汇联行精品报告-2009年吴忠建材市场调研分析报告.ppt

,吴忠建材市场调研分析报告,银川汇联行企业管理顾问有限公司,商业地产全程运作机构,第一章 吴忠概况,宁夏吴忠市是一座古老而新兴的城市，这里山川相济，景色秀丽，素有“塞北江南”美誉。 吴忠被誉为东方的千塔之城，是驰名中外的“中国回族之乡”，它位居黄河上游，地处宁夏平原腹地。全市总面积为2.72万平方公里，占全宁夏总面积的52,33.4%,66.6%,第二章 项目背景,因项目目前尚未正式命名，在此演示稿中简称“本项目”,一、项目名称,本项目位于吴忠市利通区裕民东路，地处吴忠商业繁华区，交通便利，所属中银公司，建筑面积2万平米左右，框架主体3层，中央空调、扶梯、电梯、消防等配套设施完善，一层现由北京大中电器租赁经营，二,三层空置。资源不能充分利用，现综合考虑对商场进行市场整合转型。,二、项目开发背景,（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。,（2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。,（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。,（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。,（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。,三、报告编制目的,第三章 项目概况,本项目地处吴忠市裕民东街，属商业中心地段，距吴忠市广场约600米，对面为吴忠市人民医院，周边主要的建筑物业形态为居民、商业用房、办公楼等；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及银行、医院、服装、服饰、小商品批发、餐饮、休闲娱乐等其他行业。,一 、地理位置,西,南,东,北,步行街,本项目建筑面积2万平方米左右，,二、商场规模与转型目标,三层框架楼体，单层建筑面积6500-7000平米，现计划由家电商场转型为家居建材商场，打造一座吴忠配套设施完善，购物环境舒适，档次高的精品家居建材商场，整合吴忠市现有一二线家居建材品牌，为其提供更完善，更集中的平台。,环境及配套设施： 交通：2路、11路、31路公交车经过 休闲广场：吴忠市中心广场，距本项目约600米 购物场所：人人乐超市、国贸、义乌商贸、新百购物等 餐饮娱乐：餐饮娱乐场所齐全 医疗卫生：项目对面吴忠市人民医院 金融、邮政、电信：邮政储蓄大厦、农业银行、宁夏银行、建设银行、工商银行、中国银行、吴忠市农村信用社、中国移动营业厅、中国联通营业厅围绕本项目周边,三、项目周边环境与配套设施,项目地块处于吴忠市商业中心区，距吴忠市核心商业区域-“广场”约600-800米。目前周边主要以临街商铺为主，商业业态混杂，经营品牌参差不齐。,项目位于吴忠市老城区中心地段，南侧楼体可与义乌商贸城贯通，紧临吴忠市步行街，周边工行、农行、宁夏银行、建设银行等金融机构齐全，有利于商家的经济往来，购物生活非常方便，城市公交四通八达，出行方便，商业价值高。,四、项目地块价值分析,中心广场,本项目,义乌商贸,步行街,就项目所在区域是否适合做家居建材商场，调研组对大部分家居建材从业人员、规模较大的经营户进行了拜访摸底，调查研究项目及成果如下：,（1）走访吴忠市统计局得知2009 年 16 月份，市区完成房地产开发投资 8.2 亿元，商品房施工面积 43.9万平方米，其中新开工面积 27.9万平方米，同比增长 26% 。上半年市区批准预售商品房面积 40.5万平方米，其中商品住房 35.96万平方米。商品房销售面积 18.2万平方米，其中现房销售 7.4万平方米，期房销售 10.8万平方米。预计在2010年吴忠市能够交房及开工建设的住宅区建筑面积达120万至130万平方米，而且吴忠市在实行东移西扩的政策，即吴忠市区沿黄河两侧向西扩展，青铜峡则沿黄河两岸向东平移，最后完成两市的完整对接，统一为青铜峡市，扩大市区面积，未来3-5年房地产业会蓬勃发展，对于装饰材料、家居饰品的市场需求量会大大增加。