某地产架空层专题分析报告.ppt

1,架空层专题研究,品控中心,3,架空层基本概念解读,4,架空层的概念 架空层应用范围 架空层的功能及优点 3.1 营造园林景观 3.2 增加私密性减少干扰 3.3 连接大小环境 3.4“低层化”高层建筑 3.5 泛会所概念 3.6 其他作用,目录,架空层基本概念解读,5,架空层的概念 架空层（OPEN FLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。,架空层基本概念解读,6,2. 架空层应用范围 目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的 ，架空层的层高并 不一定低，有的可以达到 69m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉 降缝或变更基础形式处理。,架空层在内陆城市也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公 共面积而作出的一种变相指标平衡方式。,架空层基本概念解读,7,3. 架空层的功能及优点,造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放 置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度 及观赏度大为增加。,并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享 公共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。,3.1 营造园林景观 架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观 相融合，是小区绿化的延伸。,架空层基本概念解读,8,3.2 增加私密性减少干扰 以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的 出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。 首先，把住宅底层作为架空层进行园林绿化，可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观； 其次，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；另外， 架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴 近自然。,架空层基本概念解读,9,3.3 连接大小环境,长期以来，城市中的土地被人类高度地开发利用，形成了日益密集的建筑，城市绿化用地 已受到严重的制约。而架空层的设计能使绿化得到延伸及扩展。,架空层基本概念解读,10,置身于架空空间内仿佛漫步于室外的大自然中既有室内宜人的气氛，又具有室外的自 然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。不管是下雨还是天晴，沐浴着满园的绿色和清新空气， 清晨打拳、练功，傍晚下棋、聊天，俨然生活在一个安全、和谐、文明的社区环境。,3.4“低层化”高层建筑 随着居住区建筑越造越高，使得人们离绿地及邻居也就越来越远。在钢筋 水泥的建筑日益 占据城市主流的今天，架空层为城市空间和居住空间提供了链接，为人们架起邻里沟通的温馨桥梁，提供了具有人情味的自然空间，满足了居民交往及活动的需要，增进了邻里的情感交流。,架空层基本概念解读,11,3.5 泛会所概念 高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所。,利用架空层做半开放式泛会所，（室外泳池）,架空层基本概念解读,12,3.6 其他作用 架空层的空间除了可以营造绿化景观以外还可以作多种用途： 作为停车场等进行经营； B. 作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；,架空层基本概念解读,13,C. 居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿舍)的运用。,其中，架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化、人性化， 并且后期的经营管理能为开发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。