2011年杭州天阳丁桥R21-11地块市场调研分析及产品建议报告.ppt

天阳丁桥R21-11地块 市场调研分析及产品建议报告,第一部分：有关丁桥,第二部分：有关杭州房地产市场,第三部分：有关我们的竞争板块,第五部分：有关我们的消费者,第六部分：有关我们的地块,第四部分：有关目前市场上90 左右的户型,第七部分：项目产品建议,第一部分：有关丁桥,在杭州市中心城区图上，丁桥镇以一颗红五角星的形式，躲在地图右上角距离纸张上沿不到两厘米的地方，似乎只差一点点就要被地图忽略掉。,（一）丁桥与杭州的关系,丁桥距离杭州市中心地标武林广场仅10多公里,丁桥距离杭州市中心地标西湖仅20多公里,但目前由于区域道路拓宽改建的原因，目前从市区到丁桥的公交行程大约需要1个多小时。,（杭州城区地图，丁桥镇位于东北角，紧邻杭沪铁路及绕城高速。）,（三）区域行政：丁桥镇隶属于杭州江干区，目前共辖10个行政村，1个居民区，1个市级开发区杭州私营经济园区。,（四）区域人口：总人口2.5万，其中常住人口1.18万。,（五）区域经济：海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等杭州私营经济园区的著名企业，成为丁桥建设经济大镇的支柱。,（二）区域简介：丁桥一个新兴的私营经济发展基地、杭城重要的副食品供应基地和重要的风景旅游开发区域。她东接天都城四季欢乐公园，西连下城区科技经济园，南至与市区及绕城公路相连的大石一级公路，北倚皋亭山、黄鹤山风景区 。,（杭州江干区规划结构图，丁桥镇位于江干区的北端，北临皋平风景区，南依笕桥民用机场。）,（六）区域交通规划及现状：,丁桥,（七）区域居住规划： 远景规划：丁桥居住区一期、二期、长睦居住区、半山田园居住区和天都城成片建成后，杭城东北部将崛起一个40万人左右的卫星城。 中期规划：丁桥将建成为一个大型居住区，居住区作为杭州目前最大的新居住区将承担起中央居住区的重要功能，成为新杭州的城市副中心。丁桥大型居住区位于杭州主城东北部江干丁桥镇范围内，规划范围东起绕城公路，西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，与下城科技经济园区、半山生活区以及即将开发建设的长睦小区相邻。,（丁桥大型居住区一期规划总平图）,近期规划：一期大型居住区规划用地5000多亩，总建筑面积347万平方米，规划一期进驻居民3万多户，居住人口10万。5-10年内，丁桥将和长睦等居住区块联成一体，最终建成一个居住人口近20万人，功能完备的现代化新城。 丁桥大型居住区二期，系杭城北部入住10万人的生态核心区块，东至丁桥一期和长睦居住区，南至笕桥镇，西至下城科技园区，北至半山田园地块，包括同协、建塘、赵家等村，总占地7000余亩。 二期区在原杭州私营经济园区、城北工业区和钱江新城搬迁企业园区的基础上，结合未来丁桥城市化发展远景而确定的，是集工业、商贸、居住为一体的综合区域，也是未来丁桥的重要经济支柱区域。,（八）区域生活配套规划：（一期大型居住区）,（丁桥大型居住区一期配套规划图）,（九）区域土地用途及开发情况：（一期大型居住区）,已成功出让的商品房地块，包括本地块在内共有三块， 其它分别为广宇集团R21-06号地及新筑R21-11-2号地。,还未出让的商品房地块，共有16块地，其中R21-01号地及R21-05号地将于近期挂牌出让。,经济实用房地块，总面积约150万平方米，目前已累计开建的项目有华元邻里人家 、瑞立辰秀嘉园 、丁桥兰苑、丁桥景园、美都雅苑等，总面积达70万平方米。,拆迁安置房地块，用来安置原地块后珠村全部、丁桥村大部、大塘村和长睦村一部的原村民，目前已有约36万平方米多层安置房已结顶。,商业用途地块，主要集中在居住区的中部，目前10万平方米华元新城广场已开工建设。,教育文化用地，将建有36班中学2所，小学4所，幼儿 园7所，目前杭州师范大学丁桥实验学校已投入使用。