第3章土地使用权的获取.ppt

第一节 房地产开发用地的获取,一、土地使用权的出让 1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第一节 土地使用权的获取,2、土地使用权出让的特征 土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性 土地使用权出让是有偿、有期的 计划性,3、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯 平等、自愿、有偿 所有权与使用权分离 合理利用土地,4、土地使用权出让期限与方式 （1）期限,（2）土地使用权出让的方式 协议出让：是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请，双方经过协商达成一致后出让土地的行为。,招标出让 是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件，然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。 优点：引进了市场竞争机制，选择余地较大 缺点：需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。,拍卖出让 是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。 优点：引进了市场竞争机制，排除了主观因素 缺点：竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价而流拍,挂牌出让 由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作,5、土地使用权出让程序,招标出让： 发布招标公告（通知） 领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签订合同 登记领证,拍卖出让 发布拍卖公告 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证,挂牌出让 发布挂牌公告 竞买人提出申请，提交有关文件 竞买 文件移交 登记领证,6、土地使用权出让合同,标的：坐落位置、宗地号、面积、界址及用途 使用期限 价款 使用条件 担保方式及违约责任 其他内容,7、土地使用权出让合同当事人的权利,（1）出让方的权利 要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款 对受让方利用土地的情况行使监督和检查权 处罚权 合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权 对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利,（2）受让方的权利,二、土地使用权转让,（一）土地使用权转让的概念 是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。,（二）土地使用权转让的特征 1、以土地使用权出让为基础,2、土地使用权转让需具备一定的条件 土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。 按照出让合同约定对土地进行了投资开发 土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地,3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为,4、土地使用权转让的同步性,（三）土地使用权转让的条件 1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行 2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收 4、转让的目的,（四）土地使用权转让的方式 出售 交换 赠与 其他形式：土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立,（五）土地使用权转让的程序,转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地出让金和土地增值税 土地使用权变更登记,三、 土地使用权划拨,1、土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,2、土地使用权划拨的特征 没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押,两种形式：一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨 二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨,四、 房地产开发用地的征用拆迁,（一）土地征用的含义 是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。,（二）土地征用的特征,土地征用具有强制性 土地征用是一种政府行为 转移性 补偿性,（三）土地征用程序,建设项目 用地 拟订征地 拟订征地 预审 申请 方案 协议 颁发土地 出让或 使用证 划拨土地,（四）征地补偿与安置费用,土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 征地管理费 税费,五、城市房屋拆迁,拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。 （一）拆迁工作的基本原则 服从国家利益的原则 符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则 保护拆迁当事人合法权益的原则,（二）拆迁的基本程序 申请规划用地许可证 编制拆迁计划与方案 申请房屋拆迁许可证 房屋拆迁审批 发布公告 签订拆迁补偿和安置协议 实施房屋拆迁 监督检查,（三）城市房屋拆迁补偿 1、补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有人 2、补偿形式： 产权调换 货币补偿 产权调换和作价补偿相结合,3、补偿标准 产权调换的补偿标准 货币补偿的补偿标准,杭州市区2005年上半年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价,杭州市区2005年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准 单位：元/平方米（建筑面积）月,杭州市区2002年度城市房屋拆迁 住宅房屋货币补偿基准价 单位：元/平方米(建筑面积),杭州市区2002年度城市房屋拆迁 临时安置补助费标准 单位：元/平方米(建筑面积).月,据国土管理部门介绍，在土地价格上，有三种：即区片综合价（征地时的价格）、基准地价（政府指导价）、熟地总地价（配套设施加上后的供地价）。打个比喻说，区片综合价是矿石原料，而基准地价是炼成的一块生铁，熟地总地价则为制成铁耙或机器产品的价格。涉及农民最直接和最根本利益的是征地时的价格，即区片综合价，它是征用集体土地所有权执行的标准。,基准地价：是指同一土地级别范围内同类用途的区域性国有土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。不是具体某一宗地的市场价，是均质区域内不同等级、不同用途、不同条件下的平均价格。 该地价标准作为市区国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。,区片综合价：是征用集体土地所有权执行的标准。主要根据各地政府以不同地段、地类、人均耕地和经济发展水平等情况，划定区片，统一制定分片的“征地综合补偿标准”。需要说明的是区片综合价与基准地价二者用途、含义不同。,4、城市房屋拆迁安置 （1）安置对象：被拆除房屋的使用人 （2）安置形式 一次性安置 过渡安置,（3）安置标准 （4）安置费用 搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费,嘉禾强制拆迁案,重庆最牛钉子户,第四节 房地产开发的前期工作,一、前期工作的内容和特点 （一）前期工作的主要内容 土地问题 规划问题 基础设施和市政设施问题 融资问题 工程进度问题 保险问题,（二）前期工作的特点,1、多 2、长 3、变,第二节 房地产开发项目与工程勘察、设计,一、工程勘察、设计的含义 工程勘察：是指为满足工程建设的规划、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。 工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。,二、工程勘察工作,（一）勘察工作的主要任务和目的 主要任务是正确反映地形、地质状况、确保原始资料数据的准确性，结合实际地址情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。,目的是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。,（二）勘察工作的主要程序 承接勘察任务 搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核 现场踏勘，编制勘察纲要 出工前的准备 野外调查，测绘、勘探 试验、整理数据、分析资料 编制图样及编制勘察报告,（三）勘察过程的分类 资料分析 初步勘察 详细勘察 施工勘察,（四）勘察工作的具体内容 地形测量 工程勘察 地下水、地表水的勘探 气象调查,三、工程设计工作,（一）设计工作的原则和依据,（二）设计工作的基本内容 1、总体设计 内容包括：建设规模、产品方案、主要建筑物及构筑物、公用和辅助工程、“三废”治理及环境保护方案、占地面积设计、总图布置、工程进度和配合要求、投资估算等。,2、单体设计 3、建筑构造设计 4、抗震设防,第三节 房地产开发项目的施工准备工作,一、房地产开发项目的施工招投标 （一）招标投标的基本概念 房地产开发商设定”开发项目建设”这一标的,招请若干个施工单位进行报价竞争,由开发商从中选择优胜者,并与之达成协议,签定施工合同,按合同实施.,（二）开发项目招标方式 1、公开招标 开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司。,2、邀请招标 是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。,3、议标 是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即开发商）推荐或指定投标单位。 适用于少数保密性较强的工程项目,（三）招标机构的组织运作 1、招标过程中的决策活动 确定开发项目发包的范围 确定承包方式和承包内容 确定标底 决标并签订合同或协议,2、招标中的日常事务性工作 发布招标通告或邀请招标函 编制和发送招标文件 编制标底 审查投标者资格 组织踏勘现场和解答投标单位提出的问题 接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密,二、工程施工承发包合同,1、在签订正式合同之前，开发商和承包商需要一个商议阶段 通过评审标书，修改报价 讨论建议 讨论某些局部更改,2、建设合同：开发商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。 按计价方式的不同分为： （1）固定总价合同 增价条款： 按日计价的增价条款 重大增价的调整条款 延期增价条款,（2）固定单价合同 按分部分项工程单价承包 按最终产品单价承包 按总价决标，按单价结算工程价款,（3）成本加酬金合同 按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包价。,按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分： （1）总包合同 （2）开发商直接发包 （3）独立承包合同,三、房地产开发项目施工条件准备,建设用地规划许可证 是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置面积界限的法律凭证,建设工程规划许可证 是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证,施工许可证,