,架空层基本概念解读,14,架空层的商业价值和应用建议,15,1.商业价值 1.1 不占用容积率指标 1.2 拉近楼房间距 1.3 面积公摊 1.4 提升楼盘品质 2. 对应用的建议 2.1营造方面 2.营销方面,架空层的商业价值和应用建议,16,商业价值 架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住 1 楼，这 部分空间很难利用。 架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供 更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。,架空层的商业价值和应用建议,17,1.1 不占用容积率指标 如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等， 这是一笔不小的开支。正因为这样，一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很 多开发商对建造架空层心存疑虑。 关于建筑层高控制及容积率指标计算规则，规则中规定：建筑底层布置层高 3.0 米以 上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。 架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共 休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。 对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标。,架空层的商业价值和应用建议,18,1.2 拉近楼房间距 假设在 B 楼没有架空层的情况下，A、B 楼间距应为 18 米（假定 A、B、C 为多层 18 米， 间距规划为 1：1 为 18 米），如图 3-1 所示。但实际情况下，要求 A、B 两楼间距为 15 米，此 时可以在 B 楼一层做架空层 3 米，这样根据规划要求（在大寒日，B 楼的一层的某一房间应该 保证 2 小时的满窗日照）A 楼即可和 B 楼相距 15 米，如图 3-2 所示。,图 3-1 图 3-2,架空层的商业价值和应用建议,19,A 图 B 图,1.3 利用架空层增加某个特定区域的价值 A 图：通过架空层功能的衍生（健身、车位）赠送给 1 楼业主，使 1 楼的售价大大提高，而 多卖的价格远远高于架空层的造价；（但要注意此处的架空层面积不得进行公摊，并建议层高 不超过 2.2，不计容积，不算产权，以赠送使用权方式处理）。 B 图：一号区域为商铺，通过一号商铺后面楼房的架空层（同样采用 A 图形式赠送，注意事项一致）的运用，同样可以大大提升商铺的售价。,架空层的商业价值和应用建议,20,A 图 B 图,1.3 利用架空层增加某个特定区域的价值 A 图：通过架空层功能的衍生（健身、车位）赠送给 1 楼业主，使 1 楼的售价大大提高，而 多卖的价格远远高于架空层的造价；（但要注意此处的架空层面积不得进行公摊，并建议层高 不超过 2.2，不计容积，不算产权，以赠送使用权方式处理）。 B 图：一号区域为商铺，通过一号商铺后面楼房的架空层（同样采用 A 图形式赠送，注意事项一致）的运用，同样可以大大提升商铺的售价。,架空层的商业价值和应用建议,21,1.3 面积公摊 架空层是供业主公共使用的空间，增加了业主之间沟通交流的机会，,目前的架空层主要有两种：一种是半地下室的，另外一种是地上的。 地上架空层又可以分为几种情况： A. 层高小于 2.2 米，因为目前的规划中本身不计算建筑面积，无所谓公摊； B. 层高大于 2.2 米小于 3 米，之前的规划中一般不计入层次和容积率，不算公摊； C. 层高在 3 米以上，四周通透，没有围护，不计算建筑面积。但对其中有围护的楼梯、 电梯井、住宅门厅等，要算建筑面积。 这部分要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件：,一是这部分面积是经过规划批准的，需要计算容积率和建筑面积的； 二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。架空层的性质为公建配套设施，不发 产权证。