湖南常德汉寿项目市场研究及可行性研等究报告_106页.ppt

常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告,写在前面的话 本方案旨在通过对汉寿宏观经济及城市发展的分析，汉寿市房地产市场的研究及判断，结合我们针对客户开展的问卷访谈，来把握汉寿未来房地产市场的发展走向，再通过项目地块属性及优劣势分析，来判定项目的物业发展方向及项目产品定位。 本方案不涉及项目形象定位，案名，营销推广策略，VI及延展等。此部分内容我们将在本方案通过后进行阐述。,PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济,PART 6 经济效益预算,PART 5 项目物业发展方向及产品定位,PART 4 本案地块属性及SWOT分析,PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析,PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析,PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济,PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析,目录,PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析,PART 4 本案地块属性及SWOT分析,PART 5 项目物业发展方向及产品定位,PART 6 经济效益预算,PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济,汉寿县位于湖南省北部的洞庭湖西滨，现为常德市辖县，被国家命名为“中国甲鱼之乡”、“中国黑杨之乡”、“中华诗词之乡”“中国珍珠之乡”、“中国苎麻之乡”。汉寿县东临益阳市，西靠常德城，南衔桃花源，北濒洞庭湖，距省会长沙仅百余公里。境内沅水、澧水通江达海，石长铁路、长常高速公路穿境而过，319国道横贯东西，省道S205线纵穿南北，常德桃花源机场近在咫尺。林业是汉寿的支柱产业。,汉寿城市综述常德下辖县，农牧之乡，交通便利。,汉寿县辖16个镇、13个乡、1个民族乡：蒋家嘴镇、岩汪湖镇、坡头镇、酉港镇、洲口镇、罐头嘴镇、沧港镇、朱家铺镇、太子庙镇、毓德铺镇、崔家桥镇、军山铺镇、百禄桥镇、西湖镇、洋淘湖镇、龙阳镇、周文庙乡、鸭子港乡、文蔚乡、新兴乡、聂家桥乡、毛家滩回族维吾尔族乡、丰家铺乡、东岳庙乡、岩嘴乡、株木山乡、三和乡、龙潭桥乡、月明潭乡、大南湖乡。湖南省常德市人口589万，汉寿县人口 814,542人年内人口出生率10.56，死亡率8.72，人口自然增长率1.83 （2009年）,汉寿县城市综述地域人口较多，乡镇入城明显。,城关镇 58786,酉港镇 35851,蒋家嘴镇 18782,岩汪湖镇 23025,洲口镇 33525,坡头镇 24539,太子庙镇 20933,崔家桥镇 16108,朱家铺镇 21206,毓德铺镇 14645,西湖镇 7811,汉寿覆盖人口约81万人口，2008年城镇人口6W，大量乡镇人口入城，2010年约10W。,军山铺镇 24003,百禄桥镇 18854,沧港镇 19365,龙阳大道,芙蓉大道,汉寿规划： 汉寿老城区道路狭窄，车流量混杂促使汉寿县向老城区西南角发展 新城区依托龙阳大道与芙蓉大道发展，行政机构已逐渐迁往该地块，检查院，法院等已在该板块落户，预计县政府亦将在该板块落户。,汉寿县城市发展老城区已饱和，汉寿的发展集中在新城区,城镇居民人均可支配收入13501元，增长12.9%。城镇居民消费性支出9173元，增长15.0%。