中原2010证大集团鄂尔多斯项目市场研究及产品建议报告62p.doc

1 证大集团鄂尔多斯项目证大集团鄂尔多斯项目 市场研究及产品建议报告市场研究及产品建议报告 2010 年 2 月 9 日 Copyright2009,ShanghaiCentalinePropertyAgencyLtdAllrightsreserved.Theinformationpresente dhasbeenobtainedfromsourcesbelievedtobereliablebutitsaccuracy,andthatoftheopinionsandf orecastsbasedthereon,isnotguaranteed. 版權聲明：本報告版權歸上海中原物業代理有限公司所有。所有提供的資訊均通過本公司可靠的途徑獲得， 準確性、有關觀點及預測均以此爲基礎推斷所得，僅供參考。 2 目录目录 一一. .报告摘要报告摘要4 4 1.地块基本情况4 2.报告目的4 3.报告总结4 二投资环境分析二投资环境分析 5 5 1城市环境.5 1.1 鄂尔多斯概况 5 1.2 地理气候 6 1.3 历史人文 6 1.4 旅游资源 7 1.5 自然资源 8 1.6 对外交通 9 1.7 经济发展 10 2.经济环境11 2.1 经济总量 11 2.2 财政收入 13 2.3 人口情况 14 2.4 居民可支配收入 15 2.5 居民消费水平 16 2.6 固定资产投资 16 2.7 产业结构 17 2.8 工业发展 18 3.城市规划20 3.1 城市总体规划 20 3.2 交通规划 22 3.3 呼包鄂区域经济一体化发展规划 24 三房地产市场分析三房地产市场分析2929 1整体房地产市场.29 1.1 房地产开发投资额 29 1.2 施工面积和竣工面积 29 1.3 房地产销售面积 30 1.4 价格走势 31 2住宅市场现状.32 3东胜区房地产市场.33 3.1 房地产市场总体概况 33 3 4康巴什新区房地产市场.39 4.1 区域概况 39 4.2 房地产开发现状 39 4.3 区域发展 40 5.竞争市场分析41 6.客户分析48 6.1 现有客户分析 48 6.2 目标客户描述 50 四项目条件与地块解析四项目条件与地块解析 5151 1.项目区位及区域概况51 2.项目自身条件52 3.项目周边环境分析52 4.项目周边配套分析53 5.地块分析总结53 五五. .产品建议产品建议5454 1.总体规划建议54 1.1 规划目标 54 1.2 功能分区 54 2.户型建议55 2.1 面积配比 55 2.2 价格策略及定位 55 2.3 产品面积段建议 55 3.景观建议58 3.1 景观主题 58 3.2 设计要点与提示 59 3.3 案例研究 60 4.建筑风格建议61 4.1 本项目不推荐的建筑风格 61 4.2 建筑风格确定 62 4.3 设计要点与提示 62 4 一一. .报告摘要报告摘要 1.1.地块基本情况地块基本情况 项目地块位于鄂尔多斯市康巴什新区。康巴什新区是鄂尔多斯新的政 治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地。 项目地块距老的城市中心东胜区 30 公里，鄂尔多斯机场 20 公里，成 吉思汗陵墓旅游开发区 30 公里。由于路况良好，地块至以上地点车 程均在 30 分钟以内。另外，地块距离新市政府大楼不足 3 公里。 2.2.报告目的报告目的 a)研究城市宏观经济、投资环境，以及房地产行业发展现状， 预判行业发展趋势。 b)对项目产品设计进行建议。 3.3.报告总结报告总结 中原建议户型及面积配比中原建议户型及面积配比 表表- -户型及面积配比户型及面积配比 产品类型产品类型 建筑面积建筑面积 （mm2 2） 户数户数户数比户数比户型价值点户型价值点 顶级别墅 100021% 私家院落，舒适空间，面积阔绰， 主人居住空间的私密性，家庭公 用交流空间大，强势资源占有。 豪华别墅 650189% 私家院落，舒适空间，面积阔绰， 主人居住空间的私密性，家庭公 用交流空间大。 高档别墅 400-45012262% 私家院落，附送超值，舒适空间， 主人居住空间的私密性。 中档别墅 350-4005628% 私家院落，附送超值，舒适空间， 功能齐全，总价较低。 