2019【培训课件】物业管理基本制度与政策.ppt

物业管理基本制度与政策 （授课提要）,1,http:/www.docin.com/sundae_meng,一、物业管理法制构建背景,（一）物业管理发展带来法律制度变革 19世纪初，西方工业革命带动城市化进程的加快，高层楼宇增多，为了解决多个区分所有权人和承租人共同使用同一楼宇管理中的矛盾。恩格斯对此作了经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。”城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。确立建筑物区分所有权制度成为迫切要求。 1804年法国民法典确立楼层所有权概念，形成近代建筑物区分所有权基本形态。,2,“二战”以后，严重的住宅危机，为解决市民的居住问题，各国政府纷纷兴建高层或多层建筑，由此产生一幢建筑物存在多个产权人的情形，对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律或修改民法典以调整不同所有权人之间的法律关系。意大利、德国、葡萄牙、日本、西班牙、瑞士、希腊、波兰等国先后立法确认。 19世纪80年代，英国一位叫Octavia hill(奥克塔维.亚希尔)的女士率先制定了租户行为管理办法，开创了物业管理的先河。19世纪90年代，随着科技和建筑技术不断进步，美国等西方国家经济迅速发展，安装有电梯的高层建筑出现。这类建设附属设备较多，结构复杂，多为多个业主共有，其日常维修、管理工作量大、技术性强，开始出现了专业的物业管理机构。 我国物业管理随着对外改革开放、城镇住房制度改革，建设多、高层住宅建筑物、住宅小区形态变化，城市功能区域化不断出现。为提高房地产经营活动效益，促进城市管理工作，提升业主生活质量，增加劳动就业、促进社区服务业，迅速发展，从而引起从规范性措施，传统物权到确立建筑物区分所有权法律关系的变化。,3,二、我国现行物业管理法律体系与渊源 （一）宪法。全国人大制定。关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如第12条“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”，第39条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，最重要组成部分。 （二）法律。全国人大制定。多部法律直接或间接涉及物业管理。例如：私法方面，民法通则的相邻关系制度，合同法的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。全国人大制定的物权法：规范财产关系的民事基本原则，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。包括司法解释。 物权基本原则：物权法定，区分所有（传统民法为一物一权），公示、公信，效力优先。 传统民法上相邻关系与建筑物区分所有权是不同的概念。,4,（一）相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。特征： 1、发生在两个所有人或使用人之间。 2、主体所有或占有的不动产相互毗邻。 3、客体是行使所有权或使用权所引起的和邻人的经济利益或其他利益。 4、邻权的行使须以另一方取得便利为限，不得损害另一方合法权益。 相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、环境污染、道路、邻地、通道、桥梁、通风、采光、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”,5,（二）建筑物区分所有权是不动产权利形态。指数人区分一建筑物而各专有一部分，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例享有共有权和由此产生的共管成员权。 传统的不动产所有权构成单一。一物一权、相邻关系制度等，仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；难以适应物业管理的发展。需要针对业主之间的共同关系、业主与物业服务企业之间的契约关系立法，有效维护保障业主享有的权益，实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺主体之间的关系。 建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。 物权法对物业管理作用：私有财产置于与国家、集体财产平等保护；界定权属关系，定纷止争；建筑物区分所有权，奠定物业管理法律基础，明确了业主对建筑物共有部分的共有权和管理权；业主具有自治管理财产方式的约定优先选择权。 区分所有权制度是社会制度与习俗、法律信仰、产权到社区自治的逐步认同过程。促进业主依法维权、自我管理，自我约束机制的形成，利于构筑公民社会。,6,（三）行政法规：国务院根据宪法和法律制定。例如物业管理条例：明确七项基本制度（业主大会制度、业主管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业企业资质管理制度、物业管理从业职业资格制度、住宅专项维修资金制度）。 （四）地方法规：省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其人常委会制定和发布的，实施于本地区的法规。如江苏省人大及授权相关城市制定的地方法规物业管理条例。 （五）行政规章：国务院主管部门依照法律规定的权限制定和颁布。其中以建设部的规章居多。例如：物业管理企业资质管理办法、住宅专项维修资金办法等。 （六）规范性文件。县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的行政措施或规范性文件。 