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建设工程项目管理 第二十一讲,主讲老师：陈松,1Z206030 合同计价方式,建设工程施工承包合同的计价方式主要有三种，即总价合同、单价合同和成本补偿合同。,1Z206031单价合同的运用,当施工发包的工程内容和工程量一时尚不能十分明确、具体地予以规定时，则可以采用单价合同（Unit Price Contract）形式，即根据计划工程内容和估算工程量，在合同中明确每项工程内容的单位价格（如每米、每平方米或者每立方米的价格），实际支付时则根据每一个子项的实际完成工程量乘以该子项的合同单价计算该项工作的应付工程款。,由于单价合同允许随工程量变化而调整工程总价，业主和承包商都不存在工程量方面的风险，因此对合同双方都比较公平。另外，在招标前，发包单位无需对工程范围作出完整的、详尽的规定，从而可以缩短招标准备时间，投标人也只需对所列工程内容报出自己的单价，从而缩短投标时间。 采用单价合同对业主的不足之处是，业主需要安排专门力量来核实已经完成的工程量，需要在施工过程中花费不少精力，协调工作量大。另外，用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程量，即实际投资容易超过计划投资，对投资控制不利。 单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同。 固定单价合同适用于工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目。,1Z206032总价合同的运用,一、总价合同的含义 所谓总价合同（Lump Sum Contract），是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主付给承包商的价款总额就不发生变化。 总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。,二、固定总价合同 采用固定总价合同，双方结算比较简单，但是由于承包商承担了较大的风险，因此报价中不可避免地要增加一笔较高的不可预见风险费。承包商的风险主要有两个方面：一是价格风险，二是工作量风险。价格风险有报价计算错误、漏报项目、物价和人工费上涨等；工作量风险有工程量计算错误、工程范围不确定、工程变更或者由于设计深度不够所造成的误差等。 固定总价合同适用于以下情况： 1工程量小、工期短，估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理； 2工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确； 3工程结构和技术简单，风险小； 4投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟订施工计划。,三、变动总价合同 变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（Current Price）进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。 根据建设工程施工合同（示范文本）（GF一99-0201），合同双方可约定，在以下条件下可对合同价款进行调整： 1法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； 2工程造价管理部门公布的价格调整； 3一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过8小时； 4双方约定的其他因素。,四、总价合同的特点和应用 总价合同的特点是： 1发包单位可以在报价竞争状态下确定项目的总造价，可以较早确定或者预测工程成本； 2业主的风险较小，承包人将承担较多的风险； 3评标时易于迅速确定最低报价的投标人； 4在施工进度上能极大地调动承包人的积极性； 5发包单位能更容易、更有把握地对项目进行控制； 6必须完整而明确地规定承包人的工作； 7必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。,1Z206033成本加酬金合同的运用,一、成本加酬金合同的含义 成本加酬金合同也称为成本补偿合同，这是与固定总价合同正好相反的合同，工程施工的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。在合同签订时，工程实际成本往往不能确定，只能确定酬金的取值比例或者计算原则。 