,五、已进行的调查研究项 目及成果,（2） 商家投资理念趋于成熟，投资谨慎，对于现有家居建材市场的要求也有所提高,（3）家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。,（4） 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。,（5） 本项目所处地段被大部分被访者看好，市场整合被部分商户看好。,第四章 项目建设意义,针对目前吴忠市陶瓷卫浴比较分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“舒适购物，品位生活”建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把吴忠市家居建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、适中价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使吴忠市家居建材行业顺应发展趋势实现良性发展。,一、关于行业市场的意义,本项目的转型，一方面将弥补吴忠市高档家居建材行业的市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营平台，也将为吴忠市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于吴忠市家居建材行业中以次充好，质量、环保要求、售后均难以得到保障的现象；另一方面也将进一步美化城市的形象，真正成为吴忠市行业整合、高品质家居建材市场发展的“地标性”物业。,二、社会综合效益,随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。,因本项目目前所处的“中银商业广场”位于老城商业繁华区，周边主要以商铺和居民区为主，街区形象比较好。因此，目前该地段人流量较大，东侧在建的富林路商业街将进一步提升人流的上升。,三、项目人流分析,总体而言，吴忠市民对商铺及住房还是有一定的需求量，由于吴忠市的房地产行业刚刚兴起，针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售、招商工作。,四、综述,第五章 项目方案研究,银川汇联行商业地产全程运作机构初步对本项目的商业主题选择为： 整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木门、卫浴、地板、油漆行业，弥补市场所需，根据各个行业对现有市场的需求条件规划业态形成“××建材精品城” 的商业主题。,一、项目定位方案,“依托黄河、西移东扩，一带两翼、相向发展，功能互补，突出特色”的城市发展战略 。大批楼盘开发建设。 与房屋装修相关的建材、陶瓷、卫浴、地板、木门、油漆等行业势必会被带动。 吴忠市房地产市场进行调研时，发现卫浴、地板、木门、橱柜行业经营者整合意愿较为强烈，且该类行业对区位的影响因素较小，但对交通条件要求较高，恰好符合本项目地块所具备的特征。,二、项目定位方案提出的背景,1、市场价格分析及走势分析 （1）居住用房价格分析及走势预测,三、吴忠房地产市场分析,元,元,（2）当前吴忠市房地产市场运行及走势分析,83.5万,2、商业用房价格分析及走势分析 近年来，随着吴忠市城市和商业发展，吴忠市商业用房的需求量迅猛增加。而一直以来，吴忠市的商业物业均为各国营市场、单位的物业，,极少向市场出售。2009年8月8日开盘的浩海云天·富林路临街商铺销售均价为8500元/平米。该项目开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。随着吴忠市城市建设和发展，中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。