,架空层的商业价值和应用建议,22,以前开发商建造架空层，很多时候只是用来作为停车库或者储藏间；而现在，越来越多 的架空层正设计为业主的公共空间，大人们可以在里面喝茶聊天，小孩子们则可以追逐嬉戏， 闲时还可以在里面做做运动，极大地提升了楼盘品质。 现在的房子越造越高，人们离邻居越来越远，离绿地越越来远，除了小区有很好的公建 配套，一般人们只能蜗居在家。每幢楼下面有一个架空层，种上一些植物，小区变得更加 通透，绿化面积更大，业主们多了沟通交流的场所。这是房地产市场发展到一定阶段的产物， 是设计理念和客户理念提升的结果。,1.4 提升楼盘品质 引进架空层景观，开发商无疑要付出一定代价。架空层景观设计跟一般的楼层不同，这 里面涉及到一个施工时的转换成本，加上一般的架空层为精装修，业主入住即可使用，要布置 一些设施，增添绿化、小品，开发商不仅不能将这部分面积拿出来销售，反而要倒贴不少成本。 此外，有些地方的房子规划局审批是要控制高度的，建造架空层也就意味着房子要少造一层。,架空层的商业价值和应用建议,23,2. 对应用的建议 2.1营造方面 架空层的利用应该因地制宜，功能的使用上灵活多变，应结合楼盘条件具体分析，不可盲 目照搬。,B. 对出户抄表的问题应该尽量在架空层考虑：,A.对于市内土地紧张，对停车位要求较高的楼盘应对架空层作停车位考虑：,架空层的商业价值和应用建议,24,D. 对于架空层用于停车位或商业、物业功能使用时应保证楼上业主的安全和不受干扰，如通 过隔音等手段；,于地形起伏的坡地建筑，架空层的运用可以配合地形营造独立绿化和停车位，以解决一楼 采光不足和坡地景观的矛盾；,C. 架空层用于大堂对于高档住宅楼盘和商住楼盘有很好的品质提升和弥补配套的作用：,架空层的商业价值和应用建议,25,2. 营销方面 在房地产具体营销过程中，建议在销售价格制定的过程中其实可以对架空层的造价进行分 摊，而不要对面积进行分摊；而对面积低于 2.2 米的架空层车位实行使用权出让，最好以赠送 的方式处理，以提高特定区域的房屋售价；对高于 2.2 米的架空层车位报请规划进行改造审批 进行产权车位销售或作为商业出售。如果不报产权，对其进行公摊处理，后期采用出租方式进 行赢利。但是存在一定的风险： A. 业主的法律意识不断加强，对其自身权益进行维护； B. 业主委员会对其物业公司进行财物审核； C. 物业管理公司发生更换，为其他与开发商无关联的公司，由于无产权保证，开发商将 永远失去架空层的收益。 2. 运用方面 在架空层的运用方面，一般情况下，花园洋房下的架空层层高不会超过 2.2 米，不计产权， 用赠送的形式送给业主，自然其房屋的单价也会加高；多层或小高层、高层下的架空层由于车 位短缺，故按产权车位标准建造，以产权车位形式出售给业主。,架空层的商业价值和应用建议,26,架空层景观的营造,27,目录 1. 设计规范 1.1 建筑面积计算 1.2 面积分摊规则 2.景观营造 2.1 建筑空间 2.2 园林景观 2.3 交通组织 3.可能遇到的问题 3.1 造园要素单一 3.2 层高限制 3.3 受地域条件限制 3.4 景观管理不善,28,1. 设计规范 架空层应满足以下条件： 以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等 公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。 1.1 建筑面积计算 架空层架空部分能否计算建筑面积依据两点：一是层高是否满足 2.2 米；二是架空层是否 做地面，即与室外地坪是否有高差。 1.1.1 设计用途为公共开放空间 A. 与室外地坪无高差，层高小于 2.2 米，不计入建筑面积，不计入公摊； B. 层高大于 2.2 米，3 米以下，之前规划中一般不计入层次和容积率，不计入公摊； C. 建筑底层布置层高 3.0 米以上架空层，四周通透，没有围护其建筑面积可不计入地块 容积率。其电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。 1.1.2 设计用途为停车 指除电梯、楼梯、门厅等建筑必要共用部位及配电间、信报间等必要使用空间外，全部架 空作为停车场所。 A架空层与室外地面有高差，2.2 米以上的架空层可计算建筑面积 B架空层与室外地面无高差或低于 2.2 米的架空层不计算建筑面积。,架空层景观的营造,29,2.1 建筑空间 架空层空间的充分利用，可以营造出以人为本的不同景观系列的休闲空间，为各年龄层 次及爱好不同的小区居民提供丰富多彩的娱乐、晨练等活动场所。 