DTZ2010中国房地产投融资典型案例分析.ppt
中国房地产 投融资 典型案例分析,戴德梁行投资部 高级联席董事 卢强 2010年6月,Contact Info : Eric.q.ludtz.com 0086-13501993475,不同的 物业类型,不同的城市,不同的 投资者类型,不同的 交易架构,DTZ 投资部成交部分案例汇总,主要投资者,机会基金: 主流 核心基金: 较少 房地产信托基金: 较少(本地尚待出现) 本地投资者: 逐渐增多(保险资金正等待出现),投资市场-整栋收购,Million USD,北京,上海,外资与本地投资者比例分析,Million USD,上海,北京,DTZ 的角色,物业资料 市场信息,市场分析,可行性 收购战略,市场研究,项目分析,现场勘察 市场研究 物权结构 租金分析,市场研究,市场推广,财务分析 融资 税务 交易方案,市场研究,交易架构,交易条款 时间节点 声明保证,市场研究,合同谈判,付款条件 融资方案,市场研究,付款策略,财务方案 可靠性 长远利益,市场研究,投资者筛选,公司尽职 财务尽职 技术尽职,市场研究,尽职调查 协调,转让文件 物业移交,市场研究,完成交易,交易阶段,前期阶段,最后阶段,Start,Deal Closing,近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益; (预测自有资金IRR 超过60%) 优质的合作伙伴是JV的关键;,物业: 苏州润华国际大厦地块 交易结构: 境内股权收购转海外股权,海外股权融资 位置: 苏州工业园区 占地面积(平方米): 14,893 总建筑面积 (平方米): 181,000,典型案例一土地收购与外资合作开发润华国际大厦地块（苏州）,2007.9,2008.5,5.46亿元,苏州本地 开发商,SPG,SPG,Harvest Capital (40%股权),3680 psm,溢价30%,2.835亿元,4784 psm,2009.10,SPG,3.57亿元回购,销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期,2006.12,2007.1,11.97亿元,上海嘉盛,三宝建设 (100%),5,300万美元,三宝建设,Merrill Lynch (30%股权),土地面积（平方米）: 12,126平方米 建筑面积（平方米）: 113,520平方米 用途: 综合用地（办公楼+商业),典型案例二土地收购与外资合作开发南京西路1788号(上海),合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块; 迅速的海外融资降低了自有资金比例.,AV 15，000 ps.m,2005.10,2007.9,6.24亿元,2008.7,香港开发商,占地面积 (平方米) : 2,557 平方米 建筑面积(平方米) : 29,027平方米 入住率: 超过90% 特点: 机会性基金收购的典型案例,花旗,8.14亿元,花旗,策略资本,11亿元,策略资本,汇华房地产,买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易,租金上升 Rental reversion 回报率下降 Yield compression 超过70%贷款 70%leverage,典型案例三核心地段写字楼永新广场（上海）,2006.4,2008.1,6.81亿元,瑞安,基汇资本,9.44亿元,基汇资本,未来资产,面积(平方米): 15,793平方米 套数: 100套 入住率 : 约85% 平均租金: 300元/平方米/天 特点: 住宅翻新为高档服务式公寓成功的 投资案例,典型案例四服务式公寓 Shama Luxe(上海),2009.11,9.25亿元,未来资本,瑞安,买卖物业增值; 典型的核心地段的高流动性; 全境外交易; 典型的由于海外汇率变动造就的交易机会.,城市公寓, 浦项广场,Q&A 谢 谢,