百户城镇居民年末拥有：摩托车24辆，电话58部，移动电话176部，冰箱90台，彩电130台，组合音响44台，空调94台，热水器84台，洗衣机98部，家用计算机24台。 农民人均纯收入5092元，比上年增长11.3%。其中：人均工资收入1996元，比上年增长14.32%；一产业经营收入2098元，增长6.45%；二、三产业经营收入649元，增长12.28%；各项转移收入330元，增长23.11%。农民人均可支配收入4928元，增长10.49%。人均住房价值9902元，人均居住面积43平方米。百户农民家庭年末拥有：自行车94辆，洗衣机61部，冰箱38台，摩托车52辆，彩电111台，电话66部，移动电话119部，空调6台，热水器7台,家用计算机3台。,汉寿宏观经济汉寿城镇人口收入水平较高，城镇人均可支配收入13501，城镇经济来源主要为二，三产业。农村人均可支配收入5092，经济收入来源以第一产业为主,2010年，地区生产总值达到90亿左右。其中第一产业增加值22.5亿元，年均增长4.5%；第二产业增加值33.3亿元，年均增长21%；第三产业增加值34.2亿元，年均增长11%。人均国内生产总值达到11500元；地方财政总收入年均增长11以上。 产业结构优化升级，县域经济竞争力增强，2010年，一、二、三产业占GDP的比重分别为25:37:38。城镇化水平提高7个百分点，达到38；县域森林覆盖率、城镇建成区绿化覆盖率分别提高到30%、38%；科技对经济增长的贡献率达55%；全县适龄儿童入学率、小学毕业生升学率、小学在校学生巩固率达100%，初中在校学生年巩固率达99%以上，应届初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到95%以上。,汉寿经济产业搭配平均，二，三产业以第一为基础，发展迅速。同时汉寿有一定旅游资源。,汉寿第一产业发展情况全国确认的粮、棉、油、鱼大县,汉寿县2009年 全县实现生产总值98.41亿元，增长12.3%。第一产业增加值30.98亿元，增长8.3%；汉寿县以第一产业为基础，借助西洞庭的天然优势发展，被誉为“中国甲鱼之乡“”中国黑杨之乡“”中国珍珠之乡“”中国苎麻之乡“是国家确认的重点商品粮、棉、油、鱼大县。,汉寿县2009年第二产业增加值26.99亿元，增长18.5%； 全部工业总产值70.54亿元，增长25.1%，实现增加值18.96亿元，增长18.0%。81家规模工业完成产值45.29亿元,增长29.1%，实现增加值11.73亿元，增长26.5%。规模以下工业企业及个体工业完成产值25.25亿元,增长9.8%，实现增加值7.23亿元，增长8.5%，依托第一产业，同时中联等知名企业入驻带动第二产业发展。,汉寿第二产业发展情况依托第一产业，工业发展迅速，中联，三一入驻汉寿，带动地区经济发展,汉寿第三产业发展情况第三产业所占比重愈大，零售业规模不断扩大,汉寿2009年，第三产业增加值40.44亿元，增长11.7%。批发零售业单位总量增加，流通规模扩大 ，同时多元市场主体形成，多种经济成分共同发展，商品销售结构的优化，促使市场更趋完善 ，龙头企业发展迅猛，规模效应显著 ，从业人员也大量增加,汉寿县政府于2002年3月成立了汉寿县旅游局。作为汉寿旅游业的指导协调部门，经过几年卓有成效的工作，启动了汉寿旅游业，基本构建“两点一线”旅游格局。截止到2006年底，县内旅游企业已发展到了22家。目前，对游客开放的景区主要有西洞庭湖青山湖国家城市湿地公园、鹿溪旅游度假区、清水湖旅游度假区、农业旅游观光走廊。湿地公园主推游洞庭湖，鹿溪主推森林观光、度假，清水湖主打高尔夫之旅，农业旅游则以农家乐、渔家乐为主，力推珍珠养殖、加工、销售、农产品采摘、垂钓、水乡舟楫竞技游乐等观赏和参与性项目来吸引游客,旅游业起步较晚，发展快，自然资源丰富。