,（十）区域经济实用房开发情况：（一期大型居住区）,从容积率上看： 区域经济实用房的容积率几乎都在2.5以上，决定了建筑形态上以13层以上的小高层与高层为主，这也使得丁桥区域经济实用房与杭州其它区域（如都市水乡、北景圆等）以多层建筑为主的情况不同。而从本地块自身2.2的容积率来看，建筑形态也将以小高层、高层为主，如何与周边经济实用房相区别是本地块的一个重要命题。,从交房时间上看：正在开发中的经济实用房半数以上集中在2009年交付使用，其中丁桥兰苑、丁桥景园将于今年下半年交付使用，加上目前已经交付使用的大量回迁安置房，等到一年以后本地块上市销售时，本区域的居住氛围将趋向成熟，而等到本地块项目交付使用后，本区域的居住氛围应该已相当成熟 。,（丁桥区域首个经济实用房项目丁桥兰苑沿街建筑效果图）,（经济实用房丁桥景园沿街建筑效果图）,（差迁安置房房长睦家苑建筑实景图，涂料面砖及干挂组成的三段式立面、四坡面屋顶、和谐的颜色搭配、底层半架空等设计在此已有广泛地应用，整体建筑呈现的效果颇像桂花城的简化版）,（丁桥兰苑建筑实景图，从图看整体建筑显得简单不够美观。）,（就在本地块隔壁丁桥最新商品房项目华元.邻里人家的总体规划图及代表户型图。无障碍电梯、残疾人坡道、中心花园等规划设计手法，双层中空门窗、外保温复合墙体、钢质入户门、合资名牌电梯、变频技术供水等近几年兴起的商品房开发新技术在这里全部得以使用，户型设计上也体现了精细化设计带来的“紧凑实用性”）。,（十一）区域商品房开发情况：,丁桥区域目前除经济实用房在大面积开发建设之外，商品房开发还未真正起动，但目前以有三块商品用地已成功出让（广宇集团R21-06号地、新筑R21-11-2号地及本地块），另有两块商品房用地将近期挂牌，于是我们将与丁桥紧邻的石桥区域的三个已开发的商品房作为比较的参考。,（本地块周边可参考项目的主要经济规划指标及价格水平一览表）,规划特色及建筑风格分析：,（以砖红色面砖为主的多层建筑立面）,（以灰白色涂料为主的小高层建筑立面）,（多层建筑实景面）,（小高层建筑实景面）,（纯面砖立面的小高层建筑实景图）,（建筑局部架空层实景面）,推盘速度及销售情况分析：,畅销户型及滞销户型分析：,（95 2室2厅1卫）,（128 3室2厅2卫）,（110 3室2厅2卫）,（119 3室2厅2卫）,（89.98 2室2厅1卫）,（106.9 3室2厅1卫）,（亿城嘉园133.33 户型）,（亿城嘉园顶层户型）,（都市枫林顶层户型）,（利用不足的公共走道空间，是该户型明显的弊端，而133方的这种户型在三期推出的16幢中还有一半未售出。）,第二部分：有关杭州房地产市场,2007年8月，杭州市6区商品住宅上市房源1551套(上月为440套)，环比上升252.50%，新增住宅面积为18.76万(上月为8.98万)，环比上升108.91%。,（一）供应量分析,2007年8月，杭州主城区加上余杭区，商品房共成交了6261套(上月成交6603套)，成交面积为83.52万(上月成交83.25万)，成交面积环比上升0.32%。其中主城区成交面积49.02万(上月成交56.32万)，成交面积环比下降12.96%。,（二）成交量分析,2007年8月，杭州市7区商品住宅成交均价为8935元/，环比上升4.93%；其中市6区商品住宅成交均价为10707元/，环比上升7.97%。,（三）成交均价分析,（四）市场存量分析,截至8月底，杭州市7区网上剩余可售住宅共计11984套，共计面积为172.15万，房源单套平均面积为143.65。住宅市场区域存量最大的是余杭区，其次的是西湖区，第三位是滨江区。,第三部分：有关我们的竞争板块,就区位及交通环境而言，丁桥板块未来的竞争主要来自于星桥、乔司、九堡、下沙、临平等板块，因为这几个板块同丁桥板块同处于杭州的城东相临发展区位，而潜在竞争压力来自于三墩、城北、闲林、闻堰等板块，这些板块虽然与丁桥板块不处于同一发展区块，但同处于绕城高速的内外侧，距离杭州市中心的距离差不多，同样可以分流相当部分的市中心购买人群。