房地产开发商赠送面积的方法.ppt
房地产行业赠送面积的方法 户型创新手法简析,1,目 录,2,何谓“偷面积”,“偷面积”是建立在合理基础上的一种争取多一些面积的做法的一种俗称，也就是在不违背现行的法律法规及地方条例的前提下，尽量增加住宅的附加面积。 “偷面积”是一种户型创新。想在90平方米以下的户型建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，唯有挖掘各种不增加建筑面积，确能提升使用空间的设计手法。,3,为什么要“偷面积”,在政策限制下，若按常规户型设计，则产品差异化将很难体现，使产品缺乏竞争力； “免费赠送”的空间对客户有相当的吸引力； 早期“二合一”的做法遭遇“二套房”政策阻击，且建安成本高。,4,怎么“偷面积”,主要有两大种类，10种“偷”法： 1、纯“赠送”的空间 露台、空调机位、凸窗、隐藏式衣柜、地下室、 可封闭的露台、室内挑空、设备间、花架等不计入建筑面积的空间； 按改造方式可分为赠送室外面积和赠送室内面积 2、“抢”得一半面积的空间 阳台、入户花园等，只计一半建筑面积，但可将其封闭成为室内房间。,5,一、纯“赠送”的空间,1、赠送大露台、挑高阳台或入户花园 无盖的露台通常采用退台的方式，上盖高度达到或超过两个层高的阳台或入户花园也是为露台，均不计入建筑面积； 有些大露台设计巧妙，可局部封闭增加套内面积。 注意事项：退太式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。挑高两层的露台必须保证一定私密性。（曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野之中，使用起来极不舒适。）,6,组合式的T o w n h o u s e的退台露台,7,8,高层T o w n h o u s e的入户花园改造,9,10,11,单、双层阳台位置错开，上盖高度达到2个层高，不计入建筑面积,12,13,一、纯“赠送”的空间,2、空中单元连廊 在两个或多个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间，也可合用作为邻里交往空间。 注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。,14,15,空中连廊庭院设计,一、纯“赠送”的空间,3、空调机位的改造 在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外挂机安放处，或将层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。甚至封闭到房间内。 对空调机安放处的改造，虽然只能“偷”得1-2左右的面积，但是，多出的每一平法米，对于购房者而言都是实惠。,16,17,一、纯“赠送”的空间,4、赠送地下室、半地下室 一楼住户赠送地下室，有的做法是通过一个楼梯将地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来；有的则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。 赠送地下室存在一定争议，按照相关规定地下室应该属于业主共有空间，如果只赠送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要做一份严密的解释条款。,18,19,花园洋房的户型： 一层、二层均送地下室,一、纯“赠送”的空间,5、低台凸窗和落地凸窗 把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积； 目前，“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时有可能会有“低台”，但客户装修时，这个低台往往可以打掉。由于凸窗本身有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米，甚至更高。也有开发商故意将凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”而设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一样。,20,5、低台凸窗和落地凸窗 注意事项：大凸窗设计也会带来诸如窗墙比、外请保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。,21,22,23,24,一、纯“赠送”的空间,6、隐藏式衣橱 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了衣橱。和凸窗一样，隐藏式衣橱的层高通常也在2.2米以下，但业主确可以使用； 目前，这种“偷术”也有所改良，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间按不超过2.2米，上层空间一般在0.60.7米左右用于储藏室。在装修的时候购房者可以将故意设计的横梁打掉，使得房屋空间按变大。 注意事项： 衣橱位置、尺度需把握好，偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。,25,26,27,直接落地的隐藏式衣橱,一、纯“赠送”的空间,7、层高做大，增加竖向可利用空间 这种做法已经广泛流行与小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，住户可将空间自行分隔，在上层做阁楼或者直接做成两层空间，使空间得到充分利用。 注意事项： 挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中有限高要求限制，将房屋层高做大意味着层数可能会减少。,28,29,客厅挑高5.7米，可自行分割加层,某楼盘挑高方形平面示意图,30,31,一、纯“赠送”的空间,8、设备间大变身 设备间是不计入建筑面积的。将原本属于室内空间的区域用玻璃墙分隔，设上一道假地梁，变成“设备间”，待装修时将地梁打掉，设备间立刻变身成为一个房间。,32,33,面积达10的“设备间”，不计入建筑面积。经改造，假的地梁被打掉，空间延伸，可以做成一个书房。,一、纯“赠送”的空间,9、“花架”破解“禁偷令” 2006年，“偷面积”的发源地深圳颁布了深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范（俗称“禁偷令”），制定了新的建筑面积计算方法，规范了住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。但聪明的开发商很快就有对策：你 禁的是板，我偷的是架。原来，禁偷令只是在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规范，而并没有在没有形成的“板”的构件上做出相关规定。破解“禁偷令”的方法确是利用构架大做文章。如下户型图可看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，开发商将负责在验收后统一搭好楼板，隔成房间。,34,35,N+2户型，花架变房间、阳台变餐厅， 2室1厅变身4室2厅,二、“抢”得一半面积的空间,1、超大入户花园和阳台 入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”抢出一个房间! 注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。,36,37,超大的入户花园，可改造成餐厅+一个稍微小点儿的入户花园,38,此种户型的最大亮点在空中花园，其位置并不在入户或者阳台处，而是相当于一套普通住宅的其中的一个房间的位置，而且空间十分方正，装上窗户就是一个完整的房间，而且相当于阳台，只算一半建筑面积。,39,此种户型拥有大型景观阳台和工作阳台。有大约10的方正空间可以用来做书房影音室、健身房或儿童房。这个大阳台使房子活生生的多出了一个功能房。可见，其阳台就是专门针对偷面积进行设计的。,40,此户型建筑面积约105，增加面积约33，采用综合性“偷”术，一室一厅变三室二厅。,三、总结,“偷面积”是开发商进行户型创新、增加竞争力的好方法； 能让消费者真正感到实惠的，并不是过大的室外露台，而是尽量争取户内使用面积； “偷面积”户型也存在着一定的负面效果；赠送的面积越多，单价相对也会越高； 若能处理好厉害关系，巧妙应用各种“偷法”，实为开发商增加产品种类，破解小户型数量限制，提高销售单节的好方法； 当前建筑面积测量规范日趋严格，“偷面积”难度渐增，户型创新，“偷”并非唯一出路。,41,
