都江堰古城区商业功能和重点项目布局规划阳PPT.ppt

,城市发展目标 都江堰城市定位 古城区城市功能定位 古城区修建开发目标及理念,目标认知,报告内容,都江堰城市发展目标,在成都市及都江堰的各类规划中，都江堰市都被定义为旅游城市；国际性旅游休闲城市，是都江堰发展的目标。,总体定位：国际旅游目的地。 都江堰旅游业灾后恢复重建概念性规划纲要,城市性质：以世界遗产为特色的国际旅游休闲城市、国家历史文化名城、灾后重建典范城市。 提高自身旅游定位：世界水平、川西特色的优秀旅游休闲城市。 都江堰市灾后重建总体规划（2008-2020年）,职能结构：成都市西北部次中心城市，著名风景旅游地，国家历史文化名城，川西旅游枢纽。 成都市域城镇体系规划,战略定位：围绕核心愿景，形成一城四基地的总体架构：一城为中国西部国际休闲度假第一城；四基地分别为世界遗产观光基地、中国式养生基地、运动休闲基地、特色乡村度假基地。 青城山都江堰国际休闲度假旅游区概念规划（纲要）,都江堰的城市形象,拜水都江堰 问道青城山,都江堰城市面向中国的形象口号：,古城区与古堰、青城山的地理关系,古城区紧邻都江堰水利工程，从地理关系上看，古城区可导入古堰游客，成为游客拜水的场所之一！,青城山,古堰,古城区,开发出代表旅游城市形象的名片； 打造出具有旅游城市文化的舞台； 整合和提升城市商业业态水平和功能；,都江堰古城区开发目标,通过前期的调研和访谈，我们归纳得到古城区的开发目标为：,初步思考,2、大胆应用创新思维，密切都江堰水利工程及古城区二者之间的交通关系及文化关联度 ；营造古城片区也是游客拜水都江堰的场所之一；让古城区借势都江堰水利工程！,3、在古城区围绕水文化概念，通过参观、体验、互动参与等各类形式来演绎水文化的内涵，其中不同信仰、多民族融合的原住民所洋溢出来的民俗文化，特别是松茂互市，是都江堰水文化不可或缺的重要组成部分； 4、古老的水文化与现代文明交相辉映。再深厚的历史，都需要与现代时尚生活相结合，才能持续发展，与时俱进、产生巨大的生命力。我们构思，将现代旅游产业中“吃、喝、游、购、娱、住、民俗、健身、文化”融入到古城区，利用功能布局合理搭配，以提升古城片区的商业价值，吸引有实力的经营商；,1、站在城市运营的高度，古城区的商业规划要符合整体城市的经营策划，将古城区定位为城市功能区域规划中的城市特定商圈；在这样一个大的背景之下，整合旅游、餐饮、娱乐、酒店等社会资源；提升整个古城的商业形象；,建议从下面几个角度来运作古城区商业规划：,山西平遥 湖南凤凰 成都锦里 上海新天地 成都宽窄巷子 云南丽江,目标认知,目标认知,报告内容,各古镇对都江堰古城区商业规划的启示,中国古镇（城、街）KPI体系研究,KPI体系,先天质素,建筑风格：明清、民族,独特文化：平遥金融文化，丽江纳西文化。,后天打造,可持续运营的关键,古镇定位及配套设施：观光、休闲、度假 吃住行游购娱,商业业态组合模式：当地特色纪念品、餐饮 休闲：酒吧、娱乐、特色客栈 时尚：艺术、高端餐饮、会所,古代建筑：寺庙、名人居所、古代公建,古镇开发的前提,通过我们对众多古城、古镇的研究，我们提炼出古城区成功开发的关键指标体系是：,古镇研究对都江堰古城建设的启示,1、都江堰古城具备古镇旅游开发的前提条件。 建筑风格：古城区内多为历史建筑和风貌协调建筑； 独特文化：水文化、宗教文化、藏羌回汉民俗文化 古代建筑：清真寺、水利府、县衙、文庙、圣塔寺等 2、古城文化是古城商业的内涵，古城应当给游客更多的深度旅游和文化体验。 3、古城的商业魅力，不在于商铺的多少，而在于所经营的商业业态是否符合古城特有的地域商业文化，满足游客的需求。,古城区文化主题概念,目标认知,目标认知,报告内容,都江堰历史文化-水文化,水利工程：鱼嘴、飞沙堰、宝瓶口 水利人物：大禹、鳖灵、李冰父子等，诸葛亮、吉当甫、文翁、丁宝桢 水利文物：“二王庙”、“伏龙观”、“观景台” 水利法则：“乘势利导，因时制宜”，治水三字经 水利节庆：清明放水节，清时放水、祭堰、舞龙灯等 水利文学：祭水、祭神、祭人的诗、词、书画等,1,正在修建、打造的古城区水景体系：,水利府,水文化广场,杨柳河,幸福大道水景,都江堰历史文化-水文化,1,道教养生：悟道堂、五禽戏、吐纳养生 道教武术：剑术、拳术等 道教丹药 道教饮食 道教音乐：道乐+古琴，洞经音乐 道教活动：道场等 道教法器 道教书籍,都江堰历史文化-道教文化,1,都江堰市道教文化主要集中在青城山的道观观光方面，在大青城山区域，零星分布有道教餐饮、武术、养生等方面的体验区。