精品资料-广州白云生物医药基地项目发展与经营策划.ppt

,广州白云生物医药健康产业基地 发展与经营策划,本次研究需重点解决的问题,在市场化运作的要求和基地特定的开发条件下，如何寻找合适的投资合作模式？ 在广州工业用地转让价格较低的现实条件下，如何寻找到有效的盈利模式以吸引潜在投资者？ 如何有效启动基地的开发建设？ 基地开发投资的成本估算及财务效益如何？,研究方法,实证研究 通过对国内外成功园区开发经验的全面剖析，总结并探讨园区相关开发模式 借鉴其它园区已有成功模式，并结合项目自身特点，寻找适用性较强的开发模式 借鉴其它园区的成功运作经验，提高项目开发的可行性，减少项目开发的政策风险,研究路径,二手 整理,研究文献 政策资讯 相关案例资料,一手 调查,相关市场及政策跟踪 专家及相关人士座谈 政府有关部门座谈 委托方座谈 典型工业园区的实地考察,内部 研讨,案例调研 专家求证 整理研究,资料 整理,研究思路,项目开发环境分析,典型园区开发模式实证研究,盈利模式建议,开发时序建议,启动模式 建议,相关政策 建议,成本估算及投资分析,投资合作模式建议,循环论证,循环论证,汇报目录,Part 1 项目开发环境分析 Part 2 国内典型工业园区投资合作模式实证探讨 Part 3 项目投资合作建议 Part 4 项目合作方的选择及盈利模式建议 Part 5 项目开发时序及启动模式建议 Part 6 项目相关政策建议 Part 7 项目成本估算及投资分析,Part 1 项目开发环境分析,项目发展主题生物医药健康产业,项目开发环境分析,广州工业用地分布格局及后续供应 供求环境 广州生物医药产业发展现状及前景 产业环境 广州同类主题产业园区综合区位条件对比 竞争环境,广州工业用地空间分布格局,白云区选择生物医药作为产业发展的主要方向之一，一定程度上实现了与其它工业区的差异化发展,广州工业用地供求特征,广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩，而工业用地开发整理成本一般介于2030万元/亩 2005年云埔工业区熟地出让价格约1820万/亩 2005年广州开发区熟地出让价格约1718万/亩 致力发展都市工业园的上海，其工业房产的供应和需求都处于高速增长状态 ，目前全市平均工业地价达50万/亩，上海工业房产的投资回报率高达17%,广州工业用地后续供应预测,工业用地供应必须严格执行用地指标，而目前国内许多大城市一般性工业用地指标已较难获取；若发展国家鼓励的行业，如教育、物流、生物医药、软件等则相对容易取得土地,本项目选择了生物医药作为园区发展主题，较易获得政府支持，且用地指标较易获得，具备一定市场竞争力,根据广州市总体规划，2010年市区的工业用地总量（含存量和增量）约为190平方公里，其中主要集中在萝岗、黄埔和番禺，白云区面临一定的竞争压力,国内生物医药产业发展现状,医药工业效益低下，但发展速度快 医药工业总产值仅相当于世界排名第二的企业一年的销售额 医药工业增长率15，高于发达国家的10 生物产业发展速度远低于发达国家 发达国家生物产业增长率为30，我国仅为15 生物医药企业规模普遍较小，自主创新能力不足，处于产业价值链的中下端,中国医药工业总产值增长图,产业增长率对比,资料来源：2004年中国医药行业报告,国内生物医药产业发展现状,生物医药园区分散、分割，有限资源被稀释和弱化 目前国内已有80多个地区提出建设生物医药园，正在兴建的生物医药园区有60多个，并且数量还在迅速增加 除上海、长春等少数大城市的医药园区（上海张江药谷、长春生物医药园）形成较强实力外，大多数园区发展资金匮乏、技术创新能力较弱、规模企业少、具有市场优势的高技术产品少，远未形成专业化分工的产业积聚和链动效应,国家“十一五”规划明确要大力发展现代生物产业，优先发展一批国家级生物产业基地，因此我国生物医药产业发展虽然尚处于低水平状态，但受到国家及各地政府的大力扶持，发展潜力巨大，未来将进入大规模产业化的加速发展阶段,广州生物医药产业发展现状,发展现状 广州医药产业增长缓慢（增长率不足10%），占工业总产值的比例逐年下降 生物医药产业处于起步阶段，对医药产业贡献微弱,资料来源：广州统计年鉴,广州医药工业发展情况,广州生物医药产业发展前景,发展前景 生物医药产业成为广东九大支柱产业之一 广州市 “十一五”规划将生物产业列为“四大支柱”产业之一 广州市政府成立了生物工程领导小组，出台了发展生物医药产业的近期规划和指导意见等文件，生物产业政策即将出台 广州2006年将获批成为国家级生物医药产业基地,广州生物医药产业增长量预测,注：医药产业年增长率取值为目前全国平均增长率 生物医药产业占医药产业产值的比例取预测的2020年世界平均水平,广州同类主题产业园区分布,项目区位条件区域环境特征,项目东临帽峰山山麓，环境优美，空气质量好，满足生物医药产业选址的基本要求,项目区位条件地理位置,邻近广州主城区 与主城区距离30分钟车程 生产要素资本、信息、技术、人才的聚集 贴近消费市场：广州被确定为国家医药出口基地 紧贴中心镇钟落潭 政策优势 发展潜力 可依托完备的市政设施和成熟的生活配套,主城区,钟落潭,项目开发条件对外交通联系,地块北面是京珠高速公路出入口，经京珠高速 公路和新广从公路至广州主城区约 30分钟,地块经规划中的白云六线， 只需10分钟可直达白云国家机场， 该线预计在2010年前动工,广州同类主题产业园区区位条件综合对比,本项目综合区位条件较好，具备较强竞争力,综合评述项目开发环境,用地供求环境 从广州工业用地后续供应来看，白云区面临一定竞争压力 广州工业用地出让价格较低，用地价值不高 产业环境 与其它行业相比，广州医药行业（含生物医药）的现状基础相对较薄弱，对项目初期的开发构成一定压力 广州医药行业（含生物医药）发展前景广阔，为项目的长期开发并最终成功奠定了基本前提 生物医药产业主题的选择使项目在开发过程中既实现了与广州市其它工业园区的差异化发展，亦符合政府产业政策的方向，较易获得政府支持 竞争环境 与广州其它同类主题工业园区相比，项目综合区位条件较优越，发展条件较好,Part 2 国内典型工业园区投资合作模式 实证探讨,本项目投资合作模式选择的背景及要求,背景 工业用地价格较低，价值尚未充分显现 广州生物医药产业现状基础薄弱，但发展前景看好 项目综合区位条件较优越 项目由区级政府运作 要求 区政府希望在财政不投入或少投入的情况下运用市场化的运作方式启动园区开发建设 区政府不希望承担过多的开发经营风险 区政府希望能在一定程度上参与园区的开发建设和经营管理,国内工业园区投资合作模式类型,政府主导型 管委会 土地开发中心 民营企业带资整理 企业主导型 政府全资国有企业 政企合作 民营企业买断开发,政府主导型管委会,概述 政府通过其派驻机构管委会行使园区的土地开发、用地出让、经营管理等具体职能 管委会主要通过土地出让收益、企业税收返还、基础设施配套建设费返还等方式平衡前期投资 园区开发资金来源主要包括政府财政拨款或银行贷款 案例 广州开发区 长春高新技术产业开发区,案例广州开发区,深圳特区的成功兴办成为沿海经济技术开发区建立的催化剂。根据邓小平同志的建议， 1984年国务院正式决定开放包括广州在内的个沿海工业城市，并且指导和扶持这些城市创办经济技术开发区。 广州开发区成为1984年经国务院批准设立的国家级经济功能区 ，总规划面积9.6平方公里，由于当时开发区的开发建设还处在摸索阶段，政府需全面监控园区的开发，因此参照经济特区封闭式管理的方式设立开发区管委会行使统筹管理职能。,政府主导型管委会,利： 政府对园区开发经营管理的全过程可以完全控制 政府可以充分享受土地升值带来的收益 给入园企业较大信心 在土地出让收益不能平衡开发成本时，政府可通过税收、产业及用地等相关政策进行有效平衡 弊： 政府财政压力大，需承担全部风险 市场化运作程度低，土地价值难以充分发挥 政府色彩浓厚，经营管理方式不灵活,政府主导型管委会,适用条件分析 政府需具备较强的财政实力 政府需承担全部开发及资金风险 政府需全面协调监管 本项目适用性分析 项目所属的是区级财政，财政负担能力较弱，难以完全实现政府全资开发 区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制推进园区开发建设，因此完全政府化的行为难以满足要求,政府主导型土地开发中心,概述 政府以土地开发中心作为投融资平台，以土地抵押或质押方式获得银行贷款，用于土地的一级开发整理，政府主要通过土地出让收益、企业税收等偿还贷款本息 案例 广州土地开发中心（珠江新城、琶洲） 天津土地整理中心（海河综合开发改造）,案例广州土地开发中心,在二十世纪末的最后10年里，广州市的土地供应一直处于较为混乱的状况，导致大量的烂尾地和烂尾楼，同时伴随着大量的拆迁纠纷。 