开店必备的三大步骤.doc

北京市西城区社区服务大楼物业管理招标需求二一年七月二十日北京市西城区民政局社区服务大楼基本情况设备配置情况及招标需求第一部分 社区服务大楼基本情况（一）服务大楼工程情况（表一）（二）服务大楼功能组成、面积、数量一览表（表二）第二部分 社区服务大楼设备及配套设施（一）消防系统设备 （表三）（二）给排水系统设备（表四）（三）空调系统设备 （表五）（四）强电系统设备 （表六）（五）弱电系统设备 （表七）（六）服务大楼主要办公、活动设备一览表 （表八）（七）其它配套设施 （表九）（八）电梯系统第三部分 社区服务大楼物业管理服务项目及内容（一）房屋及附属设施的维护（二）设备、设施的维护（三）保洁服务内容及原则要求（四）安全管理服务及原则要求（五）重大活动服务（六）绿化管理服务（七）综合管理服务第四部分 物业服务付费说明（一）物业公司付费范围及说明（二）委托方付费范围及说明第五部分 物业公司资质的要求第一部分 社区服务大楼基本情况（一）服务大楼工程情况 表一工程名称北京市西城区社区服务大楼建筑地点北京市西城区西直门内大街235号总建筑面积5079.40平方米建筑高度18.7米建筑层数地上5层，地下二层结构形式钢筋混凝土结构抗震设防烈度8度竣工日期2009年11月30日（二）服务大楼功能组成、面积、数量一览表 表二名 称房间数量建筑面积()备 注负二层（设备层）小计 1000.116物业办公室1 35.87物业值班室11 27.56物业值班室21 23.99配电值班室1 15.52值班室1 36.07冷冻机房1 157.74送风机房1 22.55名 称房间数量建筑面积()备 注消防泵房1 94.19配电室1 128.7生活水泵房1 32.80高压变电室、电缆夹层1 10.56消防水池间1139.67卫生间1 0.8强弱电井12水暖管井13.5水暖井10.6电梯厅18负一层（健身、保健）小计1013.766办公室127无需保洁服务形体恢复室1 10无需保洁服务青少年工作坊139无需保洁服务健身活动区1500操房室1181按摩室1 30无需保洁服务强、弱电间1 13变电室110消防前室116.4名 称房间数量建筑面积()备 注消防前室216.6库房138强弱电井1 3水暖管井1 1.5送风井1 1.5无障碍卫生间17男卫生间、淋浴室1 26女卫生间、淋浴室1 36电梯厅1 8首层小计580.581消防中控室12596156接待中心1 40办公室116无需保洁服务仁助社会工作事务所1 12无需保洁服务自习室141电子阅览室1 13.5图书馆1 96.50居家养老服务室112无需保洁服务服务咨询大厅125男卫生间115名 称房间数量建筑面积()备 注女卫生间115无障碍卫生间17小机房1 3.5弱电井1 3水暖管井1 1.5送风井1 1.5风井1 1水井1 1.5电梯厅1 8二层小计590.481文印室1 16.75无需保洁服务多媒体工作室1 25.22副主任办公室117文苑1 105.9办公室117无需保洁服务音控室15无需保洁服务艺苑184.21强弱电井13水暖管井13男卫生间115名 称房间数量建筑面积()备 注女卫生间115无障碍卫生间17电梯厅18风井11.5水井11.5三层小计605.131数字家园电化教室173教室157财务室1 20.8无需保洁服务副主任办公室1 20.8科教服务办公室1 22.8琴房1 18.5多功能训练厅1 177.93强弱电井1 3水暖管井1 3男卫生间1 15女卫生间1 15电梯厅1 8水房1 4风井1 3名 称房间数量建筑面积()备 注水井1 1.5四层小计605.131一卡通管理中心1 41.2无需保洁服务培训教室1 51.83管理部、信息部151.83无需保洁服务网络中心办公室1 23.2无需保洁服务网络机房1 25无需保洁服务临时办公房123.7无需保洁服务居委会软件管理部1 