都江堰老城区无道教文化的体验设计，也无道教相关用品、纪念品的销售。 整个城市缺乏对道教文化有一个相对集中的认识、体验的场所。,都江堰历史文化-道教文化,1,松茂古道：都江堰松潘县、茂县古城，三国时期已经开通 羌族、藏族的贸易往来，多民族文化的交融,都江堰历史文化-松茂古道,1,古城区西街为松茂古道的入口，可打造为川西各民族文化、民风民俗的几种体验区。 松茂古道重建，如客栈、酒店、桥行、老板娘、背二哥、马帮、桥夫等元素将再现； 羌族文化展现，如羌藏碉楼和吊脚楼，羌笛，羌族音乐舞蹈刺绣，茂椒等。,松茂古道与都江堰景区旅游线路图,西街入口管理处效果图,资源来源：都江堰松茂古道西街至二王庙河街子段恢复重建工程,都江堰历史文化-松茂古道,1,古城区四教合一 伊斯兰：清真寺，懋功寺-重建 儒家：文庙-重建 佛教：圣塔寺-重建 道教：可考虑在老城区引入道家的相关元素，如鹤翔山庄的养生宴，青城四绝等道家产品,清真寺,文庙,圣塔寺,懋功寺,都江堰历史文化-宗教文化,1,都江堰土特产和旅游纪念品：丰富，但缺乏品牌商品、生产规模小，古城区无集中销售点,都江堰历史文化-民俗文化,1,1、中国古老水文化博览圣地 都江堰水利工程； 贯穿整个古城区的水文化主题及符号； 以水为线，串联文物古迹、名木名树； 一心、三点、四环、五片区的水景规划； 2、中国极具特色的多元历史文化的体验基地 藏羌文化： 道教：青城山 伊斯兰：清真寺，懋功寺-重建； 儒家：文庙-重建 佛教：圣塔寺-重建,古城区文化定位,1,通过对都江堰各类文化的梳理，整个都江堰的历史文化呈现出两大特点：,城市商圈典型商业楼盘 古城区商业现状 古城区游客调研 古城区商业SWOT分析 古城区商业定位,目标认知,目标认知,报告内容,古城区及周边旅游商业分布情况,目前都江堰一环路以内的商业，多以本地市民消费为主，档次较低；近年新建的商业项目，其商业功能及业态往旅游商业转变。,1,代表商业楼盘：都之都商业广场,都之都概况 位于天乙街与公园路的交接处，占地面积约20000平米，总建筑面积约36000平米。功能定位兼顾商业经营和休闲居家。其“煌都”是临河四层电梯纯商业建筑。,占地面积： 19517平方米 总建筑面积： 35998平方米 开工时间： 2007-12-25 总户数： 150商业+200住宅 停车位： 151个,1,临河商业业态主要以休闲餐饮为主,A.临河四层电梯纯商业建筑（煌都） 1F：餐饮+茶房，均价2.8万元/平米 2F：茶房+餐饮，均价1.6万元/平米 3F：休闲+娱乐，均价1.4万元/平米 4F：休闲+娱乐，均价1.5万元/平米 B.其他三栋，底商+住宅（6+1） 1F：服饰+便利店，均价1.9万元/平米,代表商业楼盘：都之都商业广场,1,项目地址： 水文化广场太平街 总用地面积:43.8 亩 项目类型： 商业 总建筑面积:3.8 万平方米 总户数: 473 户 户型区间:30.00 365.00 平方米 容积率: 1.3 车位: 49个 总栋数: 7栋 总层数: 14层 物管费用:3.5元/平米 装修情况:仿古外装,水街一期概况,代表商业楼盘：都江堰 水街,1,广,酒,滨,水,美,食,街,院,馆,休,闲,街,精,品,购,物,街,场,酒,店,公,寓,业态定位与售价,滨水美食街 1F:特色小吃+中小餐饮，均价3万/平米 2F:大中型酒楼+咖啡茶楼+休闲会所， 均价1.4万/平米 3F:大中型酒楼+咖啡茶楼+休闲会所， 均价0.9万/平米 院馆休闲街 1F:旅游民俗+山货特产+珠宝字画， 均价2.1万/平米 2F:咖啡酒吧+夜总会+歌城茶楼+休闲 会所+美容健身，均价1.1万/平米 3F:咖啡酒吧+夜总会+歌城茶楼+休闲会所+美容健身，均价0.8万/平米 