2012年3月北京丰台总部基地（东区）开发预案.ppt

丰台总部基地（东区）开发预案,华夏幸福基业 2012年3月,1,2,三、产业门类筛选,二、丰台总部基地现状与趋势,一、产业发展现状与趋势,四、产业空间布局,第一部分 丰台总部基地（东区）产业筛选及空间布局,宏观经济环境 - 处于工业化中期 - 经济潜在增速将有所回落 - 资源环境约束日益增强 产业发展现状和趋势 - 产业结构调整和升级成为主要任务 - 政策导向：加快工业转型升级，调整和振兴传统支柱产业；加快培育和发展战略性新兴产业,一、产业发展现状与趋势全国,3,2001-2010年国内生产总值构成变化趋势,数据来源：国家统计局,一、产业发展现状与趋势北京,4,北京经济特点 - 关键词：发达经济、首都经济、经济发展高端化 - 发展战略：人文北京、科技北京、绿色北京 产业发展现状和趋势 - 服务业主导 - 产业结构高端化趋势明显 - 政策导向：构建“两城两带、六高四新”的创新和产业发展空间格局；深度推进产业升级：着力发展高端现代制造业，由服务业主导向生产性服务业主导升级；大力发展战略性新兴产业,2011年北京市地区生产总值构成情况,2011年北京市主要产业增速比较,数据来源： 北京市统计局,一、产业发展现状与趋势丰台区,三次产业增加值占地区生产总值比重（2011年）,其它26%,重点产业对地区生产总值贡献率（2011年）,数据来源：北京市丰台区人民政府工作报告（2011.12）,北京丰台区的经济发展主要依靠第三产业，高新技术、金融、商务服务等行业对地区生产总值贡献率达到74%,5,一、产业发展现状与趋势丰台区,十二五重点实施“一轴两带四区”发展战略,资料来源：北京市丰台区人民政府工作报告（2011.12）,实施“一轴两带四区”发展战略，成为推动区域高端发展的支撑，基本形成与区域功能定位相适应的现代产业体系。 高新技术、金融服务、高端装备制造、文化创意、旅游会展等产业成为引领丰台区经济发展的支柱产业。,“一轴”：南中轴高端商务中心区。 “两带”：永定河绿色生态发展带（丰台段），三四环都市型产业发展带。 “四区”： 丽泽金融商务区：实现以金融服务业为代表的高端产业迅速发展； 丰台总部基地区：基本形成了以总部经济为特色，以科技创新为核心，以高新技术、高端制造为支撑的产业发展格局； 大红门时尚创意产业集聚区：被认定为市级文化创意产业集聚区，成功举办大红门国际服装节，品牌效应不断提升； 青龙湖长辛店会展旅游、生态休闲区：建设全面展开，文化会都完成总体规划设计。,6,二、丰台总部基地现状与趋势,园区建设：东区一期、二期和科技一条街已基本建成规模 总体规模：2011年实现总收入2600亿元，工业总产值260亿元，各项主要指标在中关村科技园区名列前茅 产业现状：已形成较强的产业聚集效应。形成了以电子信息、生物医药、先进制造、新材料、新能源为核心的高新技术产业基地，以工程服务、轨道交通和航天军工为代表的特色产业，以文化创意产业和生产性服务业为具有发展潜力的新型产业,一期,二期,三期（待规划）,丰台总部基地（东区一期）：定位于电子信息、生物医药、先进制造（含航空航天）、新材料、新能源等高新技术产业基地。入园代表企业：北京动力源科技股份有限公司、北京金自天正智能控制股份有限公司等。 丰台总部基地（东区二期）：定位于总部基地。聚集了中国铁路工程总公司、中国航天时代、建龙钢铁、中牧股份等400多家企业总部。,园区产业构成,园区发展状况,数据来源：北京市丰台区统计信息网,7,电子信息 生物医药 节能环保 新 能 源 新能源汽车,金融服务 信息服务 商务服务 科技服务 流通服务,园区产业深度升级，竞争力进一步提升,二、丰台总部基地现状与趋势,高新技术产业、新兴产业,生产性服务业,发展前景展望：通过三期建设，有重点地进一步集聚高新技术产业，大力发展战略性新兴产业和生产性服务业，提升园区产业竞争力,8,三、产业门类筛选,9,产业大类筛选标准：结合外部宏观经济环境的发展机遇、丰台总部基地内部发展诉求、提出高新技术产业和现代服务业两大类。