其他如民法通则（民事活动基本原则：当事人地位平等，自愿、公平、等价有偿、诚实信用，保护民事权益，遵守法律和政策，尊重社会公德，不损害社会公共利益原则）、合同法、招标投标法、公司法、保险法、消防法、劳动法等，构成物业管理法制体系，互为补充、执行。,7,三、物业管理的基本概念 （一）物业的概念：含义是“财产、资产、拥有物、房地产”。我国已约定俗称。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。一般构成： 1、建筑物本体； 2、附属设备； 3、公共、共用、共有设施； 4、建筑地块。 （二）物业管理法律关系的主体：是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。主要包括：建设单位、业主、业主大会、物业服务企业、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类：民事主体、行政机关和自律组织。 民事主体包括：业主、业主大会，建设单位，物业服务企业，物业使用人及其他相关机构或专营单位（如水、电、气、通信、电梯、环卫等）。,8,（三）物业管理概念： 依国务院物业管理条例规定，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 1、契约为基础，具民事性、社会化、专业化、市场化特点。 2、业主具有管理财产方式的选择权。可以自行管理；也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；包括企业和个人，形式上包括： 1）业主自行管理。优势：花钱少。不足：面对日趋复杂设施维修养护难度，业主形成集中意见难等。 2）委托全面管理。由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。优势：实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。不足：费用较高，成本缺透明，中低收入承受不起；物业费收缴率较低等。 3）专业化管理。业主自管与专业维修养护劳务结合。优势：相对费用低，成本透明，利于业主自我管理。不足：职业经理人、社区专业服务等市场不发达，面临培育、专业垄断等。,9,（四）科学界定物业管理市场定位。分类指导，区分市场化与不具备市场化条件、无合同契约基础的社区公共、保障服务。物业管理行为基础是确立合同及内容。一般采用书面形式，无因管理不属于此。事实管理主张权利不予支持。,10,四、当前社会对物业管理理解认识的主要矛盾 （一）理解与认识： 1、业主认识需求与满意度； 2、服务成本刚性增长与服务价格缺乏弹性； 3、专业属性与从业素质差距； 4、商业性与公益感要求等。 （二）物业服务： 1、依合同契约经营；探索服务商品本质，遵循价值规律； 2、恪守职业道德；区别于其他行业的专业优势与差异发展；实现专业化价值； 3、创新行政、行业监管模式，完善市场机制； 4、遵守法律法规政策；防控经营风险，加强内部管理等。 五、业主大会制度 （一）建立目的：尊重和维护业主的财产权，逐步建立业主自我管理制度，推进社会主义民主法制建设（法律至上；私法自治，契约自由；依法行政；司法独立公正）。,11,（二）业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 1、房屋的所有权人为业主（房屋，车位、摊位等特定空间）。业主在物业管理活动中享有相关权利与履行相关义务。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 大会基于物业管理区域内物业构成、权属及使用上不可分离的共同关系而产生，实现业主共同管理。吸取德国、日本等国家境内外地区建筑物区分所有权民法制度。 2、建筑物区分所有权各国称谓不同，但专有权、共有权、共管权的实质相同。“一元论”“二元论”“三元论”之说等。 主要特征：1）复合性。2）专有所有权为主导。3）一体性。4）登记公示性。5）权利主体身份的多重性。 主要种类：1）纵切型区分所有权。2）横切型区分所有权。3）混合型区分权（各国主要采用）。 专有部分界定主要学说：1）壁心说；2）空间说；3）最后粉刷表层说；4）壁心和最后粉刷表层说。 相关国家及我国境外管理团体性质法律界定：一般以一栋建筑物为基础。是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有人为进行建筑物及其基地、附属设施、设备而结成的管理组织。,12,管理团体主要四种模式： 1）不具有法人资格的团体。无权利能力社团；有其固有的财产并能因此承担一定的独立责任；仍可作为权利义务的归属点，并可以自己的名义对外发生法律关系。如德国、台湾地区等。 2）具有法人资格的团体。管理者的行为将被视为是法人自身的行为，从而这一物业服务合同的主体是管理团体法人，此法人为物业服务合同的权利义务的归属点。如法国、新加坡、香港地区等。 3）附条件的法人资格。折衷模式，非属公益法人，所谓中间法人；区分所有权人超过一定数量的，可以决议并经登记而成立法人。如日本依现行建筑物区分所有权法的规定，由30人以下的区分所有权人构成的管理团体，属于无权利能力的社团。 4）判例实务上的法人资格。法律条文上不承认其法人，判例中视同法人。遵循先例；法官具突出作用；“向后看”的思维习惯；程序上“诉讼中心主义”；如美国等。 国（境）外对“管理团体”的定义是指全体区分权所有权人（全体业主），“业主委员会”仅是管理团体的代表执行机构。 管理团体法人化是各国立法与实践的共同倾向。 依我国物权法第75条规定，业主大会可以理解为业主依法设立，维护自身物业管理权益、非法人、非组织的一种组成形式。,13,（三）一个物业管理区域成立一个业主大会。 新建住宅区物业管理区域确定原则。应以建设的宗地红线图、立项及规划批准的范围确定（含分期建设、两个以上建设单位开发建设，地上、地下建筑物）。但一个项目规模过大、划分为若干独立的物业管理区域有利于管理，应当在预销售前，遵循以下原则重新划分确定： 1、配套的物业服务用房、设施设备划分后可以为各自物业管理区域内业主共有、或共用，权利归属无异议。 2、划分后土地四至界限明确，区域由市政道路、围墙或其他明显标志分割。 