合计合计 198198100%100% 中原建议景观主题及建筑风格中原建议景观主题及建筑风格 景观主题：景观主题：坡地景观坡地景观 建筑风格：建筑风格：北美风格北美风格 5 二投资环境分析二投资环境分析 1 1城市环境城市环境 1.11.1 鄂尔多斯概况鄂尔多斯概况 鄂尔多斯（汉语意为众多的宫殿）位于内蒙古自治区西南部，毗邻晋 陕宁三省区，三面黄河环绕，南临古长城，全市国土总面积 8.7 万平 方公里，辖七旗一区，总人口 159 万人，其中蒙古族 17.5 万人，是 一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地级市。 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，西、北、东三面被黄河环绕， 属黄河上中游地区，黄河境内流长 728 公里。南以长城为界，与山西、 陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，形成秦晋文化与草原文化南北交融 的“歌海舞乡” 。鄂尔多斯市与黄河北岸的呼和浩特市、包头市又形成 了内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角” 。鄂尔多斯是蒙古语， 汉意为众多的宫殿。全市辖东胜区、达拉特旗、准格尔旗、伊金霍洛 旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗 7 旗 1 区，总面积 8.7 万平方公里，总人口 151.4 万，其中蒙古族 16.8 万。 鄂尔多斯历史悠久，是人类文明的发祥地之一，萨拉乌苏文化、青铜 文化源远流长。35000 年前，古“河套人”就在这块广袤的土地上繁 衍生息，并创造了著名的“河套文化” 。十三世纪，一代天骄成吉思汗 6 亲征西夏，途经鄂尔多斯，被这里的美丽景色所打动，选为长眠之所。 1649 年，清政府在这里设伊克昭盟。2001 年 2 月，经国务院批准， 撤伊克昭盟，设立地级鄂尔多斯市。 历史上的鄂尔多斯，曾经是一个水草丰美、 “风吹草低见牛羊”的富庶 之地，后来因自然气候的变迁、战乱、放垦等原因，使这里的生态环 境遭受严重破坏。新中国成立后，历经几代人不懈奋斗，但直到 2000 年时，全市植被覆盖率仍不足 30%。进入新世纪后，鄂尔多斯抓住国 家实施西部大开发的历史机遇，通过农牧业生产方式的全面变革，生 态环境脆弱的状况发生了质的逆转，开始由不断恶化向整体遏制、局 部改善转变，植被覆盖率达到了目前的 70%以上，占全市国土面积 48%的 沙漠、48%的丘陵沟壑和干旱硬梁区全部披上了绿装，形成了生产发 展、生活改善、生态恢复、人与自然和谐相处的多赢局面。 1.21.2 地理气候地理气候 鄂尔多斯市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平 原区、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原 区和北部黄河南岸的平原区。海拔在 850 米至 2149 米之间。属典型 的温带大陆性气候。年日照时间为 27164 小时31939 小时。年 平均气温在 5.3-8.7，平均月最低气温为10-13，7 月平均 气温为 21-25，全年气温日差为 11-15，年差为 45-50。 东部地区降水量为 300 毫米400 毫米，西部地区降水量为 190 毫米 350 毫米，全年降水集中在 7-9 月。蒸发量大，年蒸发量为 2000 毫米3000 毫米。 1.31.3 历史人文历史人文 悠久的历史，独特的区位，孕育了鄂尔多斯韵味独特、古朴典雅的民 族文化。鄂尔多斯与山西、陕西、宁夏接壤，形成了秦晋文化与草原 文化南北交融的“歌乡舞海” 。悠扬的长调、清新的短调和浓郁的蒙汉 调，以其特有魅力为我国民族文化增添了绚丽的色彩；筷子舞 、 盅碗舞等展示着鄂尔多斯风土人情的舞蹈成为我国民族艺术的瑰 宝；歌舞剧鄂尔多斯婚礼入选中国首批非物质文化遗产名录；由 祭祀成吉思汗形成的蒙古祭祀文化，具有蒙古族帝王祭祀的显明特征， 这使鄂尔多斯先天地成为世界蒙古民族礼仪保留最完整的地区，被人 们称为蒙古族的“皇城根儿” 。同样与成吉思汗有着千丝万缕联系的鄂 7 尔多斯歌舞艺术，扬古代遗风，融民族神韵，成为鄂尔多斯文化艺术 的精华而名扬海内外。 森吉德玛 、 银碗 、 鄂尔多斯情愫等民族 舞剧、舞蹈诗先后获国家“文华奖”和“五个一工程”奖，成为鄂尔 多斯艺术宝库中的璀璨瑰宝。