花园洋房产品中特征研究与案例分享.ppt

,花园洋房专题研究,花园洋房是介于多层住宅与别墅之间的一种多层板式建筑，它起源于300多年前的英国。 18世纪，英国的霍华德提出理想的城市生活空间概念：通过规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，治疗“生态环境差、空气污染”引发的城市病。 这一理念很快得到建筑界和绅士阶层的普遍认同，短时间内，别具一格的花园洋房风靡英伦三岛，进而是整个欧洲大陆。,花园洋房的历史起源,花园洋房的历史起源,登陆中国： 自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西方文明和生活方式与中国文化交织的产物。 更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。 从现在的房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。,狭义的“花园洋房”： 就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。,花园洋房的定义,广义的“花园洋房”： 在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房； 6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。,花园洋房特征,花园洋房也可以说是一种典型的低密度住宅，容积率通常在1-2之间。 顾名思义，花园洋房包含两个比较显著的特征。 一，是花园， “花园”就是在强调居住的环境 二，是洋房，“洋房”则更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，另外，花园洋房还应该更多地考虑到住宅的环境、住宅的舒适度。 总的来说，花园洋房应该体现出“两低一高”，低层数、低密度、高舒适度。,关于花园 既包括小区宏观层面的花园，诸如各种中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。 同时，也有微观层面的属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 设计的宗旨是：尽量为每一户住宅都提供适宜的室外或半室外休闲空间。,花园洋房特征,入户花园 空中花园 露台花园,主要突出“洋”字。主要针对的是建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。 包括现代、古典、中式、欧式、北美风格、北欧风格、地中海风格、乡村风格等，可以丰富多彩、不拘一格。 但其中又以新古典风格、现代风格、乡村风格最为常见。规划设计中要么追求的是小镇风情、异国情调，强调居住的洋气和时尚。,关于洋房的建筑风格园洋房特征,1、地中海风情洋房： 处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。,市面上常见的有以下几种风格的洋房：,2、西班牙洋房： 色彩亮丽，造型活泼，门或窗间螺旋状的柱子装饰是它的一大特色，多见外挑门亭、弧形长窗、圆柱塔楼等,3、法式洋房： 建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。,4、英式洋房： 一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红或灰瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。,5、德式洋房： 德国现代建筑简朴明快，色彩庄重，重视质量和功能，在现代世界建筑上占有重要的地位。 较为纯正的德国建筑，具备几个基本特点： 一,是外形简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派； 二,是功能讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃； 三,是材料品质精良，采用德国原装进口的材料和新技术，关注环保与可持续性发展； 四,是注重细节设计,6、新古典主义建筑风格 新古典主义是古典与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不仿古，更不复古，而是追求神似。 比照罗马建筑的经典元素，新古典主义在檐口、栅花、线条等方面可以说都是世界建筑精华的集大成者，因为新古典主义集成的是古典主义及文艺复兴建筑颂扬的人本身的美，在建筑比例上严格符合了人体的黄金比例。这是新古典主义至今仍在世界领域被广为采用、并且不断发展演变的原因。,7、新中式建筑风格 新中式建筑总体而言可以归纳为两大派系：北方的合院派和南方的园林派。 北方的合院派建筑在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围合方式；材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，形成雄浑、宏大的气势； 南方园林派则以其“天人合一”的造园理念、精致的景观和空间处理手法。