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1,资产评估,2,第二章 资产评估的基本方法,第一节 市场法,第二节 收益法,第三节 成本 法,第四节 资产评估方法的选择,3,第一节 市场法,一、市场法的基本含义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法的具体操作方法 五、市场法的优缺点,市场估价类比法 成本市价法 市盈率倍数法,（二）类比调整法,（一）直接比较法,现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数法 成新率价格调整法,4,一、市场法的基本含义,市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 同样资产-直接比较 类似资产-类比分析 举例：桌子，参照物-差异-调整- 确定价格 市场法的依据-替代原则,5,二、市场法的基本前提,1、要有一个活跃的公开市场。 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。,6,（一）选择参照物 1、可比性问题。 2、数量至少三个交易案例。,三、市场法的基本程序及有关指 标,评估值取决于参照物成交价格水平。 而参照物成交价格受资产功能、交易地位、 交易动机、交易时限等因素影响。,参照物尽可能多，避免特殊、偶然因素影 响； 成交价应该是正常交易的结果。,7,三、市场法的基本程序及有关指标,（二）选择比较因素 在,时间因素 地域因素 功能因素,（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异,（三）指标对比、量化差 异,绝对额量化 相对值量化,评估对象 参照物,之间选择比较因素,8,（五）综合分析确定评估结果 一般情况下，初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定？ 对若干初评结果进行综合分析，确定评估值。如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，可用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。 注意：不论是以上哪种办法确定，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。,三、市场法的基本程序及有关指标,9,评估单项资产应考虑的可比因素主要有：,1.资产的功能 2.资产的实体特征和质量 3.市场条件供求关系、竞争状况 4.交易条件,三、市场法的基本程序及有关指标,可比指标不是一成不变的， 随着评估对象不同而不同,外观、结构、役龄、规格、型号,交易批量、交易动机、交易时间,10,四、市场法中的具体操作方法,两大类：直接比较法与间接调整法 （一）直接比较法 基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较；得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额；在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。,11,四、市场法中的具体操作方法,公式： 评估对象价值 参照物成交价格×修正系数1×修正系数2××修正系数n 评估对象价值 参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差 额2±±基本特征差额n 优点：直观简洁、便于操作,12,四、市场法中的具体操作方法,适用条件： 对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。,13,四、市场法中的具体操作方法,（一）直接比较法（两大类） .参照物与评估对象有一个可比因素不一致,例如：新旧程度、功能、成交时间等。,14,1.现行市价法 可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 例：批量生产的汽车、设备同品牌、同厂家、 同规格、同型号、同批量现行市价 上市流通的股票、债券-评估基准日收盘价 被评估的实物资产一般是新的.,四、市场法中的具体操作方法,15,2.市价折扣法。-交易条件差异 资产评估价值参照物成交价格×（1价格折扣率） 例2-1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。 要求：确定资产评估值 资产评估价值=10×（140%）=6（万元）,四、市场法的具体操作方法,16,四、市场法的具体操作方法,3.功能价值法-分两种情况 （1）功能价值法：资产价值与其功能呈线性关系，也被称作生产能力比例法。,例2-2被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值。 资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）,17,四、市场法的具体操作方法,3.功能价值法 （2）规模经济效益指数法： 资产价值与其功能呈指数关系。,例2-3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元. 资产评估价值=10×(90÷120) 0.7 =8.18 两种方法之间的关系,规模经济效益指数 经验数据，美国工业 0.6-0.7， 房地产0.9,18,四、市场法的具体操作方法,4.价格指数法 资产评估价值参照物成交价格×（1+价格变动指数） 或：资产评估价值参照物成交价格×价格指数,可以是定基价格指数、环比价格指数,19,4.价格指数法 例2-4 与评估对象完全相同的参照物6个月之前成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上涨了5%。 资产评估价值=10×(1+5%)=10.5（万元）,四、市场法的具体操作方法,20,四、市场法的具体操作方法,【例2-5】被评估房产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同2007年相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中参照房地产在2008年3月底的价格为3800元/平方米,则评估对象于2008年6月30日的价值为： 评估价值,21,5.