17 世纪诞生在鄂尔多斯的蒙古源流 和蒙古黄金史 ，详尽记述了 13 世纪到 17 世纪以成吉思汗家族为 主的蒙古族历史，它们与蒙古秘史一起，共同被称为蒙古族三大 古典史诗巨著。鄂尔多斯也是内蒙古自治区人文和自然景观最为丰富 的地市，到目前为止，鄂尔多斯地区共发现不同历史时期、不同类别 的古代文化遗址一千余处，各级重点文物保护单位 110 余处，其中国 家级重点文物保护单位 5 处，自治区级重点文物保护单位 19 处，旗 （区）级重点文物保护单位近 90 处，如查布恐龙踪迹化石区、河套 人及萨拉乌苏动物群化石区、伊金霍洛旗朱开沟遗址以及众多的秦汉、 宋、西夏古城址、古墓群等，在国内外学术界都享有很高的声望。 1.41.4 旅游资源旅游资源 鄂尔多斯旅游资源丰富，主要有“河套人”文化遗址、鄂尔多斯青铜 器、古长城遗址、成吉思汗陵园，有草原敦煌之称的阿尔寨石窟寺， 有保存尚好的“秦直道”遗迹,境内的昭君墓、大夏国都城统万城、隋 朝时期的十二连城遗址、藏传佛教寺庙准格尔召等吸引了国内外众多 游客。同时，鄂尔多斯地区作为元朝的皇室封地，使鄂尔多斯的歌舞 文化、服饰文化、饮食文化具有元朝宫廷文化的独特色彩，构成了鄂 尔多斯浓郁而独特的民族文化和浩瀚的民族风情。在众多的鄂尔多斯 自然旅游资源当中，最为神奇的就是有“会唱歌的沙子”之称的响沙 湾，此外库布其沙漠、毛乌素沙地、沙漠绿洲恩格贝、晋蒙黄河大峡 谷、沙湖、草原、温泉、湿地、阿拉善湾遗鸥保护区等自然景观丰富 多彩。随着鄂尔多斯工业经济的快速发展，神东煤海、准格尔露天煤 矿、黄河万家寨水电站、鄂尔多斯绒纺城，达拉特电厂等工业旅游资 源也吸引了众多的游客。目前，全市有各类景区（点）40 处，A 级旅 游景区 25 家，其中 AAAA 级景区 5 家，AAA 级景区 7 家，国家工 农业旅游示范点 3 家。全市每年接待海内外旅游者 400 万人次左右。 在鄂尔多斯，可以拜谒成吉思汗陵寝、瞻仰一代天骄的风采、感受流 传七百年的祭祀文化、欣赏独具蒙古族特色的鄂尔多斯婚礼表演，或 者品尝元代宫廷宴诈马宴的美味；也可以到戈壁草原欣赏雄浑浩 瀚的大漠风光，领略“大漠孤烟直，长河落日圆”的豪迈。 8 - -成吉思汗陵墓成吉思汗陵墓- - - -七星湖七星湖- - - -秦直道秦直道- - - -响沙湾响沙湾- - -阿尔寨石窟阿尔寨石窟- - - -鄂尔多斯世珍园遗鸥鄂尔多斯世珍园遗鸥- - 1.51.5 自然资源自然资源 鄂尔多斯市是内蒙古第三大城市，拥有丰富的自然资源，以“扬眉吐 气”著称。扬，指的羊毛和羊绒制品，现在已经闻名海内外；眉，即 煤，在鄂尔多斯的地下蕴藏着很丰富的煤炭资源；吐，即高岭土，也 是当地的重要资源；气，指的天然气，储藏量也很巨大。正是由于 “扬眉吐气”的关系，鄂尔多斯这几年的发展速度非常快，经济实力 也大大加强。 羊绒： 有“纤维宝石”和“软黄金”之称的阿尔巴斯白山羊绒就产自这里， 是温暖全世界的鄂尔多斯羊绒衫的主要原料。鄂尔多斯羊绒制品产量 约占全国的三分之一，世界的四分之一，已经成为中国绒城，世界羊 绒产业中心。 9 煤炭: 全市已探明煤炭储量 1244 亿多吨，约占全国总储量的 1/6。如果计算 到地下 1500 米处，总储量约近 1 万亿吨。在全市 87000 多平方公里 土地上，70的地表下埋藏着煤。按地域位置，全市可划分为东西南 北四大煤田。东部即准格尔煤田，西部即桌子山煤田，南部即东胜煤 田，北部即乌兰格尔煤田。 天然气： 探明储量 8000 多亿立方米，占全国的三分之一，全国最大的世界级 整装气田苏里格气田位于境内。 高岭土： 鄂尔多斯高岭土储量为 65 亿吨，在全国硬质高岭土中质量最优。 1.61.6 对外交通对外交通 鄂尔多斯交通便捷城市功能完善是投资者的热土。近年来鄂尔多斯市 采取多种模式规划建设了一批铁路和高等级公路，自己投资建设的高 等级公路和地方铁路里程在全国地级市中位居第一，已经建成和正在 建设的高速公路 692 公里、铁路 792 公里。形成了京包、包兰铁路围 绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西、包神铁路纵贯南北， 109、210 国道贯穿市域，并与周边 110、107 国道相连成网的交通格 局，2007 年 7 月，鄂尔多斯飞机场通航，鄂尔多斯市到北京、郑州、 上海、西安、深圳的航线正式开通，鄂尔多斯市到呼和浩特市、三亚、 成都的航线也即将开通。目前，全市公路、铁路、航空相结合的立体 化交通体系已经形成。 