吴忠市商业用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进”的局面。,3、吴忠现有楼房开发情况,四、项目SWOT分析,SWOT,本项目发展优势,1 位于利通街、裕民街、朝阳路、 文 卫街之间，四面交通发达，地块价值高， 处于吴忠市商业繁华集中区中，人流量 大，对于提升知名度有着很好的基础；,2 本项目是现成的三层建筑，体量不大，适合吴忠市场的购买需求，每一层的业态分布和品类分区较好规划，相对于吴忠市现有家居建材城要好整合，有利于商铺的分割； 3 受吴忠市广场商圈和步行街的影响明显，未来升值前景可观； 4 本项目填补了吴忠市家居建材行业市场的空白，打造一个硬件设施完善、购物环境舒适、档次较高的现代精品卖场，发展机会和空间较大；,5 项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新吴忠市建材行业格局，成为市场领袖； 6 本项目可以为家居建材商户提供一个更好的平台，有利于一二线品牌的知名度提升，对于零售价格有统一标准，可以更好的保证商户的利润空间，达到互惠互利、双赢的效果； 7 本项目东侧正在建设富林商业街，由浩海地产开发的浩海云天商住楼，集餐饮娱乐、服装百货为一体，有利于带动周边的购物档次，和其可形成呼应，引领吴忠市新的购物风潮； 8 本项目周边银行较为集中，为商户的经济往来提供了便利条件； 9 本项目楼体正面有一近2000的广场，对于商场后期营销推广提供了广阔的空间；,1 本项目所在地为吴忠市老城区，街区面貌有待改善，周边为较早的住宅小区和办公楼，相对环境较为不好； 2 仍有部分经营户对本项目地段抱怀疑态度，对于服装百货商圈内经营家居建材，没有信心，无论在那个地方也没有这样的案例； 3 地处繁华街区，对于货车进出有限制，会影响商户的上货及配送； 4 本项目本身不能提供仓储空间，周边也没有合适的用于仓储的房屋；,5 周边物流不便利，没有货运物流市场； 6 现在吴忠市在实行西移东扩，和青铜峡对接， 新的住宅小区，房地产开发都集中在西边新区， 离本项目较远，对于消费者购物带来了不便； 7 本项目规模有限，经营面积受一定制约，不能整合全部的家具建材，不能打造一站式的购物卖场，只能选择其中某几个品类作为整合目标，突出某几类的规模作为营销重点； 8 本项目一层临街底店由现有经营者租赁经营，合同期限要到两三年后，对于主力商户、一线品牌的招商会带来很大的弊端，对商场整合也带来了难度，不能统一业态定位；,1 家居建材经营户和消费者看好并支持“一站式”综合型家居建材卖场项目的出现，能够整合现有一二线品牌，在行业整合的前提下，增强行业竞争力； 2 目前吴忠市家居建材行业经营面积近140000万平米，经营户近200余家， 为项目发展提供了客户资源的支持 3 经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间,4 未来房地产市场的发展，将有利于本项目的招商和后期经营，家居建材类产品有一定的市场需求量，商户会增加销售量，从而可以使本项目有良好的可持续发展空间 5 目前吴忠市家居建材市场规模小，业态分布不均，品类划分不合理，购物环境不好，硬件落后，需要硬件配套设施完善，购物环境舒适，品类科学划分分区的高档次卖场来整合经营户，能够使得好的品牌有好的平台持续发展，均期待有新型的综合家居建材卖场填补市场空白,本项目准备转型的业态与五星建材市场、信禾家世界类似，可能会有相关方面的利益冲突；,吴忠市家居建材市场商铺租赁价格不高（10-28元/月·），本项目未来的招商租赁价格的走高存在一定的压力，政策；,现有建材市场自发形成的市场地位难以撼动，项目招商面临不小的压力，,部分商家在市场竞争中已经丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用；,吴忠现有家居建材市场的管理不到位，营销推广不及时，影响商户对本项目的怀疑，,商家投资已经更为谨慎和理性,利益冲突,走高存压力,项目招商压力,商家丧失信心,投资谨慎理性,现有市场管理影响,综上，项目SWOT分析中所反映出的情况说明本项目发展“××××建材精品城”的思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本项目发展更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，获得可观的利润回报。