,现代服务业 电子信息产业 新能源产业 环保产业 汽车产业 生物医药产业,外部机遇 国家、北京以及丰台区的产业规划方向,内部诉求 丰台总部基地一期、二期产业升级和配套,细分产业筛选标准： 1、产业具备良好发展空间； 2、剔除不适合招商的行业（比如落后行业、行业集中度低缺乏大企业的行业）； 3、华夏幸福已掌握相关资源的产业。,三、产业门类筛选,10,四、产业空间布局具体主导产业筛选上，初步规划如下,具 体 内 容,现代服务 金融商贸,绿色低碳 智慧研发,金融商务,科技中介,会展会议,环保设备,新型电子元器件制造 电子仪器设备 家用视听及广播电视设备 汽车电子系统,大型展览展示 交易博览 品牌发布 贸易洽谈,工程设计 管理及工程承 技术咨询、 技术培训,环保设备 环保工程服务,电子信息,证券代理 基金管理 服务外包 保险运营中心,生物医药,生物芯片 医疗器械 生物医CRO 中成药,引领未来战略新兴,产 业 定 位,围绕北京新一代信息技术的发展，紧密配合三网融合，大力发展新型电子元器件制造、新一代移动通信、数字电视等产业,利用北京国际会议之都优势，拓展国际化的会展服务体系，打造新创办会展的首选地、国际品牌会展会议的承载地,重点发展工程服务的高端形态，大力发展科技中介服务，吸引和培育中介服务产业链,针对西部环境保护需求，大力发展电力、采矿、钢铁等行业环保设备，建设西部环保技术高地,聚集地方金融机构的北京总部，吸引地方性证券公司、保险公司设立北京总部,重点发展抗体、疫苗、基因药物、生物芯片、医疗器械、生物医药CRO等制造和研发，服务环渤海广大地区；,智能建筑与节能建筑 光伏产品 生物质能 新能源汽车,以新能源引进和传统能源改造为核心，重点引进风能、生物质能、太阳能等可再生能源的总部、研发中心,新能源,四、产业空间布局打造“ 一轴多片区”的空间格局,汽博城,居住小区,城市活力轴 连接轨道交通串联一二三期贯穿园区东西,大力发展现代服务业，提升园区配套功能,加强园区科技研发能力，发展研发总部,大力发展战略新兴产业，促进产业升级,现代 服务城,智慧 研发港,新兴 创新核,预留区,四、产业空间布局具体片区的功能定位主要包括以下三方面,现代服务区块,设置原因：环境优越且离研发区距离较近，适合研发成果产业化，并寻找机遇发展战略新兴产业 相关产业：环保设备、新能源等 物业形态：中高密度企业办公与研发楼宇,新兴产业培育区块,科技研发区块,设置原因：借势已成型主导产业，发挥产业集群优势，大力发展创新研发 相关产业：生物医药、电子信息、汽车产业 物业形态：中高密度企业办公与研发楼宇；,设置原因：靠近主要交通快速路四环线，并为丰台总部基地一二期提供相关配套服务 相关产业：金融服务、商业贸易、会展会议、服务外包等 物业形态：中高层办公楼宇、中型会展场所,14,三、丰台总部基地（东区）效果图,二、丰台总部基地（东区）总平面图,一、丰台总部基地（东区）规划理念,第二部分 丰台总部基地（东区）城市设计,15,一、规划理念,16,一、规划理念,17,一、规划理念,18,二、总平面图,19,三、效果图,20,三、效果图,21,三、鸟瞰图,22,透视图,23,中央公园,24,高科技广场,25,三、团队体系,二、支持体系,一、平台体系,四、方法体系,第三部分 丰台总部基地（东区）招商引资计划,五、产品体系,六、服务体系,华夏幸福基业构建六大体系，打造领先的招商引资能力,1,2,3,4,5,6,1.平台体系：研究产业发展趋势，打造高端招商渠道, 中国产业园区网 依托行业门户，对总部基地东区项目进行大众传播，宽度覆盖潜在客群 截获企业信息，发现投资项目, 产业研究院 研究产业发展趋势，为总部基地东区项目策划产业定位，提供细分行业企业目录 对招商活动提供行业研究、客户研究、培训等支持, 产业中国汇 通过汇集产业精英、政府官员和学界领袖的高端平台，对总部基地东区项目精准传播，全面提升其品牌价值和位势,1.