4F:咖啡酒吧+夜总会+歌城茶楼+休闲会所+美容健身，均价0.9万/平米,代表商业楼盘：都江堰 水街,1,广,酒,寓,业态定位与售价,精品购物街 1F:服饰鞋帽+珠宝玉器+邮政金融， 均价2.1万/平米 广场酒店公寓 1F+2F+3F:拟建综合商场 4F及以上楼层拟建酒店公寓,代表商业楼盘：都江堰 水街,1,岷江国际基本数据 占地面积:10905.45平方米 总建筑面积:49276平方米 住宅总建面积:17000平方米 规划户数:308户 位于古城区附近，四周道路:东:公园路;南:水文化广场;西:都江堰大道;北:城市广场; 容积率:4.5 物业类型:有A、B两栋楼组成，裙楼商业（-1至4楼）（IT卖场+超市）+酒店公寓 车位配比: 1:0.79 物业管理费:1-1.5元;,代表商业楼盘：岷江国际,1,业态定位：专业市场、百货、超市，针对本地市民 A栋，1-2F是IT专业市场、2-3F苏宁电器、3F是大型餐饮、4F是会议室； B栋：-11F是百货（拟由茂业百货管理）、2-3F是人人乐超市、4F是健身中心；2-4楼持有不售； 小户型销售均价：5500元/平米 商业：先招商后销售。,代表商业楼盘：岷江国际,1,业态定位：服饰百货、娱乐、酒店客栈，客户群体主要为本地市民 一楼销售均价：18000元/平米；平均租金：150元/平米； 一楼主要经营:百货、服装； 二楼销售均价：9000元/平米，平均租金：60-70元/平米； 二楼主要经营：超市、特色餐饮、床上用品、室内装饰； 三楼及三楼以上销售均价：4500元/平米；平均 租金：30-40元/平米； 主要经营：电影院、客栈、酒店2家、KTV; 招商政策：与业主签订了5年合同，5%的租金收益；第三年租金按10%递增； 物管费：一、二楼3.8元/平米，前期有优惠； 三楼及以上2.8元/平米,代表商业楼盘：天和盛世,1,紧邻古城区的天和盛世项目相对集中了一些百货业态和超市（好又多），但品牌档次偏低、购物环境欠佳。主要定位是满足都江堰市民日常生活、消费需要； 新建商业，如水街、都之都均临水而建，定位彰显旅游文化，业态主要以餐饮、休闲茶房、娱乐为主，主力目标消费群体为游客。从目前的招商、经营的状态来看，这些项目是否成功打造，还不能确定；,典型楼盘总结,1,古城区商业现状,2,古城区商业业态调研结果显示：古城区的商业主要满足市民的日常居住需求，主要业态为服饰零售、餐饮、美容美发、副食品零售等；满足游客需求的旅游产品专卖、休闲、居住等商铺数量较少。,备注：数据来源于本次古城区商业业态调研,古城区商业现状,2,根据对古城区商家客户的调研，58%商家的游客比例在30%以下。古城区商业的客户，主要以本地市民为主。,备注：数据来源于本次古城区商业业态调研,古城区商业现状,2,古城主要商业街以服饰、餐饮、其他零售业为主，销售旅游产品的商铺仅15家。,新堰坎街 杨柳河街 南街,都江堰游客调研,3,07年以来，不含受地震影响的08年，都江堰年度游客数量达到900万以上人 次，预计2010年游客数量将在1000万人次以上。,备注：数据来源于都江堰市旅游局、都江堰市统计公报，2010年数据为预测。,都江堰游客调研,3,都江堰市的游客主要来源于省内、成都市、国内其他城市，合计占整体的85%。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,都江堰市的游客主要以团体出行为主，直接动因主要为：陪同家人、陪同朋友、单位组织。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,到都江堰市的游客，主要参观青城山和离堆公园，以市区为旅游目的地游客比例较低。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,吸引游客到都江堰市的主要原因是历史文化和自然资源。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,目前，游客到都江堰市的主要消费项目集中在游览景点和餐饮方面，购物、住宿、娱乐休闲的比例较低。