20131014欧风街规划概念方案第一版.ppt
钜城综合体项目欧风步行街,产品规划研究,2013.10.14,规划分析,规划设计策略,欧洲街区研究,案例研究,空间及界面研究,商业规划策略,建筑立面选型,目录,第一版,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街,车流主来源,车流次来源,车流主动线,车流次动线,地库出入口, 城市车流动线分析,奥特莱斯,红星美凯龙,购物中心,购物中心,停车楼,酒店公寓区,办公商务中心,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街,1、对项目整体的人流动线进行客观的分析后发现，步行街人流量主要靠两端的地铁站点和地面城市交通带来的人流以及南北两侧的大型商业中心所带来的人流。 2、两端的地铁站点带来四条东西向的人流动线，两侧的购物中心间的穿行人流带来三条南北向的人流动线。 3、纵横双向的人流动线在交叉点形成三个空间节点, 人流动线分析,奥特莱斯,红星美凯龙,购物中心,购物中心,停车楼,酒店公寓区,办公商务中心,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街,根据人流动线及空间节点，合理设置产品类别 1、在地铁站点出口同时也是地面步行街主入口位置布置主力业态，这类业态需求面积较大，产品在理论上应该以独栋及双拼为主，但是本着面积和价值最大化原则设置为紧密排列的单元式产品（图中红色区域） 2、在人流交叉形成的空间节点位置布置次主力店，这类业态面积需求相对较大，产品以双拼为主根据需要布置独栋产品（图中粉色区域） 3、在中心绿化带的线性界面位置布置休闲业态的零售商铺，这类业态面积不宜太大，产品以联排为主，根据需要在顶部设置整层打通的平层产品（图中橙色区域）, 产品布局研究,名品主力店 产品面积需求较大,名品主力店 产品面积需求较大,名品次主力店 产品面积需求较大,特色主题店 产品面积需求较大，与商场业态整合性要求较强,快时尚精品店 产品面积需求适中,名品次主力店 产品面积需求较大,快时尚精品店 产品面积需求适中,休闲风情精品店 产品面积需求较小,休闲风情精品店 产品面积需求较小,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街,根据地下步行街与地面步行街以及地下步行街与两侧大型商场地下部分的连接位置不同，设置两种不同的规划布局： 规划布局一: 将下沉广场直接设置在地面人流动线交叉的空间节点位置，将垂直交通布置在下沉广场边缘，同时将地下步行街与两侧大型商场地下空间的联通口也设置在此处，那么这些节点处就成为整条街人流量最大、商业价值最高的地方，也是功能与形式结合最为紧密的设置方式。, 规划布局研究,地铁人流主来源,地下人流主动线,垂直交通节点,下沉广场,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街,根据地下步行街与地面步行街以及地下步行街与两侧大型商场地下部分的连接位置不同，设置两种不同的规划布局： 规划布局二: 把人流量最大的空间节点作为地面广场处理，将下沉广场设置在线性界面的联排产品之间，将垂直交通布置在下沉广场边缘，同时将地下步行街与两侧大型商场地下空间的联通口也设置在此处，那么这些下沉广场处就成为地下步行街人流量最大、商业价值最高的地方，同时，借助双首层的概念将联排产品设置为-1层 地上4层上下贯通的模式，将地上3、4层销售不利部分的面积最大化降低, 规划布局研究,地铁人流主来源,地下人流主动线,垂直交通节点,下沉广场,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案图,地上商业规划平面图,大户型独栋或双拼产品,小户型联排产品,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案方案图,地下商业规划平面图,地下商铺,赠送地下空间,地下停车库,地下交通空间,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案图,1、入口端头单元式产品,商业街端头产品：独栋+双拼,一层平面图,一层平面图,独栋产品地上四层，柱网9000，端头出挑。单层面积：约400，整栋面积： 1545.6 。适合三层有连廊的位置。,优势：有完整大空间。,双拼产品地上三层或四层，为整体销售，柱网8400，A、B套1层面积：194.5 ， A 、B套标准层面积： 199.5 ，单元总面积：1192-1591,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案图,2、空间节点独栋产品,一层平面图,商业街中心产品：独栋或双拼,一层平面图,独栋产品地上四层，柱网8400，单层面积：约400，整栋面积：1545.6。适合商业街两端部的位置。,优势：内部解决疏散问题；短板：中心空间有柱。