,总结,常德直辖县，辖16个镇、13个乡、1个民族乡，人口81万，县城人口5.8万，地处常德与异样之间，交通便利,一、二、三产业发展平均，以第一产业为基础，城镇人均收入与消费都较高，农村收入较高，但消费较低。,新城区飞速发展，商品房的开发90%集中于新城区，老城区的人口外溢与新城区的交通优势将进一步促使该地区的发展。,1,城市综述,2,宏观经济指标,3,城市发展趋势,PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析,商品房供应量分析 2010年第4季度，全县商品房（包括住宅和非住宅）批准预售面积8.3万平方米，环比下降2.3%，其中住宅批准预售面积7.7万平方米，环比下降2.5%，与去年同期相比，分别增长15.3%和13.6%。 2010年全县累计批准预售面积为31.6万平方米，比去年同期19.5万平方米增长62%。,汉寿商品房供应增长迅猛。10年供应量同比09增长62%,商品房供应量20092010,如图： 10年供应量虽有所波动，但总比09年供应量，总体大幅增加，从图中看出汉寿第二季度的房产供应量相比每年其他季度供应量较小。09年汉寿商品房共供应19.5 万平米，10年共供应31.6 万平米,整体供应量增长迅速，第二季度为汉寿供应低谷,商品房销售量分析 第四季度，全县商品房销售652套，面积8.8万平方米，环比分别增长92.6%和95.2%，其中住宅销售面积占商品房销售的比重为95.8%，与去年销售套数与面积同比增长60.9%和60%。 2010年1-12月全县累计销售商品房2036套，25.1万平方米，实现销售金额4.59亿元，分别比去年同期增长63.5%、66.2%和135.8%。 10年汉寿商品房成交均价1828元/相比09年1289元/成交均价增长41.8%,10年汉寿商品房销售面积同比09年增长66.2%，销售金额亦增长135.8%,商品房成交均价20092010,如图： 汉寿商品房住宅成交均价成上涨趋势，09年1季度汉寿商品房成交均价1225元/，10年第4季度商品房成交均价2066元/，10年1-12月汉寿县商品房平均价格为1785元/，比去年同期1530元/增长16.6%,汉寿住宅均价稳步上升，单价较低，2010年均价在2066元/平米, 汉寿房地产市场发展健康,商品住宅供销对比 期间商品房批准预售面积 2010年第四季度商品房供销比- =1:1.06 期间商品房住宅销售面积 商品房住宅供销比约为（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）1:1 2010年1-12月商品房累计供销比基本上为1:0.79。,从以上数据来看，汉寿县1-12月商品房批准预售面积为31.6万平方米，1-12月商品房供销总面积25.1万平方米，基本上是市场投放10000平方米，销售7900平方米住房。特别是天湖御景、清华园、书香一品和芙蓉世纪城等大中楼盘销售走势一直处于领先地位，在全县所占销售比重较大，占汉寿成交量的51.2%。,汉寿商品房供销属于持平状况，品质较好楼盘去化速度快,2010年汉寿商品房投放量与销售量,从成交面积来看，2010年第四季度全县住房一、二级市场交易量之比为3.9:1。，一级市场商品住房交易在第四季度比三级市场要旺盛得多。1-12月份一级市场比二级市场显得尤为突出，一、二级市场交易之比为4.8:1,汉寿商品房拖放量与销售量之比为1：1.06，商品房销售市场火热,房地产市场分析总结,汉寿整体供应量较大，但11年随着一部分中型项目退出市场，预计11年商品房供应量将会有所下降，当地商品房需求基本与供应相持平。,汉寿房价从09年10年逐步上升，汉寿本身房价较低，房地产市场较规范，预计11年汉寿房地产市场价格将进一步上升。