,第六章 竞争对手分析,吴忠家居建材市场分布图,位于利通北街与明珠路交汇处，三层建筑，建筑面积11500，主营业态为一层木门、衣柜、壁纸、地板、推拉门，二层洁具、三层灯具，相对经营品类档次较高，是吴忠市目前档次最高的家居建材市场，有一定的竞争力，是本项目最大的竞争对手，商铺租金在12-26元/·月；,信禾家世界,一楼：木门、衣柜、壁纸、地板、推拉门,二楼：洁具卫浴,三楼：灯具,市场评点：市场体量适中，日常管理、维护及购物动线差，分区混乱，地理位置好，是吴忠唯一主做家居建材的市场，定位明确，经营策略具有差异化，随着吴忠房地产迅猛发展，市场的人气和营业额会逐步显现。,优势：地处吴忠市主街道利通北街，交 通 便利，又仓储，租金低以地板、灯具、洁具带动，集中了地板的一二线品牌，封闭式精品卖场 劣势：商场管理不到位，品类分区乱，通道狭窄，购物环境一般，人气不足，商户信心不足,位于新区明珠路与利宁街交汇处，外围二层楼建筑，市场内部为大棚式经营，经营面积为18000，外围主营橱柜、套装门、油漆、壁纸，内部主营橱柜、地板、卫浴，品类分区混乱，高中低档产品齐全，商铺租金在10-15元/·月，周边新建小区多；,五星建材城,五星建材城,主营：橱柜、套装门、油漆、壁纸，内部主营橱柜、地板、卫浴、板材、石材等,优势：地处吴忠市新区，新建小区多，高速路口近，交通便利，有仓储，吴忠现准备和青铜峡衔接，向西发展，市场租金低廉 劣势：区域品类划分不明确，市场内品类杂乱，高中低端产品俱全，不能退出主营和定位市场环境恶劣，冬季无供暖设施,市场评点：吴忠目前最大的建材市场，市场临街四通八达，比永昌市场环境整洁，场内通道宽阔，但是仍存在品类划分不明确，高中低档品牌大而全都问题，简单分区，堆放物品随意没有整洁的环境，没有市场管理功能，硬件设施一般。另外五星市场远离其他建材家具市场，没有行业聚集效应带来的人气和一站式购物便利，通常吸引附近新建小区消费者光顾，目前人流量还可以，但由于地理位置过于偏僻，又受到新市场夹击，发展前景不容乐观。,位于吴灵东路，是2001年建立的市场，以简易平房为主结构，建筑面积8000，主营板材、油漆、地板、石材、壁纸、瓷砖、洁具、五金、橱柜、玻璃，是老市场，硬件设施差，购物环境恶劣，不具备竞争力，商铺租金在10-15元/·月；,永昌装饰材料市场,永昌装饰材料市场,主营板材、油漆、地板、石材、壁纸、瓷砖、洁具、五金、橱柜、玻璃,优势：老市场、老客户多，人流量大，有板材石材的带动，经营中低档产品，价格低 劣势：大品牌几乎没有，市场档次低，环境恶劣，适合低收入家庭装修，车站的搬迁影响了一定的销售量,市场评点：中等规模，位置不临街，影响其长远发展，内部产品划分杂乱，简单分区，堆放物品随意没有整洁的环境，购物环境恶劣，没有市场管理功能，硬件设施一般，通常吸引低端消费者光顾，目前人流量较大，但由于地理位置过于偏僻，又受到新市场夹击，发展前景不容乐观。,位于裕民西街与利宁街交叉口向西200米，大棚式经营场所，建筑面积60000，主营灯具、家具、陶瓷、机电铝型材、家居建材，是综合性市场，规模大，现正在招商阶段，商铺租金在15元/·月，与本项目有很大冲突，但市场定位不同，本项目会有更大的发展空间；,吴忠西部国际家具建材城,西部国际建材城,建筑面积60000，主营灯具、家具、陶瓷、机电铝型材、家居建材,位于利通北街，五层建筑，一至四层为经营场所，五层办公，建筑面积11000，一层主营板式家具、儿童套房、中式家具，二层主营实木家具、欧式家具、三层主营欧式家具、中式家具，四层主营沙发系列，商铺租金在15-30元/·月，经营档次较高，属于吴忠市最高档的家具市场；,宏远家居展销中心一厅,宏远家居展销中心一厅,建筑面积11000，一层主营板式家具、儿童套房、中式家具，二,层主营实木家具、欧式家具、三层主营欧式家具、中式家具，四层主营沙发系列，商铺租金在15-30元/·月,市场评点：目前吴忠唯一全部是品牌生活馆的家私市场，但体量仍显小气，品种、品牌数量较少，档次较高，场内划分格局局促，公共通道面积小，经营管理良好，消费辐射能力一般，但市区吸纳能力较强。