2019年宁波鄞州区云龙XX项目前期定位报告47p.ppt
博威云龙项目 营销策划案,CHINASTAR 华星 2013年1月,梳理项目现状及自身，客观分析竞争市场 理性找到核心策略！,机遇和挑战并存！,解读区域,解读项目,一,二,报告目录,解读市场,三,客户推导,四,经济测算,五,PART 1,解读区域,区域解读,5年一个台阶，鄞州中心区发展一路南移，大鄞州格局显现,万达,南部 商务区,云龙镇,2005年 万达广场,2010年 南部商务区,鄞州中心区格局初现,产业升级，城市再扩容,从鄞州万达广场到南部商务区，带动了整个鄞州区的发展，随着目前南部商务区的崛起，城市发展一路向南,姜山镇,云龙镇,距离东钱湖2公里,区域解读,云龙镇东临东钱湖，西接鄞州中心区，区位优势得天独厚,距离南部 商务区6公里,区域解读,云龙镇是传统的工业强镇，区域购买力强劲,云龙镇地理优势得天独厚 但是区域发展却一直处于瓶颈期,区域解读,城市化进程缓慢，区域认知度一直停留在乡镇概念,老旧建筑区,农田,农田,荒地,区域解读,次鄞州中心区板块逐渐兴起 云龙镇缺乏实质性利好，城市化进程处于弱势,区域解读,云龙房地产起步晚，配套初级，区域竞争力弱，吸纳性较差,云龙镇,鄞州中心区 板块,鄞南板块,潘火下应 板块,东钱湖板块,区域小结 区位优越，但不属于发展的核心板块 潜力较大，短期难吸纳大量城市人口,PART 2,解读项目,项目解读,东临安置小区，西靠主干道，居住舒适性较为一般,安置小区,主干道,项目解读,景观绿化空间较小，并且分割成多个组团,项目解读,ART-DECO建筑风格，四种建材运用，后期施工工艺要求较高,项目解读,中小户型配比，主力户型基本达到三房，产品设计较优,建筑90以下的户型,建筑130-139的户型,项目解读,本地家喻户晓的大型企业，有较强号召力 第一个房地产项目，创口碑的关键一役,博威集团荣获： “国家级企业技术中心” “国家首批91家创新型企业” “国家级博士后科研工作站” “国家认可实验室” “中国优秀民营科技企业” “浙江省工业龙头骨干企业”,旗下企业共拥有： 1项国际发明专利 24项国家发明专利 2项国家“十一五”科技支撑计划项目 承担5项国家火炬计划项目 3项国家科技创新基金项目 主持和负责起草15项国家标准 2项行业标准 连续16年被评为银行资信AAA级企业,项目“硬件”一般 需要提升产品品质和营销推广 来增加市场竞争力，打开利润空间,PART 3,解读市场,市场解读,鄞州中心区细分成以下四个房地产板块,云龙镇,鄞州中心区 板块,鄞南板块,潘火下应 板块,东钱湖板块,鄞州中心区 区域发展逐渐成熟，配套齐全，房地产逐渐进入稳定期,潘火下应 新近通过鄞东南规划，未来8年投资400亿重点建设区域，也是鄞东房地产价值谷地,鄞南板块 中心南扩发展区，以南部商务区为代表，目前认知度较高，价格已经攀升至高点,东钱湖板块 传统富人区，目前以千万级以上高端别墅为主,区域市场自成一体,华公馆 15316元/,风格璟院 18252元/,荣安蝶园 13685元/,城南华府 13865元/,雍城世家 15495元/,荣安府 24845元/,金色珑庭 12963元/,中基理想城 15198元/,印象外滩 17587元/,隆兴峰景苑 17120元/,御玺园 30584元/,城市上园 12942元/,宜家花园13346元/,潘火下应片区： 13000-18000元/,鄞州中心区： 15000-30000元/,姜山片区： 8000-12000元/,小城春秋 9700元/,都市华庭 11800元/,奥克斯人才公寓（待售）,万科地块（待售）,和协地块（待售）,奥克斯地块（待售）,华茂地块（待售）,本案,市场解读,鄞州区在售项目和未售项目，共计潜在供应量超100万方,2012年鄞州区（不含城西）住宅市场共计供应90.24万方，较去年有了很大的增长，增幅为33% 