,闻堰 板块,乔司板块,乔司板块起步较晚，目前在运作的就东城丽景、东冠逸家及复地连城国际三个项目，其中前两个项目是本土开发商开发的两个不足10万方的小项目，在规划、建筑等产品设计方面相当一般，户型设计也相对紧凑，走“经济实惠”路线，而随着复地入驻该板块及地铁建设等利好，该板块极有可能成为继九堡以后杭州近郊又一个新兴板块，而实际上东冠逸家价格也经济从07年3月的4250元/ 上升到现在的5500元/ ，预计11月首次开盘的复地连城国际也把价格定在了7000元/ 以上 。,（东城丽景入口广场效果图）,（连城国际中心景观效果图）,（东冠逸家整体鸟瞰图）,九堡板块,九堡板块是2007年杭州楼市城东区域崛起最快的板块，万科、绿城、宋都等品牌开发商都已进入，该板块楼盘主要集中在艮山路以北的九堡中心区域及艮山路以南的沿江区域，随着四季青、汽车东站、地铁等工程的迁入及兴建，该板块最近拍出的土地价格较以前已有较大幅度的提升，从2000余元/ 涨到了4000余元/ ，房产销售价格也是迅速提升，红苹果2006年9月的价格是5560元/ ，时隔一年，目前是8500元/ ，万科魅力之城从今年6月首批房源6900元/ 价格到目前的8200元/ ，时间相差仅3个月。 在产品规划设计方面，以万科魅力之城与红苹果为代表的楼盘带来了户型空间的创新理念，如万科魅力之城的功能阳台与设备平台设计、红苹果的X创意户型设计都引起了市场的强烈轰动，同时带来了楼盘的热销。,（九月庭院庭院效果图）,（魅力之城沿街建筑效果图）,（红苹果建筑立面效果图）,下沙板块,江景房用地集中供应 据杭州市2007年计划出让土地分布图可以清楚得看出，下沙全年将有数十幅土地集中出让，其中半数为一线江景用地，跟其它居住板块相比，下沙无疑是杭州江景房用地的集中供应地，同时也将是杭州未来近段时间江景住宅的集中供应板块。 外地房产商纷纷进场 从李嘉诚和记黄埔系港资房产进军下沙拿地不断的传闻到上海世茂、南京朗诗、北京金隅、保利集团等外地品牌开发商的实际进驻下沙，下沙板块的潜力价值与价格优势吸引了越来越多的品牌开发商的参与，改变了该板块由本土开发商一统天下的局面。,（海天城建筑实景图）,（第六大道沿街建筑效果图）,（福雷德广场建筑实景图）,临平、星桥板块,区域中心的影响力逐渐加强 截至目前为至，临平各类房地产开发企业总数已达80余家，新城房产、东海房产、顺昌房产、绿城房产等一大批区域优势非常明显的品牌房地产开发企业开发了大量的房地产物业；在此基础上，西南面星桥街道的天都城又对临平的房地产开发格局形成了有效的补充，使得整个临平的房地产开发结构更为完善。同时作为余杭区政府所在地，临平正以其独特的魅力吸引周边区域的房地产开发向其靠拢。 2007年底迎来楼盘集中交付小高潮 2007年临平星桥板块有星雅嘉园、临平桂花城北区、城市花园、华清山庄、保元泽第、红枫苑等6个楼盘交付，其中星雅嘉园在上半年交付，其他5个楼盘在下半年，该板块将在年底有个交付的集中期。,（水景城建筑实景图）,（桂花城建筑实景图）,（蓝庭会所实景图）,（康城国际建筑效果图）,城北板块,杭州传统制造工业区的悄然变身 作为杭州传统的工业区，城北板块呈现给人们的印象是：杂乱肮脏的运河码头和拥挤的道路；没有完备的区域大配套、环境嘈杂，居住品质差。但近些年来，随着以运河保护为轴心的运河景观带建设的全面拉开序幕，沿岸房地产项目的长足发展，不仅改善了运河两岸居民的生活质量，更极大地提升了该板块品质和综合竞争力。 运河房产独树一帜 纵观城北板块的房产项目，不难发现半数以上的楼盘沿运河由南至北分布，从清水公寓、协安景上到锦昌文华、桥西板块，包括嘉德置业、天阳置业、名城房产、新南北投资等在内的十余家国际、本土开发企业已纷纷在运河两岸成功拿地，把运河由南至北串联起来。,（易构街区建筑效果图）,（银树湾中心庭院效果图）,（嘉泰·馨庭中心庭院效果图）,三墩板块,由郊区板块逐渐向成熟板块过渡 在三墩镇原有的乡镇配套及西湖产业园的产业支持基础上，伴随着浙大紫金港校区的迁入及沃尔马、银泰、欧尚等品牌商家的强势进驻，三墩板块的居住氛围受到了较大的改变完善，已从原来的郊区板块逐渐与城西板块无缝接轨，成为杭州最聚市场人气的板块之一。 