成新率价格调整法 资产评估价值参照物成交价格×,四、市场法的具体操作方法,评估对象成新率,参照物成新率,总结： 参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，例如新旧程度、时间先后等。,适用于：仅有新旧程度的参照物,22,. 参照物与评估对象有n个可比因素不一致 1.市场售价类比法 运用加法： 资产评估价值参照物成交价格+功能差异值 +时间差异值+交易情况差异值 适用：差异的绝对值容易取得，单纯是一、两个变量 运用乘法 资产评估价值参照物成交价格×功能差异修正系数 ×时间差异修正系数× ×区域因素系数 适用：涉及多个因素，取得的差异值是相对值,四、市场法的具体操作方法,23,2.成本市价法 资产评估价值评估对象现行合理成本,四、市场法的具体操作方法,参照物成交价格,参照物现行合理成本,【例2-6】 被评估全新住宅100平方米，该住宅现行合理造价 为1500元，评估基准日该地区同类住宅成本市价率为200%，则被评估住宅的价值为：,×,资产评估价值=100*1500*200%=30万元,24,四、市场法的具体操作方法,3.市盈率乘（倍）数法 被评对象的市价总额 =评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率 市盈率=每股市价/每股盈利 -适于企业价值的评估。,【例2-7】被评估企业年净利润为1000万元，评估基 准日资本市场上同类上市公司同口径的平均市盈率 为20倍，则被评估企业的价值为： 企业的评估价值=1000*20=20000（万元）,25,（二）间接比较法 1.原理 （1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值； （2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。,四、市场法的具体操作方法,26,2.适用条件： 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。,四、市场法的具体操作方法,27,五、市场法的优缺点,1.优点： （1） 能客观反映资产目前的市场状况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。 2.缺点： （1）对市场要求苛刻，需要有公开及其活跃的市场为基础，缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，受地区、环境限制的一些资产的评估。,28,例2-8某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。 单位：,四、市场法的具体操作方法,29,被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。 被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。 当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：17%；参照物B的时间因素调整系数：4%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。,四、市场法的具体操作方法,30,被评估资产单价（5,4675,4185,480）÷35,455 被评估资产总价5,455×6003,273,000元,（1+4%）,4,四、市场法的具体操作方法,三个参照物成交价格的调整过程如下：,（1+4%）,31,第二节 收益法,一、收益法的基本含义 二、收益法的基本前提 三、收益法的基本程序 四、收益法的基本参数 五、收益法中的主要技术方法 六、对收益法的评价,收益额 折现率或资本化率 收益年限,纯收益不变 纯收益在若干 年后不变,32,收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 基本原理 -预期收益原则 一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于该资产未来预期收益的现值。,一、收益法的基本含义,33,现值-是资产售价的最高限 -也是买者购买资产预期收益的最低要求 因此，与资产售价相等的未来收益折现额是资产购买者投资的盈亏平衡点 即 投资成本投资收益 例如：出租车,一、收益法的基本含义,34,投资-以本求利 评估-以利求本,一、收益法的基本含义,本金×利率=利息,35,一、收益法的基本含义,例：投资买入某种股票，想获得30000元收益，投资收益率为30%，应投入多少资金？,30000/30%=100000,36,1.被评估的资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币衡量； （1）资产与收益存在稳定的比例关系； 资产是经营性的资产，有持续经营能力并 不断获取收益 （2） 影响资产预期收益的因素明确。,二、收益法运用的前提条件,37,2.资产拥有者获利预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； 收益率的构成包括两个方面： 收益率=无风险收益率+风险收益率 3.被评估资产预期获利年限可以预测。,二、收益法运用的前提条件,行业风险 地区风险 企业风险,人们购买资产的目的不在于资产本身，而在其获利能力， 没有预期收益或很少、不稳定，不能用收益法。,38,三、收益法的基本程序,1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等； 2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.预测收益年限； 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值； 6.分析确定评估结果。,39,四、收益法的基本参数,1.收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 特点： （1）是资产未来预期收益额，而不是历史收益额或现实收额； （2）是资产的客观收益，而不是实际收益。,表现形式： 净利润、净现金流量、纯收益等,40,2.折现率或资本化率 （1）基本含义 从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,四、收益法的基本参数,41,四、收益法的基本参数,（2）形式 折现率： 未来有限期收益折算成现值 所采用的投资报酬率 资本化率：未来无限期收益折算成本金 所采用的投资报酬率 折现率和资本化率在本质上是一样的； 两者的区别仅仅在于适用的场合不同。