城中村和旧城改造拆迁补偿昆明10月.ppt

房地产旧城改造拆迁补偿、售后回购回租、甲供材、合作建房税收处理,主讲人 陈萍生,2,主要内容,第一节 开发产品收入的政策分析及运用 第二节 开发产品的税收政策分析运用 第三节 开发费用的税收政策分析运用 第四节 旧城改造拆迁补偿政策分析运用 第五节 建设方供材的税收政策分析运用 第六节 合作建房的税收政策分析运用 第七节 售后回租、回购政策分析运用,3,第一节 开发产品收入的政策分析及运用,会计收入确认，需同时满足以下5点： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 3、收入的金额能够可靠计量； 4、相关的经济利益很可能流入企业； 5、相关的已发生的成本能够可靠地计量。,4,一、企业所得税收入 1、开发产品收入时点的确认 （1）房地产企业取得预收账款，签订合同时确认收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 房地产企业所得税处理办法.doc 分期收款销售开发产品核算举例.doc,5,（2）国税发200931号第三条 房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。,6,（3）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,7,（4）开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。,8,2、资产租赁收入 财税200931号 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 无租房产税政策.doc,9,3、出售使用过的资产收入 相关增值税政策.doc 营业税政策 财税200316号 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。,10,4、政府补助收入 会计处理： 与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为“递延收益”，在确认相关费用的期间计入当期损益“营业外收入”；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益“营业外收入”。,11,与资产相关的政府补助，不直接确认为当期损益，应当确认为“递延收益”，自相关资产达到预定可使用状态时起，在相关资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益“营业外收入”。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应将尚未分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损益“营业外收入”。 政府补助会计处理.doc,12,税收处理 有关政策1.doc 有关政策2.doc 财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理通知.doc,13,政府补助收入土地增值税处理？ 计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,14,5、代理服务收入 手续费收入主要涉及营业税和企业所得税。 国税发1993149号 代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务（如：代扣代缴税款）。,15,国税发1995076号 代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。 财税200316号 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。,16,国税发1998217号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 思考：企业如何利用？,17,6、利润分配投资收益 企业所得税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入： （一）国债利息收入； （二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益； （三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益； （四）符合条件的非营利组织的收入。,18,7、利息收入 企业将自己款项借与他人，特别是金额较大的，主要涉及利息收入营业税、企业所得税。 关联方借款的，涉及营业税和企业所得税纳税调整。 借款转贷不收取利息收入的，涉及利息费用税前列支相关性合理性问题。,19,国税函发1995156号 贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。 相关政策解析.doc,20,企业所得税法第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。 国税发20092号 第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。,21,二、土地增值税收入 土地增值税暂行条例实施细则 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 国税函发1995110号 五、土地增值税的征税对象是什么? 转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。,22,国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号） 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。,23,第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省级税务机关规定的其他情况。,24,国税函2010220号 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,25,三、营业税纳税义务发生时间 第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天,26,特殊规定 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。,27,国税函发1995156号 十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。,28,河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告 2010年第2号 二、关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题 房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。,29,6403 营业税金及附加 一、本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、土地增值税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。 二、企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”科目。 三、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。,30,四、收入筹划案例分析： 某房地产公司广告宣传，承诺在开盘当日对前20名购买别墅的购房者给予免收一定时间物业管理费的优惠，预计该项支出为160万元。 公司打算由公司自行支付物业管理费款项，并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为，这样可以抵缴企业实现的应纳税所得额160万元，少缴所得税40万元（160×25），实际上公司赠送支付的资金流出为120（16040）。,31,第二节 开发产品政策分析运用,房地产开发企业开发的产品包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程以及开发完成后尚未投入使用的自用土地。 税法：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。,32,一、开发成本项目 （一）企业所得税 1. 土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,33,2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,34,4.