场馆的“拉膜伞”设计，富有韵律、动感和张力，凸显项目的运动景观主题，同时成为出入人群的深刻记忆点。(八)辅助建筑品如围墙和廊亭等的设计。围墙设计要独特新颖，并用爬壁虎、月季变蔷薇等美化；廊亭结合葡萄架设计，整体营造花园型社区。(九)水系考虑到维护成本，本项目的水系要尽可能的少建，社区内营造以鹅卵石铺底的浅水系水榭和旱喷泉，辅以美石山坡，营造微型山水景观，为社区增添灵气。(十)立体绿化地面花草、树木、楼间坡地绿坪和围墙等绿化层次分明，“鲜花+芳草+灌木+美树”等构成社区丰富的立体绿化景观。鉴于多层半地下的设计，整个楼体出地面部分与地平形成了半坡形式，因此，因地制宜形成楼间坡地景观。示意如下：半坡景观绿化附景观特点借鉴图片：（道路铺装）（月季变蔷薇）（邯郸芳德拉斯项目半坡绿化） 建筑科技建议十十 建筑科技建议本项目在科技方面要适度领先于其他社区，不可太超前，成为驻马店的科技型社区。主要在建筑工艺和物业管理方面具体应用和体现。（一）外墙保温楼体采用外墙保温技术，使室内冬暖夏凉，打造节能型高舒适度住宅。 （二）智能化安防1、社区周界及大门进行红外线监控2、单元门安装可视对讲系统（三）收费系统（IC卡）1、停车收费2、水、电、气等3、物业管理收费系统 建筑设计文化建议十一十一 建筑设计文化建议本项目所倡导的奥运主题社区文化，主要体现在以下几个方面：1、运动：人人可以就近参与运动，并让运动成为享受。2、健康：运动的目的是健康，包括体质和精神的全面健康。3、人文：高品质的环境促进现代社会文明、和谐的生活方式。4、体验：业主可以依托社区环境和公共空间获得快乐生活体验。5、交流：邻里可以在社区内充分的交流，相互影响、进步和提升。6、友爱：邻里和谐，相互关爱照顾，建立团结互助的新型邻里关系。 配套设施建议十二十二 配套设施建议（一）基本配套暖气：采取集中供暖，分户控制，要安排交换站位置。市政供水、供电、供气电话线：预留一个接口宽带网：套房预留3个接口有线电视：客厅、餐厅、主卧预留接口门铃：套房门铃装2个，单间房只一个插座：只到位，不再安装，让业主自己购买安装（二）智能化设施单元门可视对讲系统小区周界红外线监控系统水、电、暖，智能IC卡一卡通收费系统背景音乐系统，建议与小区路灯结合，或与各游园的坡地相结合。（三）其他设施停车位：多层住宅半地下停车库和小高层地下车库垃圾周转站、配电房：设计上要成为建筑小品，与整体项目景观相融洽。 装修标准建议十三十三 装修标准建议（一）多层入户大堂装修，楼梯和扶手、栏杆的装修等小户型公共走廊、楼梯间的装修等单元门采用玻璃门形式，安装对讲可视门禁（二）小高层入户大堂装修候梯间的装修（三）商铺临纬二路和经一路的商铺，考虑到后期经营业种不同，客户需要另行装修，为避免二次装修，全部毛坯房交房。注：以上装修部分要请专业装修公司进行系统设计，整体风格要与外立面一致化。附玻璃入户门图片： 物业管理建议十四十四 物业管理建议（一）物业管理用房1、办公室：安排在地下室或商业街二楼2、保安室：设置在大门口，与大门的设计相结合3、保安宿舍：安排在地下室4、仓库：安排在地下室（二）停车1、自行车、电动车、摩托车各游园的半坡景观带，可在半坡景观带中的葡萄架下建造车棚，车棚要与建筑、景观融为一体。2、汽车l 多层采取地面与地下相结合的办法，保证停车数量，尽量减少地面停车。l 小高层采取地下停车，车辆全部进入地下停车场。 交房标准建议十五十五 交房标准建议项 目标 准结构砖混（多层）、框架剪力墙（小高层）门入户门为防盗门窗塑钢窗燃气、暖气管道入户外墙外保温、面砖墙面、地面毛墙、毛地 建筑设计容易犯错误的问题十六十六 交房标准建议（一）面积问题设计时往往未考虑到外墙、立面，对瓷砖及外墙保温材料等所需要的面积的计算，往往评估而论，造成成本浪费。（二）立面问题1、没有预先考虑空调挡板、冷凝水管、雨水管的布局和颜色，都是在后期做外立面时再考虑，破坏了立面的整体形象。2、只注意南立面的设计，忽视了北立面的设计，本项目尤其要要注重纬二路小高层北立面及一层商业门头的设计。3、立面造型过于花俏，有过多异型、拐角、弧角阳台出现，增加了建筑成本。（三）品质问题盲目的追求高品质。并不是当地最高品质的小区就是当地最好的畅销楼盘，因为高品质带来的高成本、高售价，也是制约项目销售的瓶颈。（四）布线问题忽视各种管线的布排，在后期物业管理、服务维护中产生很多难题，因此在设计初就要考虑将来的便捷性，如在每层设置管道井等。（五）收费问题要充分考虑到将来物业收费的便利问题，因此社区的配置和维护尽可能要降低成本，设计时也应提前考虑。（六）防水问题充分考虑到业主入住后的实用问题，避免因为细节问题影响项目整体品质，如卫生间防水、厨房防水、墙面防水等，建议加高卫生间、厨房的防水层。