杭州小户型创新设计的“试验田” 从9070政策以后以90以下房源为主的纯新盘项目，如万家花城代表性户型为90的三房两厅、橡树园84的三房两厅也占到了整个项目面积的15左右，到前期以100以上大户型为主的规模大盘，如亲亲家园、文鼎苑，在后期上市的房源中都设计了相当比例的中小户型 ，如幸福里五月即将上市的第三批房源中，主力户型为精细化设计的80110，其中90以下的两方占到了半成，主打户型为80的两房和110的三房，不管是从个体楼盘数量，还是户型总量上讲，三墩目前无疑已是90中小户型房源最多的居住板块。,（万家花城中心庭院效果图）,（芳满庭建筑效果图）,（文鼎苑建筑效果图）,第四部分：有关目前市场上90 左右的户型,在激烈的市场竞争下，特别是9070宏观调控政策出台后，杭州还是涌现了一些90 左右特色户型设计的楼盘 ， 其中代表性的有万科魅力之城的工作阳台与设备阳台设计、滨江万家花城的公共走道零浪费设计、华元芳满庭免费赠 送的挑空露台设计、华元芳满庭由空中庭院相连的子母套设计、橡树园的软隔断小卧室设计、复地连城国际只算一半 面积的可变空间设计、凯德视界规避塔楼弊端的多窗体设计等等。他们的出现为杭城消费者带来更多样化选择的同时， 同时也造就了一个个热销的神话。,（万科魅力之城约89户型 ）,（滨江万家花城约88户型 ）,点评：做到了全明户型、多方位阳台、成长型卧室、宽客厅、干湿分离的卫浴间、复合式厨房等多房位合理的空间设计。,点评：整体空间设计紧凑实用，在不足90 空间里设计出了三房，同时南阳台、北露台、多飘窗的设计也使室内空间更通透明亮 。,亮点：设备平台与工作阳台,亮点：合理利用了每一寸空间 公共走道零浪费,（华元芳满庭约88户型 ）,点评：奇偶层的错位阳台设计，形成两层高的空中庭院，这种不计面积的空中庭院给住户提供了更多的户外空间。,（橡树园约86.5户型 ）,点评：采用的是软隔断。与餐厅、客厅相邻的小卧室采用软隔断，交付的时候其实并没有实体墙阻隔，小卧室可以作为起居空间的一部分。,亮点：多个免费赠送的挑空露台,亮点：软隔断的小卧室,点评：可变空间是业主完全可以根据自己的需求和生活情趣来规划这个空间可以是一个开放型的户内花园；可以是一个随意而有情调的咖啡厅；可以是一个阳光书房；当然也可以是一个独立的房间，面积上也是计一半面积。,（复地连城国际约106户型 ）,（凯德视界约89户型 ）,点评：虽然标准层一梯设计有3-6户，但多窗体（飘窗、阳台、入户花园、功能阳台等）的设计，有效了弥补了室内空气对流不畅的弊端。,亮点：只算一半面积的可变空间,亮点：塔楼的多窗体设计,亮点：由空中庭院相连的子母套,点评：在9070宏观政策调控下，有两个产权组成的子母套型，有效规避了普遍住宅和非普通住宅140平方米的界限。进而在减少税收费用的条件下，满足了部分客户对大面积住宅的需求性 ，从而在以后小户型一统天下的情况下形成市场的稀缺性。,其它代表性户型图片举例,（天阳上河/约89/ 3室2厅1卫）,小结：在9070户型政策后，大家都把心思集中在如何设计出有特色的90方以下的小户型，随着越来越多的新项目上市销售，这方面竞争的压力将越来越大，就目前杭州市场而言，不管是开发商还是消费者，大家都是首次经历这样一个政策，只要在小户型设计上稍花心思，市场就很快做出了反映，事实也证明：在相同的面积条件限制下，谁给消费者设计了更多的使用面积，谁就是胜利者，这也是上面所列举楼盘热销的一个共同原因。,（幸福里/约107/ 3室2厅2卫）,（嘉泰.