,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案图,3、空间节点双拼产品,一层平面图,一层平面图,将双拼产品核心筒旋转，以便沿街面最大化，人流可通过天桥进入各个商铺。,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案图,4、沿线界面联排产品,联排模式一：平层模式,联排1F,联排34F,联排产品一至二层为跃层商铺。三、四层为平层商业。 也可做成跃层，则每户商铺面积为1516.2 。 适合商业街两端部的位置。,开间4200，单层面积：40，1+2层面积：80。,A/B套单层面积：798(加一层门厅),优势：南北方向都可进入，沿街立面完整。,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案图,4、沿线界面联排产品,联排模式二：跃层模式,联排产品一至二层为跃层商铺。三、四层为跃层商业。,优势：加强商业街和绿地的连接，南北贯通。 短板：长条空间过多，门厅空间比较浪费。,联排34F,各个商铺面积为703.1（加一层门厅）。,联排1F,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局一方案图,4、沿线界面联排产品,联排模式三：交通集中模式模式,开间4200，单层面积：40，1+2层面积：80 。,联排1F,优势：集中交通空间，商业可售面积大。,通过此处做共享门厅，到三层时，可以左右分流。A户商铺借用B户的疏散楼梯。,A商铺面积为957.6。,通过此处做共享门厅，到三层时，可以左右分流。A户商铺借用B户的疏散楼梯。,B商铺做三跃四，总面积为638.4。,联排34F,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 剖面示意图,独栋及双拼产品剖面,联排产品剖面（大平层模式),联排产品剖面（跃层模式),商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案方案图,地上商业规划平面图,大户型独栋或双拼产品,小户型联排产品,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案方案图,地下商业规划平面图,地下商铺,赠送地下空间,地下停车库,地下交通空间,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案图,1、入口端头单元式产品,一层平面图,一层平面图,商业街端头产品：独栋+双拼,优势：有完整大空间。,双拼产品地上三层或四层，为整体销售，柱网8400，A、B套1层面积：194.5 ， A 、B套标准层面积： 199.5 ，单元总面积：1192-1591,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案图,2、空间节点独栋产品,一层平面图,一层平面图,独栋产品地上四层，柱网8400，单层面积：约400，整栋面积：1545.6。适合商业街两端部的位置。,优势：内部解决疏散问题；短板：中心空间有柱。,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案图,3、空间节点双拼产品,一层平面图,一层平面图,将双拼产品核心筒旋转，以便沿街面最大化，人流可通过天桥进入各个商铺。,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案图,4、沿线界面联排产品,一层平面图,三五层平面图,联排模式一,联排产品内街面-14层为跃层商铺。外街面-12层为跃层商铺（其中-1层为赠送） 3、4层为大平层商业，每户商铺面积为450 。,开间4200，单层面积：37.8，-1至4层面积：189。,每层面积约为450，也可作跃层。,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案图,4、沿线界面联排产品,一层平面图,三五层平面图,联排模式二,联排产品-12层为跃层商铺。 3、4层为大平层商业，每户商铺面积为500 。,开间4200，单层面积：37.8，-1至2层面积：113.4。,A/B每层面积约为500,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 规划布局二方案图,4、沿线界面联排产品,一层平面图,三五层平面图,联排模式三,A/B每层面积约为500,开间8400，单层面积：75.6，-1至2层面积：226.8。,联排产品-12层为跃层商铺。内街面为面宽8400的商铺，外街面为面宽4200的小商铺。 3、4层为大平层商业，每户商铺面积为500 。,商业产品规划策略,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街, 剖面示意图,剖面示意图二,剖面示意图一,（联排模式一）,（联排模式二、三）,工作正在进行中。,产品规划研究,钜城综合体项目, 欧风步行街,