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,35,6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 （二）土地增值税扣除项目.doc,36,转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目（加计20%扣除） 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价×成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金,37,转让项目性质 扣除项目 土地价款 未经开发土地 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 交纳的有关费用 已经开发土地 开发的成本 缴纳税金 开发成本的20%,38,二、房屋开发成本对象的核算 （一）会计核算对象 成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、施工队伍等因素确定。 1.按独立编制设计概算（预算）或施工图预算所列单项开发工程。 2.同一开发地点，结构类型相同的群体项目，开竣工时间相同，同一队伍施工的，可以合并对象。,39,（二）企业所得税成本对象确定 （1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,40,（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。,41,（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,42,（三）土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 。 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,43,（四）成本项目会计核算 1.土地征用及拆迁补偿费 （1）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，计入“开发成本A房屋开发成本”科目借方和“银行存款”等科目贷方。 （2）如分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发成本土地开发成本”科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入“开发成本A房屋开发成本”科目借方和“开发成本土地开发成本”科目贷方。,44,2.前期工程费 （1）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本A房屋开发成本”，贷记“银行存款”等科目。 （2）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，应按规定的方法分配计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本A/B房屋开发成本”，贷记“银行存款”等科目。,45,3.基础设施费 一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目，借记“开发成本A房屋开发成本”科目，贷记“银行存款”科目。 4.建筑安装工程费 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目，借记“开发成本A房屋开发成本”科目，贷记“应付账款应付工程款”科目。如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。,46,5.公共配套设施费 （1）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本A房屋开发成本”科目归集其发生的支出。 （2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入房屋开发成本.,47,（3）对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，完工后转入“开发产品配套设施”中。 （4）先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的办法，完工时调整。 6.开发间接费 先计入“开发间接费用”科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成本。,48,房屋开发成本核算表一.doc 房屋开发成本明细分类账之二.doc （五）税收政策 1、 土地增值税相关规定 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc 关于土地增值税清算有关问题.doc,49,2、企业所得税相关政策 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号） 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。,50,第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,51,第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,52,第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。,53,（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,54,实际支出,待摊费用,预提费用,开发成本,土地 征用费,前期 工程费,建筑 安装费,基础 设施费,配套 设施费,开发 间接费,三、成本核算程序,期间费用,55,六 项 费 用,直 接,共 同,间 接,在 建,完 工,未 建,产 品,资 产,未 销,已 销,销售成本,56,（一）企业所得税共同成本和间接成本分配方法 （1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,57,举例：某房地产企业开发一小区，占地60000，分三期开发，分别20000，30000，10000，土地出让金30000万，一期开发住宅3幢和一个会所，分别占地4000，5000，6000，2000。,A,B,D,C,58,计算： 一期内全部成本对象应分摊土地成本=（20000÷60000）×3000010000 会所应分摊土地成本（2000÷20000） ×100001000 3幢住宅应分摊土地成本10000-1000=9000,59,（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。,60,（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,61,成本分配规定 （1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。,62,（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 （3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。,63,国税发200931号 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本,64,（二）土地增值税分摊方法 （1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 （2）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,65,举例：某房开公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？ 占地面积法：1000×(6000÷10000)600 建筑面积法：1000×15000÷（150005000)750,66,五、企业所得税和土地增值税差异比较 1、年度企业所得税汇算清缴与项目清算 2、开发间接费用中营销设施建造费 3、配套设施中的地下车位成本承担 4、专项借款利息费用分摊计算 5、共同成本间接成本计算分摊方法 6、清算项目与成本核算对象 7、开发费用与期间费用 8、预提费用与实际发生成本,67,9、五大筹划思路 （1）开发成本的重要性筹划 （2）间接费用与管理费用的筹划 （3）计税成本结转时间的筹划 （4）利息费用的税收筹划 （5）装饰费用、物品的税收筹划 纳税人转让不动产固定资产政策.DOC,68,瞰都卖楼避税内情 经济观察报 2009-9-2 北京北四环东风桥北有一个项目叫瞰都·领仕馆，目前在售的房源精装修并有全套家具家电，均价22000-24000元/平方米。