,2.折现率或资本化率,42,四、收益法的基本参数,2.折现率或资本化率,（3）估算方 法,折现率=无风险报酬率风险报酬率,行业风险、经营风险、财务风险、其他风 险,43,四、收益法的基本参数,3.收益期限 （1）含义：指资产具有获利能力的持续时间。,（2）估测方法 以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同、契约规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测 可以是有期限， 也可以是永续无期限。,44,收益法的基本公式：,（一）纯收益不变 1在收益永续，年期无限，各因素不变的条件下 成立条件 （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定且大于零； （3）收益年期无限。,五、收益法中的主要技术方法,45,五、收益法中的主要技术方法,2.在收益年期有限，折现率大于零 或 3.在收益年限有期限，折现率等于零，-特例 P=A×n,46,五、收益法中的主要技术方法,（二）纯收益在若干年后保持不变-分段法 1无限年期 成立条件是： （1）纯收益在n年（含n 年）以前有变化； （2）纯收益在n年（不含n 年）以后保持不变； （3）收益年期无限； （4）r大于零。,折现率,折现率,资本化率,47,五、收益法中的主要技术方法,2.有限年期收益,成立条件： （3）与无限年期相反，收益年期有限，其他条件相同 注意：纯收益A的收益年限期是（N-n）而不是n。,折现率（有限年期）,折现率,48,（三）纯收益按等差级数变化 1. 纯收益按等差级数递增,收益年期无限 其成立条件是： 纯收益按等差级数递增； 纯收益逐年递增额为B； 收益年期无限； r大于零。,五、收益法中的主要技术方法,49,2.在纯收益按等差级数递增,收益年期有限 其成立条件是： 纯收益按等差级数递增； 纯收益逐年递增额为B； 收益年期有限为n； r大于零。,五、收益法中的主要技术方法,50,3 纯收益按等差级数递减,收益年期无限 其成立条件是： 纯收益按等差级数递减； 纯收益逐年递减额为B； 收益递减到零为止； r大于零。,五、收益法中的主要技术方法,51,4.在纯收益按等差级数递减,收益年期有限 其成立条件是： 纯收益按等差级数递减； 纯收益逐年递减额为B； 收益年期有限为n； r大于零。,五、收益法中的主要技术方法,52,（四）纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增,收益年期无限 其成立条件是： 纯收益按等比级数递增； 纯收益逐年递增比率为s； 收益年期无限； r大于零； rs0。,五、收益法中的主要技术方法,53,2.在纯收益按等比级数递增,收益年期有限 其成立条件是： 纯收益按等比级数递增； 纯收益逐年递增比率为s； 收益年期有限； r大于零； rs0。,五、收益法中的主要技术方法,54,3.纯收益按等比级数递减,收益年期无限 其成立条件是： 纯收益按等比级数递减； 纯收益逐年递减比率为s； 收益年期无限； r大于零； rs0。,五、收益法中的主要技术方法,55,4.在纯收益按等比级数递减,收益年期有限 其成立条件是： 纯收益按等比级数递减； 纯收益逐年递减比率为s； 收益年期有限为n； r大于零； 0s1。,五、收益法中的主要技术方法,56,五、收益法中的主要技术方法,（五）已知未来若干年后资产价格 其成立条件是： （1）纯收益在第t年前保持不变； （2）预知第t年的价格为Pt （3）r大于零。,57,六、对收益法的评价,1、适用范围： 从获力能力角度确定资产价值，资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 例如：企业整体、无形资产、资源性资产 2、局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性-收益、折现率预测,58,前期 （设n=5） 后期,选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳定状态； （2）尽可能长，但也不宜过长。一般3-5年，最长10年。,59,收益法举例,例2-9 某企业的尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额，有关数据如表。某企业未来3年的预期收益,资产评估价值=283+356+167.9=806.9（万元),60,例2-10 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。 思考：若折现率为10%，资本化率为8%，如何确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。,收益法举例,61,收益法举例,（1）永续经营条件下的评估过程； 首先，确定未来5年收益额现值总额 = =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830 +14×0.6209 =49.2777(万元) 现值系数，可从复利现值表中查得。 其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即： 14/（10%）=140 最后，确定该企业评估值： =49.2777+140×0.6209=136.2037（万元）,62,（2）50年的收益价值评估过程： 评估价值 49.2777140×0.6209×(1-0.0137) =49.2777+85.7351 =135.01（万元）,收益法举例,63,1.已知资产的价值与功能之间存在线性关系,参照物与评估对象仅在功能方面存在差异,参照物的年生产能力为1200件产品,成交价格为1500元,评估对象的年生产能力为1000件,问评估对象的价值为多少? 2.评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26 万元,资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元,假定折现率为10%。 要求：（1）用收益法估测资产的价值。 （2）第十年末资产拟转让,变现价约120万元,评估该资产的价值。 3.被估企业预计未来5年的预期收益为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元,假定折现率和资本化率均为10%。