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,在饮食方面，游客对都江堰市的特色餐饮比较感兴趣，包括特色小吃、特色中餐。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,在购物方面，游客对都江堰市的土特产、旅游纪念品、手工制品比较感兴趣。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,在居住方面，游客对特色客栈、经济型酒店比较感兴趣。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,游客不满意事项：,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。, 优势 1、客户数量庞大 在四川主要景区中青城山、都 江堰游客仅次于乐山、峨眉 山，位居第3、4名。 09年，都江堰市全年旅客数量 达到958万人次，日均达到2.6 万人次。,备注：数据来源于四川省旅游局统计资料。,古城区商业发展SWOT分析,4,四川省主要景区旅游情况统计（2010年1-3月）, 优势 2、古城区丰富的历史文化沉淀和改造,古城区商业发展SWOT分析,4,水利文化：临古堰，古城区水文化改造； 宗教文化：圣塔寺、清真寺、懋功寺、文庙 历史建筑：水利府、县衙、西街 历史元素：城墙、城门、门洞 民族文化交融：松茂古道, 优势 3、古城区街巷肌理、水系遗迹保存较好 西街、南街、北街、东街（现幸福路）、井福街、瑞莲街等主要街道，护城河-杨柳 河等均按都江堰民国时期保留。,古城区商业发展SWOT分析,4,古城区商业发展SWOT分析,4, 优势 4、古城区属老城区传统商圈，是都江堰市一环路片区内核心商圈，具有传承的商气。 从商业分布来看，城市支柱产业旅游业服务的“吃、喝、购、住、娱”基本无特定、集中消费区；以水利文化、民俗文化为特色的旅游服务区为市场所渴望。, 劣势 1、都江堰的旅游产品以文化和自然观光为主，缺乏休闲、购物、娱乐及深度体验产品，与国际休闲度假旅游区的要求尚有较大差距,古城区商业发展SWOT分析,4, 劣势 2、都江堰市的游客滞留时间短、人均消费低,古城区商业发展SWOT分析,4,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。, 劣势 3、古城区旅游开发尚未起步，游客知名度低，青城山（自然）-都江堰（历史文化）-古城区（居住、购物、体验、娱乐）三足鼎立之势尚未形成,古城区商业发展SWOT分析,4, 劣势 4、主城区的商业档次较低，旅游设施缺乏，无法满足游客需求 由于缺乏吸引游客的文化灵魂，主城区商业主要满足市民群体需求。,古城区商业发展SWOT分析,4, 机遇 1、地震给古城区带来的重建机会 2、都江堰市政府及相关部门对古城区重建的高度重视,古城区商业发展SWOT分析,4,古城区重建规划：历史节点修复，景观节点改造 商业业态调整：业态重新规划，重点商家引入的空间, 威胁 1、全国、成都有着数量众多的古城、古镇 江南古镇:周庄、同里、乌镇、南浔、西塘 成都古镇:黄龙溪、街子、洛带、安仁、上里、平乐、怀远、悦来等,周庄古镇·苏州,南浔古镇·湖州,古城区商业发展SWOT分析,4, 威胁 2、古城镇对游客的吸引力逐步减弱 对多数中高收入市民而言，均有2-3次的古镇游经历。单一的观光型古镇呈现出千镇一面 的情况，古镇对游客的吸引力逐步减弱。