,优势：经营中高档广州、北京家具，购物环境好，封闭式精品卖场，知名度高 劣势：产品价位高，适应的消费群体有限,位于明珠路，一层大棚式建筑，建筑面积11000，主营板式家具、欧式家具、实木家具、儿童套房软体餐桌台等，产品以中档为主，商铺租金在15-20元/·月；,宏远家具展销中心二厅,宏远家具展销中心二厅,建筑面积11000，主营板式家具、欧式家具、实木家具、儿童套房软体餐桌台租金在15-20元/·月；,优势：规模较大，经营中低档产品，价格偏低，以批发为主，中低收入家庭购买多 劣势：品类划分不清晰，通道狭窄，不能很好的提升品牌价值，购物环境一般，没有舒适度,市场评点：大棚家具广场，物流条件完善，地理位置偏北，没有同行聚集效应，交通流畅，产品品牌中低档，广场化低端业态，经营体量中高，管理水平趋向于中级市场水平，在吴忠家具市场确立了一定的经营优势和消费群体，属较成熟市场。,位于利通北街，三层楼体，建筑面积19000，一层主营板式家具、欧式家具、实木家具、儿童套房、软体、餐桌台，二、三层主营办公家具，商铺租金在12-25元/·月；,吴忠国际家具博览中心,国际家具博览中心,建筑面积19000，一层主营板式家具、欧式家具、实木家具、儿童套房、软体、餐桌台，二、三层主营办公家具，商铺租金在12-25元/·月；,优势：经营中低端产品，以成都家具为主，价位较低，市场份额较大，经营时间较长 劣势：购物环境不太理想，一层经营精品较少,市场评点：吴忠地区最大的家私家具市场，物流条件完善，地理位置绝佳，周边配套齐备，交通流畅，经营体量庞大，硬件设施完善，管理水平一般，品牌众多风格多样，知名品牌不集中，价格选择较大，走大众消费策略，在吴忠市场经营时间较长，积累了一定的品牌经营优势和众多消费群体,位于裕民西路（建设局向西200米处），三层楼体建筑，建筑面积13000，一层主营板式家具、欧式家具、餐桌台、沙发，二层主营板式家具、三层主营软体系列，商铺租金在10-20元/·月；,吴忠国喜家私城,国喜家私城,三层楼体建筑，建筑面积13000，一层主营板式家具、欧式家具、餐桌台、沙发，二层主营板式家具、三层主营软体系列，商铺租金在10-20元/·月,优势：商场外部环境不错，经营成都产品为主、属中低档，消费群体以安置房及周边农村为主 劣势：交通不便、周边饮食少、人流车流不大，和建材市场离的较远，不利于家装带动家具,市场评点：市场体量中级，产品划分简单，一层家具广场，平价不知名品牌主导，普通消费者光顾较多，一楼、二层生活馆和三层沙发客流量较少，场内缺乏管理，服务一般，市场环境中档，购物动线设计合理，流线舒畅。,第七章 项目产品定位 方案研究,项目产品定位方案研究,通道,分割面积,开间,业态定位,商场内部预留4米通道便于人流顺畅，更好的展示店中店、形象店,商铺分割面积在60-100之间，相邻商铺间能自由组合，全面覆盖不同面积需求的客户；,商铺开间留8米，进深在8-12米，对于现有格局较好划分，能够充分展示品牌门面，商铺内部也好装修规划，更好的展示产品；,临街底店做卫浴产品 一层：卫浴、瓷砖 二层：地板、吊顶、壁纸、油漆、五金 三层：橱柜、衣柜、套装门、推拉门,定位方案,4、项目业态定位方案 临街底店做卫浴产品： 一层：卫浴、瓷砖 二层：地板、吊顶、壁纸、油漆、五金 三层：橱柜、衣柜、套装门、推拉门,第八章 投资收益分析,按照现在市场行情，本项目租赁价格平均价格定在25元至30元，按现有经营面积估算一年收益为25*20000*12=6000000元/年至30*20000*12=7200000元/年；,一、预计本项目一年收益,1、楼体外立面的改造 2、商场名称文字的制作安装 3、商场内部电路改造 4、商场内部品类分区、商铺的分割 5、招商前期推广宣传费 6、招商管理费 7、工商、税务相关费用,二、相关费用支出,