青岛高端物业精装修调查报告_52P_豪宅项目案例_高层_大户型.ppt
青岛高端物业精装修调查,荣置地 / 银座领海公馆项目组,所涉项目（开盘、交房）： 东海路9号（2006-2008） 万丽海景（2009-2011） 万邦中心（2010-） 青岛中心（未开盘） 凯悦中心（2008-2010） 上实·海上海（2009-2009） 柏丽·澜庭（2007-2009） 海信天玺（未开盘） 银座领海公馆（未开盘） 远雄国际广场（未开盘）,豪宅市场,第二阶段豪宅·核心特征,Market Description,*海景·城景·高密度·高配豪宅,动感外观“帆”状、三叶草、塔群,东海路、香港路紧俏海资源的最后开发,容积率限制、用地规划，难做规模园林,沿海土地减少，容积率增高,智能化、多重安防、自动化停车系统,城市综合体生活模式开始出现,青岛豪宅发展的新阶段,PART2·青岛豪宅产品力发展趋势,户型尺度 结构功能 精装修 配套 规划形态 建筑单体形态 建筑风格、选材 物管,青岛豪宅产品力发展趋势,青岛豪宅发展阶段划分,青岛豪宅客户变化趋势,豪宅市场,豪宅趋势剖析精装修,Market Description,豪宅市场,豪宅趋势剖析-配套,Market Description,趋势一：第一阶段豪宅厨卫无功能设施，仅有少量项目有电梯，且皆为6-8人乘的小型电梯，品牌一般为国产电梯（上海三菱）为主，其中鲁信·未央为芬兰通力电梯，但轿厢仅为（1.2米*1.2米）； 趋势二：以东海路9号、凯悦中心为代表的第二阶段豪宅，将青岛厨卫配套、智能化等室内室外进行了飞跃式的升级； *东海路9号及凯悦中心详细室内、室外配套已列于第二部分详细市调信息。,精装修原则：大师之作甄选有成功案例，设计风格符合个案气质的设计师亲自操刀。富豪阶层对于精装修设计师的要求：追求产品大于追求设计师名望。,豪宅市场,青岛标准化豪宅定义·精装修,Market Description,精装修品牌：国际品牌货真价实、奢华、王室御用,青岛豪宅精装修品牌的使用自东海路9号开始，在凯悦中心达到巅峰，在全国豪宅市场中也占据重要位置，全世界十大顶级厨卫品牌陆续青岛出现，青岛豪宅消费群对这些品牌的认知也达到了一定程度，使其成为构成豪宅标准的重要组件。,豪宅市场,青岛标准化豪宅定义·配套设施,Market Description,豪宅市场,Market Description,青岛标准化豪宅定义·双大堂,设计原则： 面积等同整楼平层面积或取一半面积； 纯住宅社区单元大堂层高为4m以上; 装修中尽量使用暖色石材及木材，同时配以绿植、艺术饰品，共同营造出精细、豪华的空间氛围,单元大堂,市场参考数据单元大堂,豪宅市场,Market Description,青岛标准化豪宅定义·双大堂,设计原则： 尽量保证车库大堂的自然采光； 其装修标准等同单元大堂； 业主或经授权的访客可从此搭乘电梯，直接到达各楼层。,车库大堂,目前青岛豪宅尚无精装修大堂出现。,豪宅市场,Market Description,青岛标准化豪宅定义·停车场,市场参考数据车位配比,设计原则： 车位配比：1：2以上 车位尺寸：标准车位6m*2.5m，另设部分大型车位及 少量房车停车位； 智能化配置：电动车位锁/远距离感应式打卡机 装修标准：高档墙地面漆/自然采光设计/绿植景观营造/双向车道 人工配备：保安岗亭设置，保安常驻，负责停车场内引导及监控,12,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。,JUST RIGHT热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气； 户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音 排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,豪宅市场,Market Description,青岛豪宅高科技材料与产品,附：青岛豪宅发展个案详尽解析,PART1 青岛高端住宅区域分布,豪宅市场,已售高端住宅·区域分布,Market Description,本案,豪宅市场,在售高端住宅·区域分布,Market Description,本案,豪宅市场,未售高端住宅·区域分布,Market Description,本案,豪宅市场·NOW,上实·海上海,Market Description,豪宅市场·PAST,上实·海上海精装修及配套,Market Description,豪宅市场·PAST,柏丽·澜庭,Market Description,豪宅市场·NOW,柏丽·澜庭项目解析,Market Description,项目优势： 地段绝佳，闹中取静，周边商业配套、交通环境完善； 纯粹的封闭式居住园林社区，私密性高，舒适度高； 临近奥帆中心，高楼层可欣赏浮山湾优美景色，低楼层可观赏园林景观； 楼间距超大，绿化率高，容积率小； 园林设计丰富，绿化景观、水景、运动区、儿童游戏区，满足客户日常休闲需求。 项目缺点： 178平方、187平方、220平方户型不尽完善，两个卧室都在北向； 所有的户型都没有设计保姆房，不能满足部分客户需求； 卧室少，不能满足成员较多的家庭居住； 装修质量问题，需整改的较多。