10 1.71.7 经济发展经济发展 鄂尔多斯经济发展迅猛， “十五”以来，鄂尔多斯市抓住国家实施西部 大开发的历史机遇，率先践行科学发展观，有效实施资源转化战略， 经济社会始终保持了持续快速、协调健康发展的良好势头。 “十五”期 间，全市累计完成财政收入 207 亿元，是前 51 年总和的 2.6 倍。 2004 年，鄂尔多斯跨入中国综合实力百强城市行列，2006 年又成功 跻身全国投资环境百佳城市，并成为自治区发展最快的地区之一，同 时也是中西部地区最具发展活力的城市之一。根据中国经济网和网易 财经报道，内蒙古自治区人民政府副主席、内蒙古大学的校长连辑于 2009 年 12 月 5 日在第八届中国企业家领袖年会中表示，内蒙古已经 连续七年在中国经济体里全国第一，人均水平已经进入全国前八位， 中国增速最快的是内蒙，内蒙增速最快的是鄂尔多斯。他还表示 2009 年鄂尔多斯的人均 GDP 将超香港并鼓励企业家到内蒙古去投资、创 业、发财。全市城镇人口由 2000 年的 39.4 万人增加到 86.9 万人， 城市化率由 43%提高到 57.5%，城镇建成区面积由 69.2 平方公里扩大 到 142 平方公里，鄂尔多斯市跻身于全国投资环境百佳城市行列。发 展环境的进一步优化，使鄂尔多斯市初步形成了开放开明的政策环境、 高效快捷的办事环境、热情周到的人文环境、公平公正的法制环境、 规范有序的市场环境，在国家西部地区形成了资金、技术、人才和管 理的“洼地” ，充满活力的鄂尔多斯吸引了大批国际、国内 500 强企 业，世界第一条煤直接液化生产线、国内第一条煤间接液化生产线、 世界最大的煤炭单产矿井、鄂绒大化肥、亿利 PVC、博源天然气制甲 醇、意大利 VM 发动机、水利部沙棘加工园区、自治区第一条轿车生 11 产线等一批世界一流、国内最大和填补自治区空白的项目相继落地。 目前，有来自全国 20 多个省、市、区、港台及海外 10 多个国家和地 区的投资商到鄂尔多斯市投资，投资领域几乎渗透到了国家准入的所 有行业。 城市环境小结：城市环境小结： 丰富的矿藏，开放的立体交通，优秀的历史文脉和景观资源，这些为丰富的矿藏，开放的立体交通，优秀的历史文脉和景观资源，这些为 鄂尔多斯经济的腾飞插上了翅膀。近年来，世界经济增长最快的国家鄂尔多斯经济的腾飞插上了翅膀。近年来，世界经济增长最快的国家 是中国，中国经济增长最快的是内蒙，内蒙古已经连续七年成为中国是中国，中国经济增长最快的是内蒙，内蒙古已经连续七年成为中国 GDPGDP 增速最快的省份，而鄂尔多斯正是内蒙古增速最快的城市。飞速增速最快的省份，而鄂尔多斯正是内蒙古增速最快的城市。飞速 发展的经济为房地产业的发展打下良好的基础。发展的经济为房地产业的发展打下良好的基础。 2.2.经济环境经济环境 2.12.1 经济总量经济总量 近年来，鄂尔多斯经济发展迅猛， “十五”以来，鄂尔多斯市抓住国家 实施西部大开发的历史机遇，率先践行科学发展观，有效实施资源转 化战略，经济社会始终保持了持续快速、协调健康发展的良好势头。 2004 年，鄂尔多斯跨入中国综合实力百强城市行列，2006 年又成功 跻身全国投资环境百佳城市，并成为自治区发展最快的地区之一，同 时也是中西部地区最具发展活力的城市之一。 2006 年，全市地区生产总值达到 800 亿元，年均增速达 32.2%，在 全国 333 个地级城市中居第 5 位。 2008 年，鄂尔多斯的生产总值达 1603 万元，增幅为 22.9%。人均国 内生产总值 102128 元，是 1999 年的 11.1 倍 经济快速增长一方面可以增加居民的收入提高人们的购买力，另一方 面也会带来更多的就业机会吸引更多的外来人口定居鄂尔多斯，从而 为鄂尔多斯市房地产市场的继续快速发展奠定了基础。 2003-20082003-2008 年鄂尔多斯市生产总值单位：亿元年鄂尔多斯市生产总值单位：亿元 12 278.5 396 594.8 800 1150.9 1603 31% 37% 24% 22.9% 27.1% 25.8% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 200320042005200620072008 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 生产总值增长率 资料来源：鄂尔多斯统计局 表表-2008-2008 年中国大陆城市人均年中国大陆城市人均 GDPGDP 排名（排名（5050 强）强） 排名排名地区地区 地区生产总值地区生产总值 （亿元）（亿元） 增长率增长率 人口人口 （万人）（万人） 人均人均 GDPGDP （元）（元） 美元美元 （元）（元） 1克拉玛依市6619.80%27.2724239134901 2苏州市6701.2913.00%629.7510641215322 3东营市2052.6213.70%200.4810274114793 4 4鄂尔多斯市鄂尔多斯市1603160322.90%22.90%146.7146.71021281021281459914599 5 5深圳市深圳市7806.547806.5412.10%12.10%876.83876.8389814898141293212932 6阿拉善盟181.7925.30%21.58455312174 7 7广州市广州市8215.828215.8212.30%12.30%1011.391011.3981223812231169511695 8大庆市2220.412.30%277.238009211532 9 9上海市上海市13698.1513698.159.70%9.70%1888.461888.4673126731261052910529 10无锡市4419.512.40%604.977305310519 11包头市176019.60%2477125510260 12佛山市4333.315.20%6127080610195 13宁波市3964.0510.10%568.16999710079 14嘉峪关市144.18.90%20.76694159995 15珠海市992.069%148.11675919732 16威海市1780.3512.10%280.29635199146 13 排名排名地区地区 地区生产总值地区生产总值 （亿元）（亿元） 增长率增长率 人口人口 （万人）（万人） 人均人均 GDPGDP （元）（元） 美元美元 （元）（元） 1717北京市北京市10488.0310488.039.00%9.00%16641664630296302990759075 18大连市3858.216.50%613629409063 19厦门市1560.0211.10%249626519021 20海西州273.1120%44620708937 21杭州市4781.1611.00%791.4604148699 22中山市1408.5210.50%251.09561068079 23天津市6354.3816.50%1176554737987 24东莞市3702.5314%694.98532757671 25青岛市4436.1813.20%838.67528957616 26淄博市2316.7813.00%450.51514267405 27盘锦市67511.00%131.8512147374 28呼和浩特市1316.3713.60%258510167346 29南京市377512.10%758.89503277246 30常州市2202.2312.40%440.7502837240 31马鞍山市636.315.50%127.5499067186 32沈阳市3860.516.30%776497497163 33烟台市3434.1913.60%700.68490127057 34唐山市3561.213.00%729.41481906939 35乌海市240.114.10%50.06479626906 36舟山市490.2514.50%104.45469366758 37镇江市1408.1412.85%268.77464736691 38鞍山市160818.30%350459436615 39长沙市3000.9815.10%658.56457656590 40巴音郭楞州5878.00%128.33457416586 41济南市3017.4213.00%662.69457246584 42铜陵市325.3113.20%72.5448706461 43武汉市3960.0815.10%897441486357 44乌鲁木齐市102015%236.05432116222 45嘉兴市1815.310.70%423.2431296210 46太原市1468.098.10%355.31413195949 47金昌市192.266.20%47.15407725871 48郑州市3003.9912.20%743.6403985817 14 排名排名地区地区 地区生产总值地区生产总值 （亿元）（亿元） 增长率增长率 人口人口 （万人）（万人） 人均人均 GDPGDP （元）（元） 美元美元 （元）（元） 49本溪市610.915.00%155.85391995644 50绍兴市2222.959.00%571.2389175604 数据来源：国家统计局 从上表可以看出，鄂尔多斯经济总量虽然不高，但若按人均看，鄂尔多斯经济总量虽然不高，但若按人均看，20082008 年度其人均年度其人均 GDPGDP 在中国大陆在中国大陆 300300 多个地级市及地区和州中位于第四，多个地级市及地区和州中位于第四， 超过深圳、广州、上海等经济强（省）市，属一线梯队。