,1,供需,2,价格,市场个案分析,芙蓉大道,龙阳大道,本案,龙泽苑,格林积家,长阳路,芙蓉世纪城,南岳路,珑园,君临天下,天湖御景,南湾美树,清华园,龙池,汉寿楼盘分布,云鼎新贵,典型楼盘天湖御景,天湖御景首席公园式美景尊邸,客户描述,营销描述与分析,户型配比情况（二期）,典型住宅个案分析,典型楼盘芙蓉世纪城,芙蓉世纪城领袖生活，坐享受其“城”,客户描述,营销描述与分析,户型配比情况（二期）,典型住宅个案分析,户型方正大气，通风采光好； 餐厅，客厅两入户花园一线贯通，海纳户外无限风光； 主卧带270°大飘窗，增大使用面积，享受景观优势； 双阳台设计，增大使用面积；,南湾美树巴厘岛皇家园林私邸,客户描述,营销描述与分析,户型配比情况（二期）,典型住宅个案分析,板式设计，通风采光俱佳 户型布局合理，分区明显 双阳台设计，简约实用 主卧带大飘窗，增大景观视野,大面积阳台赠送，增加使用面积 户型干湿，动静分区明显 餐厅配阳台，增加户型适用性 主次卧带大飘窗，增大景观视野,君临天下汉寿第一高楼，银水湖畔，贵族官邸，大户人家,客户描述,营销描述与分析,户型配比情况（二期）,典型住宅个案分析,本楼盘去化速度前期较慢，去化主要集中在10年下半年,板式设计，通风采光俱佳 户型布局合理，分区明显 双阳台设计，简约实用 主卧带270°大飘窗，增大景观视野 二进式厕所，充分利用空间,大面积阳台赠送，增加使用面积 户型干湿，动静分区明显 餐厅配阳台，增加户型适用性 主次卧带大飘窗，增大景观视野 主次卧带270°飘窗，增大使用面积,各楼盘销售产品情况总结,1.多以多层产品为主，有少量多层+小高层。纯小高层产品仅有一项目 2.基本所有项目都有一定的园林，但不具备特色 3.户型产品，以三房为主，有部分二房，四房，四房以上稀少，无一房,汉寿县城的富裕阶层,周边乡镇的富裕阶层,其他周边县的客户,偶得客户,游离客户,重要客户,核心客户,在外打工的汉寿籍人士,客户来源总结各楼盘客户群基本统一,汉寿住宅客户多以县城富裕阶层为主，其他乡镇入城人口也在逐步增加,去化速度分析总结,1.现阶段去化速度较快，基本维持在40套/月 2.电梯房去化速度相比多层较慢，根据市场反馈，电梯房去化速度主要在近段时间加快，主要由于客户消费观念的改变,PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析,随机人士访谈,总结,1.市场情况较乐观，消费观念有待进一步改变,2.去化快产品主要是三房，四房，二房较差，无客户问一房,3.政府促进商品房消费，禁止自建房,4.市场产品较多，但基本较普通，无特色,5.商业价格过高，商业价格与住宅价格成畸形,住宅市场问卷,学历构成,年龄构成： 30岁以下的年轻客户刚需大，为主要购房群体; 学历构成： 大学以上学历占整体比例的63.4%,文化层次较高; 家庭结构： 四种结构比例相差不大，其中三口之家是主要家庭结构形式。,基本特征高素质、高学历的小家庭将成为置业中坚力量。,问卷调查,家庭年平均年收入,工作性质,个人月收入,工作性质： 市调大多针对置业顾问或销售经理等专业性人才，故职位大多为私企; 月收入分析： 月收入在2000-2500元的客户占总比例的70%; 家庭平均年收入： 家庭平均年收入主力为4-6万,占比70%;,基本特征大多受访者为私企中等收入群体，购房能力一般。,问卷调查,51,付款方式,购房目的： 绝大多数受访者选择按揭付款，占九成。,置业次数,置业次数分析： 以首次置业为主,占总体比例的70%,改善居住的意愿较强烈，二次以上置业群体占比20%，投资需求者占10%；,置业意向现状多为首次置业，经济承受能力不高，大多选择按揭付款。,问卷调查,52,接受单价区间（单位：元/）,接受总价（单位：万元/套）,接受总价： 六成受访者接受总价在30万元以下，30%的客户认为可以在30-40万元之间，至于总价超过60万元的房子没有受访者选择。