假定被估企业从第6年开始,企业的年收益维持在200万元水平,试评估企业整体价值。若企业经营50年情况下，企业的价值为多少？,市场法与收益法练习题,64,4.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于( )万元。 A.1400 B.1700 C.1800 D.1970 5.某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。 A.710 B.386 C.517 D.446,65,1评估对象评估值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力) =1500×(1000÷1200)=1250(元) 2(1) =20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830 +26×0.6209+27×0.5645+27×0.5132+27×0.4665 +27×0.4241+27×0.3855 =151.167(万元) (2)评估值 =151.167+120*0.3855 =197.427(万元),66,3 永续经营企业整体价值=(100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209) +（200/10% ） *1/（1+10%）5 =1778(万元),67,(2) 50年企业整体价值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+ 200÷10×1-1/（1+10%）50-5 *1/（1+10%）5 =1761(万元),68,4. 解析收益法下，纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下的计算公式： P=1407.52 正确答案A 1400,本题中A=100万元，B=10万元，r=10%，n=20,69,5.正确答案D 446 解析收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年，） 计算公式：,=455,70,第三节 成本法,一、成本法的基本含义 二、成本法的基本前提 三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 （一）重置成本及其估算 （二）实体性贬值及其估算 （三）功能性贬值及其估算 （四）经济性贬值及其估算 四、对成本法的评价,重置核算法 价格指数法 功能价值类比法 统计分析法,观察法 使用年限法修复费用法,71,一、成本法的基本含义,首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,1.含义：,72,2.理论依据 （1）资产的价值取决于资产的成本。 （2）资产的价值是一个变量。 影响资产价值量因素，除了市场价格外，还有： a 实体性贬值 b 功能性贬值 c 经济性贬值,一、成本法的基本含义,73,二、成本法的基本前提,1. 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 对非继续使用资产，运用成本法，对其基本要素要调整。 2.应当具备可利用的历史资料。 3.形成资产价值的耗费是必须的。,74,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗 经济性损耗,75,（一）重置成本及其估算 1、重置成本的含义 资产的重置成本是指在现行市场条件下，购置全新资产支付的货币总额。 重置成本与历史成本的异同 区别：市场条件不同 相同：按构成项目累加，构成是一样的,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,历史购置时物价水平 重置评估时点物价水平,76,2. 重置成本的分类 （1）复原重置成本 是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 -原消耗、现价格,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,77,（2）更新重置成本-考虑技术进步 是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 -新消耗、现价格,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,78,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,例：有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。各自反映何种重置成本？,79,（3）复原重置成本与更新重置成本的关系 区别： 采用的材料、标准、设计等方面存在差异； 相同点： 均采用现行价格计算； 资产本身的功能不变。 如何选择： 一般情况下，更新重置成本复原重置成本 在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置成本资料，优先选择更新重置成本计算。 如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算重置成本。 为什么？,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,80,有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。 理由： 1）随着科学技术进步，劳动生产率的提高、新工艺、 新设计的采用被社会普遍接受； 2）新型设计、工艺制造的资产无论从使用性能、还是成本耗用等方面都会优于旧的资产。,81,3.重置成本的估算方法 （1）重置核算法 是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 购买型- 买价+运费+安装调试费+其它费用（管理费、培训费等） 自建型-料、工、费、必要资金成本、生产者合理收益等 注意：核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,82,例 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元。 