平台体系 - 产业研究院,A.产业研究,B.产业规划,行业趋势,行业简报,行业热点,企业研究,园区案例,各行业白皮书,园区产业规划,产业园策划,宏观经济研究,区域发展模式,洞悉中国产业趋势。侧重从招商引资角度研究各细分行业，把握产业发展方向，发现投资热点和趋势,挖掘区域产业价值。从区域研究出发，梳理区域发展与产业投资之间的内在逻辑,产业研究院,A,B,挖掘产业机会和区域价值，为总部基地东区项目的产业促进和招商引资提供智力支持,1.平台体系 - 产业研究院,产业研究成果示例,LED产业研究,光伏产业研究,产业规划成果示例,配套产业园策划,航天产业园策划,案例,1.平台体系 - 产业中国汇,产业中国汇打造高品质、高层次、极具影响力的政府官员、产业领袖、学界专家的聚合平台。依托此平台，既可以为总部基地东区项目提供精准传播的高端舞台，又可以发现大企业投资需求,华夏幸福基业,合作伙伴,年会,活动,刊物,政府官员 产业领袖 学界专家,大企业投资需求,使命：汇聚产业力量，助推实体经济,合作伙伴,1.平台体系 - 产业中国汇,产业中国启动仪式,行业领袖对话,2011产业中国年会主题 寻找中国产业力量,2011年12月21日，首届产业中国年会在北京中国大饭店隆重召开，汇集新能源、高端制造、汽车、电子信息等七大新兴战略产业领域的百余位高端企业领袖,专家学者：李连仲、夏斌、金碚、陈东琪、龚方雄 行业领袖：中国恒天董事长张杰、中国煤炭科工集团副总经理范宝营、艺康投资董事长徐昇宏、北极光风投创立者邓锋、汉能投资集团董事长兼CEO陈宏、爱国者董事长冯军,1.平台体系 - 中国产业园区网,首页,产业地图版块,打造 中国工业地产 行业媒体,园区推广,企业推广,招商引资,总部基地东区项目,2.支持体系：精细管理客户信息，挖掘客户投资规律,12万条：覆盖各园区主导产业活跃企业数据库 12000条：曾经接触过的企业主要负责人手机号码,客户关系管理任务漏斗,客户行业占比分析,客户区域-行业分布图,CRM-客户关系管理系统,基于CRM系统数据的分析报告,挖掘企业在北京的投资规律，更好地指导总部基地东区项目的招商引资,3. 团队体系：针对海外、区域及全国性大客户设立招商团队,华夏幸福基业具有全国规模最大、最专业的招商团队，是总部基地东区项目成功招商引资的良好保障,区域招商,大客户招商,大型国企,上市企业,行业龙头,电子信息,汽车,现代服务业,生物医药,装备,国外国企,成长企业,中型企业,北京招商,华北招商,东北招商,华东招商,德国,美国,海外招商,500余人 专业团队,区域产业 跨越发展,3. 团队体系-办事处,3. 团队体系为总部公园项目建立专业团队，加强资源整合,为总部基地东区组建30人的区域招商团队,华北招商,东北招商,华东招商,中部招商,海外招商,海外、区域企业投资信息流转,挖掘企业投资信息,大型国企,上市企业,行业龙头,行业招商团队,电子信息,汽车,现代服务业,生物医药,环保,新能源,A,B,区域招商项目,大企业定向招商项目,整合资源,目标企业目录,4.方法体系：直接、中介两种方式实施产业链招商,以发展产业集群为目标，以产业龙头为核心，实施产业链招商，通过直接招商和中介招商两种主要方式，配合客户及项目数据库（CRM+Call Center），实现总部基地东区项目招商引资的迅速推进,客户及项目数据库（CRM+Call Center）,中介关系,中介招商,直接招商,参加展会,扫描开发区,圈层活动,电话营销,整合营销,关系招商,推介会,政府部门 行业协会 行业专家 行业媒体 签约企业 ,产业链 招商,总部基地东区项目,4.方法体系长期、短期相结合的招商方式,挖掘现有资源，为总部基地东区项目快速建立形象,立体招商全面铺开，为总部基地东区项目积累充裕客户资源,CRM系统挖掘意向,当前掌握的客户意向,行业招商团队,海外招商团队,区域招商团队,筛选有意向、且满足入园标准的企业,快速建立形象,通过挖掘目前客户潜力，推动一批企业快速入驻，建立项目形象,CRM,现代服务业,电子信息产业,新能源产业,环保产业,汽车产业,生物医药产业,客户关系 长期维护,推动产业升级,面向规划的高端产业，有针对性地招商引资，推动区域产业升级,投资项目,多种招商手段,4.