二、成本加酬金合同的特点和适用条件 成本加酬金合同通常用于如下情况： （1）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以确定工程技术和结构方案，但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目； （2）时间特别紧迫，如抢险、救灾工程，来不及进行详细的计划和商谈。,对业主而言，这种合同形式也有一定优点，如： （1）可以通过分段施工缩短工期，而不必等待所有施工图完成才开始招标和施工； （2）可以减少承包商的对立情绪，承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极和快捷； （3）可以利用承包商的施工技术专家，帮助改进或弥补设计中的不足； （4）业主可以根据自身力量和需要，较深入地介入和控制工程施工和管理； （5）也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值，从而转移一部分风险。,三、成本加酬金合同的形式 成本加酬金合同有许多种形式，主要如下。 （一）成本加固定费用合同 （二）成本加固定比例费用合同 （三）成本加奖金合同 （四）最大成本加费用合同 四、成本加酬金合同的应用 当实行施工总承包管理模式或CM模式时，业主与施工总承包管理单位或CM单位的合同一般采用成本加酬金合同。,在国际上，许多项目管理合同、咨询服务合同等也多采用成本加酬金合同方式。 在施工承包合同中采用成本加酬金计价方式时，业主与承包商应该注意以下问题。 1必须有一个明确的如何向承包商支付酬金的条款，包括支付时间和金额百分比。如果发生变更和其他变化，酬金支付如何调整。 2应该列出工程费用清单，要规定一套详细的工程现场有关的数据记录、信息存储甚至记账的格式和方法，以便对工地实际发生的人工、机械和材料消耗等数据认真而及时地记录。应该保留有关工程实际成本的发票或付款的账单、表明款额已经支付的记录或证明等，以便业主进行审核和结算。,1Z206040建设工程担保,我国担保法规定的担保方式有五种：保证、抵押、质押、留置和定金。 建设工程中经常采用的担保种类有：投标担保、履约担保、支付担保、预付款担保、工程保修担保等。,1Z206041投标担保的内容,一、投标担保的含义 投标担保，或投标保证金，是指投标人保证中标后履行签订承发包合同的义务，否则，招标人将对投标保证金予以没收。,根据工程建设项目施工招标投标办法规定，施工投标保证金的数额一般不得超过投标总价的2，但最高不得超过80万元人民币。投标保证金有效期应当超出投标有效期三十天。投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，该投标文件将被拒绝，作废标处理。 根据工程建设项目勘察设计招标投标办法规定，招标文件要求投标人提交投标保证金的，保证金数额一般不超过勘察设计费投标报价的2，最多不超过10万元人民币. 国际上常见的投标担保的保证金数额为25。,二、投标担保的形式 投标担保可以采用保证担保、抵押担保等方式，其具体的形式有很多种，通常有如下几种： 1现金； 2保兑支票； 3银行汇票； 4现金支票； 5不可撤销信用证； 6银行保函； 7由保险公司或者担保公司出具投标保证书。,三、投标担保的作用 投标担保的主要目的是保护招标人不因中标人不签约而蒙受经济损失。投标担保要确保投标人在投标有效期内不要撤回投标书，以及投标人在中标后保证与业主签订合同并提供业主所要求的履约担保、预付款担保等。 投标担保的另一个作用是，在一定程度上可以起筛选投标人的作用。 四、世行采购指南关于投标保证金的规定 投标保证金应当根据投标人的意愿采用保付支票、信用证或者由信用好的银行出具保函等形式。应允许投标人提交由其选择的任何合格国家的银行直接出具的银行保函。投标保证金应当在投标有效期满后28天内一直有效，其目的是给招标人在需要索取保证金时，有足够的时间采取行动。一旦确定不能对其授予合同，应及时将投标保证金退还给落选的投标人。,1Z206042履约担保的内容,一、履约担保的含义 所谓履约担保，是指招标人在招标文件中规定的要求中标的投标人提交的保证履行合同义务和责任的担保。 履约担保的有效期始于工程开工之日，终止日期则可以约定为工程竣工交付之日或者保修期满之日。由于合同履行期限应该包括保修期，履约担保的时间范围也应该覆盖保修期，如果确定履约担保的终止日期为工程竣工交付之日，则需要另外提供工程保修担保。 二、履约担保的形式 履约担保可以采用银行保函或者履约担保书的形式。在保修期内，工程保修担保可以采用预留保留金的方式。,（一）银行履约保函 1银行履约保函是由商业银行开具的担保证明，通常为合同金额的10左右。