馨庭/约67/ 1室 2厅 1卫 ）,第五部分：有关我们的消费者,以客户置业目的及客户来源地两个维度来划分,A：市区首次自主客户 B：丁桥首次自住 C：丁桥周边被动换房 D：丁桥周边主动换房 E ：投资兼自主客户,置业目的,首次置业自住,杭州客户,省内客户,投资兼自住,A,B,C,E,D,E,丁桥周边,E,细读客群,A类客群-市区首次置业客群（新杭州人）,B类客群丁桥首次置业客户,C类客群-城东北被动换房客群（丁桥周边）,D类客群城东北主动换房客群,E类客群投资兼自主客户,细分市场特征分析,本地块客群初步定位,本地块客群购买诱因,基地资源赋予本项目“城市边缘区的成长型板块”的特质。同时由于住宅市场受“9070”政策影响，面临阶段性调整的现状。 我们所开发的户型面积将趋小化，以紧凑户型为主，但也需充分注意到各房间功能分布问题，保证目标客群居住的舒适度。 战略突破点 ： 精致实用兼舒适型产品是本项目的市场机会 具有高度的实用度、舒适度与可支付性（控制总价，扩大客群容量） 最大程度满足目标客群潜在需求，具有广泛的市场基础与有效的市场支撑。,本地块客群战略突破,附：丁桥周边主要企事业单位、市场统计表,(续上表),第六部分：有关我们的地块,(本地块在丁桥大型居住区一期规划总平的具体位置),（一）本地块的主要经济规划指标,（地块西北面华元邻里人家的建筑工地）,（地块东北面与绕城高速之间的道路）,（地块西南面已建好交付的拆迁安置房）,（地块内部目前地貌及 东南面正在新建的辰秀嘉园经济实用房）,（二）本地块目前周边地理交通环境,（红线上方为本地块具体位置）,（三）地块SWOT分析,题？,（四）地块综合评估分析,从2.2的容积率来看：本地块的未来建筑形态以小高层为主，如何从小高层建筑已普及的丁桥板块（经济实用房也已经是小高层）凸显出来，是我们从规划及建筑方面值得伸入思考的问题。,从周边环境来看：本地块紧邻杭州绕城高速，虽与高速之间有数十米之远，同时中间还有绿化隔离带，怎么从建筑材料方面去规避噪音等方面的不利影响将是我们建筑设计的重点之一。,从面积规模来看：本地块规划总建筑面积为891176 ，相对较小，不利于整体规划布局设计，如果与新筑地块联合开发，将更利于产品的规划设计，但如果是单独开发建设，如何规划设计出特色产品将相当关键。,本地块地形较为规整，但面积较小；紧邻绕城高速，但公共交通方面的配套很不成熟；周边环境一般，无可以明显借鉴的环境资源，但依托于丁桥10万大型居住区（二期还有10余万 ）的整体配套，未来在交通、学校、商业等方面的综合配套将会逐渐成熟。,说明：本项目最大的优势在于项目所处的地段具有良好的发展前景、交通便捷、距离主城区较近等特征，如何利用并充分挖掘项目特有的资源，打破项目目前配套设施与环境等的局限性，塑造项目独特的居住理念，满足潜在客群内在的居住需求，是本项目定位的方向所在。,（五）本地块相邻地块未来的关键竞争对手,就丁桥板块目前情况而言，商品房开发还未真正起步，而第一个商品房开发项目极有可能在广宇R21-06号地、新筑R21-11-2号地及本地块之间产生，从这几块地的出让面积、日容积率、土地用地及未来的建筑面积来看，都表现出诸多相似性，但从各方面的综合条件来看，广宇R21-06号地的各项经济指标要约占优势，同时地理位置上没有噪音等不利因素影响，同时紧邻该板块未来的商业中心与休闲公园。,（丁桥板块目前已成功出让及即将出让的商品房用地经济指标统计表）,除了以上经济规划指标方面的研究外，下面我们接着深入研究一下同时杭州本土开发商拿下的广宇R21-06号地与新筑R21-11-2号地，虽然我们目前对于这两块地未来的产品设计还不能具体深入研究，但我们或许可以从这两个开发商在杭州相似区域已开发的项目三墩的广宇西城年华及城北的联合世纪新筑上得到一些启示。,分析：依上面两个项目的产品设计来看：广宇与新筑都有在杭州近郊或紧邻主城区地段开发小高层或高层住宅的相关经验，在户型方面坚持了经济型户型与享受型户型多样化设计，目前的销售去化率都已经达到了90以上，其中世纪新筑1154套所有房源仅剩跃层的3套（来自9月21日杭州透明售房网的统计数据），销售率接近100，同时销售价格同首期开盘时的价格都有了较大幅度的提升。