该机器设备重置成本为： 直接成本50000100080051800（元） 间接成本（安装成本），500*0.8=400元 重置成本=51800+400=52200元。 间接成本：为建造和购买资产发生的管理费、总体设计制图费支出,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,83,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,(2)价格指数法：是利用与资产有关的价格指数，将被估资产的历史成本调整为重置成本的方法。 重置成本资产的账面原值×价格指数 1）定基物价指数 2）环比物价指数,环比价格指数,注意：价格指数选择贴 近被估资 产,84,例 某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为 95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%。 被估资产重置成本 50000×（160/95） 84210（元）,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,85,例被估资产账面价值为200000元，2002年建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为 2003年为11.7，2004年为 17，2005年为 30.5， 2006年为6.9，2007年为4.8%，则有： 被估资产重置成本 200000×（111.7）×（117）×（130.5）（16.9）×（14.8）×100 200000×191 382000（元）,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,86,思考：,价格指数法和重置核算法估算的重置成本有何不同？,87,价格指数法和重置核算法的区别： （1）价格指数法，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本； 重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算 复原重置成本和更新重置成本。 （2）价格指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上； 重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,88,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,(3)功能价值类比法 1）生产能力比例法。 2）规模经济效益指数法。,89,(4)统计分析法（点面推算法） 1）将被估资产按一定标准分类。 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 3）计算调整系数K。 4）据K值计算被估资产重置成本。 被评估资产重置成本某类资产账面历史成本×K,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,90,（二）实体性贬值的测算方法 1、观察法 资产实体性贬值重置成本×实体性贬值率 实体性成新率1-实体性贬值率,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,91,美国评估协会使用的实体性贬值率参考表,92,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,2、使用年限法,93,总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,94,实际已使用年限名义已使用年限×资产利用率 名义已使用年限-从购进到评估时点的年限 例如：设备1998年2月购入，2008年2月评估，正常情况每天应工作8小时，实际两班倒，每天工作16小时，确定资产实际使用年限。 注意：实际已使用年限不能用折旧年限代替。,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,95,3.修复费用法。 是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。 如果资产可以通过恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,96,（三）功能性贬值及其估算,1. 功能性贬值的含义 是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 不排除功能过剩也会引起功能性贬值。 包括两部分： 超额投资成本-原购建成本超过现行购建成本的差额 超额营运成本- 用新技术武装的资产 被评估资产是用旧技术武装的 二者营运成本的差额,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,97,2.功能性贬值的估算 （1） 超额投资成本(功能性贬值1) -如果重置成本采用的是更新重置成本，就意味着已经把贬值去掉，不必计算超额投资成本； -如果重置成本用的是复原重置成本 超额投资成本=复原重置成本 - 更新重置成本,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,98,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,（2）超额运营成本（功能性贬值2） 1)计算年超额运营成本 2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本×（1所得税率） 3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现 功能性贬值额年超额运营成本×（1所得税率）×（P/A,r,n） 或,99,功能性贬值=超额营运成本+超额投资成本 注意事项： 在计算功能贬值时，注意使用的是更新重置成本，还是复原重置成本。 （1）如果重置成本用的是更新重置成本，即已经把差额剔掉，在功能性贬值的测算中只计算超额运营成本即可。 （2）如果重置成本用的是复原重置成本时，那么在功能贬值的测算时，要测算超额营运成本和超额投资成本。,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,100,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,例 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表,101,（四）经济性贬值及其估算 1. 