第十三章契税.ppt

第十三章,契税法,第一节 概述,一、概念 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税 二、特点 1、契税属于财产转移税 2、契税由财产承受人缴纳,第二节 征税范围,征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋 具体包括： （一）国有土地使用权出让 （二）土地使用权转让 包括出售、赠与和交换,第二节 征税范围,（三）房屋买卖。 以下几种特殊情况，视同买卖房屋： 1、以房产抵债或实物交换房屋 2、以房产作投资或作股权转让 3、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税 （四）房屋赠与 以获奖方式取得房屋产权的,第二节 征税范围,（五）房屋交换 房屋使用权交换 交换价值相等的不征收契税 房屋所有权交换 双方交换价值相等，免纳契税 其价值不等，按超出部分由支付差价方缴纳契税,第二节 征税范围,（六）企业改革中有关契税政策 1、公司制改革 对不改变投资主体和出资比例改建的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税 对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税 对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税 对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税,第二节 征税范围,2、企业合并 企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余征收契税 3、企业分立 企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税 4、企业破产 企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税 对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税,第二节 征税范围,5、股权重组 公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征契税 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于转移，不征收契税 在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税,第二节 征税范围,（七）房屋附属设施有关契税政策 1、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，征收契税 对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税 2、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税 3、承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税 与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率,第二节 征税范围,4、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税 5、对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。 计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用 6、土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税,第二节 征税范围,7、土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税等各税种,第三节 纳税义务人与税率,一、纳税义务人 境内转移土地和房屋权属，承受的单位和个人 二、税率 幅度比例税率：3%-5% 具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定 个人首次购买90平方米以下住房，从2008年11月1日起按1%税率征收契税,第四节 计税依据及应纳税额的计算,一、计税依据 1、土地使用权出售、房屋买卖 成交价格 2、土地使用权赠与、房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 3、土地使用权交换、房屋交换 所交换的土地使用权、房屋的价格差额 明显低于市场价格或明显不合理且无正当理由，由征收机关参照市场价格核定,第四节 计税依据及应纳税额的计算,4、出让国有土地使用权 为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益 （1）以协议方式出让的成交价格 （2）以竞价方式出让的竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内 （3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用全的，应交纳契税，计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用,第四节 计税依据及应纳税额的计算,（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税 5、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。 二、应纳税额的计算 应纳税额=计税依据×税率 以人民币计算，外币结算的，按照纳税义务发生之日人行公布的人民币市场汇率中间价折算,第四节 计税依据及应纳税额的计算,例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为100000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款40000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为5%） 甲应缴纳契税=40000×5%=2000（元） 乙应缴纳契税=100000×5%=5000（元） 丙不缴纳契税,第五节 税收优惠,一、基本规定 1 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免契税。 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 4 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税,第五节 税收优惠,5 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免 6 经外交部确认，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税 7 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属免征契税,第五节 税收优惠,二、财政部规定的其他减免项目 1、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税 2、对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税 3、对国家石油储备基地第一期项目建设中涉及的契税予以免征,第五节 税收优惠,4、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税 对个人购买普通住房、经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税,第六节 申报和缴纳,一、纳税义务发生时间 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天 或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天 二、纳税的期限 应当自纳税义务发生之日起10日内申报纳税，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款 三、纳税地点 土地、房屋所在地的征收机关,