,产品设计研究,产品深入研究,（工程鸟瞰图）,（中央花园效果图图）,（建筑实景图）,（99 户型图）,（项目鸟瞰图）,（沿河建筑实景图）,（建筑实景图）,项目产品定位： 建筑形式塔、板结合，动感、时尚的园林式社区 塔、板结合：主要基于地块的具体特点所决定的。 动感、时尚：主要从所定位的客群角度出发阐述。 园林社区：项目邻绕城高速，为消除客户的心理障碍，势必要求我们在内部景观上精心打造。,第七部分：项目产品建议,（一）、总体规划布局,幼,小学,次入口、消防通道,小高层及高层住宅,精品商业街（西北侧）,入口及主题会所（西北侧）,东北面考虑塔楼、板塔结合楼,南面主要考虑板楼,隔离带及绕城高速,景观轴（中央花园）,由于本项目容积率的限制，本项目全部设计成板楼产品必然会造成占地面积过大，影响社区绿化率及园林的品质。故建议在平衡园林规划及建筑单体的前提下，塔楼与板楼的建筑面积应该保持一定的比例。 塔楼：板楼3：7 塔楼类型及位置摆放详细建议 建议本项目选用一梯三至四户新型塔楼形式，如Y字型、风车形，蝶形等，既照顾到客户对日照采光的要求，又尽量做到户户可以观景。因塔楼的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中央花园，户型设计中尽量户户朝向景观，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。 东北侧地块开口较小，建议沿路布置新型塔楼。（或塔楼与板楼的结合，即通常所称的板塔结合楼。） 项目东北侧塔楼或板塔结合楼设置的优势： 在冬季可遮挡西北风； 东北部沿绕城公路噪音较大，可起到屏蔽作用。,塔楼与板楼关系,板楼类型及位置摆放详细建议 杭州的建筑基本以板楼为主，丁桥经济适用房亦是如此，主要原因是采光通风效果好，受到普遍性青睐。建议本项目的板楼设计成一梯三户的新型板楼，布置位置为中南侧区域。 中南侧区域板楼设置优势： 南侧区域及中间区域不管是噪音还是景观都较好，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品，可以打造出社区精品。,空间布局,围合形成的中央大花园,中式架空层,从丁桥读地手册里一系列待拍卖地块的经济技术指标分析可得出，丁桥项目的共性是占地面积都不是很大，因此，在规划中体现出必要的特色显得尤为重要。 整体建筑布局建议设计一中心花园，形成公共交往空间。 在社区中南部的板楼楼体中，采用层高大于4.5米高的底层架空层，庭院中的绿化从架空中穿过，人在其中，视野通透。本项目占地有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼体首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的。,由动至静的转换 建立小区内部景观秩序的起点 多重过渡空间体现人居关怀,小区主入口,大型商业配套,便捷的生活配套，现代生活的追求,商业街：提升商业形象，满足生活配套。,设计要点： 建筑层高挑高 空调室外机组设置在北部 门前沿街设置部分环艺小品 水、电、有线电视入户，集中抄表 独立电路布线 建筑框架结构预留业主加层位置 统一门头及安全门 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,项目会所, 前期作为销售现场，交付后用作商务、运动等功能所用 层高高度适应未来物业装饰 中央部位设置中庭，提升项目形象 留有商务功能通讯接口 一层门面采用大型玻璃隔墙 前期一层作产品展示与销售接待场所，二层作销售办公区域 外立面预留门头展示区域 门口预留车辆停车场,会所,利用各种区隔手段建立区域识别性，树立统一的社区形象,与周边相区别的颜色,铺装带有标志性线条或LOGO,社区与外界区隔,与绕城高速划清界限，隔离设施不但别具特色，而且有效降低噪音。,与周边相区别的颜色,小高层及高层住宅, 建筑风格：新古典主义风格 三段式外立面，全石材打造的基座，方正天际结合落地玻璃和弧形尺度，尽显沉稳、典雅、华贵。 