,黄龙溪古镇·成都,洛带古镇·成都,古城区商业发展SWOT分析,4,古城区城市商业发展战略,4,威胁,机会,优势,劣势,SO策略：抓住古城区重建机遇，针对都江堰游客，以水文化为灵魂，将古城区建设为“历史文化体验基地”,ST策略：采取差异化战略，超越古镇观光游的现状,WO策略：扬长避短，发挥古城建设的后发优势,WT策略：清晰的客户和市场定位，迅速建立古城区的品牌形象,传承传统文化、展示城市形象的城市名片； 都江堰城市旅游核心区、城市旅游商圈；,原则： 历史文化与现代文明交相辉映 文化为魂、旅游为形、商业为体 可持续发展 差异化战略,古城区商业定位的总体思路,5,历史文化与现代文明交相辉映 深厚历史：民清建筑、历史功能、文化体验 时尚生活：现代化的内部设施，艺术、休闲、购物、娱乐、居住等现代生活，中西 文化的结合,古城区商业定位的总体思路,5,文化为魂、旅游为形、商业为体 围绕古城的文化（文物古迹、传统街巷、水系水景）功能定位 古城的主要功能是满足游客的需求 商业形态是满足游客需求的载体,古城区商业定位的总体思路,5,可持续发展 古城区各街道的商业业态，如休闲、餐饮、娱乐、购物、体验等，应保持相对合适的 比例，充分满足消费者需求，并促进各业态持续稳定的经营。,古城区商业定位的总体思路,5,差异化战略 在“千镇一面”、“商业色彩过浓”古镇竞争格局中，古城区旅游产品应从观光游往休闲游、体验游转变,观光游,休闲游,体验游,古城区商业定位的总体思路,5,商业整体定位： 成都市最大的最具历史文化特色的都市旅游服务区 占位成都市 水利文化和道教文化的千年滋润，使得都江堰古城区的历史文化在大成都范围内独具特色 古城区的都市休闲旅游，将与都江堰古堰的历史观光旅游、青城山的自然度假旅游一起，形成都江堰旅游的三驾马车 0.82平方公里，使得都江堰古城区在成都市范围内的古街、古镇竞争中，占有面积最大 历史、街区，强调古城区商业定位的综合性，业态组合融合了旅游、餐饮、娱乐、购物、文化、体验等,古城区商业定位商业整体定位,5,核心消费群,重要消费群,辐射消费群,成都客户； 四川省其他地市、国内其他省市的游客,都江堰市民,境外游客,古城区商业定位-客户定位,5,古城区商业定位-客户定位,5,消费者结构：收入稳定的中高层收入者； 生活特点：亲近自然，健康养生，热爱登山运动； 功能要求：美食、休闲、运动、购物等； 业态需求：餐饮、酒店、运动、休闲娱乐、养生及文化体验； 业种需求：登山运动、特色餐饮、特色客栈、特色酒吧、风情手工艺品、土特产等,核心消费群-成都客户,古城区商业定位-客户定位,5,核心消费群-省内省外游客,消费者结构：收入稳定的中高层收入者； 生活特点：亲近自然，喜欢体验异域文化和风情； 功能要求：美景、美食、异域风情体验等； 业态需求：餐饮、酒店、休闲、娱乐、购买土特产、养生及文化体验； 业种需求：异域文化和风情体验、特色餐饮、特色客栈、特色酒吧、风情手工艺品、土特产等,古城区商业定位-客户定位,5,消费者结构：收入稳定、消费意识较高的本地中高层收入的消费群； 生活特点：追求品质； 功能要求：日常生活配套，商务接待； 业态需求：餐饮、休闲娱乐、百货、超市、便利店等； 业种需求：餐饮、百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等,重要消费群-都江堰市民,古城区商业定位-客户定位,5,消费者结构：境外到都江市旅游（包含青城山、都江堰水利工程）的消费群。 生活特点：体验异域风情 功能要求：观光、居住、餐饮、休闲、纪念品购买、情景体验 业态需求：餐饮、酒店、休闲娱乐、特色零售、文化及风情体验； 业种需求：餐饮、工艺品、土特产、休闲娱乐,辐射消费群-境外游客,都江堰的体面会客厅 都江堰市民商务接待、亲朋交往、时尚消费、休闲体验的首选地方 成都人的后花园 成都市民休闲度假、健康养生的长期选择 外地人的休闲旅游目的地 省内外市民观光旅游、休闲度假、异地风情体验的必选景点,古城区商业定位-形象定位,5,城市文化体验综合体： 水利文化博览、民俗文化； 汇集大型餐饮、各地小吃； 特色客栈、商务酒店； 休闲娱乐、旅游购物等集“吃、喝、游、娱、购、住、消闲、养生、文化、民俗”功能于一体的，具有较强辐射力及目的性消费的文化旅游体验基地； 世界自然文化遗产城市的五星级旅游服务场所；,古城区商业定位-功能定位,5,目标认知,目标认知,古城区商业业态定位及功能分区定位 主要业态划分说明 重点项目规划,古城区商业功能规划和重点项目思考逻辑,文化节点 景观资源,游客旅游 线路规划,商业现状,商业街 功能定位,客户定位 业态定位,建筑调整 建议,重点项目,1、依托古城区历史文化，以点带线、以线带面； 以水文化为灵魂，以城市旅游配套服务为目的，围绕古城区历史文化的文物、古迹、传统街巷、水系水景、交通网络等，来规划商业街的功能；,古城区商业功能规划思路,2、业态组合思路 根据对商业街业态的研究，商业街要可持续经营，其业态分布呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。