,单价区间： 过半受访者认为单价应保持在2000-2500元/之间；还有16.7%的人认为应该降到2000元/以下，只有两成受访者接受2500元/以上的价格。,置业意向客户接受单总价多集中在中低端价位市场。,问卷调查,53,户型选择,计划购房面积,户型选择： 四成受访者首选三房二厅二卫的舒适型户型，其次紧凑型三房二厅一卫也较受喜爱，占13.3%。 还有部分受访者选择宽敞型的四房二厅二卫和用于投资型的一房一厅一卫，各占10%。,面积区间选择： 超过三成受访者首选110-140的房屋面积，其次对于81-110 以及141-160 的面积区间也有不少拥护者，分别占20.2%和16.7%。,产品需求三房二厅二卫的舒适户型仍是客户首选，110-140的房屋面积较受客户喜欢。,问卷调查,市调分析总结,汉寿住宅多为刚需住房，但单户人口较多，但又需控制总价，所以面积区间在110140平米，购买总价在30W左右。,住宅,商业市场调查,商业问卷调查,被调查人群是否愿意购买商铺,被调查人群何时购买商铺,被调查人群购买商铺的用途,由于调查人群大部分人为私营企业主，他们很多愿意购买新的商铺自己经营,被调查人群欲购商铺面积,被调查人群欲购商铺总价,由于汉寿商铺价格普遍较高，客户大多选择3060平米的商铺，控制总价，同时调查人群多为沿街个体户，支配资金有限，控制的商铺总价。,老城区是市场云集，但业态混乱，多以小商品批发为主，也不乏步步高等大型商家 新城区业态单一，多以建材为主，也具备少量服务行业,汉寿商业情况门面租售转让情况,格林积家门面 门面位置：汉寿县芙蓉路与龙阳大道交汇处 门面售价:1.2W/平米 门面面积:44平米 门面租价：1250元/月,此门面与本项目位置相近售价较高，但由于新城区发展未完善，门面租金低,地段：北正街 或 十字街 情况：商铺/门面/店面 (历史经营手机店) 面积：38 售价：49 万元,二手门面转让情况,地段：汽车总站正对面 或 五里桥大市场 情况：商铺/门面/店面 (历史经营理发及旅馆) 门面形态：2间33平米门面+4层旅馆 面积：400 售价：168万元,县区门面较贵，二手自建门面将近15000元/平米，靠近步行街门面在2W左右,市调分析总结,商业,商业主要还是集中在老城区，新城区以建材和服务业为主，汉寿商业单价过高，老城区商业平均2-3W/平米，新城区商业价格也在1W-1.5W,导致客户需求面积较小，总价在5070W之间居多。,PART 4 本案地块属性及SWOT分析,项目概况,本案,地块概述,行政区域：常德汉寿县 地块四至：西靠为平地，东临汉寿公路管理局，南临芙蓉大道，北靠居民区。 用地面积：约160亩 容积率：未知 建筑限高：未知 建筑密度：未知 绿地率：未知 土地性质：综合用地 拟发展物业组合：商业+住宅,项目四至,地块位于汉寿县西南方，龙阳大道西侧，芙蓉大道北侧，西为平地，北靠政府居住区。,项目地块,平地,政府宿舍，居民区,计划生育局,芙蓉大道,交通现状分析,地块,芙蓉大道,龙阳大道,芙蓉大道,项目位于芙蓉大道北面，离城市主干道龙阳大道大约300米，区位优势明显，交通便利。,地块资源认知,本案内部地形平整，内部局部有池塘，个别池塘蓄水较深，外部为零散居民区（北面）与县计生局，龙泽苑（南面），外部预计规划广场，外部景观有待开发。,地块周边行政配套,县计生局,龙池中学,汉寿人民检察院,县人民法院,辰龙律师事务所,县财政局,本案,项目处于行政中心周边，发展潜力巨大，同时周边人流购买力强。,地块分析总结,项目目前基地呈长方形布局，一面临街、纵深较短，展示面佳。地势以平地为主，少量池塘，布局较容易。,交通条件较强，处于汉寿两大要道交汇处西北处，南靠芙蓉大道，东距龙阳大道300米。