12第12章房产调查.ppt

第12章 房产调查,地籍测量与房地产测绘,第12章 房产调查,12.1 房产调查概述 12.2 房屋用地调查 12.3 房屋调查,地籍测量与房地产测绘,第12章 房产调查,建筑物、构筑物是土地上非常重要的附着物，也是地籍资料不可缺少的重要内容。其调查不但是一项十分严肃细致的工作，而且也是一项准确性、技术性要求很高的工作，调查成果资料的好坏将直接影响地籍内容的准确性，也将直接影响到房产登记和管理工作。因此调查人员必须予以充分的重视。,地籍测量与房地产测绘,12.1 房产调查概述,12.1.1 一般规定 1.房产调查的内容 房产调查分为房屋调查和房屋用地调查两部分，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称、行政境界和政府机构名称和大的企事业单位名称的调注。,地籍测量与房地产测绘,12.1 房产调查概述,2.房产调查表 房产调查应利用已有地籍图、航摄像片以及产权地籍资料，按照 “房屋调查表”和 “房屋用地调查表”两个表所列内容以丘和幢为单位逐项进行调查并填注,地籍测量与房地产测绘,12.1 房产调查概述,12.1.2 房产单元划分与编号 1.丘与丘号 丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元的称“独立丘”，一个地块属于几个产权单元的称组合丘。 丘的编号按市、市辖区（县）、房管区、房管分区、丘五级编号组成。,地籍测量与房地产测绘,12.1 房产调查概述,2.幢与幢号 （1）幢的定义 幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。幢也是一个量词，表示房屋的座数，是房屋调查与房屋测绘的基本单元。只要是一座独立的房屋都算一幢，即使这座房屋层数不同，或建筑结构也不一样，或建筑年代也不一样，只要是连在一起，独立存在，都可以按一幢处理。,地籍测量与房地产测绘,12.1 房产调查概述,（2）幢的编号 幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是：从大门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，用数字1，2，顺序按反S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号。当丘内房屋已有连续而完整的幢号也可继续沿用。,地籍测量与房地产测绘,12.2 房屋用地调查,在对房屋用地调查填表登记之前，先应收集和调阅有关房屋用地地块的权属资料、档案资料和有关协议文件，并了解和熟悉有关土地权属登记和管理的有关政策和规定，在此基础上再进行调查、填表登记、描绘。,地籍测量与房地产测绘,12.2 房屋用地调查,1.房屋用地座落 房屋用地的座落是指房屋用地的地理位置，即所在地的地理名称，填写为：××市××区××路（街）××× 号等。 2.房屋用地的产权性质 此处系指土地的所有权，填国有或者集体。集体所有的还应加注土地所有权的单位名称，例如：“集体（李家村）”。,地籍测量与房地产测绘,12.2 房屋用地调查,3.房屋用地的等级 城市和镇的土地等级主要考虑繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件、人口分布、土地附着物、土地利用效益等因素评定。房屋用地的等级按当地有关部门所定的等级标准填写。 4.房屋用地的税费 按房屋用地的土地使用人向税务部门缴纳的年度金额为准。免征土地税的填“免征”。,地籍测量与房地产测绘,12.2 房屋用地调查,5.房屋用地的使用权主 指获得房屋用地土地使用权的产权人姓名或单位名称。 6.房屋用地的使用人 指房屋用地实际使用人的姓名或单位名称，例如：某房屋用地的土地使用权属“×× 国土资源厅”，而实际上一直归“ ×× 地质测量队”使用，此处应填“ ××地质测量队”。,地籍测量与房地产测绘,12.2 房屋用地调查,7.用地来源 指房屋用地的权源，即取得土地使用权的时间和方式，如出让、转让、征用、拨用等。填写××××年××月××日获得土地使用权，使用年限×× 年，方式有以下几种。 （1）出让 （2）转让 （3）征用 （4）划拨,地籍测量与房地产测绘,12.2 房屋用地调查,8.用地四至 填写房屋用地与四邻接壤的街道名、丘号或沟、渠、水域等地名。 9.用地范围的界标 填写用地范围边界界标物的名称，例如：围墙或墙体、栅栏、篱笆、界碑、界桩或河流、道路名称等。,地籍测量与房地产测绘,12.2 房屋用地调查,10.用地略图 按用地单元绘制略图，不依比例尺，主要表示其四邻关系、界标类别和归属，并注明用地边长。 11.附加说明 附加说明主要记录有关产权纠纷的情况，以及有关通行权、采光权、通风权、截水权、排水权等他项权利的登记。对有土地使用权的抵押、典当等情况也应在此进行登记和说明。,地籍测量与房地产测绘,12.3 房屋调查,房屋调查按“房屋调查表”规定的格式和内容进行调查和登记，主要内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、他项权利等基本情况。,地籍测量与房地产测绘,12.3 房屋调查,1.房屋的座落 房屋的座落与房屋用地座落相同，按前面房屋用地座落的要求填写。 2.房屋产权人 房屋产权人是指房屋所有权的权属主，可以是一个人或几个人或是单位或是国有。房屋产权人对房屋有占有权、使用权、收益权和处置权。 3.房屋产别 房屋的产别是指房屋的产权性质，按“房屋产别分类标准”规定的标准划分，填入二级分类代码。,地籍测量与房地产测绘,12.3 房屋调查,4.房屋产权来源 房屋产权来源是指产权人取得房屋所有权的时间和方式。房屋所有权取得的方式按照国家标准房产测量规定统一规定。 5.房屋总层数与所在层次 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。,地籍测量与房地产测绘,12.3 房屋调查,6.房屋建筑结构 房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按 “房屋建筑结构分类标准”执行。 7.房屋建成年份 房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。,地籍测量与房地产测绘,12.3 房屋调查,8.房屋用途 房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按 “房屋用途分类标准”执行。 9.房屋墙体归属 房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。,地籍测量与房地产测绘,12.3 房屋调查,10.房屋产权的附加说明 房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。 房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。,