鄞州区2012年共计成交63.56万方，较去年同期上升了140%；全年市场供需两旺，近两年压抑的需求量集中爆发,市场解读,中心区供应以改善型中大户为主，和本案竞争较小,市场解读,东钱湖片区以千万级以上高端别墅为主，和本案没有直接竞争,市场解读,潘火下应片区主打性价比，以低总价的刚需产品为主 和本案有一定的竞争,市场解读,下应片区刚需类项目成交客户以首南街道和下应街道为主 云龙区域客户比例约8%左右,奥克斯置地 平均楼面价为：3550元/平方米 今年8月竞得，结合市场目前锁定中端的刚需客群,万科地产 平均楼面价为：5880元/平方米 定位中端的城郊结合项目,市场解读,2013年区域供应超4463套 万科和奥克斯等品牌大盘入驻将会迅速炒热区域,风格璟院 18252元/,荣安蝶园 13685元/,金色珑庭 12963元/,宜家花园13346元/,市场解读,云龙房地产板块和鄞州区市场脱节，区域自成体系,云龙镇,鄞州中心区 板块,鄞南板块,潘火下应 板块,东钱湖板块,区域市场自成一体,市场解读,目前区域一个尾盘项目，2013年下半年供应量将会集中爆发,君悦龙庭（尾盘） 总建：4.5万方 均价：8631元/,龙鼎花园 （售罄）,本案,银亿地块 （未售）,市场解读,君悦龙庭：定位为精品刚需盘，均价8600元/，目前基本售罄,137,137,101,101,101,101,101,101,106,106,106,106,106,106,106,106,98,98,98,98,132,132,132,132,132,132,120,120,110,110,市场解读,君悦龙庭：蓄客期一年，销售期半年 常规报广、积极外拓，多渠道拓客是推广中的重点,2009年拿地楼面价1106元/,2010年项目启动，年末正式动工,2011年4月11日进场,2012年5月1日品鉴会,2012年5月5日开盘,全年报告投放量达25篇,市场解读,君悦龙庭：80%的客户来自云龙镇和周边17个乡镇 少量高教园区教师和企业员工,市场解读,银亿项目：楼面价2043元/，目前已开工，预计明年10月开盘 产品以别墅+高层为主，是本案的重点竞争对手,与本案同期推出有利于区域起势 但是对于项目销售来说喜忧参半,非常规性市场，容量小，受众有限,云龙区域特征：,数据： 目前云龙年均去化约3.5万方 明年下半年将有2个项目，共计约15.5万方的潜在供应量,市场小结 鄞州中心区：环境配套优越，中高端云集 东钱湖片区：城市后花园，千万级别墅区 下应潘火区：高性价比区，刚需大盘扎堆 云龙镇片区：区域去化量小，后市供应大,区域竞争激烈，后市不容乐观,PART 4,客户推导,解读客户,区域发展的瓶颈注定了项目短期难以吸引大量城市外溢群体,云龙镇,鄞州中心区 板块,鄞南板块,潘火下应 板块,东钱湖板块,以往个案来看，云龙是个本地人买房比例达70%以上区域 因此本案吸引到城市溢出客户的可能性较小,客户核心策略： 立足云龙镇，力抓本地有限客群 让本案成为区域客户首选！,客户界定一：云龙及周边17个镇区 云龙镇经济发达，下属达17个镇区，这部分客户对于本区域有较强的归属感，是本项目需要重点把握的,3KM,客户界定二：云龙及周边17个镇区 全镇762家企业，其中产值上亿的有16家，国家级高新技术企业18家 尤其是博威集团、锡青铜带、汇港集团、碧彩实业、浙东精铸等重点企业的年轻员工,银行业员工,政府机关员工,大型企业中高层,客户界定三：宁波大市范围 这部分群体对云龙认知感较强，但是收入有限，受城区高房价的挤压，回流至家乡买房结婚或过渡性购房,云龙公交线路,客户界定四：高教园区及鄞东南各乡镇 这部分客群有一定的购买力，较为看好和认同区域前景，是项目的偶得客群,横溪镇,东钱湖各村,高教 园区,象山、宁海、奉化,项目的三大客群：,PART 5,经济测算,君悦龙庭（尾盘） 总建：4.5万方 均价：8631元/,本案,银亿地块 （未售）,经济测算,目前区域仅有一个项目提供价格参考,经济测算,我们以目前的价值来测算，得出总销为6.95亿元,THANKS FOR LISTENING,