为了彻底改变这种不利状况，除部分开发区外 (广州开发区、南沙开发区等)，政府将大部分的土地开发整理权收回，由土地开发中心统一进行开发整理、出让等工作。 目前广州的全部经营性用地的开发、整理、出让都通过土地开发中心处理，珠江新城、琶洲、金沙洲等均由土地开发中心负责。,政府主导型土地开发中心,利： 可更有效的利用银行贷款，减轻政府的财政支付压力 将政府的直接风险隔离 弊： 工业园区的土地开发整理时间较长，土地开发中心难以全程跟进 土地开发中心与管委会之间关系较难协调 政府将最终承担全部开发风险,政府主导型土地开发中心,适用条件分析 要求开发周期不宜过长 要求银行提供全面融资服务 要求避免与园区管理机构的角色冲突 要求政府承担最终开发和资金风险 本项目适用性分析 区政府不希望承担过多的开发和资金风险 区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制推进园区开发建设，因此政府化色彩较浓的方式难以满足要求 本项目属于工业园区开发，园区经营管理机构可能与开发中心存在角色冲突,政府主导型民营企业带资整理,概述 政府委托私营机构进行土地的开发整理，土地开发整理完成后，由政府负责用地出让，政府通过收取的土地出让金或企业税收等方式偿还私营机构的开发费用，并保障其有一定的利润,案例北京土地一级开发,在北京市推行土地储备制度后，北京市土地整理储备中心曾经片面认为土地一级开发是政府行为，政府在垄断土地供应的同时，要垄断土地一级开发。因此，土地储备机构不仅要作为主体办理一级开发项目前期各种手续，而且要负责筹资投资和具体实施。在政策的起步期和目前的体制、机制及人员情况下，不但工作效率较低，而且承担投资风险和违约责任的概率也很大。 经过不断的研究、探索，北京市已逐步形成了土地一级开发投资主体多元化（企业投资、政府投资、政府和企业共同投资）、级开发土地类型多元化（重点功能区、新城、小城镇建设一级开发和房地产一级开发、工业开发区成片一级开发）以及管理方式的多元化（企业管理、事业管理、授权委托管理等）。,案例北京土地一级开发,2005年 9月12日，北京市国土资源局印发了北京市土地储备和一级开发暂行办法，其中规定： “土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。” 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。,案例北京土地一级开发,从事一级土地开发的北京知名房地产企业越来越多，几乎所有的大型房地产企业都涉及过土地一级开发 天鸿集团进行密云新城中5.6平方公里土地的一级开发；国融置业在通州有 11平方公里的土地一级开发；泰国正大集团在通州拥有30余平方公里土地的一级开发权；新奥集团在奥运中心区 300万平方米的公建一级开发已开始；住邦集团在金盏地区也有近6,000亩的土地需要一级开发；而天津泰达公司目前也已拿下了顺义温榆河生态走廊大约5平方公里的土地一级开发权,政府主导型民营企业带资整理,利： 政府投入较少，资金压力有所减轻 政府能很好的控制园区的开发建设及经营管理 弊： 对私营机构的资金实力要求高 土地出让金、配套费、税收的返还程序较复杂，时间较长 土地整理成本、合理利润的界定有一定困难,政府主导型民营企业带资整理,适用条件分析 一般适用于经营性用地开发 政府需作为风险承担的最终主体 由于工业园区开发回报期较长，必须保证私营机构获得较高的利润回报 本项目适用性分析 该模式一定程度上能减轻区政府的资金负担，且能较充分的控制园区的开发建设和经营管理，对本项目有一定的适用性 该模式要求政府成为最终的风险承担主体，而且工业园区开发还款期限过长，需给一级开发商较高的利润回报，政府将面临较大的市场压力,企业主导型政府全资国有企业,概述 在园区管委会的领导下，成立国有全资开发实体，并独家委托该开发实体进行园区的一级土地开发。该开发实体并不拥有土地的经营收益权，作为投融资平台，政府可通过担保、抵押等形式协助该实体融资，保障开发资金的来源，政府将承担土地出让的最终风险 案例 西安高新技术开发区：西安高科（集团）公司 天津经济技术开发区：天津泰达集团,案例西安高新区,西安高科（集团）公司成立于1992年，是与西安高新区管委会在“一套人马、两块牌子”的独特机制下成立的大型国有企业，是西安高新区的开发主体。