超过深圳、广州、上海等经济强（省）市，属一线梯队。 经济增长速度也处于前列，位居全国第二，增速仅次于同省城市阿拉经济增长速度也处于前列，位居全国第二，增速仅次于同省城市阿拉 善盟。善盟。 2.22.2 财政收入财政收入 西部大开发以来鄂尔多斯经济快速发展，随着鄂尔多斯产业经济的迅 速发展，使鄂尔多斯政府的财政实力大大增强，自 2005 年以来，财 政收入的年增长幅度均达到 15%以上。至 2008 年末，鄂尔多斯财政 收入完成 265 亿元，是 1999 年的 21 倍。 财政收入的增加，有利鄂尔多斯政府继续大力改善民生，对城市基础 设施和各项社会事业进一步完善，百姓生活水平也提高迅速。 2003-20082003-2008 年鄂尔多斯市财政收入单位：亿元年鄂尔多斯市财政收入单位：亿元 28.6 42.4 93.4 145.9 200.8 265 10.3% 10.7% 15.7% 18.2% 17.4% 16.5% 0 50 100 150 200 250 300 200320042005200620072008 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 财政收入增长率 资料来源：鄂尔多斯统计局 2.32.3 人口情况人口情况 2004 年末，鄂尔多斯市的户籍人口为 136 万人，至 2008 年末，全市 户籍人口为 146.7 万人，较 2004 年增加了 10.7 万人，增长速度较慢。 15 从常住人口来看，2004 年末，鄂尔多斯市的常住人口为 146.66 万人， 至 2008 年末常住人口为 159.1 万人，较 2004 年增加了 12.44 万人。 2004-20082004-2008 年鄂尔多斯市户籍人口单位：万人年鄂尔多斯市户籍人口单位：万人 136137.9 141 144 146.7 0 50 100 150 200 250 20042005200620072008 年末户籍人口 资料来源：鄂尔多斯统计局 近年来，鄂尔多斯产业经济发展迅速，吸引了众多的外来人口来此作 长期发展从而定居再次，因此常住人口逐年增加，这些外来人口对鄂 尔多斯的经济发展作出了一定的贡献，同时也为鄂尔多斯的房地产业 发展起到了较为重要的支撑作用。 2004-20082004-2008 年鄂尔多斯市常住人口单位：万人年鄂尔多斯市常住人口单位：万人 146.66 149.5151.5 154.8 159.1 0 50 100 150 200 250 20042005200620072008 年末常住人口 资料来源：鄂尔多斯统计局 2.42.4 居民可支配收入居民可支配收入 2008 年城镇单位从业人员劳动报酬为 542100 万元，同比增长 7.5%；城镇单位在岗职工平均工资为 36255 元，同比增长 13.9%。抽 样调查资料显示，城镇居民人均可支配收入达到 19435 元，同比增长 19.8%。其中工资性收入 14339 元，同比增长 20.6%；经营性收入 16 2915 元，同比增长 30.7%。城镇居民人均消费性支出 15541 元，同 比增长 22.7%。每百户城镇居民拥有家用汽车 28 辆，较上年增加 12 辆；拥有移动电话 241 部，较上年增加 18 部；拥有家用电脑 48 台， 较上年增加 11 台。 随着城镇居民人均可支配收入的增多，居民生活水平迅速提高，购买 力大为增强。居民收入预期向好，百姓对未来生活充满信心，同时亦 有力刺激了住房消费欲望。 2003-20082003-2008 年鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入单位：元年鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入单位：元 7204 8770 11025 13002 16226 19435 0 5000 10000 15000 20000 25000 200320042005200620072008 人均可支配收入 资料来源：鄂尔多斯统计局 2.52.5 居民消费水平居民消费水平 对消费者而言,决定其消费行为的主要的因素是消费者的可支配收入， 可支配收入的增加，消费便会增加。 