方法体系 长期、短期相结合的招商方式,目前的战略合作客户,5.产品体系：配合产业发展需求，全面提升载体打造,工业地产产品系列,以产业链招商方式建立完善的、有竞争力的产业环境 打造在产业上关联、在空间上集中的企业集聚区 以大项目带动区域产业结构升级,吸引成长期或快速扩展期的制造企业、研发+制造企业 承接成熟区域产业外溢，快速建立园区形象，初步奠定产业基础,吸引大中型企业的研发、采购、管理、运营等高附加值环节，推动区域的总部经济发展 以载体升级促进区域产业向现代服务业升级，构建二三产业结构合理的产业体系,产业园,产业港,总部公园,客户需求研究,国际标杆研究,产品标准化研究,总部公园是华夏幸福基业近年来的重点产品线，总部基地东区项目将充分结合华夏在该领域的客户洞察、研究成果和经验沉淀，打造国际化、高标准的园区项目,6.服务体系：全程无忧管家式服务，营造温馨的投资环境,投资服务部设24小时服务指挥中心，24小时全天候服务，提供“全程无忧管家式服务”，对入区企业实行封闭式管理，协助企业处理与政府各部门有关的事宜，为投资者营造温馨的投资环境,全程无忧 管家式服务,投资服务,（1）环保审批 （2）项目备案 （3）注册登记 （4）建设手续 （5）消防手续 （6）房屋确权手续,生活服务,企业服务,（1）企业执照年检 （2）筹建期税务申报 （3）建厂及生产期间水电及其它事宜的协调 （4）办理车辆月票,（1）职工子女入学 （2）办理户口迁移 （3）租赁房屋等相关配套服务,此外，为最大化项目品牌价值，构建系统有效的整合传播体系,结合整个园区，将总部基地东区项目品牌价值最大化，从形象包装、广告推广、公关传播、活动营销等多个维度整合传播，构建完整的品牌塑造体系,广告推广,依托项目特质策划品牌形象、积淀品牌认知 高举高打，持续推广,A,形象包装,深度挖掘品牌形象内涵，拔高设计创意 创建包括Logo在内的品牌系统,B,公关传播,联合国内主流媒体，持续缔造园区诉求价值观,C,事件活动,谋划事件营销，整合意见领袖，组织区域及项目研讨,D,发现价值,创造价值,传递价值,43,三、物业运营模式,二、项目开发模式,一、项目产品设计,四、项目开发时序,第四部分 丰台总部基地（东区） 开发方案,五、项目投资测算,一、功能产品四大平台、十大产品,华夏丰台科技园的主体功能是创业孵化、科技研发和总部办公，附属功能是商业配套、商务休闲和医疗教育配套,科技创新综合体,LOFT办公楼：科技企业活力办公 公共研发楼群：公共技术平台,标准科技企业总部：标准化科技总部基地 定制科技企业总部：个性化科技总部基地,休闲广场：地面休闲娱乐、餐饮商街 地下商街：地下休闲购物、互动娱乐区 健康管理中心：健康体检、诊疗服务 科教培训中心：科技培训、基础教育配套,科技大厦： 办公、展馆 主题商务酒店： 会议、酒店住宿,“四大平台”之科技研发,位置：园区入口标志性建筑 建筑形态：体现创新文化的现代建筑群 体量：12万平方米 功能：行政、办公、商业集群区 业态：一条轴线-科技大道 一个中心-科技广场（公园、旗阵、科技主题雕塑） 两座地标-科技大厦（管理办公、服务办公、规划展馆） -主题商务酒店（包括会议中心）,总部基地广场,中关村软件园标志,总部基地入口,中关村生命科学园创新大厦,苏州腾飞创新园,“四大平台”之创新服务,建筑形态：中型办公楼，内部根据大中企业的不同需求 功能：为创新企业提供科研空间 业态：创业家园、培训中心、地下餐厅、集中仓储,创新基地,建筑形态：环绕式建筑组群，体现科研的集思广益和持续探索 功能：园区公共研发空间 业态：公共技术平台、集中检测中心、联合实验室、报告厅,公共研发楼群,“四大平台”之总部办公,标准科技企业总部,定制科技企业总部,建筑形态：围合式、生态型的办公楼宇 