西安高科（集团）公司按照“政策扶持、贷款起步、负债经营、滚动发展”的开发模式，致力于高新区的土地开发、市政配套、社区管理和环境营造,企业主导型政府全资国有企业,利： 减轻政府的财政负担 企业化运作，开发及融资等方面更灵活 弊： 政府仍将承担最终的开发及融资风险 政策方面受到一定限制 仍有较浓厚的政府色彩，尚未实现较充分的市场化运作,企业主导型政府全资国有企业,适用条件分析 开发资金来源于政府财政拨款或银行贷款，政府需承担最终的开发及融资风险 政府行为色彩仍较浓厚，难以达到充分市场化的要求 对本项目的适用性分析 本项目的开发要求尽可能的市场化运作，区政府难以承担过大的财政或融资风险，因此该模式借鉴性不强,企业主导型政企合作,概述 由政府（多以企业实体形式出现）与民营企业组成合资公司，共同负责园区土地的一级开发整理，除开发成本通过配套费、出让金等形式返还补偿外，土地增值收益或入园企业税收双方可按约定比例分成 案例 深圳天安数码城 上海紫竹科学园,案例深圳天安数码城,1985年深圳特区处于建设起步阶段。深圳市政府在车公庙规划出118万平方米区域拟建车公庙工业区，并组建了泰然的前身“深圳市工业区开发公司”，专项负责开发。当时与之同期开发的还有八卦岭、南油、莲塘等几个传统工业区。,1988年12月，深圳市政府与泰然以协议转让方式签订了土地使用合同书，以4000万元的地价，将车公庙约118万平方米土地的使用权转让给了泰然，这是全国最早一批国有土地有偿转让合同书之一。 香港天安中国投资有限公司创建于1986年，前身为香港新鸿基金融集团中国部，主要业务为投资国内房地产。1990年天安（中国）经过多方考察，决定与泰然公司合作共同开发“天安车公庙工业区” （天安数码城前身）。天安投资1000万美元，泰然以近30万平方米工业区东侧土地入股，双方成立合资公司，各占50%股份,案例深圳天安数码城,天安公司为天安数码城带来的不仅仅是资金，更重要的是带来了观念、开发模式、管理经验和人才。天安在1997年借鉴香港工业区转型的概念和经验，为天安工业区引进了“科技产业基地”概念，从单纯的厂房经营向孵化器建设转化。此举开启了天安工业区脱胎换骨的进程。,成功转型后的天安数码城2001年5月获全国创新科技园区开发模式奖，2001年9月成为深圳市首家深圳天安民营科技园，2002年2月升格为国家级民营科技园，列中国十佳民营科技园之首。 新规划的天安数码城总建为80万平方米，其中科技开发基地40万平方米，住宅及公寓29万平方米，商业配套设施4万平方米。,案例上海紫竹科学园,上海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行区的东南角，由闵行区人民政府、上海交通大学、紫江集团、上海联合投资有限公司等各方面成立园区发展公司共同筹建,案例上海紫竹科学园,上海紫竹科学园占地13平方公里，包括占地近7000亩的大学园区，6000亩的产业基地，近4平方公里的森林半岛（住宅区）。 科学园区内规划有7000亩的大学园区，与研发和产业区仅一路之隔。上海交通大学、华东师范大学和台湾新竹交大上海工业研究院等理工科大学保证了强大的科研开发能力，更为科学园区提供了一流的人才、技术，使得新科技、新知识得以孵化和产业化，并为入驻企业的人才本土化提供了坚实的保障。东海职业技术学院、上海机电高等专科学院等还可为入园企业提供大量的熟练技术工人。 由于政府和企业的联合开发机制，科学园区除了享有国家赋予一般园区的一切优惠政策之外，上海市政府和闵行区政府还给予科学园区的多项税务优惠与产业扶持政策。,企业主导型政企合作,利： 能有效的减轻政府的资金压力 充分发挥合作双方的优势 政府：信誉、政策、税收、融资 企业：资金、开发经营经验、客户资源 政府能监控园区的开发建设及经营管理 政府能享受土地增值的部分收益 市场化运作程度较高 强化市场信心 弊： 政府仍有一定的财政负担或融资压力 对企业退出机制要求灵活设置,企业主导型政企合作,适用条件分析 政府与民营企业需具备良好的合作关系 园区开发需具备较大的盈利空间 园区需设立灵活的退出机制 园区产业发展方向需获得政府支持 对本项目的适用性分析 该模式将政府与企业的优势充分结合，既能减轻政府的财政负担，充分发挥市场化运作的特点，又能有效监管园区的开发管理，共享园区土地开发的增值收益，对本项目有较强的借鉴意义,企业主导型私营机构买断开发,概述 政府将园区土地一次性出让至私营机构名下。