功能分区划分为：儿童活动区、成人健身区、棋牌活动区、休闲阅览区等。,室内与室外的空间过渡可以利用不同材质、颜色的铺装划分空间，并结合游戏器械及体 育器械的摆设，形成多样化的活动场地。,中老年健身区,休闲设施,室外游泳池,休闲阅览区,架空层景观的营造,30,2.2 园林景观 2.2.1 造景手法 利用底层架空之后，会产生从细节到整体环境都放大的透视效果。真正要达到步移景异 及景观共享的效果，在营造架空层园林景观时通常的造景手法： A.结合居住区环境设计的功能布局，遵循环境设计的理念设计； B.充分考虑视距的比例，适当缩小景物的尺度； C.运用借景、框景、障景等造园手法，让室内空间向户外延伸，从而起到增大空间、增强景深的作用。利用框景，增强环境的穿透力，欣赏原本不属于这个组团的景观。,架空层景观的营造,31,2.2.2 植物配置 植物的配置对架空层景观的影响至关重要。架空层的面积一般较大，中间甚至终年得不到 阳光的照射，而由于植物的生长需要阳光、土壤和空气，架空层绿化对植物负面影响最大的是 光照。,在光照强度、光照时间与光质都不能满足植物生长的要求时，选择观叶、抗风及耐阴的 植物，如：八角金盘、桃叶珊瑚、鱼尾葵等。,架空层景观的营造,32,2.2.3 硬景设计 造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗， 放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。,架空层景观的营造,33,2.3 交通组织 在架空层中的人行交通布局上需充分考虑到人的行走习惯，整个交通组织可以考虑为廊架 及每栋楼之间的园路、架空层的消防通道等有机地交织在一起，形成多个循环通道，使人行走 的路线更加便利科学，茶余饭后漫步其中深感轻松与惬意。,架空层景观的营造,34,3.1 造园要素单一 架空层内部的墙面与架空层的支柱占的面积较大，处于人们视线所敏感和行为可及的范 围，对墙面和支柱的景观设计决定了园林景观的风格和特性，因此，新颖且有创意的设计理念 能更 好地构建出优美的空间环境。但是目前有些居住区的架空层仅仅是在外墙垂直面的边缘 简单地栽一些植物，空间内部简单地布置几条小路，而缺少了其他的造园要素，不能形成良好 的园林景观。,解决方法： 如果能充分利用垂直空间，对天花、墙、柱子面采用吊盆的形式种植各类草本、花卉、藤本植物和蕨类植物或设置花架等进行垂直绿化，则能大大增强绿化空间的视觉美感和最大生态效应。,3. 存在问题及解决对策,架空层景观的营造,35,架空层从其技术规范标准来看，可分为层高 22 米以上和层高 22 米以下两种，目前大部分居住区的层高在 335 米，只有少数层高在 45 米以上。层高低矮限制了一些构筑 物的体量、尺度及高大乔木的栽植，因此造园要素的布置受到了限制，大规模的园林空间难以 营造。,解决方法： 可以借鉴中式景观设计的一些做法，用对景、借景、夹景、框景、隔景、障景、体现曲径通幽，移步异景的效果。小空间做出大景观。,3.2 层高限制,架空层景观的营造,36,3.3 受地域条件限制 架空层的设计手法最初是由南方(深圳、广州等地)引入到北方的。但是南北方在气候条件 方面有着明显的不同，南方属于亚热带、热带地区，有着典型的湿热气候，春季建筑物底层的 回潮现象严重，这些原因恰恰给架空层的园林设计提供了得天独厚的地域条件。 架空空间作为交往的公共开放性空间，除了能遮阳避雨，还能丰富园林景观的层次，创造 虚实对比强烈的造型。南方地区大量的耐阴植物品种为架空层园林的营造提供了丰富的植物素 材，形成了岭南园林特有的风格。而北方的严寒地区架空层园林设计的应用就受到了较大的限制。,解决方法： 主要是北方耐阴耐寒的植物比较少。北方住宅架空层南面还是可以种植一些耐寒植物。北面建议：,一、可以考虑做枯山水形式的景观,二、仿真植物的参与,架空层景观的营造,37,3.4 景观管理不善 许多开发商当初造架空层的初哀完全是出于品牌的营造及提升楼盘的需要，但是随着时 间的推移及物业管理的不善，不少的架空层最后成了杂物间、单车停车场、甚至挪作他用。架空层中的植物得不到合理及特殊的养护，纷纷凋零、枯萎，使得初建的景观效果早已不复存在。 架空层园林景观的营造是城市园林绿化建设充分利用空间的一个新途径。 这种设计手法使建筑与社区景观构成有机整体，是开发商为业主精心打造的与自然亲密 接触远离噪声与污染的人性化住宅产品，这也将是地产界进入人性化营销时代的一个象征。,架空层景观的营造,38,THE END,