,豪宅市场·NOW,柏丽·澜庭销售及客户分析,Market Description,积客方式及效果描述： 老总圈层营销：开盘前的准客户基本都是老总圈层营销客户，占总成交的15%20% ； 荣置地老客户挖掘：颐和国际、海韵东方客户邀约到访，成交量占总成交的7%； 客带客营销：促进成交，效果甚好，客带客成交能占总成交的15%。,豪宅市场·NOW,柏丽·澜庭户型配比,Market Description,主力户型： 三室两厅三卫270平m² 两室两厅两卫220m²、140平m²、178m²、185m²,豪宅市场·NOW,柏丽·澜庭精装修及配套,Market Description,豪宅市场·NOW,东海路9号,Market Description,东海路9号配套设施（室内、公共）,豪宅市场·NOW,Market Description,东海路9号配套设施（智能化）,豪宅市场·NOW,Market Description,智能化座便器,智能化电表显示,室内背景音乐,霍尼韦尔智能系统,东海路9号现场实拍,东海路9号精装修,豪宅市场·NOW,Market Description,*精装修设计师：MR.JOHN DAVID EDISON 加拿大FK设计集团,东海路9号精装修,豪宅市场·NOW,Market Description,东海路9号海景·园林,豪宅市场·NOW,Market Description,客厅观景,园林,豪宅市场·NOW,萬麗海景,Market Description,优势： 纯住宅项目，为香港中路片区所罕见，充分传递宜居性 三栋建筑体再次细分住宅客群，过滤高端客群，建立圈层 底商以大型会所形式引入，进一步确立其宜居特征 562独特全海景户型，设立独立入户大堂，罕见两梯一户 项目得天独厚地理位置（八大关仅此一处） 独特建筑外立面，巴马·丹拿建筑设计,劣势： 项目为配合其独特建筑立面及海岸景观，牺牲部分户型景观 相比香港中路其他竞争项目，项目周边配套略显不足 无园林绿化，缺乏社区感，高端居住舒适性不够 住宅为商业用地，使用年限是其硬伤,豪宅市场·NOW,萬麗海景,Market Description,萬麗海景配套设施（室内、公共）,豪宅市场·NOW,Market Description,豪宅市场·NOW,凯悦中心,Market Description,凯悦中心·优劣势分析,豪宅市场·NOW,Market Description,凯悦中心配套设施（室内、公共）,豪宅市场·NOW,Market Description,凯悦中心精装修,豪宅市场·NOW,Market Description,公寓装修标准4000/平：,入户门标准层入户门至少2.2米高，进口木质防盗门，德国霍曼（HORMANN）或同等档次品牌 内门高档特质木质门/钢化玻璃门，配高档五金件 起居室： 地 面进口高档大理石或进口德国波恩/奥地利威兹·帕克或同等档次品牌实木复合地板 墙 面美国VALSPAR/英国ICI/芬琳或同等档次品牌乳胶漆或进口壁纸 顶 棚局部吊顶，预留灯位吸顶安装，美国VALSPAR/英国ICI/芬琳或同等档次品牌乳胶漆,豪宅市场·NOW,万邦中心·佰御都,Market Description,佰御都配套设施（室内、公共）,豪宅市场·NOW,Market Description,佰御都精装修,豪宅市场·NOW,Market Description,精装修设计师：李玮珉 青岛代表作：萬麗海景、万邦中心、颐和国际、柏丽·澜庭 风格：因其对空间的合理利用与简洁大气的设计风格而广受青岛豪宅追捧，万邦中心户型不方正、进深大，李玮珉利用空间设计元素克服户型弊端，另人印象深刻。,豪宅市场·FUTURE,海信·天玺,Market Description,豪宅市场·NOW,海信·天玺项目解析,Market Description,项目优势 一线海景，优势资源占有； 全亚洲唯一5栋HUF别墅，品质独一无二； 社区主打绿色节能牌，契合人居发展方向； 社区生活居住环境纯粹，园林绿化给客户以家的感觉； 海信品牌开发商，受到本地客户认可。 项目缺点 麦岛改造尚未成型，东海路车行密集，居住环境受较大影响； 前期麦岛金岸项目市场形象定位一般，影响后续高端系产品的品质感。,HUF别墅,豪宅市场·FUTURE,海信·天玺配套设施,Market Description,豪宅市场·FUTURE,海信·天玺 精装修,Market Description,香港室内设计之父：高文安 采用窗式自平衡新风系统，低碳环保。 发挥能源循环利用的绿色理念，缔造中国最大的水源热泵示范区。,豪宅市场·FUTURE,远雄国际广场,Market Description,豪宅市场·FUTURE,远雄国际广场配套设施,Market Description,中铁·青岛中心,Market Description,豪宅市场·FUTURE,中铁·青岛中心,Market Description,豪宅市场·FUTURE,中铁·青岛中心精装修,Market Description,豪宅市场·FUTURE,豪宅市场·NOW,鲁商中心·首府,Market Description,豪宅市场·NOW,鲁商中心·首府住宅配套,Market Description,项目的成功源自双方的沟通与配合， 让我们为本案最终取得傲人的业绩而共同努力！,Thanks,荣置地远洋公馆项目组 2011.2.17,