私营机构获得土地后，通过抵押等方式融资，获得土地开发的滚动资金，并在土地开发整理完成后，通过土地转让实现资金回收并获得增值收益,案例大连软件园,1997年，大连开始大规模城市建设的改造和国有企业脱困攻坚，迫切需要发展更具国际竞争力的新兴产业，以推动城市产业结构调整。因此提出发展软件与信息服务业，并通过建设软件园来推动这一产业 当时面临的主要困难：一是土地资源有限；二是软件产业基础薄弱，没有发展这类专业化产业园区的经验；三是政府无法在短期内拿出软件园建设需要的巨额资金用以建设园区的基础设施 民营企业亿达集团 ，当时拥有一块政府补偿的工业用地，计划通过投资开发科技园区，实现集团内部产业转型，由房地产业转变做科技产业,案例大连软件园,亿达集团按照市场化的运作方式，成立了大连软件园股份有限公司，分别通过划拨补偿和协议出让方式一次性获得一期和二期土地的所有权，并负责软件园的基础设施建设、环境建设、招商引资、产业服务和园区综合管理 政府在政策支持、规划设计、外商引入、综合协调、宏观指导及软件园服务体系建设上发挥扶持作用，同时在贷款贴息、基础设施配套等方面给予支持,企业主导型私营机构买断开发,利： 政府无财政负担和融资压力 政府无需承担开发风险 充分市场化运作 弊： 政府对园区的开发建设和经营管理难以控制 政府无法享受土地升值的收益 私营机构经营压力大,企业主导型私营机构买断开发,适用条件分析 要求私营机构有较强的资金实力和融资能力 要求有灵活的退出机制 政府愿意放弃对园区开发经营管理的监控 必须有政府的充分支持 必须与政府的产业发展方向保持一致 对本项目的适用性分析 该模式市场化程度高，区政府无需承担财政压力，但政府无法监管园区开发和经营管理，也无法享受土地升值的部分收益，因此可一定程度的借鉴，但难以完全照搬,项目投资合作模式的选择,建议以政企合作模式为主，辅以企业带资整理和私营机构买断开发两种模式,Part 3 项目投资合作建议,本项目投资合作模式的选择建议,政企合作 政府介入的方式,方式一：白云区政府出资受让园区全部或部分发展用地，并以 地作价入 股，既能一定程度上参与并监控园区的开 发，又能共享园区开发收益 方式二：资金空转、土地实转。由白云区政府按照工业用地出 让价向开发公司开出支票，作为白云区政府对企业的 资本投入，并成为该开发公司的股东；开发公司将此 支票背书后，作为土地出让金支付，交给土地管理部 门，并签订土地使用权出让合同；土地管理部门再将 出让收益全部上缴市财政，市财政再按中心镇优惠政 策返还给白云区政府（扣除上缴中央部分,政企合作 政府介入的方式,方式三：白云区政府出资参与园区部分公建设施（如学校、图 书馆、公共实验室等）的投资开发，既能保证园区配 套设施的按期使用，又能共享园区的开发收益 方式四：白云区政府以将来返还的税收为条件入股，既能减轻 投资者的资金压力，也能减少政府现时的资金投入， 并能监控园区的开发,政企合作 投资合作主体引入的数量,建议本项目重点考虑引入单一投资主体，在特殊情况下可考虑多个主体的合作 单一主体： 政府易于控制和统一管理 利于企业的成长 可以实现资金滚动，降低财务费用 有较好的延续性 多个主体： 企业的资金压力较小 风险得到有效分散 资源及优势互补,政企合作 政府协助融资,以政府的信誉担保贷款 可获得国有商业银行、信用社的贷款，但政府风险较高 以政府的资产 (物业、土地等) 抵押贷款 大多数政府不具备条件 提高企业的资信状况 通过与开发投资企业签订各种合作合同 (如税收返还、配套费返还、征地补偿总包、政府入股企业、参与孵化等)，提高开发投资企业的资信状况，从而使企业能够以较低成本获得更多的贷款,政企合作 退出机制的建立,意义： 建立完善的退出机制，有利于给投资者充分的信心，使其在出现意外情况 (如企业无力继续进行开发建设、企业出现违规开发等) 时可以顺利退出，而又可将其对园区开发建设的影响降至最低 建议： 政府在园区的税收、土地出让收益金中按一定比例截留，建立园区开发保障基金 投资企业退出时，利用基金低偿其尚未收回的投资 