14.7无需保洁服务副主任办公室130.4文印室19.4无需保洁服务呼叫中心185.9无需保洁服务男卫生间115女卫生间115女淋浴室14电梯厅18强弱电井13.5水暖管井11.5五层小计595.231值班室118无需保洁服务名 称房间数量建筑面积()备 注新街口社区中心财务室115无需保洁服务新街口社区项目部117无需保洁服务新街口社区主任办公室117慈善协会117无需保洁服务区中心财务室117无需保洁服务区中心办公室135无需保洁服务库房18无需保洁服务社团协会113无需保洁服务主任办公室120档案文印室18无需保洁服务会议室188男卫生间115女卫生间115淋浴室14电梯厅18强弱电井13.5水暖管井1 1.5第二部分 社区服务大楼设备及配套设施（一）消防系统设备 表三名 称型 号数 量备 注1.火灾报警主机LB-128ER 1台1层中控室2.主控键盘FINE1台1层中控室3.数字硬盘录像机DS-8016HS-S3台1层中控室4.智能高速球型摄像机FINE7台室外5.彩色红外半环摄像机FINE40台室内各楼层6.矩阵主机FENF1台1层中控室7.声光报警电脑主机显示器名1台1层中控室8.备用电池UPC32块1层中控室9.室内消火栓SN6521个各层10.灭火器MFZ/ABC342个各层11.消防泵XBD6/152台B212.喷淋泵XBD7725-100L2台B213.气体灭火控制柜ZQ09-215.2162套4层14.排烟机HTF-14台B1、B215.防火阀FH-18个各层16.感烟探测器156个各层17.卷帘门2部B1、B218.手动按钮21个各层19.电视墙定制1套1层名 称型 号数 量备 注20.控制台定制1套1层21.应急照明灯43个各层22.感温探测器2个4层23.消火栓泵2台1套地下二层24.排风机HTFC1202台B2排风机房B1女卫门前北侧25.喷淋泵XBK7/251100L2台B2制冷机房；上海高田制泵有限公司26.喷淋稳压泵25GDL411X62台B2消防泵房；上海高田制泵有限公司27.消防泵XBD6/152台江门市川粤供水设备有限公司28.防火卷帘门FJKS(F)DTKD型3台B2电梯门前1个；B1电梯门前1个；车库坡道门前1个29.二氧化碳灭火器4个B2配电室30.消防水箱1套楼顶31.消防泵2台B232.喷淋泵2台B2（二）给排水系统设备 表四名 称型 号数 量备 注1.大便池20个除B2外2.座便器3个B1、1层、2层3.小便器11个除B2外名 称型 号数 量备 注4.墩布池5个除B2、1层外5.面盆16个除B2外6.锅炉1台B27.自来水表2个给水B28.污水泵2台B2水泵房9.无负压供水设备HLS120451套B2水泵房；上海熊猫机械（集团）有限公司10.紫外线饮用水处理器KTZ3051套B2水泵房；北京凯德石英塑料制品有限公司11.生活水箱3.5M×2.5M×2M1台B212.污水泵2台B2排风间13.送风机SWF4台B1、B2（三）空调系统设备 表五名 称数量型 号安装地点备 注1.送风机1台HTFC118B2送风机房德州亚太集团有限公司2.板式交换器1台B2制冷机房3.冷水机组1台YBWC100AB2制冷机房约克（无锡）空调冷冻设备有限公司4.冷冻水循环泵2台QPG80135B2制冷机房上海创科泵业制造有限公司5.冷冻水循环泵2台QPG80135BB2制冷机房上海创科泵业制造有限公司6.补水泵2台B2制冷机房江门市川粤供水设备有限公司7.树脂交换罐1套B2制冷机房8.软水箱1台B2制冷机房9.水博士水处理器1台WD300ASB2制冷机房10.新风机箱1台FP60PZ1层大堂顶山东德通实业有限公司名 称数量型 号安装地点备 注11.新风机箱1台FP40PZ2层大堂顶同上12.新风机箱3台FP30PZ3、4、5层楼道顶各1个同上13.空气幕4台FM15121层各门口同上14.冷却塔1台FQ14楼顶克力空调工程有限公司15.膨胀水箱1套楼顶16.四、五层空调室外机3台楼顶17.