近年来鄂尔多斯市人均可支配收入的逐年递增，2008 年较 2007 年增 加了近 2000 元，有效推动了居民消费水平的提高。 2008 年，人均消费水平已经达到了 15541 元，较 2003 年增加了 1.8 倍，在市区居民的日常消费中，以汽车、房产等消费增长明显。 2003-20082003-2008 年鄂尔多斯市城镇居民人均消费性支出单位：元年鄂尔多斯市城镇居民人均消费性支出单位：元 17 5507 7035 8879 10356 12665 15541 0 5000 10000 15000 20000 200320042005200620072008 人均消费性支出 资料来源：鄂尔多斯统计局 2.62.6 固定资产投资固定资产投资 自 2004 年至 2008 年，鄂尔多斯市的固定资产投资持续大幅增长，其 中 2005 年和 2006 年连续两年的增幅达到 50%以上，2007 年的增幅 为 43.6%。 2008 年，鄂尔多斯全市固定资产投资完成 1070.2 亿元，同比增长 20.8%。从投资主体看，国有投资 403.8 亿元，同比增长 22.5%，占 37.7%；民间投资 644.3 亿元，同比增长 28.0%，占 60.2%；外商及 港澳台投资 22.2 亿元，同比下降 23.5%，占 2.1%。 据统计资料显示，鄂尔多斯市第三产业成为投资的热点产业是从上世 纪 90 年代中后期开始显现的，全市对第三产业特别是通信、社会服 务业等方面的投资建设进一步加大，服务业固定资产投资仅包括基本 建设和更新改造，投资总量在 1991-2007 年间年均增长 29.3%，增速 比第一产业高 16.2 个百分点。2008 年第三产业固定资产投资额达到 335.5 亿元，占全部固定资产投资总额的 31.3%，其中旅游、文化、 物流投资比重增大，项目增多，教育、房地产、信息服务、旅游、社 会服务等领域已成为投资热点。 2003-20082003-2008 年鄂尔多斯市固定资产投资和增长情况单位：亿元年鄂尔多斯市固定资产投资和增长情况单位：亿元 18 135.6 262.7 403.7 616.7 885.7 1070.2 53.7%52.8% 43.6% 20.8% 93.7% 0 200 400 600 800 1000 1200 200320042005200620072008 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1 固定资产增长率 资料来源：鄂尔多斯统计局 2.72.7 产业结构产业结构 截至 2008 年，鄂尔多斯的三大产业比重为 3.6：58.1：38.3，第一产 业实现增加值 57.7 亿元，同比增长 8.3%；第二产业实现增加值 931.4 亿元，同比增长 21.9%；第三产业实现增加值 613.9 亿元，同 比增长 25.8%。第一产业对 GDP 的贡献率为 2.2%，第二产业对 GDP 的贡献率为 65.7%，第三产业对 GDP 的贡献率为 32.1%。 和 2003 年相比，第一产业的比重下降明显，第二产业的比重略有上 升，第三产业的比重小幅增加。 从第三产业占据鄂尔多斯市经济半壁江山的情况来看，第三产业成为 全市经济发展的重要动力，全市经济模式也正在向发达地区以服务业 唱主角的现代模式转变中。 20032003 年鄂尔多斯市产业结构年鄂尔多斯市产业结构 19 11.9% 56.6% 31.5% 第一产业 第二产业 第三产业 资料来源：鄂尔多斯统计局 20082008 年鄂尔多斯市产业结构年鄂尔多斯市产业结构 3.6% 58.1% 38.3% 第一产业 第二产业 第三产业 资料来源：鄂尔多斯统计局 2.82.8 工业发展工业发展 2008 年全年实现工业增加值 830.8 亿元，同比增长 27.2%。其中规模 以上工业企业完成增加值 748.3 亿元，同比增长 29.3%。实现规模以 上工业总产值达到 1480.4 亿元，同比增长 54.0%。其中重工业产值 1366.0 亿元，轻工业产值 114.3 亿元，分别增长 61.2%和 0.3%。 