在新的企业尚未引进之前，利用基金维持园区的开发建设,私营机构买断开发,私营机构以生地价格买下园区部分片区土地的开发使用权 私营机构以土地为抵押向金融机构融资 收入来源 政府的税收返还 土地转让收入 市政配套费返还 自建物业出租 参与入园企业的投资,企业带资开发整理,操作方式 政府委托企业进行园区某片区土地的开发整理，土地开发整理完成后，由政府负责用地出让（转让），政府通过收取的土地出让金、企业税收、配套费等收益偿还企业的开发费用，并保障其有一定的开发利润 相关建议 由于企业带资整理资金投入大，且投资回收期较长，因此必须有较高的利润水平方能能吸引投资企业 鉴于工业园区开发面临一定风险，可考虑保证带资整理企业有固定利润，以降低其收益风险,Part 4 合作方的选择及盈利模式建议,合作方（一级投资商）的选择建议,国内外民营产业园投资商类型总结,类型一：具政府背景的投资商,特征概述 具有政府背景，与政府关系良好，易于获得政府支持 具备一定的园区开发经验 具备较强的资金实力和较好的信用 国内民营产业园的投资开发主体多为此类投资商 该类投资商多与政府或第三方合作共同开发园区,案例：天安数码城有限公司,由深圳泰然实业公司和香港天安中国投资有限公司合资创办，双方各占50%股份。其中香港天安中国投资有限公司前身为香港新鸿基金融集团中国部。泰然公司原名为深圳市工业区开发公司 ，为深圳市直属的一级国有企业 ，负责车公庙一带工业区建设开发。 由其创建的天安数码城被誉为中小民营科技企业的摇篮，2002年被国家科技部荣誉授予“国家级民营科技园”称号 。,招商局集团是中国交通部在香港注册的直属企业，业务主要集中于交通运输及相关基础设施建设及经营与服务（港口、公路、能源运输及物流）、金融投资与管理、房地产开发与经营等三大核心产业 1979年招商局集团于深圳宝安创建了中国第一个对外开放工业区蛇口工业区，1992年与福建漳州市合作创办漳州经济开发区，2005年收购深圳南油工业区。,漳州开发区,案例：招商局集团,蛇口工业区,类型二：无政府背景的投资商,特征概述 具备较强的资金实力 具备一定的园区开发经验 具备较强的资金实力和较好的信用 对资金回报的长期性和风险性有较强心理准备 对相关产业发展前景有深入研究,类型三：风险基金,特征概述 具备较强的资金实力 对资金回报的长期性和风险性有较强心理准备 对相关产业发展前景有深入研究 多与政府或第三方共同组成开发公司 追求高风险、高收益的投资原则,赛博软件园,案例：威新集团有限公司,威新集团有限公司由国际信息园（香港）有限公司、深圳市经济协作发展公司及赛博投资基金（纽约）共同组建而成，于1999年创建国内第一家采用风险投资机制发展的高科技企业园区深圳赛博韦尔软件产业园。,1999年1月成立于纽约的赛博投资基金，注册资本为5亿美元，其主要来源为美国的一些退休基金和一部分私人投资 。,案例：天津泰达华生生物园,泰达华生生物园是全国首家多元投资机制下的生物技术企业专业孵化器 ，由天津泰达科技风险投资股份有限公司、天津泰达国际创业中心、天津经济技术开发区投资有限公司及华博生物技术有限公司于2001年共同出资创办。,天津泰达科技风险投资股份有限公司由北京国际信托投资有限公司、北京科技风险投资股份有限公司、天津开发区投资有限公司等七家股东组成。公司主要投资方向为：生物医药、电子信息、新材料、生态农业。投资项目还包括宝方生物、中科海询、南开和成 、东泰科技及科润农业等。,类型四：科研院所,特征概述 具备较雄厚的智力资源、人才优势和强大的科技实力 对产业有深入了解，具备一定客户资源 缺乏丰富的园区开发经验 资金实力一般，且投资较为谨慎 国内外参与工业园区开发的多为知名科研院所 国内工业园区中此类投资商所占比重相对较低,案例：北大资源集团,北大资源集团主要从事高科技产品的研制、开发、销售和负责北大科技园的建设开发和经营管理。目前，北大资源集团已形成电子信息、生物制药、房地产三大核心产业。 北大科技园始建于1992年，是以科技孵化、产业投资、园区建设为核心业务的国家级大学科技园。,北大科技园园区,北大孵化器1期,案例：剑桥科学园,英国剑桥科学园位于英国东南部的剑桥郡，由剑桥大学圣三一学院于1970年创建。,剑桥科技园区依托于剑桥大学独特的科学技术力量创造了“剑桥现象”。剑桥科学园已成为整个英格兰东部地区的发展中心。