冷冻机1台B218.循环泵6台B219.弱交换1台B220.软化水箱1台B221.补水泵2个B222.补水箱1个B2（四）强电系统设备 表六名 称数量型 号安装地点备 注1.变压器2台315B22.高压柜1套B2高压配电室3.低压柜1套B2代压配电室4.组合变压器2SCB9-315/10B25.变压器2SCB9-315/10;10000/400B26.功率因子控制器2XWRB27.低压控制柜9GCRB28.高压控制柜10RYN28A-12ZB2名 称数量型 号安装地点备 注9.照明控制箱720-80AB25层10电梯机房自动转开关2BWM顶层11.强点间转换开关7BWM每层都有12.中控自动转换开关1ABB1层13.中控转换开关1ALYQ3-631层14.动力控制器2216-160AB2层15.排烟机房互换2ALQ3-63B1层16.风机主控互换1ALQ3-63B2层17.配电室互投开关2WATSNB-160/160.CBRB2层18.生活水箱间互投开关1BWMB2层19.整流器屏1PQD20-65AM22WB2层20.电池屏1PQD20-65AM22WB2层名 称数量型 号安装地点备 注21.中央信号屏1PQD20-65AM22WB2层22.热水器1HF-12DR3层23.网络机转换开关1BWM（五）弱电系统设备 表七名 称数量型 号安装地点备 注1.LED显示屏1个1层大厅2.门禁管理系统软件1套V6.3标准版4层FAYNET品牌3.后备电源10K（4小时）SURT2000RXICHY4层APC品牌4.机房机柜2套1层、4层5.UPS电源8箱B1强弱电间6.声光报警1套1层中控室7.程控电话系统1套1、4层8.计算机网络系统1套4层9.安全防范系统1套1层中控室10.音、视频会议弱点系统4套2.3.4.5层（六）服务大楼主要办公、活动设备一览表 表八名 称型 号数 量备 注一、新街口街道社区服务中心1.计算机联想38台1,2,3，5层2.大型音响2套2,3层3.小型音响1套3层4.投影器5套1,2,3层5.电热水器1台3层6.液晶电视2台1,3层7.台式电视1台5层8.网络交换机2套1,3层9.打印机惠普4台1,2,3,5层10.打印复印一体机惠普4台1,2,3,5层11.复印件1台2层12.速印机1台2层二、西城区社区综合服务中心（1）一层服务大厅设备1.戴尔台式电脑7607台2.安吉尔饮水机926L-X1台（2）四层设备1.HP黑白激光打印机LASERJET20551台名 称型 号数 量2.HP黑白打印机20143台3.HP彩色打印机26051台4.HP传真机1319F2台5.戴尔台式电脑7605台6.联想台式电脑THINKCENTREM4000T10台7.联想电脑启天M430019台8.海尔空调W/63011台9.索尼外置刻录机1台10.爱普生扫描仪CANASCAN8800F1台11.LG外挂刻录机GP08NU101台12.科密碎纸机GP08NU101台13.松下UB-2818C1台14.海尔液晶电视LU42K11台15.安吉尔饮水机926L-X6台16.夏普复印件2601N1台17.功放、投影（小会议室）1套（三）五层设备1、基士得耶复印速印一体机CP6451P1台2.康艺点钞机26001台3.天意兴隆装订机NB-2001台4.HP彩色激光打印机COLORLASERJET20251台名 称型 号数 量5.HPA3打印机5200LX1台6.三星传真一体机SF-565PR2台7.戴尔台式电脑7607台8.联想开天电脑M69006台9.科密碎纸机36381台10.松下UB-2818C1台11.海尔液晶电视LU42K11台12.安吉尔饮水机926L-X3台13.功放、投影（大会议室）1套（七）其他配套设施 表九名 称面积备 注大楼南侧机动车内部临时停车场1000大楼西侧内部非机动车停车棚20院内周边绿化草坪60草、乔木、灌木楼内（会议室、办公室）绿植约170株避雷针测点2个楼顶化粪池1个室外（八）电梯系统大楼使用日立牌电梯2部，7层（B25层）层站。