房地产开发成估算讲解.ppt

房地产开发成本估算讲解,房地产开发成本估算,一、地产开发企业的成本构成 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分： 1、土地费用 2、前期费用 3、建安成本 4、配套费用 5、管理费用 6、销售费用等,房地产开发成本估算,从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。,房地产开发成本估算,二、成本分解过程 项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。 在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等。,房地产开发成本估算,房地产开发成本估算,土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。,房地产开发成本估算,前期规划费用 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过建安费用的8%。 前期规划费用分解： 规划设计费取建安成本费用的5%； 三通一平取建安成本费用的1%； 勘测费取建安成本费用的0.6%； 相关建设手续费取建安成本费用的0.7%； 可研及顾问费取建安成本费用的0.2%。,房地产开发成本估算,市政配套费用 市政配套费用包含大配套费和小配套费两部分。大配套费主要指自来水，污水，电力，电信等的建设费用。小配套费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大。 市政配套费用分解： 大配套费各市政配套费用165元/平米 + 配套空白区加收25元/平米 + 中水配套费加收25元/平米 = 215元/平米； 小配套费非营业性公建配套费70元/平米 + 电力110元/平米 + 自来水25元/平米 + 燃气费28元/平米 + 供热25元/平米 = 258元/平米。,房地产开发成本估算,建筑安装工程费用 建筑安装工程中房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。 不同建筑形式的建筑安装工程费用： 多层1300元/平米； 小高层1800元/平米； 高层2100元/平米；（以上全部分毛坯） 物业管理用房2000元/平米； 地下停车库2500元/平米。（以上全部为简装）,房地产开发成本估算,建筑工程专业费用 指房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 建筑工程专业费用分解： 招投标代理费取建安成本费用的0.15%； 质监费取建安成本费用的0.03%； 工程监理费取建安成本费用的0.8% 竣工图费取设计费用的2%； 标底绘制费取建安成本费用的0.1%。,房地产开发成本估算,绿化及道路费用 指开发项目内绿化及道路施工费用及此项设施与市政设施干线、干道的接口费用。 建筑工程专业费用300元/平米。,房地产开发成本估算,管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 管理费用以上各项总和的2%。,房地产开发成本估算,不可预见费用 根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的5%进行计算。,房地产开发成本估算,财务费用 是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 开发成本 以上各项的总和，即为项目开发成本合计。,房地产开发成本估算,销售费用 是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 销售费用约占总销售收的4.5%。,房地产开发成本估算,相关税务费用 开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 营业税及附加销售收入的5.55%； 房产交易税天津按新建商品房3元/平米； 印花税按总销售收入的0.05%计算。,房地产开发成本估算,开发销售总成本费用 通过以上的估算，即可算出项目的开发销售总成本费。即， 土地费用+前期规划费+市政配套费+建筑安装工程费+建筑工程安装费+ 建筑工程专业费+绿化及道路费+管理费+不可预见费+财务费用+销售费用+ 税费 毛利润率 税前经营利润/总开发成本=税前利润率,房地产开发成本估算,项目净利润估算 项目净利润估算是指开发企业通过毛利润率的估算，对项目土地有了一定程度的评估后，认为可行，再计算出项目的净利润率，以此达到项目运作的实施性分析。 净利润计算公式 税前经营利润/（总开发成本+土地增值税+所得税）=净利润率,房地产开发成本估算,土地增值税 土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。 土地增值税=增值额的30% 所得税（应纳税所得额） 所得税按照2008年1月1日起规定的经营利润25%进行征收。,房地产开发成本估算,通过以上的步骤分解，可以大致算出项目各个环节成本的价格； 根据国家政策法规的修订，项目开发成本也会随之而变化； 每个项目因所在区域的不同、建筑形式的不同、地块性质的不同，在计算开发成本的时候，会有些许差别； 每个开发企业有自身一整套的开发成本预算流程，本次讲解的只是在市场中较流行的一种估算方法； 开发成本的估算是作为开发企业对开发项目事前的准备工作之一，是对开发工作具有很强的依据性和重要性； 开发企业看重成本估算，最重要的方面，一是对于今后企业发展的预估，另一方面是对开发成本的控制。,三、成本控制 在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。 成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。,房地产开发成本估算,随着中国房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入(如和记黄浦、新鸿基、恒基等)以及国内的一些集团型企业在全国的扩张(如万科、万达、世贸等)，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。 房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。,房地产开发成本估算,结 束,房地产开发成本估算,