售楼员直言不讳地告诉记者：“我们在订立买房合同时把房款和装修款分开来算，装修款按照3000元/平方米价格计算。”,69,瞰都·领仕馆项目生动地说明了房地产开发商避税的巧妙操作手法。不过，这种做法只是“毛毛细雨”，更多的房地产公司，采取了开具假发票、设立上下游公司等操作手法。 设立上下游公司是大公司常用的做法，由于这些上下游公司都不需要缴纳土地增值税，因此可以将利润外移至上下游公司以便避税。以富力为例，集团旗下设有住宅建筑设计院、工程监理公司、物业公司、担保公司、甲供材公司、园林绿化公司、市政公司、广告公司、门窗制造公司、装饰公司等众多下属公司。,70,分解收入举例 某房地产公司开发一幢写字楼销售给某商业银行，建筑成本10000万元，装修成本8000万元，销售价格30000万元（各1.5亿元）。按照正常销售纳税情况如下： 营业税金及附加30000×5.51650 土地增值额30000（100008000）（100008000）×3016504950 增值率4950/25050×10019.8，税率为30； 土地增值税4950×301485 合计应缴纳税收3135万元。,71,筹划思路： 将装修分开计价，分别签订房屋销售合同与装修合同（装修公司签订）。 筹划结果：营业税=（15000×5.515000×3.3）= 1320 销售房屋增值额150001000030008251175，1175×30%=352.5。 合计纳税1672.5，与3135万元比较，节约税收1462.5万元。 分析：策划主要风险点在哪里？,72,第三节 开发费用的税收政策分析运用,费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。 费用应按照权责发生制原则和配比原则确认，凡是属于本期发生的费用，不论其款项是否支付，均确认为本期费用；反之，凡不属于本期发生的费用，即使其款项已在本期支付，也不确认为本期费用。主要包括管理费用、销售费用和财务费用。,73,一、企业所得税 实施条例第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 主要有：工资薪金、五险一金、各种保险费用、工会经费等。,74,1、工资薪金 工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；基本保险和补充保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；辞退福利、股权支付等。 企业工资薪金及职工福利费扣除问题.doc,75,2、工会经费。企业实际拨缴的职工工会经费支出，在职工工资薪金总额2(含)内的，准予扣除。 3、职工教育经费。企业实际发生的职工教育经费支出，在职工工资总额25(含)以内的，准予据实扣除；超过部分，准许在以后年度结转扣除。 4、业务招待费。企业实际发生的与经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60扣除，但最高不超过当年销售（营业）收入的5；,76,5、各类保险 按照国务院有关主管部门或省级人民政府规定的范围和标准缴纳的基本医疗保险费、基本养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本保险费和住房公积金，准予税前扣除。 补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在工资总额5%的范围内，准予扣除。,77,为投资者或雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险、财产保险等商业保险，不得扣除。 按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险费，准予扣除。 参加财产保险和责任保险，按照规定实际缴纳的保险费用，准予扣除。,78,6、开办费（国税函201079号） 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，按国税函200998号第九条规定执行。 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。,79,7、广告业务宣传费 不超过当年销售（营业）收入15的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知.doc,80,8、业务提成佣金 财税【2009】29号 一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。 按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。,81,二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。 六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。 分析：内部员工销售提成按工资薪金处理。,82,国税发200931号 第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。,83,9、利息费用 实施条例第三十八条 企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： （一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出； （二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。 关于企业所得税若干问题的公告.doc,84,（2）关联方利息支出 关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121号） 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。 企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： （一）金融企业，为5：1； （二）其他企业，为2：1。,85,二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。 四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。,86,第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。,87,利息费用资本化开始时间 同时满足下列条件的，才能开始资本化： 1、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； 2、借款费用已经发生； 3、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。,88,举例：A公司建造开发产品。 1、2009年1月1日银行借款2500万，利率12%。 2、2009年4月1日开工，支付1000万；6月1日，500万；7月1日，1000万；但9月1日-12月31日停工4个月。 3、专门借款余额存入银行，月利率0.5%。,89,计算：2009年借款利息支出=2500×12%=300 中断4个月暂停资本化。计算：1-3月和9-12月=2500×12%×210÷360=175 资本化期间利息收入 =1500×0.5%×2+1000×0.5%×1=20 资本化利息=300-175-20=105,90,二、土地增值税开发费用 土地增值税暂行条例实施细则 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,91,财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,92,财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号） 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,93,关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。,94,（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。,95,（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知.doc,96,国税函发1995110号 第五条规定：计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。扣除项目按条例及细则规定有下列几项： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。,97,为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发