第三部分 社区服务大楼物业管理服务项目及内容（一）房屋及附属设施的维护保持服务大楼原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损坏等房屋维护管理工作。具体服务内容：1、负责制定服务大楼的公共设施、建筑物；2、负责制定服务大楼中央空调、给排水、消防、电梯、强弱电系统及各岗位职责、安全措施；3、负责设备、设施系统（供电、中央空调、给排水、电梯、电话线路及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；4、建立健全各项应急预案，负责紧急情况的处理；5、建立健全各项设施设备节能措施，并认真抓好落实；6、每年一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋的完好率；7、爱护服务大楼内的设施，未经委托方批准，不得对大楼结构、设施等进行改动；8、及时完成各项零星维修任务，一般维修任务不得超过24小时。（二）设备、设施的维护 负责制定设备、设施系统的管理规定；负责制定服务大楼中央空调、给排水、消防、电梯、强弱电系统及各岗位职责、安全措施；负责设备、设施系统（供电、中央空调、给排水、电梯、电话线路及有限电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等。1、给排水设备运行维护为保证服务大楼给排水设备，上下水管线，阀门等正常运行使用所进行的日常养护、维修及室内外管道系统的维护，抄表计量和清理。2、供电系统运行维护为保证服务大楼供电系统正常运行，对高、低变电设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维修养护。3、配电室运行维护配电室及服务大楼供电系统设专职电工实行24小时值班，人员需持高压本上岗。值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况。严禁变压器、空气开关超负荷运行。保持设备设施的完好齐全，做好配电室的防水、防潮、防漏电工作。值班人员应做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。4、空调系统运行维护为保证服务大楼空调系统正常运行，必须做好日常管理和养护维修工作。空调维修人员须持证上岗；建立直燃机、空调设备运行管理制度和安全操作规程。空调机运行室，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，并做好记录。保证空调安全运行和正常使用，使设备、设施处于良好状态；定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅，运行中服务大楼内出现滴漏现象应及时维护；空调机组运行前必须按照要求进行换油、补氟。停机后须按照要求收油、收氟，做好空调机组的日常养护；过滤网每年清洁2次，风机盘管每年清洗1次；空调水循环系统，冷却塔运行期间定期加药，保证水循环系统无藻类滋生；设备出现故障时，维修人员应即刻到达现场，保障零维修的良好合格率，一般性维修不过夜。按照甲方要求的时间供应冷暖气。5、电气系统运行维修为保证服务大楼供电系统正常运行，应保障供电设备的日常管理和养护维修。维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修管理人员应向员工说明安全注意事项，并在工作中进行检查、监督；在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，至少2人进行；定时巡视服务大楼的电器设备、及时维修、更换已故障的电器设备；节约用电；保持日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路，开关要保证完好；设备出现故障时，维修人员应即刻到达现场，设备零维修率达到良好效果，一般性维修不过夜；保证建筑物及机房等有避雷设施部位，确保设施完好、有效、安全。