,版块内整体配套较好，交通局，法院，检察院，妇幼医院，龙池中学坐落周围，但在购物、消费、娱乐等配套方面较缺乏，不及老城区板块，西南面基本以平地为主，所有配套主要集中在东北面。,区域未来前景良好，县政府也将搬迁至该地区，项目处于汉寿县城行政建设中心区域，周边配套都在进一步加强。,4,未来规划,1,地块现状,2,交通条件,3,基础配套,项目SWOT分析,1，项目处于汉寿新城区，未来汉寿县商务政务中心，周边配套逐步完善； 2，项目规模体量较大，容易做成品牌项目和可延续性项目； 3，项目地块平整，无居民，不存在拆迁； 4，项目周边交通路网较完善、发达，交通相对便利。 5，地势平整，项目狭长易于规划； 6，区域交通便利，临街面宽，项目展示力强； 7，项目规模为汉寿最大，品牌效应巨大。,优势（Strength）,项目SWOT分析,劣势（Weakness）,1、项目处于城区边缘，相比其他项目更远离老城区，周边商业配套更不完善； 2、小区地势平整，周边多为平地与居民区，景观资源较少； 3、周边多为农地，让项目感觉偏远。,项目SWOT分析,机会（Opportunity）,1、新城区域发展迅速，区域增长潜力巨大； 2、县政府将向新城区搬迁，该板块将成为汉寿新的行政中心； 3、汉寿县限制自建房，极大的促进了商品房的消费； 4、老城区拥挤现状和交通情况逐渐促使新城区为宜居板块； 5、汉寿县价格较低，全县市场情况良好，房产政策全面，有助于市场的持续发展。,威胁（Treat）,1、政府大力促进新城区的发展，大量楼盘坐落该板块，区域竞争将增大； 2、政府11年契税政策的下达，促使大面积住房难以去化；,项目SWOT分析小结,新城区房地产发展处于起步阶段，周边配套不够完善； 项目周边人流量少，项目显冷清； 景观资源缺乏，政府规划进度不快，,板块未来发展潜力较大； 充分挖掘项目道路，交通，行政配套优势； 通过项目本身的规划设计，充分挖掘其独特优势；,解决规避,深度挖掘,PART 5 项目物业发展方向及产品定位,在探讨物业发展方向之前，我们先回顾下前面汉寿市场分析结论； 1、汉寿市场不允许建自建房，人们消费观正在逐步从多层往电梯房发展； 2、目前汉寿市场以多层，9-12层小高层为主，有少量高层（南湾美树），相对来说多层去化速度相比小高层快； 3、汉寿市场供货量与销售量持平，供需基本平衡。 4、目前市场上有一别墅项目（高尔夫中心周边，远离城镇），别墅去化速度不够理想； 5、产品档次较高的受客户青睐； 6、商业销售火热，车库价格可比长沙；,任何一个项目都有三个可能的开发方向,1，高档住宅,2，中高档住宅,3，普通住宅,一般品质要求,产品具有较高品质,拥有核心资源,项目资源因子分析与项目功能定位表,定位选择判断小结,基于分析，本项目基本不具备做豪宅的地块属性。,中档定位,豪宅定位,普通定位,地块价值难以实现；,项目资源能有效契合；,项目规模大，处于新城中心区，无自然资源，不符合豪宅定位；,领导者,垄断地位 产品有不可重复性 过河拆桥,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,四种竞争策略模型,产品定位逻辑,小区规模具备领导者气质，市场产品需做追随者,物业形态选择,别墅形态,1.市场无别墅项目 2.区域经济较低，无本土大型企业，二三产业刚起步，支柱产业为第一产业，别墅购买力不强 3.地块自然资源缺乏，别墅开发难度大,所以 别墅形态,多层形态,1.多层成本低，市场接受率高 2.市场多层较多，市场竞争较大，但客户接受度较高 3.多层形象较低，难以突显项目档次,所以 多层形态,可行,所以 多层形态,可行,小高层形态,1.小高层产品逐步被市场接受 2.小高层产品竞争较小，仅有南湾美树为小高层产品体量较大，其他项目已去化或仅有独栋小高层存量 3.