3、与区属行政地域、街道办事处或乡镇人民政府、社区管理的范围一致。 4、依法应当遵守的其他规定。 零散建设，旧住宅物业管理区域划分确定原则。配套设施不全的原有住宅，应当由当地人民政府因地制宜，组织整治，综合考虑符合城市规划、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循合理兼顾、相对集中、便于管理原则确定。 （四）业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。,14,1、业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 2、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 3、业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 4、业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 5、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 6、业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议，应尽告知、记录义务（告知业主、告知居委会）。 （五）行政指导、监督与社区共管： 符合成立业主大会条件的，行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书后，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 首次筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐并公告。,15,建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会不是业主唯一选择自我管理的形式。可以通过其他方式，如非住宅的联席会方式等。 首次业主大会会议应当选举产生业主委员会、表决通过管理规约、业主大会议事规则。 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 （六）面积与人数： 专有部分面积：按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按买卖合同记载面积计算； 建筑物总面积：按照前项的统计总和计算。 业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； 总人数：按照前项的统计总和计算。 主要目的是保护小业主的权益，如“话语权”等。,16,（七）特别多数与一般多数表决： 其中筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （八）业主委员会： 业主委员会是业主大会的执行机构。由5至11人单数组成。 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，符合下列条件： 1、具有完全民事行为能力； 2、遵守国家有关法律、法规； 3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 5、具有一定的组织能力； 6、具备必要的工作时间。 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。,17,业主委员会履行以下职责： 1、执行业主大会的决定和决议； 2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； 3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 5、监督管理规约的实施； 6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； 7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用； 8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； 9、业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： 1、管理规约、业主大会议事规则； 2、业主大会和业主委员会的决定； 3、物业服务合同； 4、专项维修资金的筹集、使用情况； 5、物业共有部分的使用和收益情况； 6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； 7、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； 8、其他应当向业主公开的情况和资料。,18,业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容： 1、业主大会、业主委员会的会议记录； 2、业主大会、业主委员会的决定； 3、业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同； 4、业主委员会选举及备案资料； 5、专项维修资金筹集及使用账目； 6、业主及业主代表的名册； 7、业主的意见和建议。 （九）业主大会、业主委员会工作经费与备案： 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 业主委员会自选举产生之日起应备案。,19,（十）业主管理规约制度： 主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。对全体业主具有约束力。 基于共同财产联系的共同契约。 主要内容：1）有关物业使用、维护、管理；2）业主的共同利益；3）业主应履行义务；4）违反规约应承担责任。 