色彩运用：以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进 行点缀组合 外墙材料：面砖、大理石以及玻璃幕墙组合 平面结构：平面结构为主，结合局部线条点缀,（二）、建筑单体建议,本项目建筑风格建议与园林风格相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。,室外构件,立面细部,室外构件、造型,立面细部,使用不同材质区隔：商业部分外立面可采用石材（大理石）或钢铁材质勾勒边角。 使用不同颜色 一层与二层相接处使用突出线条,立面一层与二层,外部与内部的切换 强调私密性 着重表现主人的尊贵身份,立面住宅入口,1、建议依据 市场调研结果表明，市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型销售业绩相对来说不佳。 项目受“9070”政策限制，所设计户型需符合政策需要。 从客户需求角度出发，本项目的主力客户群为工作、生活在城东、城北的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、周边现状生活区中的业主及其亲朋等，这类人群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中产阶级。对于这部分人群而言，他们并不追求生活的豪华奢侈，而是追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。,（二）、户型设计建议,2、建议方向： 本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品： 以中小面积为主、户型类型多样化、塔板结合户型 板式高层户型设计配比建议 板楼是本项目的高端产品，户型合理、通风采光好、使用率高，建议以大两居、三居、四居为主，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。 塔楼户型设计配比建议 塔楼是本项目相对的低端产品，建议以小两居、大两居为主，辅以一居和三居。户户朝阳、家家观景的户型布置，打造出经济实用的居家环境。,3、户型配比：,4、户型卖点设计建议 卖点一：立体空中花园 购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体空中花园则实现了这一要求。 设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。 形式一：加大阳台面积达10-15平米，形成阳台式空中花园。 形式二：户内空中花园，也即入户花园，进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为10-15平米，而后才是客厅。,入户花园与客厅连通,入户露台，每三层设有,卖点二：户型平面组合创新 “户型组合”创新是从不同的住宅消费者不同的消费需求和同一住宅消费者不同时期、不同阶段的不同消费需求出发，来考虑户型设计和处理相邻的单元与单元（户与户）之间的关系。 在户型的功能布局上预留很强的可变性和灵活性，一种户型只需稍作改造，就可以适合多种类型的购房者。在设计时就要充分地考虑，并留有余地，如尽可能最大限度的增加非承重墙的比例。,C户型与B2户型可自由组合，既可作商务房也可作父母房使用。,强调序列感、统一性、层次过渡。,（三）、景观设计建议,中央花园局部参照图,景观轴中央花园,强注重趣味与参与性。,建筑小品,（四）、项目车位配置建议,私家车作为日常交通工具现正在被越来越多的人群所拥有。从表上近郊及远郊几个楼盘的车位配比可以看到，大多楼盘的配比率保持在1：0.6左右。 本项目车位配置建议：1：0.8 区域未来发展前景看好，必要的充足的车位配备是提高市场竞争力的必要手段。,THE END THANKS!,