小高层产品增大容积率，提高绿化面积，更适宜突显项目形象,所以 小高层形态,可行,方案思路一,物业形态选择,多层形态,小高层形态,多层+小高层形态,多层与小高层产品相结合，充分适应市场，满足不同客户需求，同时体现项目形象,方案一,1，核心价值导向：发掘未来区域价值+规模+高端内部配套+竞争导向（中高档品质+建筑特色+内部配套+高调造势）； 2， 项目运营导向：紧紧把握刚需客群，适当主观控制总价，以超值理念引领市场； 3，规划发展导向：多层+11层小高层+ 顶层复式的产品规划设计，独特的建筑及园林，以区别汉寿市场现有的供应产品。,方案一,满足下现有消费，同时照顾消费趋势，以多层+小高层产品形态开发物业，项目物业发展方向应打“高端，性价比”客户的首选产品，做中高档品质的多类型物业形态定位。,多层+小高层产品布局分布建议,芙蓉大道,龙阳大道,商业裙楼+28F高层,县计生局,县公路局,龙泽苑,2F+5F多层商业裙楼搭配11F小高层板式纯住宅,规划广场,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,2F商业5F住宅,2F商业5F住宅,2F商业5F住宅,2F商业5F住宅,方案思路二,方案二,小高层形态,1.单独的小高层形态，放弃部分多层消费者，满足市场消费趋势； 2.纯多层形态，更具备档次，有利于建立物业形象； 3.纯小高层产品易于规划；,方案二,结合吉首市场需求，最求发展趋势，以高端的姿态发展物业，,1，核心价值导向：发掘未来区域价值+规模+高端内部配套+竞争导向（中高档品质+建筑特色+内部配套+高调造势）； 2， 项目运营导向：把握刚需客群，适当控制单套总价，以时尚先进理念把握消费者，引领市场消费观； 3，规划发展导向：全部11层小高层/全部17层小高层的产品规划设计，独特的建筑及园林，以区别汉寿市场现有的供应产品。,纯小高层产品布局分布建议,芙蓉大道,龙阳大道,商业裙楼+28F高层,县计生局,县公路局,龙泽苑,11F小高层板式纯住宅,搭配临街商业,规划广场,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,11F小高层,2F商业5F住宅,2F+9F,2F+9F,2F+9F,物业外立面建议多层,打造汉寿地区标志性物业，建筑立面时尚新颖,物业外立面建议小高层,打造汉寿地区标志性物业，楼间距合理,物业园林意向,打造汉寿具有特色的园林景观，凸显项目档次，在中规中举的汉寿市场独树一帜,户型建议,市场总结 1、市场接受户型以三房为主，面积区间在110140之间 2、可以适当做两房，但量不能过大 3、有小量复式市场， 4、单间在汉寿市场滞销，也无客户问单间产品,迎合市场开发产品，客户需要什么，我们就做什么,多层+小高层物业户型配比建议,基于项目的属性定位，我们建议本项目的容积率做到2.53.0， 基于前面的市场分析，我们对本项目的户型配比建议如下：,纯小高层物业户型配比建议,基于项目的属性定位，我们建议本项目的容积率做到2.53.0， 基于前面的市场分析，我们对本项目的户型配比建议如下：,商业面积划分建议,市场总结 1、市场购买资金限制，面积适当控制 2、市调中看出主力店铺面积在3060之间,建议： 开间在3.54米之间 径深1015米之间 层高在4米4.5米高度， 沿街面积以3060平米为主，结合少量60以上至100平米的店面，2F可适当增加店面面积。,商业发展建议,靠龙阳大道与芙蓉大道交汇处发展商业裙楼,商业发展建议,临芙蓉大道沿街2F门面,物业外立面建议多层,打造汉寿地区标志性物业，建筑立面时尚新颖,PART 6 经济效益预算,基本开发参数,项目直接费用,项目预计收入与项目间接费用,项目税金预计,项目利润预计,以上数据之针对住宅 商业由于临街面面宽不确定 所以有待进一步估算,