经济性贬值的含义 是由于企业外部环境的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。 2. 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,102,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,3. 经济性贬值的估算 （1）因资产利用率下降导致的经济性贬值 x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间，或者为1。 经济性贬值被评估资产的重置成本×经济性贬值率,103,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,3. 经济性贬值的估算 （2）因收益额减少导致的经济性贬值的计量 经济性贬值额年收益损失额×（1所得税 率） ×（P/A,r,n） 或,104,例 某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，年产量估计要减少6000台左右，功能价值指数取0.6，根据上述条件，计算该生产线的经济性贬值率：,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,105,又如，数据承上例，假定每年还生产20000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线沿可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为25%。 该资产的经济性贬值额为： 经济性贬值额 =（20000×100）*（125%）* （P/A，10%，3） =1500000×2.4869 =3730350（元）,三、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,106,四、对成本法的评价,1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、在不具备采用市场法和收益法时可用成本法。 3、既可评估资产的市场价值，也可评估资产的非市场价值。 4、并非所有评估对象都适合采用成本法。 资产价值主要由效用决定时，例如：企业整体资产、无形资产以及资源性资产。 5、麻烦，有些不切实际的估算。,107,第四节 资产评估方法的选择,一、资产评估方法之间的关系 二、资产评估方法的选择,108,（一）资产评估方法之间的联系 1、评估方法是实现评估目的的手段，各种方法之间互相渗透。 （1）成本法、收益法建立在现行市价基础上，只是不如市场法表现的直接。 （2）功能性贬值、经济性贬值折现与收益法有相似之处。,一、资产评估方法之间的关系,109,2.多种评估方法结果应该趋同。 出现差异原因 （1）某种方法应用前提不具备 （2）分析过程有缺陷 （3）结构分析有问题 （4）某些支撑评估结果的信息依据失真 （5）评估师的职业判断有误,一、资产评估方法之间的关系,110,一、资产评估方法之间的关系,（二）资产评估方法之间的区别 市场法-市场均衡理论 成本法-马克思劳动价值论 收益法-效用价值论,评估基准日,过 去,未来,成本法,市场法,收益法,111,二、资产评估方法的选择,（一）资产评估方法的选择过程 -三个层面的选择。 1.评估的技术思路的层面，即分析三种评估方法所依据的评估技术的路线的适用性； 2.是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法； 3.是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。,112,（二）选择评估方法时应考虑的因素 1.与评估目的、市场条件、评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。 在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制 一般讲：,成本法适宜评估,可复制的资产 专用资产 单项资产,收益法适宜评估,资源性资产 无形资产 整体资产,市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产,二、资产评估方法的选择,113,2. 评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。 3.评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。 4.如果条件允许，应考虑三种方法的适用性，确保满足使用的条件和程序要求，并对各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题，确定最终结果。,二、资产评估方法的选择,114,1评估对象为某企业1998年购进的一条生产线,账面原值为150万元,2001年进行评估。经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘察估算认为,该资产还能使用6年,又知目前市场上已出现功能更先进的资产,并被普遍运用,新设备与评估对象相比,可节省人员3人,每人的月工资水平为650元,此外,由于市场竞争的加剧,使该生产线开工不足.,由此而造成收益损失额每年为20万元,(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%)。要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。,习题,115,2.某企业将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值为270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年。经调查分析确定,按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录,该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时,实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成