精品文案-地华梅溪湖畔物业发展深化汇报.ppt

,地华·梅溪湖畔物业发展深化汇报,本次汇报重点是在上一轮汇报的基础上，对贵司提出的几个核心问题点进行深入分析。 汇报的目的着重于对核心问题点的重点突破，以期使项目开发的成功。,本次汇报重点解决的几个问题,一、总体规划建议 二、建筑风格及外立面 三、户型设计建议 四、园林景观建议 五、物业附加值建议,【最佳方案 主要技术经济指标】,项目规划示意图一,在原有基础上优化，高层低密度方式，增加舒适度，加大景观面。同时，住宅与商业之间退让1525米，住宅架空。临路做临街商铺，退让部分建小型公园，使商住彻底分离，避免噪音空气污染，且给全城市民带来视觉享受。,项目规划示意图二,N,社区整体抬高，住宅建于裙楼之上；裙楼外部为临街商铺，内部为地下车位，除有效减小地库成本外，还可考虑将内部变为商场型布局，选择长期经营收租或抵押银行。,二、建筑风格及外立面建议,近年来伴随后现代主义艺术思潮的不断进化，新型美学概念给出了一种较好的突破； 让建筑的造型变化更剧烈； 通过鲜明的体块对比增强视觉张力； 线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖； 科技产品的造型特征在建筑中得到运用； 装饰性元素得到简化，同时更加注重功能性； 色“块”的对比愈加跳跃和鲜明； 以上变化使建筑本身成为造型的艺术品，成为景观的重要组成部分， 而简约化的建筑风格便可与之良好配合！,（1）、立面风格建议,（2）、立面风格示意（效果图）,此类风格的完成作品,北京·苹果社区,北京·后现代城,（2）、立面风格示意,凹、平、凸结合应用，打破建筑主立面的平板形态； 装饰板配合窗、台的开放与封闭组合，完成立面造型； 构件造型分割配合色彩搭配对比，形成丰富的视觉跳动，消除压迫感；,（3）、立面设计亮点（一）,毛面石杂拼、仿陶面砖杂拼强化建筑肌理质感； 石材、涂料、木、铜、钢、玻璃等多种材料有机组合；,（3）、立面设计亮点（二）,毛面石杂拼、仿陶面砖杂拼强化建筑肌理质感； 石材、涂料、木、铜、钢、玻璃等多种材料有机组合；,（3）、立面设计亮点（二）,除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化，使立面效果不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性；,（3）、立面设计亮点（三）,（3）、立面设计亮点（四）,楼梯间的变化,一栋单体多种入户方式，丰富了园林的效果，而且在日照间距略有不足的时候成为一种良好的解决方案；,（4）、入口门厅及灰空间设计（一）,首层架空并不那么难以实现，只需要多一些想象力；,（4）、入口门厅及灰空间设计（二）,电梯大堂的变化也更加具有艺术气质；,（4）、入口门厅及灰空间设计（三）,单体入口：一座城市的公园生活,（4）、入口门厅及灰空间设计（四）,三、项目户型设计建议,户型配比建议,通过前述市场分析及我司多年来专业操盘经验，建议户型配比如下：,人有我优的产品策略，成为区域最优户型,根据客户特征，本项目定位产品可分为：附送系列、舒适系列、创新系列,追求产品细分、精细化,户型创新,在高层住宅中努力实现“有天有地”的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达； 运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾； 增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的附加值，取得竞争优势；,户型设计亮点建议,亮点一：台空中庭院,不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题； 更重要是还原了一种生活情态，高层住户也有了自家的小院；,户型设计亮点建议,亮点一：台入户花园,入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”；,户型设计亮点建议,亮点一：台附加值,台不需要宽大，但是提供了更多的与自然交互的机会与可能性； 与自然开放、交互的精神主线贯彻规划、户型以及产品的各个方面； 不仅仅是面积的附加值，更是产品支撑的生活形态；,户型设计亮点建议,台也许并不需要宽大，但却从“窗”的功能上更进化了一步；,实用理性是设计的另一大思路，台的设置最能体现这一点，把附加值让渡给业主，业主得到的是使用上的极大便利； 处理阳台的材料、安全性等方法很多，效果也丰富；,亮点二：窗光与影的游戏，建筑的表情,窗户不仅满足采光和通风的基本功能，而且直接代表着不同的情趣； 提升客户层的鉴赏力，首当其冲是充分调动光影元素，丰富户型之于居住之外的功能； 打破常规的窗体设计，给市场更新的美学符号，制造需求推动销售； 变化窗的形式，不仅丰富立面的变化，而且在户内使用起来更加方便而灵活；,户型设计亮点建议,亮点二：窗条窗,一味追求大开间、大面宽的潮流已经盛行了一段时间，需要再次创新； 切入客户心理，玩味怎样将“生活形态”切实塑造出来，在于情趣； 横条窗、竖条窗近一时期比较流行；,户型设计亮点建议,亮点二：窗低飘窗,飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一； 但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出；,变化之后的低台飘窗,户型设计亮点建议,设置低窗政府规定要求增设护拦，不如再进一步，在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，打造个性化的风格和情趣；,亮点二：窗窗和门的界线模糊化,户型设计亮点建议,亮点二：窗低平窗,尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流； 高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；,与户外景观互动,扩展观景视野,户型设计亮点建议,亮点二：窗呼应与组合,形式丰富，进而彼此搭配，得到迥然不同的装饰效果； 小方窗与竖条窗的对比效果突出，而且组合之后的采光功能更完善；,户型设计亮点建议,亮点二：窗融入生活情趣,主卧室的情趣变化,户型设计亮点建议,亮点二：窗融入生活情趣,次卧室的情趣变化,户型设计亮点建议,亮点二：窗融入生活情趣,书房的情趣变化,户型设计亮点建议,亮点二：窗融入生活情趣,仅仅洗手间的窗户就具有三种不同的变化形式，情趣何其丰富；,洗手间最私密空间的情趣变化·横条窗、竖条窗、方窗,户型设计亮点建议,四、项目景观设计建议,精致而舍得的环境营造,1、建筑与园林的完美结合 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。 