该派建筑多以苏州园林为主要传承对象，亭、台、楼、阁、轩等也多仿造苏州园林样式。景观营造手法借鉴园林中常见的景观处理方法。白墙青瓦、高大的马头墙、飞檐是建筑中的突出特点。整体建筑形象可用“粉墙黛瓦”来形容。,8、现代主义建筑风格 现代主义建筑，以简洁的造型和线条塑造鲜明的建筑表情。 通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料堆积出居住者的炫富感，以国际流行的色调和非对称性的手法，彰显都市感和现代感。竖线条的色彩分割和纯粹抽象的集合风格，凝练硬朗，营造挺拔的社区形象。波浪形态的建筑布局高低跌宕，简单轻松，舒适自然。强调时代感是它最大的特点。,层层退台 个性化、独特的居住空间 情景房（阳光房） 户户有花园（露台） 新颖的入户方式 建筑风格 邻里沟通,花园洋房产品特征,层层退台 情景花园洋房的建筑特点层层退台。其以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。,情景房（阳光房） 情景房的设置是情景花园洋房的又一大亮点，情景房设置于首层，位于入口的旁边。其功能可根据主人的需要，随意用作书房、茶室、游戏室等功能房。同时情景房还具有拓展性的功能，住户完全可以根据喜好，将室内和室外景观融合在一起。,情景房,个性化、独特的居住空间 层层退台的结构使得情景花园洋房每层户型结构都不雷同，类似于联体别墅的构造，每层每户都呈现个性化，有其独特的居住舒适感。,户户有花园（露台） 这是情景花园洋房的一大鲜明特点，传统多层一般一层才带有入户花园，而情景花园洋房通过退台设计使得每户都享受露台设计，尽可能使居住者得到更多实惠，情景花园洋房针对不同客户的生活特性，通过对花园（露台）的合理运用，有效降低了传统多层产品在一层和顶层户型上的销售难度，将传统多层产品的劣势转化为优势，形成该产品独特的销售亮点。,新颖的入户方式 独特新颖的入户方式是情景花园洋房倡导的“情景”居住的一个集中表现。 情景花园洋房设有南北入口，底层住户享受南面独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，在未进家门时先感受私家花园的情与景，与别人分享花园美景的同时，不影响私密性与安全性； 二至五层则通过北入口楼梯或电梯进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。,建筑风格 情景花园洋房的设计融合了别墅设计的精华，大胆采用层层退台设计，打破了传统居住建筑立面封闭、呆板的格局，使得建筑整体感更显稳重与淳厚。明快的体块结构和线条构成了厚实立体的效果，使人在第一感官影响上彰显简约典雅，富有贵族生活品质。整体结构更接近于联体别墅，却具有更高的性价比。,邻里沟通 俗话说：远亲不如近邻。许多住进新房的人觉得，房子大了人情味却越来越淡了，水泥墙隔断了邻里间的交流，虽然居住在一幢楼里，然而邻里间缺乏交流。但居住在情景花园洋房里不仅享受其创意居住环境，更能体验社交方式改变带来的乐趣。 露台让每户都拥有培植花草、饲养鱼鸟的空间，与自然环境的充分沟通，邻里间分享生活的酸甜苦辣，拉近了彼此间的距离。,户型设计特点 大户型占绝大部分，小户型数量有限。 大部分采取4+1、5+1等平层加跃层结构，也有部分纯跃层和错层产品。 动静分区、干湿分离合理，大开间，小进深等户型受青睐。 通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。 露台、入户花园、庭院等渐成为必须条件。,花园洋房户型特点,一，外立面: 花园洋房外立面变化较多，可以带许多露台；而小高层则因为标准层较多，外立面没有花 园洋房 变化多，只能带常规的阳台 二，楼梯: 1.室内楼梯直接入户，2.室内室外楼梯结合平台入户，3.配观光电梯花园平台入户 三，屋顶: 1.坡屋顶设计，使顶层复式有更高的负加值。2.平层屋顶设计，顶层复式有更大的花园露台 四，地下室: 以地下或半地下两种模式，多为半地下的设计方式，这样给一层户型更多的负加值，但两者都统一利用私家花园或下沉花园通光采光，在内部墙开高窗，利用地面的采光井采光。,花园洋房类型-配置,3+1产品 4+1产品 5+1产品 N+1产品,花园洋房类型-产品,花园洋房类型-产品,3+1产品,花园洋房类型-产品,3+1产品,花园洋房类型-产品,4+1产品,花园洋房类型-产品,4+1产品,花园洋房类型-产品,5+1产品,花园洋房类型-产品,5+1产品,花园洋房类型-产品,N+1产品,N+1高层洋房优劣势,优势一丰富的平层产品满足市场需求。 优势二一梯两户型产品实现每户的均好性，户户均有大尺度的私家花园。 优势三顶层与底层复式超高负加值，体验别墅般的配置。 优势四平层户型以赠送大平台花园，入户花园的方式，拉大与同等产品的性价比。,产品丰富,市场需求高,经济价值高,性价比高,花园洋房类型-产品,N+1产品,N+1高层洋房：为小高层产品，一般总高度不超12层。