,建议:调整都江堰水利工程旅游参观线路，让游客被动经过古城区，提升人气，增加消费。,古城区商业功能规划,在古城区设立都江堰旅游接待中心， 都江堰水文化之旅，从东门开始； 打通西街的松茂古道的入口，让松茂 古道的体验之旅成为另一个旅游产品， 同时给西街带来人气及商气；,水利府,灌县县衙,钟鼓楼公园,东门,文庙,奎星塔公园,圣塔寺,根据历史古迹及文物对古城区进行空间功能分区及定位；,五大片区：民俗文化体验区 主题休闲餐饮区 古文化展示体验区 传统购物区 院落情景消费区,清真寺,懋宫寺,天和盛世,传统购物区,古城区商业功能规划,古文化展示体验区,民俗文化体验区,主题休闲餐饮区,水利府,灌县县衙,钟鼓楼公园,东门,文庙,奎星塔公园,圣塔寺,根据传统街巷对古城区进行特色街区的界定及定位；,六大特色街区： 西街茶马互市 南街回族民风 幸福路时尚国际购物 杨柳河街特色风情酒吧 井福街历史文物 宝瓶口街特色餐饮,清真寺,懋宫寺,古城区商业功能规划,古城区商业业态布局规划,景观资源：内江江景 商业现状：夜啤酒长廊，宝瓶口商业街以服饰为主,离堆公园出入口,主题休闲餐饮片区：南桥街、宝瓶口商业街、夜啤酒长廊、新堰坎街,夜啤酒长廊现状,客户定位：游客及本地高端客户，游客可餐饮、休闲，并欣赏滔滔江水 文化定位：国际风情特色餐饮街，是都江堰的第一门户形象。 消费档次定位：最时尚、最具代表性的旅游餐饮及旅游休闲基地；,片区功能定位：主题休闲餐饮区,古城区商业业态布局规划,业态规划：都江堰、四川特色餐饮及茶楼，国际知名的咖啡吧、音乐吧 代表性商家：星巴克、老顺兴茶楼、鹤翔山庄养生宴、皇城老妈、音乐房子、欧洲房子、廊桥、白夜书吧、莲花府邸等,各商业街具体功能定位及业态规划-夜啤酒长廊,古城区商业业态布局规划,业态规划：品牌快餐、时尚休闲餐饮，旅游纪念品、零售 代表性商家：龙抄手、韩包子、钟水饺、赖汤圆、肯德基、DQ冰雪皇后、面包新语、安德鲁森、港式甜品、台湾冷饮等,各商业街具体功能定位及业态规划-宝瓶口商业街,古城区商业业态布局规划,业态规划：四川及都江堰的各地小吃，单店 代表性商家：担担面、老妈兔头、白家肥肠粉、三大炮、川北凉粉、南充米粉、丁丁糖、三合泥、卤肉锅盔、宫廷桃酥等,离堆公园出入口,各商业具体功能定位及业态规划-南桥街,南桥街,古城区商业业态布局规划,业态规划：夜啤酒长廊 代表性商家：保留目前知名商家,离堆公园出入口,各商业街具体功能定位及业态规划-新堰坎街,新堰坎街,夜啤酒,古城区商业业态布局规划,主题休闲餐饮区建筑调整意见,目的：营造休闲氛围，让建筑、江水、休闲游客溶为风景 1、取消目前夜啤酒长廊的廊亭，增加室外休闲空间 2、增加临江建筑的灰空间，多一些露台,古城区商业业态布局规划,历史文化节点：西街、清真寺，懋功寺，松茂古道，古城墙 西街：西街是都江堰现存较为完整的明清风格的历史街区，是典型的前店后宅的传统商业街市格局，现状历史建筑、空间、肌理都保存较为完好。 南街、清真寺：都江堰回民聚居地 松茂古道：羌藏民族文化的交融 商业现状：西街为民居，南街主要为回族生活配套,片区：西街、南街、宝瓶巷,古城区商业业态布局规划,客户定位：游客，民族民俗风情观光、体验 文化定位：展示、体验巴蜀古代文明、羌族、松茂古道的城市历史、生活记忆； 消费档次定位：游人访古、民族风情体验，民俗客栈，艺人创作、时尚人休闲，营造较高品位、独特的消费场所。