按规定做好年检工作。6、电梯运行维护保障服务大楼电梯设备正常使用，并需进行日常运行管理和养护。定时对机房进行全面清洁，遇电梯突然停电、故障时，必须立即通知电梯维保厂家，并检查电梯内是否有人被困组织救援；电视监控系统运行正常，电梯内求救警铃保持正常工作，通风、照明及其附属设施完好，轿厢、井道保持正常；电梯年检合格，维修保养合同完备；电梯必须按照国家规定每年定期进行年检，领取合格证。（三）保洁服务内容及原则要求为保持服务大楼内、庭院、停车场的环境清洁而进行日常管理工作，健全保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确分工和责任范围；每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等进行无尘土清扫。委托方要求清洁卫生保洁工作安排5名以上实际工作人员。其中，一层1名；2层、3层1名；4层、5层1名；地下一层、院内和停车场1名；其他或机动工作保洁1名。节假日保洁人员不少于2名在岗。保洁范围，包括除普通职员办公室外的一切场所（领导办公室、会议室、图书馆、自习室一楼大厅、琴房、二楼活动室厅、三楼活动室厅、电脑教室、教室、卫生间浴室、楼道楼梯、电梯等处）。1、值班室清洁标准（1）办公用具、用品、设施、地面等清洁有序；（2）物品摆放整齐，床上用品规范有序，及时对值班室清扫；2、地下室、楼梯清洁标准（1）地下室地面无油渍、污渍、无纸屑等杂、墙面无污迹；(2)楼梯间无杂物、污迹。3、服务大厅管理及清洁服务标准（1）地面无烟头、纸屑等杂物、无污迹；（2）大理石地面、墙面有光泽；（3）公共设施表面无明显灰尘，不锈钢表面光亮无污渍；（4）玻璃门无水迹、污迹；（5）顶棚、风口目视无污迹、灰尘。（6）按活动室活动时间要求，开放和关闭活动室房门；活动大厅镜面、窗台、窗口、台阶、无尘土、污迹。4、公共卫生间清洁标准（1）地面无烟头、纸屑等杂物、无污渍；（2）门窗隔板无尘、无污渍；（3）天花、墙角无污垢及水迹；（4）灯具目视无灰尘、蜘蛛网；（5）面池、龙头、弯管无尘、无污渍、无杂物、电镀明亮；（6）便池无尘、无污渍、无杂物，小便池内香球及时更换；（7）空气清新无异味；(8)设备（灯、开关、通风口、门锁）无尘、无污渍；（9）桶内垃圾及时清理；（10）注意节约用水，发现跑冒滴漏现象及时维修。5、电梯间保洁标准（1）电梯门表面、轿厢内壁、指示牌无尘、印迹、表面光亮；（2）电梯天花板、接缝处无尘；（3）井道、槽底清洁无杂物；（4）电梯厅干净明亮。6、楼外区域保洁标准大楼院内及有关场所门前三包、车场、通道等卫生管理工作。(1)院内地面清洁无废弃物（保洁重点是烟头、废纸及死角杂物）等随时捡拾入桶；（2）垃圾清运及时，垃圾站及时消毒，预防蚊蝇滋生；（3）在雨雪天听及时对区内积水、积雪进行清扫、及时铲冰、扫雪符合北京市扫雪办要求。7、外墙外窗保洁标准指服务大楼建筑物、玻璃幕墙、外窗卫生管理。(1)外墙及天井玻璃每年清洗、保养一次；（2）每次清洁，物业方需向甲方提供与持有资质单位签订的安全协议，物业方主管应在场监督确保安全。8、领导办公室卫生保洁标准（1）对负责领导办公室（包括副科级以上人员的办公室）保洁工作的服务人员进行培训，加强保密和服务意识教育；（2）每日清洁，保证大楼室内及会议服务环境、家具、用品、设施、卫生洁具等清洁、整洁、光亮、无尘；（3）如需整理书报、文件等，应严守机密，不翻阅领导文件、抽屉、文件柜等；（4）领导电话、电脑、键盘定期消毒清理；（5）保证办公室内花木、整洁干净及时维护；（6）领导办公室皮具类家具应定期养护、保持光泽。