管理规约特征：1）体现业主意思，自主管理；2）订立程序严格；3）约定效力至上；4）对使用人有效，5）对物业继受人自动生效、无须承诺，存在默示约定，自愿接受，“权利先得”。 管理规约是法律法规有益补充，是调整业主之间权利义务的基础文件，是私法自治衍生，不违法，不违反公序良俗，不变更区分权的本质，均可生法效。 （十一）业主大会议事规则： 应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。,20,（十二）依法行政与体制创新： 1、私权领域行政原则：“法无禁止即自由”。公权领域行政原则：“法无规定即禁止”。 业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。作出决定违法、违规，行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 业主大会、业主委员会应配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同维护区域内的社会治安、履行自治管理等。支持居民委员会工作，接受其指导和监督。 2、与我国现行城市基层政府和社区建设管理模式对接。推进“重心下移，条块结合，以块为主，纳入社区建设统一管理”，明确职能部门、基层政府、街道办事处、居委会指导、协助、监督，推进“共管”模式建立。 1）物业服务的特点应当与社区建设结合。需要依托社区服务平台，开展物业服务。 2）服务内容与文化要让业主在社区生活中，有认同感和归属感。物业服务同样需要关注社区文化的建设。 3）党委、政府建设新型社区管理与服务体制：创新社会管理，以解决影响社会和谐稳定突出口。 4）完善党委领导。政府负责。社会协同。公众参与。 5）加强社会管理法律、体制、能力建设。 3、遵循原则：（1）社会化；协调性；专业化；法制化。,21,4、物业管理纳入社区管理的主要任务： 1）融入政府的社区公共服务体系建设。推进“一站式”服务，行业管理与基层政府社区管理结合，物业各项基本制度落实到社区住宅项目。 2）党委领导、政府负责，社会协同、公众参与，有重点、分步骤地搭建物业管理和社区管理结合平台，整合社区资源，拓展社区服务功能。 3）区分市场化与保障、旧住宅区的公共服务。 4）各司其职，协同配合，有效联席会议制度是关键。 5）统筹安排，完善物业服务、社区服务设施建设。 六、前期物业管理 1、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 前期物业服务合同特征： 1）过渡性， 2）建设单位与物业企业约定， 3）要式合同，法定一定形式。 建设单位在售房前，制定业主临时管理规约，不得侵害买受人的合法权益，并将业主临时管理规约向买受人明示，予以说明。 建设单位与买受人签订的买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。,22,2、业主临时管理规约： 建设单位制定，具说明义务；及买受人承诺义务。 主要内容： 1）物业自然情况与权属情况（界定、明示、不得影响危害正常使用）； 2）业主使用物业应遵守的规则（相邻权、装饰装修、设施设备使用、使用禁止等）； 3）维修养护应遵守规则（配合协助、公共维修、保修责任、维修资金缴存及使用管理）； 4）涉及业主共同利益（授权、足额缴费、利用公共设施经营约定等）； 5）违约责任（业主违约、建设单位未履行约定等）。 3、提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经所在地行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 前期住宅物业招投标制度：招标主体为建设单位；具强制性；省定单元式住宅不足3万平米、独立式住宅不足1万平米。 原则：“公开、公平、公正和诚实信用”。 形式：公开招标和邀请招标，文件和项目应备案，遵循程序规则，违反规定承担相关法律责任。 4、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。,23,前期物业服务合同（要式示范）： 主要内容： 1）当事人与物业基本情况； 2）服务内容与质量； 3）服务收费方式； 4）物业经营管理活动内容；项目名称、权属界定、经营收费标准、业主与企业经营收益分成； 5）承接查验；内容、存在问题、责任和解决办法；移交资料、保修责任等； 6）物业使用与维护； 7）维修资金； 8）违约责任； 9）其他事项。 5、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 严禁擅自处分包括：业主专有房屋；建筑物共用部位、公共活动场所、道路、绿地、公用设施设备，地面停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业服务用房等。 服务用房是业主共同所有或全体所有，建设方或物业企业不得据为己有或转让，也非业主委员会所有。 规划用于停放汽车车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,24,6、物业管理承接查验制度：物业服务基础工作，界定责权利，利于管理，避免矛盾。 前期建设单位组织实施，后期业主委员会组织实施。 新建物业移交条件：物业管理区域已经确定；房屋竣工验收向建设行政主管部门备案并签验；共用、共有、公共设施设备等已按规划设计竣工；各专业设施经专业管理部门验收合格，正常运行；前期物业服务合同签订；场清地平；物业服务用房落实；标识明确；资料齐全、无误等。 物业企业依法依约承接验收。 移交与承接查验的物业资料，归物业管理区域内全体业主所有。未成立业主大会的，由物业服务企业代管。成立业主大会的，业主大会可以决定由业主委员会管理，也可以决定经业主委员会监督确认后，委托物业服务企业或社区服务机构代管。 移交与承接验收资料包括： 1）相关专业验收资料； 2）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 4）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5）业主、收支清册； 6）所必需的其他资料。