1-2层为复式，3-9为平层住宅，10-11为顶层复式。,1-2层为复式，赠送地下室，前后花园 3-9层为大平层，配大尺度双阳台，入户花园 10-11为顶层复式赠送阁楼，花园露台,花园洋房个案分析,天津万科水晶城 位置：天津河西区解放南路518号 总建面：38.41万 容积率：1 绿化率：45% 户数：2600户,天津万科水晶城 巧妙的入户方式： “情景花园洋房”设计层数为4.5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形 式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入 户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。,一层入户,二层入户,天津万科水晶城 丰厚的建筑形体： 由于建筑首层前中部凸出的“情景房”，使得建筑整 体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了 “丰富鲜明”的效果。超大的景观窗设计秉承了高档 公寓的设计风格。,天津万科水晶城 独特的露台空间： 利用首层“情景房”的形体，设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台， 一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感 二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动 三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。且露台和花园均由厅进出，方便使用。 花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。并且公共空间开敞 化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。,天津万科水晶城 气派的横向客厅： 独创式的7米横厅设计所带来的是对南向阳光的获得更为有利，通风更 好，使客厅气派不凡，感受开阔舒适。,天津万科水晶城 户型点评(建筑面积：149.14) ·架空层储藏室：28.37 ·错层四室两厅双卫 南入口首层 ·位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置。 ·独有情景房设置 ·开间宽大客厅和餐厅，视野开阔 ·超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 ·三间主卧组织紧凑，空间利用合理,重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 位置：渝北金开大道好望山山顶观景区 总建面：8万 容积率：1 绿化率：37% 户数：487户,重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 特点： 传统的花园洋房常是四至五个单元排在一起，但在龙湖·好望山·弗莱明戈基本为独栋或双拼，即一栋小洋楼最多只设两个单元。,重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 特点： 一栋建筑均拥有不同的特色，都和别的建筑有所差异，打破传统和常规一成不变的外立面。,重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 特点： 主力户型110160平方米的三居或四居，同时还推出200300平方米的底跃或顶跃户型，其中底跃配4070平米的私家花园，顶跃则配4080平方米的超大露台；即使是平层，也拥有34个功能完全不同的空间。,重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 户型点评(建筑面积：159.46) ·采光、通风和视线通廊有大幅提升 ·平层户型内均设入户花园、多阳台、超大露台 ·功能分区明显，空间舒适,北京 海棠公社 位置：朝阳区东五环与京沈高速路交汇处（五方桥）东北角 总建面：33万 容积率：1.39 绿化率：35% 户数：2343户,北京 海棠公社,特点： 整个社区依据地表特征和产品规划分为南园和北园。 南园为情境叠院、溪岛别墅和花谷别墅。景观设计充分体现私属化，以水溪及高大乔木围和建筑,形成相对独立的私有空间。 北园为花厅洋房，采用围合式布局，区内辟有大面积的中心花园，并延伸至建筑首层的私人庭院。,北京 海棠公社,特点： 一梯两户，电梯直接入户，为业主打造专属空间。110-180四大主力户型（两居至三居）。 每户花厅洋房的入户处设置10平米花园前厅，作为室内外的过度空间，大大增加专属感的同时，也 提高了房型的实际使用面积。首层赠送一个40-60的私属庭院。,北京 海棠公社,特点： 端单元户型配备多个室外延伸空间、最大面宽11米、部分户型客厅采用的两层通高、360度景观起居室。 空间设计着力于地形竖向变化，通过坡地起伏的高差变化与都市场景形成反差。