,片区功能定位：民俗文化体验区,古城区商业业态布局规划,业态规划：以都江堰手工艺品，羌藏手工艺及土特产经营为主，文博展示（民居古宅、羌藏文化），重建的西街老字号，高端民俗客栈，,各商业街具体功能定位及业态规划-西街,都江堰手工艺品：根雕、竹雕、丝绣、丝织品、藤编、牛角制品、布艺、烙画等 羌藏手工艺品：羌笛，羌绣，嘉戎藏族刺绣、服饰、藏毯、金银玉器、装饰品等,古城区商业业态布局规划,业态规划：以回族餐饮为主，回族旅游纪念品、回族手工艺展示 代表性商家：兰州拉面，手抓羊肉，回春堂等,各商业街具体功能定位及业态规划-南街,南街,古城区商业业态布局规划,业态规划：私家会馆、艺术沙龙、艺术家工作室、画廊、 民俗客栈等 代表性商家：成都文化名人，都江堰名人定向招商 刘绥滨：现任青城派掌门人 翟永明：诗人，成都著名的酒吧“白夜” 主人； 唐蕾：成都摇滚之母，原创音乐基地“小酒馆”主人；,各商业街具体功能定位及业态规划-宝瓶巷,古城区商业业态布局规划,功能定位：在观光功能的基础上，赋予现代有氧运动功能，为西街带来人气 形象定位：古起来、靓起来、动起来,松茂古道,古城区商业业态布局规划,具体功能定位及业态规划-松茂古道,历史文化节点：古城水文化形象街区，景观水道设置五个以“水的不同形态”为主题的景观节点，将水的动、静、急、缓、柔表现于其中，烘托出都江堰的水文化特色，同时也增加了市民对水的亲近和参与 商业现状：大众品牌服饰、百货等零售店,离堆公园出入口,片区：幸福路,幸福路,古城区商业业态布局规划,客户定位：游客，购买都江堰特产；都江堰市民，高档次购物和消费 形象定位：古城区城市中轴商业街，是都江堰市的中枢，城市的标志；都江堰的“春熙路”； 消费档次定位：都江堰市的高端购物区，代表都江堰市的消费主流；,片区功能定位：国际时尚购物街,古城区商业业态布局规划,主要业态：品牌服装+休闲娱乐 辅助业态：鞋包、美容美发、电玩、眼镜、箱包皮具、饰品、手工艺品、土特产等业态；,离堆公园出入口,具体功能定位及业态规划,幸福路,水文化主题店：时尚水文化体验中心（国际水都），恒温游泳池、SPA、水疗、温泉、桑拿等； 旅游特色店：青城四绝、青城苦丁茶、老腊肉、贡酒、猕猴桃相关产品等 品牌服饰：耐克、阿迪达斯、李宁等运动专卖店，美特斯邦威、Jack & Jones等休闲专卖店 快餐：麦当劳、德克士、永和豆浆 娱乐类：量贩式KTV、网吧、电影院 超市：屈臣氏、红旗超市 咖啡店：星巴克、良木缘,古城区商业业态布局规划,历史文化节点：杨柳河为都江堰原护城河，现改造为水景街区 商业现状：零售及生活配套,离堆公园出入口,片区：杨柳河街,杨柳河街,古城区商业业态布局规划,片区功能定位：特色风情酒吧街,客户定位：游客，休闲、娱乐 形象定位：小资风情特色休闲街 消费档次定位：中青年游客餐饮、休闲、娱乐,杨柳河街,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,杨柳河街,具体功能定位及业态规划,业态规划：餐酒吧、零售商业、家庭旅馆。 餐酒吧：古城区夜生活的主角，餐酒吧集供应午餐、晚餐与提供酒、咖啡、茶与歌舞表演于一体，融合了中西餐、咖啡、茶、酒、小吃、歌舞表演等类型（一般白天以餐饮为主、晚上以酒吧为主）； 零售商业：主要为生活配套和旅游纪念品，如银器、玉器、民族服饰、皮草、茶叶、手工艺品等 家庭旅馆：杨柳河两边的商住楼，可打造成家庭旅馆，吸引对酒吧感兴趣的年轻人。,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,风情酒吧街建筑建议：允许商家利用室外露台空间,古城区商业业态布局规划,历史文化节点：文庙、水利府、灌县县衙 商业现状：零售及生活配套，服饰、餐饮、副食品、超市等,片区：井福街、文庙街、书院街、瑞莲巷,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,片区功能定位：古文化展示体验区,客户定位：游客，观光 形象定位：水文化、蜀文化、道文化展示体验区； 消费档次定位：家庭游客观光、文化体验和消费,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,具体功能定位及商业业态规划,业态规划：博物馆，古玩字画、书籍，道文化产品，日常生活配套 代表性商家：文物、古玩及古家具，如文房四宝、古旧书籍、传统年画、珠宝玉石、古式家什等； 