9、浴室保洁标准（1）及时清扫浴室卫生、保持整洁；（2）定期对浴室通风消毒，保持室内清新无异味；（3）保持水盆台面、地面、墙面瓷砖光洁无污垢、水垢、水迹，龙头出水顺畅；（4）注意节约用水，发现跑冒滴漏现象及时维修。10、灯具清洁标准清洁后的灯具无灰尘、灯具内无蚊虫；灯盖灯罩明亮无锈迹；开关表面及周边无污渍保持清洁；11、垃圾中转站清洁标准垃圾日产日清，垃圾装运过程中，落地垃圾及时清扫干净。12、楼层通道地面清洁标准大理石地面、橡塑地板、木质地板应目视干净、无污渍、有光泽、无杂物、纸屑等。13、三层开水供应服务标准（1）开水器具保持洁净、光亮、无污渍、下水池内干净整洁；（2）维修及时，按期除碱，无水垢；（3）严格执行操作规程，按规程启动、关闭、不发生安全问题。14、消杀及其他管理标准（1）定期对楼宇、绿化带进行消杀工作，定期对化粪池进行消杀工作，并由物业跟踪记录；(2)定期对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、排水渠道进行消杀工作，；定期对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒；（3）保持室内通风，空气不受污染。每日定时开启空调，定期清洗风机过滤网；（4）按照市政府有关规定，定期向服务大楼相关部位喷洒、投放灭鼠、灭蟑药剂，做好卫生防疫工作；（5）做好化粪池、隔油池的定期清掏工作。（6）餐厅餐后卫生保洁服务。保洁员每日对餐厅进行中午餐后的日常保洁并负责餐厅内的空调、照明管理。（四）安全管理服务及原则要求为保障服务大楼安全和正常的工作、活动秩序，物业服务公司应做好防盗、防破坏、防影响办公、活动环境，防止意外突发事件、事故的工作。委托方要求中标物业公司在配备保安员时，保证白天每班在岗3名保安人员；保证每天24小时内都有保安人员在岗。要求中标物业公司保证监控系统、自动报警系统、正常运行。对来人来访进行有效管理，做好安全保卫和防火防盗工作。做好车辆、道路及环境秩序管理等。负责车辆停放管理，包括来服务大楼的所有车辆的停放。1、外围保安服务（1）维护好楼外的秩序，引导车辆按规定停放，防止被盗；（2）禁止无关车辆进入车场停放；（3）注意服务大楼区域建筑物设施设备，防止意外损坏；（4）防止有人携带危险品进入服务大楼；(5)协助保安消防中控室及时发现和处理防火防盗等突发事件；（6）发现紧急情况，突发事件及时处理并迅速报告主管部门。2、内巡保安员的服务（1）保护花草植被及装饰物品的完好防止损坏；（2）检查保护公共场所的设备设施、门、窗不受损坏；（3）检查各楼层消防器材情况，如有丢失、损坏及时报告；（4）检查各楼层卫生间、开水间、电梯厅、消防通道的情况，发现问题及时报告；（5）协助保安消防中控室及时发现和处理防火防盗；（6）发现突发事件及时报告，公共部位设备设施发现损坏及时报告。3、服务大楼门岗保安员的服务（1）负责维持秩序、信件、报刊、杂志等收发工作；注意来访人员的动态，对可疑人员及携带的物品进行检查、登记确保安全；（2）协助保安消防中控室及时发现和处理防火防盗；（3）熟悉办公、活动的布局，主动为服务对象提供问询服务、热情周到、文明执勤；（4）对携带物品带出大楼的人员，有责任检查、并令其出示证件、签条，及时登记方可带出；（5）对进入大楼的小商小贩及推销人员进行阻止、询问。进入大楼必须有相关的手续或人员带领，并及时与有关部门电话联系；（6）节假日，对进入大楼的陌生人员进行登记，确认无误方可放行；（7）实行24小时值班。