,25,移交承接与专业经营单位职责衔接。市政、供水、供电、燃气、环卫、社区服务、通讯、通信、电信、有线电视、太阳能热水系统等专业经营单位，应当依法履行专业经营设施设备的维修责任，按照建设单位移交协议、或与业主签订的合同，直接为业主提供专业服务，并向最终用户收取费用，承担相关管线和设施设备专业维修、养护责任，协助共同做好物业移交与承接查验。 资料移交应结合现场查验清点，遵循原则： 1）复核现场实物规格、型号、位置、数量、标识等与移交的资料内容符合。 2）复核设施、设备的安装、调试、运行与连接整个系统的技术性能与移交的资料符合。 3）复核相关配置的工具、钥匙、附件等与移交的资料符合等。 物业承接查验重点：共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 对资料或现场查验存在缺陷的，应当及时记录，以书面意见返回建设单位，确认修复、后续移交验收的时间、手续和各自责任。 合同终止退出，解聘的物业服务企业应当在终止合同7日前，将保管的物业档案和物业服务资料、预收代收超合同期限有关费用、向业主委员会，或在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业办理移交。 承接验收与移交原则：有效衔接，明确责任，维护稳定，保证基本生活秩序，有序平稳过渡，防止损失、告知、协调、配合、监督等。,26,7、建设单位应当按照规划总建筑面积千分之三到千分之四在区域内配置物业管理用房。主要用于：办公、清洁、储藏、业委会活动等。服务用房应从规划、建设、验收、登记、使用等规范，保障业主共同权益。 物业管理行政主管部门在物业承接工作中的指导和监管作用，重点要履行自物业交接后30日内物业承接查验备案制度职责。行政监管要注意公权力的适度干预，注意平衡承接查验双方的权利义务，保护处于弱势地位的业主和物业服务企业的利益。 七、物业管理服务 1、物业服务特点：公共性和综合性，广泛性和差异性，即时性和无形性，持续性和长期性。 2、物业服务企业应当建立健全物业服务管理制度与标准。承接查验，分类建档，资料管理规范，根据维修养护及时更新；占用业主共用、共有设施经营所得的收益应当单独列账，正确使用；依法依约做好物业服务，保持房屋完好及设施设备正常运行；并严格财务管理，账目清晰；涉及由专业经营单位收费、专业维修的设施设备，应依合同约定，严格操作规程，做好日常巡查、值守、保洁、消防、应急处理等现场维护管理。 3、物业管理服务内容： 1）房屋共用部位维修、养护与管理； 2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 3）区域内共用设施设备的维修、养护与管理； 4）区域内环境卫生与绿化管理服务； 5）区域内公共秩序、消防、交通等协管事项； 6）装饰装修管理服务； 7）物业档案资料管理； 7）维修资金使用代管服务。 特约服务当事人另行约定。 物业管理服务约定并执行相应标准。,27,4、物业管理企业资质管理制度：企业服务企业应具有独立的法人资格。依法设立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够独立的承担民事责任。 坚持市场准入、清出制度。资质实行条件（注册资本、专业人员、管理类型与面积、服务质量与收费制度与标准，信用档案，良好业绩等，分一、二、三、暂三级），并对申请、审批、动态管理规定。 5、物业管理职业经理人制度：应具从业职业道德，守法经营，诚信经营，尽职尽责，努力学习，掌握专业技能，团结互助，公平竞争。 从业应取得职业资格证书（包括从业资格、执业资格）。执业资格指经全国统一考试，取得物业管理师资格证和取得注册证的专业管理人员。主要对象是企业经理、三总师、项目经理、经营管理人员和技术工种人员。 物业管理师执业：项目负责人将由物业管理师担任，只能在一个具资质企业工作，关键文件由其签字并承担责任。 物业管理师执业能力： 1）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识； 2）具有经济学、管理学、社会学、心理学等科学知识； 3）熟练掌握运用物业管理法律法规和有关规定； 4）具丰富物业管理实践经验。,28,物业管理师执业范围： 1）制定并组织实施物业管理方案； 2）审定并监督执行财务预算； 3）查验共用部位共用设施设备和有关资料； 4）负责配套设施设备和场地维修养护； 5）维护区域内环境卫生和秩序； 6）法律法规和合同约定的其他事项。 6、一个物业管理区域由一个物业企业实施物业管理。 7、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同（无名合同）。主要内容： 1）管理事项； 2）服务质量； 3）服务费用； 4）双方权利义务； 5）维修资金管理使用； 6）物业用房； 7）合同期限； 8）违约责任； 9）商定其他条款。,29,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 物业管理纠纷主要类型： 1）民事纠纷。物权权益归属纠纷；服务合同纠纷(违约纠纷)、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。 2）经济纠纷。基于委托合同当事人之间发生的经营管理权限纠纷；业主个体与业主小组、业主委员会、或居委会之间发生的经济事务纠纷；与有关专营单位职责纠纷等。 3）行政纠纷。具体行政行为争执及连带利益(如行政赔偿)争执；抽象规范性文件内容争执；具体行政行为纠纷，如干预招投标，行政查处，对业主大会、业主委员会组建合法性认定纠纷等。 4）刑事纠纷。民事经济纠纷或行政纠纷，引发矛盾冲突尖锐化，演变成刑事纠纷。 物业服务履行合同纠纷。违反合同分不履行和不完全履行。追究责任主要：合同责任、侵权责任、其他责任。 合同订立要防止自我免责无效条款；细化合同服务内容、服务标准、服务费用和权利义务等实质条款，不作不切实际的服务承诺，严禁擅自扩大收费，提高收费标准或重复收费的违规行为。 