,基地合作方（一级投资商）的选择建议,本项目的核心特征 投资回收期较长 开发投资面临一定风险 投资商需对生物医药产业有一定的研究和认识 投资商需具备与政府合作的经验,基地合作方（一级投资商）的选择建议,建议一：国内具政府背景的投资商 与政府合作经验丰富 资金实力较强，能接受较长的投资回收期 具备相关开发经验 建议二：风险基金 资金实力强大，机制较灵活 对产业研究较深入 对投资风险有充分认识，能接受较长的投资回收期,盈利模式建议,国内工业园区经营面临的主要问题 工业用地出让（转让）价格过低,工业用地出让（转让）价格远低于土地整理成本 广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩，2005年云埔工业区熟地出让价格约1820万/亩，广州开发区熟地出让价格约1718万/亩 广州工业用地开发整理成本一般介于2030万元/亩,近期广州工业用地出让情况,资料来源：广州市国土资源和房屋管理局,国内工业园区经营面临的主要问题 投资回收期较长,由于目前工业用地价格远低于开发成本，单单依靠出让土地的方式短期内难以收回投资 而政府对土地出让金、基础设施配套费、城市维护建设费和入园企业税收等的返还，手续繁复，返还周期较长，很大程度上拉长了园区的投资回收期 大连软件园一期经过十多年开发，尚未能全部收回投资,国内工业园区经营面临的主要问题 收益分配的不平衡,案例一：大连软件园,园区采用多元化的盈利模式，主要收入来源包括： 工业用地出让（仅少部分土地出让） 租金收入（厂房、办公楼出租） 房地产开发（高档住宅开发） 产业投资（与东软集团投资合作 ） 中介服务（人才服务、招商引资、综合管理等）,案例二：上海张江高科技园区,随着世界制造业重心向中国转移，世界500强企业纷纷进驻，有“中国硅谷”之称的张江高科技园区的土地价格已达到100万/亩 致力发展都市工业园的上海，其工业房产的供应和需求都处于高速增长状态 ，目前全市平均工业地价达50万/亩，上海工业房产的投资回报率高达17%,番禺节能科技园占地50万平方米，总建筑面积76万平方米，是由国家经贸委节能信息传播中心、科技部火炬中心联合批准创办的全国第一个以“节能、环保、生态”为主题的科技园区，属番禺区政府的重点建设项目。,案例三：广州番禺节能科技园,案例三：广州番禺节能科技园,一期天安（番禺）科技创业中心大厦除小部分出售外其余出租，租金30元/月.平方米，平均售价3700元/平方米，租户已基本全部入驻； 二期天安科技创新大厦2005年9月公开发售，80%已售出，平均售价3950元/平方米。,节能科技园以工业项目立项，园内已开发物业的各个单元都作为单独厂房单独报建，保证每个出售单元都有独立房产证，使用年限为50年。园区更与招商银行及农信社合作，为业主提供最高6成最长十年期的贷款按揭。 一期项目科技创业中心除主要引入番禺区科技局、清华天安信息公司、清华力合公司、清华深圳研究院等园区合作机构、公司外，对科技园的招商对象也适当地扩延。首期入园企业还包括了售后服务、广告及咨询等产业配套服务企业，如首层的法拉利华南区售后维修站。,项目盈利模式构建方向一 政府收益的转移支付,工业园区的开发收益相当部分被政府获得，因此政府对收益的部分让利和转移支付有利于平衡投资商的资金投入，并降低投资风险，建议在提高返还比例和简化返还手续等方面争取更多优惠政策 企业税收返还 土地出让金 城市建设维护费 基础设施建设费,项目盈利模式构建方向二 增加经营性用地的比例,经营性用地的开发利润空间远大于工业用地，且能较快的实现资金滚动，因此适当的提高园区内经营性用地的比例，有助于平衡开发投资，降低资金压力和风险 一般经营性用地比例不超过20%，建议本项目经营性用地比例达到约18%，经营性物业开发量达到约30% 经营性物业开发中建议以住宅物业开发为主，建议其开发量约占经营性物业总开发量的80%，商用物业（商业、商务办公）约占20%,项目盈利模式构建方向三 多元化经营,在广州的现实情况下，过于依靠卖地的单一盈利模式难以维系园区的开发，必须实现经营方式和收入来源的多元化 土地转让：建议将生产性或物流性产业用地转让，在开发能力 有限的条件下，也可考虑转让部分经营性用地 产业投资：建议与知名院校或企业合作 物业租赁：建议租赁范围包括孵化器、创业中心等工业写字楼 或标准厂房 经营性用地开发：以居住用地开发为主，资金回收较快 园区服务：如提供人才招聘、招商引资、综合管理等服务,项目盈利模式构建方向四 保证用地价值的合理显化,在地价较低的情况下，建议考虑适当减少“卖地”面积，自行建设物业进行出租，以享受长期的土地增值收益 广州科学城租金：1元/天.