4、消防、中控室管理（1）消防、保安监控中心实行专人24小时值班制度，值班员要有高度的责任心和警惕性，不得随意离开值班室，必须做好值班和交接班记录；（2）消防中心严禁其他无关人员进入，如需进入须经主管部门同意，并做好记录；(3)每天值班员要检查消防系统是否正常，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；（4）出现警报信号，立即检查信号真伪情况，及时安排有关人员到位检查；（5）发现涉及公共安全的可疑信息及时向主管部门报告；（6）建立日常检查、安全管理和维护保养制度，遇有故障应及时排除，按规定期限留存图像信息，不得擅自删改，破坏留存期限内图像信息的原始数据记录；（7）与图像信息监看工作无关人员不得擅自接触图像信息，不得擅自进入监看场所；（8）对因工作原因调取图像信息的，必须经图像信息管理部门主管领导同意并填写监控图像调取申请表签字后调取；（五）重大活动服务做好重大活动的会场及周边的保洁工作，做好保安工作和引导、停放车辆的工作。（六）绿化管理服务对服务大楼树木、花草、绿地等的日常养护管理和环境美化管理；协助园林局工作人员做好有关绿化方面的工作。（七）综合管理服务（1）依照本项目要求未作说明的部分，均按照北京市物业管理优秀示范大厦服务标准要求执行；(2)物业公司应配备专职服务大楼的物业主管1名；24小时有专职管理人员受理咨询和投诉；工程部24小时专人值班，处理用户报修，水、电急迫性报修，并及时到达现场；（3）物业公司管理制度健全、服务质量标准完善、管理档案资料齐全；（4）物业公司全体员工统一着装，持证上岗；（5）物业公司定期进行物业管理满意率调查，不断改进管理服务工作，提高服务水平；（6）建立健全各项应急处置预案；（7）建立投诉处理程序，对确认的有效投诉的责任人，在委托方要求撤换的情况下48小时内撤换其不称职的员工。第四部分 物业服务付费说明（一）物业公司付费范围及说明（1）日常用品耗材：卫生间耗材如除味球、废纸桶、节水器感应器电池等费用；(2)保洁耗材：如墩布、扫帚、公共卫生袋、去污和除味剂、皮质沙发保养耗材等费用；（3）工程：日常维修及零星配件（如螺丝、电话线、等材料）所需工具购置等费用；（4）楼宇设备（消防、水、电力、燃气、电梯）的检测、年检费用；(5)消防系统、视频监控系统、中央空调系统（包括冷却塔）、电梯设备、有线电视系统维护（包括相关维护协议）等费用；（6）中央空调机组换油、加冷媒、清洗、管道系统加药除藻、冷却塔保养加药除藻、分机盘管日常保养、接水盘加药等费用；（7）服务大楼玻璃幕墙保洁（一年1次）费用；（8）服务大楼日常养护小修及零星材料等费用；（9）公共部位绿化等费用；（10）保安执勤所用设备（包括服装、对讲机）等费用；（11）物业工作人员就餐费用；（12）购物车辆能源消耗、维修、保养等费用；（13）由于物业方管理责任给业主造成损失所产生的费用等；（14）设施和设备小修：物业负责设施设备配件及维修材料单价500元以下的费用支出（标书中甲方负责费用支出部分除外）；（15）对违反工作规定、标准的物业公司员工，委托方指定的管理人员有权向物业主管提出改进其工作的要求，并在巡查中有权向其本人提出整改要求。在委托方指定的管理人员向物业公司主管或其本人按双方签订的协议要求，提出3次以上整改要求仍得不到整改的情况下，委托方有权以整改通知书加盖公章的形式，对物业公司进行处罚，处罚的标准为：个人10元、30元、50元；遇到物业公司在工作中给业主造成较大损失或过失时，委托方有权对物业公司处罚100元以上1000元以下的处罚额度；造成相关设备损失的由过错方赔偿；处罚款从委托方支付给物业公司的物业费中扣除。注：以上所有产生费用由物业费支出；要求中的未尽事宜，以行业标准为准执行.(二)委托方付费范围及说明（1）物业费甲方每个月底前支付乙方上个月的物业费；（2）服务大楼建筑物、设备设施大、中修机改造更新费用；（3）服务大楼支付能源费用（水、电、热力取暖），物业负责代缴费用，凭北京市供电局、自来水公司、热力公司出具的表单，实报实销；（4）物业办公用房（不包括通信费用及办公设备）；（5）保安宿舍用房(不包括床铺等用品)。注：以上所有产生的费用由业主方（委托方）支出。第五部分 物业公司资质的要求 根据西城区社区服务大楼综合情况及服务要求，委托具备三级或三级以上资质的物业公司进行本大楼的物业管理和服务。 北京市西城区社区综合服务中心二一年七月二十日33