功能：大中型科技企业总部 配套业态：企业公馆、会所、俱乐部,建筑形态：独栋，机构定制建筑 功能：大中型科研机构总部、跨国公司区域研发中心 业态：研发大楼、餐饮中心,“四大平台”之综合服务（1/2）,休闲广场,位置：园区中央街区 建筑形态：充满时尚气息的欧式建筑风格 功能：餐饮、娱乐、休闲、购物的一站式风情街区 业态：购物广场、餐厅、咖啡馆、书吧、健身房,位置：地铁延伸区 功能：满足园区及周边用户互动娱乐、购物休闲、商务交流需求 业态：时尚品牌店、休闲餐饮、娱乐天地,地下商街,“四大平台”之综合服务（2/2）,科教培训中心,位置：园区南部教育用地 功能：以服务园区科技培训为主旨，配套服务周边教育需求，建设创业培训、技术辅助、人才教育和中小学、幼儿园于一体的综合科教培训中心,位置：园区南部医疗卫生用地 功能：打造一家集保健、医疗于一体的全新会所式专业健康管理中心，设置健康体检、亚健康检测、体质体能检测、医学专家会诊、中医特色门诊服务,健康管理中心,说明：在一期（A,B区）开发范围内暂不包括健康管理中心和科教培训中心,华夏幸福,丰科建,科技园项目公司,资金,一级开 发债权,廊分公司,华夏物业,委托,经营性资产项目,二级开发项目,丰科建前期的一级开发为华夏二级开发保驾护航，成为市场取地成功的保障,丰台政府,土地,市场取地,工业地产,产业招商,出让时明确竞得方与一级开发主体协调规划、基础配套,二、项目开发模式,园 区 物 业 运 营,出租,出售,投资入股,科技大厦出租给成长型企业、生产性服务企业、商户；休闲广场、地下商街出租给商户；公共研发楼群出租给科研机构和中小科技企业,自持物业的创新安排方式，对未来成长性较好的创业企业、中小科技公司，以科技地产投资入股，分享企业未来收益,标准和定制科技企业总部出售给科技型企业、总部型研发机构；LOFT办公楼出售给科技创新企业；健康管理中心、科教培训中心出售给国内外专业运营机构,托管,主题商务酒店托管给具有专业运营经验的品牌集团，如喜达屋、万豪等；,三、物业运营模式,围绕七大战略性新兴产业及相关服务业，进行“以大带小”式五大主体招商,招商来源,三、物业运营模式,53,四、项目开发时序,一期开发 科技大厦 商务酒店 创业基地 标准企业总部 健康管理中心 科教培训中心,二期开发 休闲广场 地下商街 公共研发楼群 定制企业总部,三期开发 配套商业 标准企业总部 定制企业总部,项目整体分期,四、项目开发时序,A区,B区,2012年重点项目,四、项目开发时序,A区开发时序,2012年3月,2013年8月,2013年2月,准备阶段： 1.完成项目建议书； 2.完成可行性研究报告； 3.市场取地； 4.完成建筑设计； 5.办理各类手续和证件； 6.招标确定施工单位,实施阶段： 1.平整土地，土建施工； 2.制定租售方案； 3.制定前期招商方案； 4.办理相关手续,销售阶段： 1.预售工作启动； 2.招商工作全面启动 3.园区运营管理,B区开发时序,2013年8月,2014年1月,2014年7月,准备阶段： 1.完成项目建议书； 2.完成可行性研究报告； 3.市场取地； 4.完成建筑设计; 5.办理各类手续和证件； 6.招标确定施工单位,实施阶段： 1.平整土地，土建施工； 2.制定租售方案； 3.制定前期招商方案； 4.办理相关手续,销售阶段： 1.预售工作启动； 2.招商工作全面启动 3.园区运营管理,56,五、项目投资测算,A区开发投资测算,一期占地面积8.23公顷，建筑面积20.3万平米，投资建设20栋楼； 项目投资总支出34.2亿元，其中拿地投入12.7亿； 项目净利润9.8亿，预计投资利润率 29%，销售利润率20%,57,五、项目投资测算,B区开发投资测算,二期占地面积14.2公顷，建筑面积33.7万平米，投资建设32栋楼； 项目投资总支出55.8亿元，其中拿地投入20.5亿； 项目净利润15.8亿，预计投资利润率 28%，销售利润率20%, END ,