平方米（国际企业孵化器） 番禺节能工业园租金：1元/天.平方米 大连软件园租金：28元/天.平方米 上海张江科技园租金：2.3元/天.平方米 建议适当增加工业写字楼、教育培训等变相经营性物业比例，以享受较高的土地收益 工业写字楼可拆分成独立单元以厂房性质报建，既可卖，也可租,项目盈利模式的构建,项目功能体系构建,纵向产业功能产业集群,产业链 生产研发、技术孵化、规模生产、物流配送 产业配套体系,纵向产业功能近期以生产、物流等功能为主,纵向产业功能中远期发展研发等高附加值功能,新 品 研 发,中 试 孵 化,生 产 研 发,加工生产,物 流 配 送,营 销 服 务,产业链,下游,上游,低,高,附加值,产业微笑曲线,从产业价值链来看，只有发展高附加值的研发、营销等环节才能创造更高价值 同类主题工业园区的竞争关键取决于谁最先抢得资源、抢占先机,横向城市功能复合功能园区,经验借鉴 大连软件园园区建有产业区、科研区、商务区、生活区和森林公园，整体功能配套完善 西安高新区虽然紧靠中心成熟区，但仍注重商务和生活设施的配套建设，经过十几年的发展，已成为我国中西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一 教训汲取 广州开发区为广州经济和产业发展作出巨大贡献，但由于一直缺乏生活配套，而始终没有形成一个成熟的区域 ，成为制约其发展的瓶颈 长春高新区由于邻近市区，对生活居住配套的需求不迫切，加上首期启动开发的是产业区，商业生活配套未能跟上，因此下班以后整个园区形同“死城”，缺乏城市的生活与活力,横向城市功能复合功能园区,产业、商贸、教育、商住、教育、娱乐、医疗、旅游 、休闲,产业,核心 产业,产业 配套,居住,公建服务,商贸服务,商业 物流,办公 咨询,绿地 公园,文娱 教育 医疗,品质 居住,小区 配套,休闲度假,生态 旅游,保健 疗养,横向城市功能复合功能园区,用地平衡比例 规律表明，居住用地由于需求相对较旺、投资回收快，一般占经营性用地面积的7080%，而商业、商务办公等由于资金回收慢、需求相对较弱，且工业写字楼替代竞争激烈，一般仅占1520% 项目用地平衡指标尚需在投资收益分析后最终确定,横向城市功能复合功能园区,各功能开发量比例 项目各功能开发比例尚需在投资收益分析后最终确定 大连软件园各功能开发量比例：工业（含配套）约占73%，经营性物业约占27%,相关功能的空间聚集形式,产业功能 专属园区：为大型公司定制的相对独立的园区，有利于其相关企业群的聚集和自成体系的生产组织 区域园区：特定区域的企业聚集 产业分区：按不同产业体系分区 企业孵化区：吸引创业型中小企业，加速生物科技成果的转化，孵化出具备产业化开发条件的技术成果和高成长性科技型企业 配套功能 生活居住区：为园区内工作人员提供高品质的居住空间 公建服务区：提供教育、医疗、文化、体育、市政等公共设施 商贸服务区：购物、金融、邮电、餐饮、酒店、娱乐等综合性商业 休闲度假区：利用优良生态环境发展旅游观光、疗养度假,Part 5 项目开发时序及相关启动建议,开发分区及开发时序,开发分区,分区考虑的因素 以核心区为中心组织分区 各分区设有次级核心，保证各分区功能的自我平衡 开发的难易程度,开发分区 一级核心区,规模：约10001500亩 功能：以配套、服务功能为主，辐射整个园区 开发进度：核心区分期建设，各期占有核心区的一部分,核心区,开发分区 分区一,规模：约45005000亩 开发进度：土地开发条件相对较成熟，东山工业区手续齐备，便于优先开发,东山工业区,开发分区 分区二,规模：约45005000亩 开发进度 征地拆迁难度相对不大，且能与拟建大学城相呼应，可考虑作为中期建设用地 位于新广从公路和京珠高速公路交会处，且临近京珠高速公路出口，交通便捷,开发分区 分区三,规模：约4000亩 开发进度：征地拆迁难度最大，所需时间较长，且与成熟镇区相距较远，应留作远期开发用地,良田村,梅田村,各分区开发时序,1,2,3,核心区,根据征地拆迁、与成熟镇区的距离、道路、市政管网的难易程度确定分区时序 东山工业区的用地手续已经齐全，首期以该区为起