8、物业管理用房未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 9、合同终止，应依法依约办理移交，有序退出。物业服务企业之间应当做好资料、现场、清算等交接工作。保证管理项目正常和连续性。 因终止合同争议。应先行履行退出移交，区分法律关系，另行通过协商、业主委员会督促、调处、仲裁、司法诉讼等方式解决。 无物业服务企业承接，业主委员会不履行或履行不能，在行政部门、街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会的监督指导下，可向社区服务机构移交。 10、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。坚持社会专业化方向，管理专业化，劳务专业化，但责任主体不能转让。 11、物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的性质和特点，制定并在服务合同中约定。包干制（简洁，透明度不高）与酬金制（非住宅应用多）。年度公布，质询答复等。,30,业主负有根据合同的约定交纳服务费义务。包括终止合同期间应足额按时交纳物业服务费至合同终止之日，或经业主委员会与物业服务企业双方确认的实际服务终止之日。 业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳。 业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 12、区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。委托代理约定。 物业企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 坚持以平等保护国家、集体和私人财产的物权原则，区分界定相关公共设施建设、移交、维修等责任。 对区域内违反治安、环保、装饰装修和使用等方面法律、法规规定的，物业企业负有制止、报告义务。 13、应协助做好区域内秩序维护工作。协助公安机关，发生事故采取紧急措施、报告、协助救助、保护现场等。雇请保安，保安人员在维护区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 14、使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和业主管理规约的有关规定。 使用人违反本法规和管理规约的，有关业主应当承担连带责任。 15、行政主管部门应及时处理物业管理活动中的投诉。开展调查、核定、期限内回复投诉人。,31,八、物业的使用与维护 （一）按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变的，应依法办理手续后告知物业企业；物业企业确需改变的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 “住改商”需经过相邻业主和行政许可同意。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系（本幢）的业主同意。 （二）业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业均负临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状义务。 （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 （四）业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业企业。物业企业应将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主。 物业企业维护秩序已尽告知、制止、报告义务；业主违反管理秩序依法承担相邻权的侵权责任，企业不承担违约责任。 （五）防止高空坠物意外伤害。民法规定：建筑物上坠物伤人，建筑物所有人或管理人要承担民事责任。 （六）住宅专项维修资金制度：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 原则：业主所有、专户存储、核算到户、业主决策、专款专用、机构代管、政府监督。,32,维修资金面临： 1、尊重业主意愿，实现业主知情权、监督权、共同决策；增强业主对建立维修资金制度的信心。 2、区分维修责任，利于决策；一次性筹集变为建立多筹集渠道，利于区分权人续筹与使用，特别是解决房屋、电梯、消防、供排水应急维修使用；提高维修资金管理的服务质量和效率； 3、探索资金筹集、房屋维修多种模式； 4、加强对资金安全监管。按照精简、效能的原则，明确设立的非营利性代管机构，其管理费用及增值(孳息)部分滚存到户标准； 5、强化住宅区竣工综合验收交接制度。建立行政监管下新建住宅物业质量保修金制度。 （七）利用共用部位、共用设施设备、场地进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。省定收益原则7：3比例分配，约定除外。账应单列，办理交接。 （八）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。体现民事相邻权原则；应配合的义务，体现物权中房屋区分所有及相邻关系的处理。 （九）相邻权处理原则：有利生产、方便生活；团结互助；公平合理。 1、相邻关系特征：1）发生两个所有人或使用人之间；2）主体所有或占有的不动产相互毗邻；3）客体是行使所有权或使用权所引起的和相邻人的利益或其他利益；4）相邻权的行使须以另一方便利为限，不得损害另一方合法权益。 2、相邻权引起的种类：引流水、用水、排水、环境污染、修建施工、防险、使用道路、邻地、通道、桥梁、通风、采光等。 3、处理原则：有利生产、方便生活；团结互助；公平合理。 责任人不履行维修养护义务的，相邻人可依法诉讼。 4、责任人：业主（受益人），也可以是接受合同委托的管理承担人