银行保函分为有条件的银行保函和无条件的银行保函。 2有条件的保函是指下述情形：在承包人没有实施合同或者未履行合同义务时，由发包人或工程师出具证明说明情况，并由担保人对已执行合同部分和未执行部分加以鉴定，确认后才能收兑银行保函，由发包人得到保函中的款项。建筑行业通常倾向于采用有条件的保函。 3无条件的保函是指下述情形：在承包人没有实施合同或者未履行合同义务时，发包人只要看到承包人违约，不需要出具任何证明和理由就可对银行保函进行收兑。,（二）履约担保书 由担保公司或者保险公司开具履约担保书，当承包人在执行合同过程中违约时，开出担保书的担保公司或者保险公司用该项担保金去完成施工任务或者向发包人支付完成该项目所实际花费的金额，但该金额必须在保证金的担保金额之内。 （三）保留金 保留金是指在发包人（工程师）根据合同的约定，每次支付工程进度款时扣除一定数目的款项，作为承包人完成其修补缺陷义务的保证。保留金一般为每次工程进度款的10，但总额一般应限制在合同总价款的5（通常最高不得超过l0）。一般在工程移交时，业主（工程师）将保留金的一半支付给承包人；质量保修期（或“缺陷责任期满”）时，将剩下的一半支付给承包人。,三、作用 履约担保将在很大程度上促使承包商履行合同约定，完成工程建设任务，从而有利于保护业主的合法权益。一旦承包人违约，担保人要代为履约或者赔偿经济损失。 履约保证金额的大小取决于招标项目的类型与规模，但必须保证承包人违约时，发包人不受损失。在投标须知中，发包人要规定使用哪一种形式的履约担保。中标人应当按照招标文件中的规定提交履约担保。,四、世行采购指南对履约担保的规定 工程的招标文件要求一定金额的保证金，其金额足以抵偿借款人（发包人）在承包人违约时所遭受的损失。该保证金应当按照借款人在招标文件中的规定以适当的格式和金额采用履约担保书或者银行保函形式提供。担保书或者银行保函的金额将根据提供保证金的类型和工程的性质和规模有所不同。该保证金的一部分应展期至工程竣工日之后，以覆盖截至借款人最终验收的缺陷责任期或维修期；另一种做法是，在合同规定从每次定期付款中扣留一定百分比作为保留金，直到最终验收为止。可允许承包人在临时验收后用等额保证金来代替保留金。,五、FIDIC土木工程施工合同条件对履约担保的规定 如果合同要求承包人为其正确履行合同取得担保时，承包人应在收到中标函之后28天内，按投标书附件中注明的金额取得担保，并将此保函提交给业主。该保函应与投标书附件中规定的货币种类及其比例相一致。当向业主提交此保函时，承包人应将这一情况通知工程师。该保函采取本条件附件中的格式或由业主和承包人双方同意的格式。提供担保的机构须经业主同意。除非合同另有规定，执行本款时所发生的费用应由承包人负担。 在承包人根据合同完成施工和竣工，并修补了任何缺陷之前，履约担保将一直有效。在发出缺陷责任证书之后，即不应对该担保提出索赔，并应在上述缺陷责任证书发出后14天内将该保函退还给承包人。 在任何情况下，业主在按照履约担保提出索赔之前，皆应通知承包人，说明导致索赔的违约性质。,1Z206043预付款担保的内容,一、预付款担保的含义 建设工程合同签订以后，发包人往往会支付给承包人一定比例的预付款，一般为合同金额的10，如果发包人有要求，承包人应该向发包人提供预付款担保。预付款担保是指承包人与发包人签订合同后领取预付款之前，为保证正确、合理使用发包人支付的预付款而提供的担保。 二、预付款担保的形式 （一）银行保函 预付款担保的主要形式是银行保函。预付款担保的担保金额通常与发包人的预付款是等值的。预付款一般逐月从工程付款中扣除，预付款担保的担保金额也相应逐月减少。 （二）发包人与承包人约定的其他形式 预付款担保也可由担保公司提供保证担保，或采取抵押等担保形式。,三、预付款担保的作用 预付款担保的主要作用在于保证承包人能够按合同规定进行施工，偿还发包人已支付的全部预付金额。如果承包人中途毁约，中止工程，使发包人不能在规定期限内从应付工程款中扣除全部预付款，则发包人作为保函的受益人有权凭预付款担保向银行索赔该保函的担保金额作为补偿。 四、国际工程承包市场关于预付款担保的规定 在国际工程承包市场，世行采购指南、世行贷款项目招标文件范本土建工程国内竞争性招标文件、亚洲开发银行贷款采购准则和FIDIC土木工程施工合同条件应用指南中均对预付款担保作出相应规定。,1Z206044支付担保的内容,一、支付担保的含义 支付担保是中标人要求招标人提供的保证履行合同中约定的工程款支付义务的担保。 在国际上还有一种特殊的担保付款担保，即在有分包人的情况下，业主要求承包人提供的保证向分包人付款的担保，即承包商向业主保证，将把业主支付的用于实施分包工程的工程款及时、足额地支付给分包人。