在规模以上工业企业中，国有企业增加值增长 21.5%；集体企业增加 值增长 190.2%；股份合作企业增加值增长 17.2%；股份制企业增加值 增长 25.0%；外商及港澳台投资企业增加值增长 17.2%；其他企业增 加值增长 135.1%。在规模以上工业中，重工业增加值 701.9 亿元，同 比增长 32.2%；轻工业实现增加值 46.4 亿元，同比下降 0.7%。 工业的发展为鄂尔多斯引进了更多的外来资金，未来资金的注入对全 20 市的经济发展起到重要的推动作用，也为鄂尔多斯经济未来的长期发 展奠定了更好的基础。 20082008 年全市规模以上工业增加值构成图年全市规模以上工业增加值构成图 59% 2.7% 9.9% 3.6% 7.4% 5.6% 2.7% 3.7% 5.4% 煤炭开采业 纺织业 电力的生产和供应业 石油加工及炼焦业 燃气生产供应业 化学原料及化学制品业 非金属矿物制品业 黑色金属冶炼及压延加工业 其他行业 资料来源：鄂尔多斯统计局 经济环境小结：经济环境小结： a)a)鄂尔多斯迅速发展的经济以及不断完善的市场经济体制为房地鄂尔多斯迅速发展的经济以及不断完善的市场经济体制为房地 产市场良性发展创造了有利的宏观环境，带动了鄂尔多斯房地产市场良性发展创造了有利的宏观环境，带动了鄂尔多斯房地 产业的高速发展，有利的保障了房地产市场的持续增长。产业的高速发展，有利的保障了房地产市场的持续增长。 b)b)城镇居民收入水平的快速增长带动其消费能力在不断提高，对城镇居民收入水平的快速增长带动其消费能力在不断提高，对 生活水平的要求也将不断提高，这对于鄂尔多斯房地产市场的生活水平的要求也将不断提高，这对于鄂尔多斯房地产市场的 需求增长具有重要的作用。需求增长具有重要的作用。 c)c)社会固定资产投资增长速度的上升在客观上会推动房地产开发社会固定资产投资增长速度的上升在客观上会推动房地产开发 投资的增长速度，但对于鄂尔多斯而言，房地产开发投资占社投资的增长速度，但对于鄂尔多斯而言，房地产开发投资占社 会固定资产投资的比例比较小（主要为工业投资）会固定资产投资的比例比较小（主要为工业投资） ，但房地产业，但房地产业 对地方社会经济发展的促进作用和贡献度非常高，从这个方面对地方社会经济发展的促进作用和贡献度非常高，从这个方面 来说，鄂尔多斯未来的房地产开发投资将会有长远的增长。来说，鄂尔多斯未来的房地产开发投资将会有长远的增长。 d)d)鄂尔多斯第三产业发展速度相对均衡，主要是因为鄂尔多斯经鄂尔多斯第三产业发展速度相对均衡，主要是因为鄂尔多斯经 济发展是依靠第二产业带动其他产业的发展，这也是鄂尔多斯济发展是依靠第二产业带动其他产业的发展，这也是鄂尔多斯 房地产业的投资比重占固定资产投资比较相对较小的重要原因。房地产业的投资比重占固定资产投资比较相对较小的重要原因。 但可以预见的是随着经济的高速发展，鄂尔多斯的第三产业将但可以预见的是随着经济的高速发展，鄂尔多斯的第三产业将 迎来较快的发展期，房地产市场也将具有广阔的发展前景。迎来较快的发展期，房地产市场也将具有广阔的发展前景。 21 3.3.城市规划城市规划 3.13.1 城市总体规划城市总体规划 鄂尔多斯市城区的空间构成： 一城三区，即东胜、康巴什、阿镇。 城市规划区范围： 包括东胜城区、铜川镇、万利镇、罕台镇、布日都梁镇、哈巴格希乡 及伊旗的阿镇、布尔台西部、霍洛苏木北部行政区划范围，总面积 2060 平方公里。 -鄂尔多斯城市总体规划（鄂尔多斯城市总体规划（2003-2020）- 城市性质定位： 国家西部重要的能源和重化工基地管理中心，产业服务中心；蒙中经 济区“金三角”重要一极；富有地方文化和民族特色的旅游城市；鄂 尔多斯市的政治、经济、文化中心。 一城三区职能划分： 东 胜目前作为市域的政治、经济、文化中心，多种职能复合， 规划近期城市职能将逐步疏解，远期成为区域传统产业及 商业贸易服务中心。 22 康巴什作为远期鄂尔多斯市的政治、文化、交通运输及信息中心， 能源重化工产业管理服务、特色工业及教育与研发基地。 23 阿镇是伊金霍洛区级政治、文化中心，重点发展民族文化及休闲 旅游度假产业。 城市规模： 到 2020 年，一城三区人口达到 65 万人，城市建设用地 91 平方公里， 人均 140 平方米。 规划期限： 20042020 年，近期到 2010 年。 3.23.2 交通规划交通规划 交通运输是经济社会发展的命脉，对经济社会发展起着基础性和先导 性作用。 （一）鄂尔多斯交通运输业现状 铁路方面，截止 2008 年底，已建成的铁路有