整个园区，运用主题植物孤植或群植的方法，配合地被植物和花境，形成了丰富的空间层次变化。,北京 海棠公社 户型点评(建筑面积：120148) 电梯直接入户，专设10平米入户花园过度区 360度观景，前后均设观景阳台 功能分区明显 主卧专属空间宽敞舒适，功能齐备,北京 融科·香雪兰溪 位置：大兴区亦庄第二生活区 总建面：25万 绿化率：35% 容积率：2.5 户数：2300户,北京 融科·香雪兰溪 特点： 吸取了欧洲小镇自然和谐的规划理念，通过建筑与环境的有机结合，倾力创造出一个优美宜人的欧式风情小镇。,北京 融科·香雪兰溪 产品类型涵盖低密电梯花园洋房，南北通透纯薄板式情景公寓，全部规划为“纯、薄、明、透”的高品质悠闲宜居户型，进深只有10-11米。 情景公寓为南北通透纯板楼，主力户型为85-88平米两居； 电梯花园洋房，一梯两户，户型面积为140200平米三居、四居。,北京 海棠公社 在电梯花园洋房区域，利用景观轴线，以飘落的香雪兰花瓣为意向，设计小尺度的私密交往 空间。景观轴上的主广场命名为“四季兰庭”，布置休闲座椅、儿童活动设施。四季花坛种植四 季花卉植物，外围设置微地形、高大植物，形成宜人的小花园环境。,北京 融科·香雪兰溪 户型点评(建筑面积：158161) ·创新二层赠送超值地下室及花园 ·外挂楼梯，双入户设计 ·入户花园联通二层阳光平台花园，户内楼梯设计，便捷进入地下室 ·全功能分区，具备改造四居的多变空间，双明卫设计,北京龙湖·花盛香醍 位置：通州区京沈高速通马路出口右转 总建面：14.3万 容积率：1.4 绿化率：35% 户数：600,北京龙湖·花盛香醍 特点： 主要由7.5层及8.5层的别邸和叠拼组成，户型设计多元化，主力户型面积为160-400。,北京龙湖·花盛香醍 融入了入户花园的创新设计，每户设置大尺度观景空间，花园露台，超越别墅的生活情趣，充分营造出别墅式宅邸的生活格调。 社区内超过35%的绿化率，让建筑间有足够的空间形成错落有致的园林景观，3.1-3.3米奢侈层高，大面宽短进深。 与自然融合的多层立面设计，加上项目内完善的生活配套设施，将为业主提供品味生活、享受自然的居住环境。,北京龙湖·花盛香醍 户型点评：建筑面积：155 南北均设阳光花园，阳光花园直接入户 3.85米阔绰主卧贯穿南北、设衣帽间，独立盥洗间 附赠大尺度私家庭院及南向花园层 花园层放映厅、藏书间、珍藏酒窖等生活空间,一层,花园层,西安华侨城·108坊 位置：曲江芙蓉南路与北池头二路交汇处（大唐芙蓉园东门） 总建面：17.4万 容积率：1.0 绿化率：35% 户数：344,西安华侨城·108坊 特点： 主要由独栋别墅，合院式别墅和叠拼洋房组成，户型设计多元化。其中叠拼洋房为2+2产品，户型面积在280-480平米。 叠拼洋房为低下两层复式，顶上两层复式的组合形式，独立入户，独立花园的高档次设计，顶层复式还配有光观电梯直接入户。,西安华侨城·108坊 融入了入户花园的创新设计，每户均有独立的大尺度入户景观空间，花园露台，私家花园，入户花园平台，超越别墅的生活情趣，充分营造出别墅式宅邸的生活格调。 社区内超过35%的绿化率，让建筑间有足够的空间形成错落有致的园林景观，3.1-3.3米奢侈层高，大面宽短进深。 中式元素的立面设计，加上项目内完善的生活配套设施，将为业主提供品味生活、享受自然的居住环境。,西安华侨城·108坊 （低层复式）户型点评：建筑面积：280-400 南北均设阳光花园，阳光花园直接入户 7.2米超大客厅开间，4.2米阔绰主卧设衣帽间， 独立盥洗间 赠送三大尺度花园，私家庭院，南向花园，及下沉花园 赠送地下室空间，花园层放映厅、藏书间、珍藏 酒窖等生活空间,云南玉溪·临岸三千城 位置：红塔区东北区域，聂耳音乐广场东侧 总建面：55万,分东西两地块，目前东地块小高层洋房已建成售完 容积率：2.5 绿化率：35% 户数：1500,云南玉溪·临岸三千城 特点： 主要由小高层洋房N+1的组合产品，户型设计多元化。户型面积在140-280平米。 洋房为低下两层复式，顶上两层复式，中部为大平层户型，一梯一户的高档居住小区。,云南玉溪·临岸三千城 特点： 3. 以一梯两户大面宽小进深的户型设计，实现户户有景的设计原则。 4. 以生态绿色小区为主要设计理念，采用超大景观平台，屋顶景观平台，私家花园，平台垂直绿化的造景手法来打造绿色示范小区。,云南玉溪·临岸三千城 （低层复式）户型点评：建筑面积：240-350 南北均设阳光花园，阳光花园直接入户 超面宽客厅开间，南北通透,6米通高。 4.5米阔绰三主卧设衣帽间，独立盥洗间 赠送大尺度花园，私家庭院，入户花园,云南玉溪·临岸三千城 （平层）户型点评：建筑面积：140-180 电梯直接入户，实现一梯一户的尊贵感 南北各设超大花园平台，6米通高 超面宽客厅开间，南北通透。 4.5米阔绰双主卧设衣帽间，独立盥洗间 赠送15平米以上的大尺度花园平台,云南玉溪·临岸三千城 （顶层复式）户型点评：建筑面积：240-350 南北均设超大花园平台， 电梯直接入户，实现一梯一户的尊贵感 超面宽客厅开间，南北通透。 4.5米阔绰双主卧设衣帽间，独立盥洗间 赠送屋顶平台花园,