在美国等许多国家的公共投资领域，付款担保是一种法定担保。付款担保在私人项目中也有所应用。 二、支付担保的形式 支付担保通常采用如下的几种形式： 1银行保函； 2履约保证金； 3担保公司担保。,发包人的支付担保应是金额担保。实行履约金分段滚动担保。支付担保的额度为工程合同总额的2025。本段清算后进人下段。已完成担保额度，发包人未能按时支付，承包人可依据担保合同暂停施工，并要求担保人承担支付责任和相应的经济损失。 三、支付担保的作用 工程款支付担保的作用在于，通过对业主资信状况进行严格审查并落实各项担保措施，确保工程费用及时支付到位；一旦业主违约，付款担保人将代为履约。 发包人要求承包人提供保证向分包人付款的付款担保，可以保证工程款真正支付给实施工程的单位或个人，如果承包人不能及时、足额地将分包工程款支付给分包人，业主可以向担保人索赔，并可以直接向分包人付款。 上述对工程款支付担保的规定，对解决我国建筑市场工程款拖欠现象具有特殊重要的意义。,四、支付担保有关规定 1建设工程施工合同（示范文本）第41条规定了关于发包人工程款支付担保的内容： （1）发包人和承包人为了全面履行合同，应互相提供以下担保：发包人向承包人提供履约担保，按合同约定支付工程价款及履行合同约定的其他义务；承包人向发包人提供履约担保，按合同约定履行自己的各项义务； （2）一方违约后，另一方可要求提供担保的第三人承担相应责任； （3）提供担保的内容、方式和相关责任，发包人和承包人除在专用条款中约定外，被担保方与担保方还应签订担保合同，作为本合同附件。 2房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法关于发包人工程款支付担保的内容： 招标文件要求中标人提交履约担保的，中标人应当提交。招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。,真题解析 【2012 真题】,【2011 真题】 1.采用单价合同时，最后工程结算的依据（ ）计算确定。 A.发包人提供的清单工程量及承包人所填报的单价 B.发包人提供的清单工程量及承包人实际发生单价 C.实际完成并经工程师计量的工程量及承包人所填报的单价 D.实际完成并经工程师计量的工程量及承包人实际发生单价 【答案】C 【解析】依据题型，单价合同的特点就是工程结算时的工程量是实际量，如果没说调价，就要执行合同中的单价。,2.某工程由于图纸、规范等准备不充分，招标方仅能制定一个估算指标，则在招标时宜采用成本加酬金合同形式中（ ）。 A.最大成本加费用合同 B.成本加固定比例费用合同 C.成本加固定费用合同 D.成本加奖金合同 【答案】D 【解析】适用情况题型，为降分而设置的题目。 3.建设工程中采用投标保函、履约保函等方式，属于我国担保法中的（ ）。 A.保证担保 B.抵押担保 C.留置担保 D.定金担保 【答案】A 【解析】基本概念题型，投标保函、履约保函是以人作保，简称人保，即保证担保。,4.下列担保中，担保金额在担保有效期内逐步减少的是（ ）。 A.投标担保 B.履约担保 C.支付担保 D.预付担保 【答案】D 【解析】基本概念题型，在建设工程的“五保”中，只有预付担保是担保金额在担保有效期内逐步减少的。 5.下列工程担保中，以保护发包人合法权益为目的是（ ）。 A.投标担保 B.工程保修担保 C.履约担保 D.预付款担保 E.支付担保 【答案】ABCD 【解析】目的题型，在建设工程的“五保”中，只有支付担保是发包人向承包人提供的担保。,【2010 真题】 1在固定总价合同形式下，承包人承担的风险是（ ）。 A全部工程量的风险，不包括通货膨胀的风险 B全部工程量和通货膨胀的风险 C通货膨胀的风险，不包括工程量的风险 D工程变更的风险，不包括工程量和通货膨胀的风险 【答案】B 【解析】基本规定题型。在固定总价合同形式下，承包人承担的风险包括全部工程量和通货膨胀的风险；承包人的价格风险包括：报价计算错误、漏报项目、物价上涨、人工费上涨；承包人的工作量风险包括：工程量计算错误、工程范围不确定、工程变更或设计深度不够造成的误差。 2.施工承包合同履约担保的有效期始于（ ）之日。 A投标截止 B发出中标通知书 C工程开工 D施工承包合同签订 【答案】C 【解析】履约担保的有效期始于工程开工之日，而终止日期则可以约定为工程竣工交付之日或者保修期满之日（履约担保的有效期应当始于合同生效之日，但考试以教材为准）。,3预付款担保的主要作用是（ ）。 A促使承包商履行合同约定，保护业主的合法权益 B确保工程费用及时支付到位 C保护招标人不因中标人不签约而蒙受经济损失 D保证承包人能够按合同约定进行施工，偿还发包人已支付的全部预付金额 【答案】D 【解析】作用题型。