道家养生场馆：饮食、行气、导引、存思、坐忘、内丹、外丹,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,建筑特点：院落式民居 业态规划：高档商务餐饮、私房菜、私家会馆、高端娱乐、舞台表演 参考项目：宽窄巷子的琉璃会、诗人翟永明的白夜酒吧、诗人石光华的川菜餐厅、诗人李亚伟的香积厨，香港高文安的My noodle等,片区：复兴街、天府一条街 功能定位：院落式情景消费街区,古城区商业业态布局规划,客户定位：都江堰市民 商业现状：市民生活配套商业 片区商业定位：传统购物区 商业业态组合：都江堰市民日常服务及配套：药店、诊所、超市、眼镜店、烟草、土特产店、面包店、音像店、银行等,片区：北街、五桂桥街、天正街、天和盛世商业街 功能定位：传统购物区,古城区商业业态布局规划,古城区商业业态布局一览,游,食,游 购 住,购,休闲娱乐餐饮居住,游、体验,休闲餐饮,古城区商业业态布局规划,古城区商业重点项目规划,为了尽快实现古城区开发目标，我们认为在坚持“中国古老水文化博览圣地”的定位下，补充相应商业业态，让古城区留住游客，吸引中高端客户到古城区消费，是我们选择重点项目的市场依据。,古城区商业重点项目规划,重点项目：古城区水利文化综合展示中心（水利府、灌县衙门、游客接待中心）,水利府：水文化教育基地、水利博物管，对都江堰水利文化进行综合展示。内容应包括：都江堰水利工程的历史、现今作用、灌溉范围；古代都江堰水利治理结构；水利人物、水利哲学，水利技术（节水增效技术、水质监测系统、灌溉技术、污水处理等水资源利用、保护技术）等； 可考虑用4D电影院（弧形巨型影幕）来展示都江堰水利工程 灌县衙门：都江堰自秦始建，都江堰水利工程是秦朝古迹，展示巴蜀文化的重要场所；可以考虑用文艺表演的方式； 高端游客中心：内设售票处、导游服务中心、餐饮厅、休息厅、游客购物中心、公厕等综合服务设施及电子触摸式景区介绍系统、大幅全景导游图等。,古城区商业重点项目规划,主题休闲餐饮区重点项目：临河高端休闲、餐饮主力店,鹤翔山庄养生宴：都江堰养生文化的代表 养生餐饮，青城山茶道、养生太极等,古城区商业重点项目规划,主题休闲餐饮区重点项目：临河高端休闲、餐饮主力店,老顺兴茶楼：四川茶文化的代表 中餐+茶楼 茶艺+川剧,皇城老妈：四川火锅文化的代表 火锅+茶楼,古城区商业重点项目规划,国际时尚购物街重点项目：水都时尚水文化体验中心,露天游泳池，恒温游泳池，SPA，按摩，道家养生水疗,古城区商业重点项目规划,国际时尚购物街重点项目：高端电影院,万达影城：都江堰市民时尚消费基地,古城区商业重点项目规划,民俗文化体验区重点项目,阿坝州羌绣就业帮扶中心：羌绣的销售、展示、体验，羌族文化、茶马互市文化的展示，同时彰显古城区对公益事业的支持。 该中心的销售展示店已经在北京、成都营业。,古城区商业重点项目规划,民俗文化体验区重点项目,小酒馆：摇滚音乐 成都地下摇滚教母唐蕾，文化名流聚集地，吸引全国音乐青年,白夜：诗歌 成都诗人翟永明所开，文化名流聚集地，吸引全国文化青年,古城区商业重点项目规划,民俗文化体验区重点项目,川西庭园式主题客栈：古建筑+川西内装+现代酒店设施,古城区商业重点项目规划,院落式情景消费街区重点项目-院落式餐厅,目标认知,目标认知,报告内容,古城区商业运营的分期开发,首期呈现区：时尚旅游购物区，民俗文化体验区，主题休闲餐饮区 二期：风情水吧一条街 ，古文化展示体验区； 三期：高档商务餐饮街 四期：传统购物区,古城区商业运营的分期开发,都江堰旅游产品的调整 旅游线路的重新规划：将古城纳入都江堰-青城山的旅游线路中 松茂古道、西街融入离堆公园旅游线路,古城区商业运营的组织保障,多元互动的开发理念 政府经营环境； 企业经营市场； 商家经营文化； 建议政府牵头，以企业形式负责古城区的商业运营，包括重点商家的招商，古城区营销，古城区旅游产品的开发和调整,下一步工作,1、与都江堰相关领导进行初稿沟通 2、重点项目落实 3、重点商家需求研究 4、古城区商业功能和重点项目布局规划完整版,感谢聆听,