注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间) 。,建筑与园林的完美结合,空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。,强调组团绿地的自然性和空间的亲切感,利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间。,2、主动营造高差 采用独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过多种高差的变化，形成自然的起伏。 有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合,3、重绿植轻硬地、重木轻草 从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气) 与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,4、 园林水系有机融汇 小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域有机地融汇在一起，形成水体大循环。 在循环过程中通过落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量 亲水池塘平均水深为600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定 水生植物丰富配置。(水生植物在配植时充分考虑亲水池塘周围的陆地植物、建筑物、人工湖的驳岸曲线，以及整个人工湖想体现的主题和气候特点。清澈泛绿的水色是整个水景的底色，根据水生植物的生长特性和观赏期，以及观赏部位不同(如观叶、观花等)，错落有致，深浅不一，绿色叠荡，或红或黄的花丛点缀，四季呈现色彩变化，充满韵律感),5、细致周到的细节处理 应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。) 采用铁艺围墙实现“透绿”。(紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使小区内外环境浑然一体。),6、园林小品独具匠心 园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石(黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。） 夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。) 配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染) 。,六、物业附加值建议,产品增值通道,-新技术应用,-全面提升物业服务,物业管理,引进绿城物管服务项目(顾问)，全面提升物业服务水平，体现项目形象与品质，创造营销价值。,物业智能化,车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 物业管理公告 在线服务 万能IC卡,安全防范智能化,周界防范系统 电子巡更系统 访客对讲系统 自动报警系统,居民生活智能化,宽带网络 通信线路 视频接收,小区智能化体系建议（一般做法）,物管特色服务（特别提议）,颠覆传统物管观念，首创七彩生活平台特色服务项目： 宽带网络、电话、IP长途电话办理 家政、业主室内清洁、室内设施维修 定期举办社区文化娱乐活动,形成新的保姆式物业管理服务，客户在乎的不是过多的物业管理费，而是物业管理服务内容。,具体提议与物业管理公司接洽后，丰富物业服务内容。,物管增值服务一,酒店式服务体系建议（增值提议）,入口厅堂设24小时酒店式服务 自助洗衣房租车服务 提供钟点工服务 代为订餐、送餐服务 个性化的时尚运动建议/旅游出行建议,物管增值服务二,与项目相匹配的服务项目，打造高端品质，树立项目品牌和形象，创造营销价值。,先进技术整合 打造高端环保节能环境,环保节能,外墙XPS挤塑聚苯板保温层,LOW-E中空加惰性气体遮阳玻璃,新技术应用建议,德国东亚高强度、高密封铝合金断桥隔热窗,倒置式高效屋面保温体系,新技术应用建议,生态型透水地面，雨水回渗利用系统,高密度植物种植， 降低场地噪声,新技术应用建议,使用变频泵，实行变流量运行，节约能源,绿色能源利用：太阳能庭院灯、小型风力发电路灯,新技术应用建议,食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池； 可消除80%的生活垃圾；避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用。,新技术应用建议,食物垃圾处理器,减压限流给水系统，节水器具，减少资源消耗,浮筑楼板技术有效降低楼板撞击声声压,新技术应用建议,导光管自然采光系统，白天将自然光引入地下室，夜间将灯光反射至地面,顶层聚氨酯发泡板保温层 变频风机新风系统 排风热回收装置,新技术应用建议,Thanks！,