为什么要提交预付款保函？为了保证承包人能够按合同规定进行施工，偿还发包人已支付的全部预付金额。“促使承包商履行合同约定，保护业主的合法权益”是履约担保的作用；“确保工程费用及时支付到位”是支付担保的作用；“保护招标人不因中标人不签约而蒙受经济损失”是投标担保的作用。 4下列建设工程担保中，由承包人（投标人）提交担保的有（ ）。 A支付担保 B投标担保 C履约担保 D预付款担保 E工程保修担保 【答案】BCDE 【解析】基本工作题型。“支付担保”是发包人提供的，其他担保是承包人提供的。,【2009 真题】 1一般而言，采用固定总价合同时，承包商的投标报价较高的原因是（ ）。 A承包商丧失了今后一切的索赔权利 B业主因今后工程款结算的工作量减少而给予承包商的费用补偿 C业主今后可以增加工程范围和内容而不给予承包商另外的费用补偿 D承包商会将工程量及一切不可预见因素的风险补偿加到投标报价之中 【答案】D 【解析】采用固定总价合同，双方结算比较简单，但是由于承包商承担了较大的风险，因此报价中不可避免地要增加一笔较高的不可预见风险费。承包商的风险主要有两个方面：一是价格风险，包括报价计算错误、漏报项目、物价上涨、人工费上涨；二是工作量风险，包括工程量计算错误、工程范围不确定、工程变更或设计深度不够造成的误差。 2根据工程建设项目施工招标投标办法，施工投标保证金的数额一般不得超过投标总价的2%，最高不超过（ ）万元人民币。 A80 B90 C100 D120 【答案】B 【解析】根据工程建设项目施工招标投标办法，施工投标保证金的数额一般不得超过投标总价的2%，最高不超过80 万元人民币；根据工程建设项目勘察设计招标投标办法，设计投标保证金的数额一般不得超过投标总价的2%，最高不超过10 万元人民币。,3当建设工程施工承包合同的计价方式采用变动单价时，合同中可以约定合同单价调整的情况有（ ）。 A工程量发生比较大的变化 B承包商自身成本发生比较大的变化 C业主资金不到位 D通货膨胀达到一定水平 E国家相关政策发生变化 【答案】ADE 【解析】当采用变动单价合同时，合同双方可以约定一个估计的工程量，当实际工程量发生较大变化时可以对单价进行调整，同时还应该约定如何对单价进行调整；也可以约定，当通货膨胀达到一定水平或者国家政策发生变化时，可以对哪些工程内容的单价进行调整以及如何调整等。 4建设工程施工合同（示范文本）（GF19990201）第41 条规定了发包人工程款支付担保的内容。承包人或发包人违约后，另一方可要求（ ）承担相应责任。 A提供担保的第三人 B分包方 C签订担保合同的方 D被担保方 【答案】A 【解析】建设工程担保属于担保方式中的保证，一方违约后，另一方可要求提供担保的第三人承担相应责任。,5招标人在招标文件中要求中标的投标人提交保证履行合同义务和责任的担保，其形式有（ ）。 A保留金 B履约担保书 C银行保函 D投标保函 E保兑支票 【答案】ABC 【解析】履约担保可以采用银行保函或者履约担保书的形式。在保修期内，工程保修担保可以采用预留保留金的方式。 【2007 真题】 1. 关于成本加酬金合同的特点和应用，下列说法正确的是（ ）。 A采用该计价方式不利于业主方的投资控制 B采用该计价方式不利于业主方的进度控制 C该计价方式不宜用于项目管理合同 D该计价方式不宜用于施工总承包管理合同 【答案】A 【解析】采用成本加酬金合同方式最不利于业主方的投资控制；在国际上，施工总承包管理合同、项目管理合同、咨询服务合同等多采用成本加酬金合同方式。,2.建设工程履约担保的有效期始于（ ）之日。 A合同签订 B合同生效 C承包人收到工程预付款 D工程开工 【答案】D 【解析】履约担保的有效期始于工程开工之日，而终止日期则可以约定为工程竣工交付之日或者保修期满之日。 3固定单价合同适用于（ ）的项目。 A工期长、工程量变化幅度很大 B工期长、工程量变化幅度不太大 C工期短、工程量变化幅度不太大 D工期短、工程量变化幅度很大 【答案】C 【解析】在招投标阶段，合同价取决于量、价两大因素，即工程量和单价：工程量的准确程度取决于设计深度，如果施工图设计文件齐全，则工程量就能够准确计算；如果仅仅是初步设计文件，工程量的准确程度就会大大降低。单价的高低主要取决于人、材、机的定额消耗量和人、材、机的市场价格，定额消耗量是相对稳定的，而人、材、机的市场价格则是动态上涨的，这就是说单价能不能准确预测取决于工期的长短。工程量对单价的影响：一个合同 的总价可分为两部分，一部分是与工程量成正比例关系的从量造价，另一部分是与工程量没有任何关系的固定费用，当工程量发生变化时，分摊到单价中的固定费用就会随之变化，进而单价发生变化。,