花桥周报(2011年7月29日~8月4日).ppt

7月29日-8月4日 花桥楼市周报,Real estate Weekly,目录,Contents,一、新闻回顾 三、全国重点城市周成交情况 五、土地市场情况 七、楼市新增量分析 九、重点竞争个案分析 十一、楼市媒体动态,二、政策分析 四、上海市和千灯镇周成交情况分析 六、昆山市楼市成交量分析 八、区域主要楼盘加权价格走势 十、热销楼盘房源分析 十二、楼市阶段性研判,7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调。 目前，从住建部了解到有关限购的消息只有一句话新限购城市名单尚未确定，但限购年内不会取消，下半年政策放松的可能性几乎没有。对于限购细则出台的时间，住建部可能要经过市场分析，大概会在8月上旬出台细则。政策出台前的窗口期不宜过长，否则，很有可能是二三线城市的刚性需求急于买房，导致这些城市的房价在短时间内暴涨。细则也可能会在8月下旬出台，主要为应对房地产市场的“金九银十”。,新闻回顾,房产限购年内不取消 细则或8月出台剑指“金九银十“ 2011-08-01 来源：中国广播网,今年以来，全国百城房价持续上涨，但涨幅自5月开始放缓。7月全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%。其中，有66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。十大城市住宅平均价格为15838元/平方米，与上月基本持平，同比去年7月上涨3.86%。其中，京沪穗深四个一线城市以及天津、南京房价均小幅上涨，杭州、重庆、武汉、成都有所下降。 尽管涨幅收窄，但7月环比上涨的城市仍达到66个。当前房价上涨的城市主要是集中在未限购的二三线城市和已限购的部分二三线城市。特别是通胀和人民币升值及热钱等冲击下，市场流动性过剩。另外是因限购和限贷及限价等限外的政策产生“挤压效应”的负面影响，导致二三线城市房价上涨压力巨大。 四大一线城市房价仍上涨，这主要是一线城市具有大批稳定雄厚经济条件的高端购买力，而土地越来越稀缺和房产保值功能得到全面体现，房价相对抗跌。而保障房实际市场供应小，很难对商品房市场形成冲击力，而房地产政策调控未触及到根本制度，特别是土地制度和商品房预售制度及资本金制度等房地产病根。这也说明了已经限购的一线城市的调控效力开始退化。,新闻回顾,全国一线城市房价7月齐涨 专家认为调控效力退化 2011-08-02 来源：南方日报,新闻回顾,五标准“框定”新一轮楼市限购名单 2011-08-03 来源：新华日报,8月2日省住建厅相关负责人表示,尚未闻悉昆山、扬州等市将限购的消息,但可以肯定的是,监管层在二三线城市实施限购政策“已是板上钉钉”。 7月底,住建部已向各省、市、区房地产主管部门下发通知,要求各地对照“5条标准”先行自查,据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单 一是,根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城市; 二是,将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较,涨幅较高的二三线城市; 三是,今年上半年成交量同比增幅较高的城市; 四是,外地人购房比例较高的城市; 五是,群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。 按住建部上述要求,各省须对当地的房地产调控进行一个总结,并在8月底前上报。这也意味着,各地拟定的限购名单应在本月内伴随总结上报。 虽刚收到住建部通知,但自查工作已在抓紧进行。与此同时,住建部内部也正在拟定新一轮限购名单。“这是一项自下而上和自上而下同时开展的工作。”可以预见的是,如果有城市同时纳入住建部和省主管部门的视野,则出台限购政策的可能性非常大。,新“沪四条”出台已经一周多时间，非本市户籍居民买房一次性“补税”被叫停，对申城楼市的影响渐渐显现。 至少有3成客户受到此政策影响，失去购房资格。21世纪不动产上海区域对旗下300余门店的调查显示，购房者中的投资性比例已从年初的10%降至近期的5%，政策抑制的主要是异地投资的购房行为。,新闻回顾,新“沪四条”出台一周影响初显 2011-08-05 来源：解放日报,新闻回顾,住建部要求将保障房质量纳入问责范围 2011-08-05 来源：北京商报,为避免地方政府赶工期而忽略质量，住建部在昨日召开的城乡建设安全生产和质量管理电视电话会议上，要求将保障性安居工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围，一旦发生重大质量问题的，住建部将实施重点督办，而住建部也将从本月底到9月中旬，在全国开展房屋建筑和市政工程质量安全大检查。同一日，北京市的相关检查已经展开。这也是继开工率后，保障房建设领域第二个提出问责的方面。,政策分析,近一年来，北京市土地出让政策频出新招。今后，北京商品房又将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。昨天，北京首个“限地价竞房价”的地块门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。,点评： 把政府的土地收益固定，房价则是越低越好，以最大的限度让利于民。在这种新方式下，政府限定死了较低的地价，可以完全地将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中，越竞争越低，也可达到抑制房价过快上涨的目的。,全国重点城市周成交情况,数据时间：2011年8月1日-8月7日,北京：本周，北京市商品住宅成交面积环比下跌了42.93%，进入2011年，北京商品住宅成交量波动下行，2月初受春节假期影响。商品住宅成交量明显回落，但随即有所回升，北京限购令的出台引起集中签约，导致成交量环比大幅上涨，随后几周，成交量呈现波动上涨态势，四月底受保障性住房入市推动，成交量有较大幅度回升，进入5月，成交量止升转跌，6月初延续下跌趋势，第二周周成交量有较大幅度回升，第三周成交量则有大幅度回落，之后持续两周成交量又有大幅度回升。7月第一周成交量又有较大幅度降低，但第二周有了大幅度提升，第三周又有大幅度下滑。第四周又有大幅度上升。8月第一周大幅度下跌。 南京：本周，南京市商品住宅成交面积环比下降了9.74%，2011年初，南京商品住宅周成交量明显高于去年平均水平。2月初受春节影响，商品住宅成交量大幅下跌，第8周成交量恢复至10万平方米以上，之后成交量持续下滑，第11周成交量跌至4万平方米，随后四周成交量涨跌交替，维持在5万平方米左右水平，18周开发商推盘力度加大，成交量达到6万平方米，随后两周略有起伏，第21周成交量大幅上涨，达到10万平方米，随后连续两周持续回落，24周25周连续两周成交量略有回升，26周有大幅下跌，27周又有大幅度上涨，28周又有了不小幅度的下跌，29周成交量与28周成交量持平，30周的成交量有了大幅度上涨，31周的成交量又有大幅度的回落，32周持续小幅度回落。,苏州：本周苏州成交量为1372套，2011年初，苏州商品住宅成交面积连续两周环比下滑，随后在1月中下旬成交量得到回升。2月初受春节影响，商品住宅成交量环比大跌，随后成交量迅速回升，至第9周恢复至节前水平，进入3月，限购政策深入，成交量持续下跌，4月成交量涨跌交替，但依然维持低位，18周住宅成交量显著上涨，这是近2个月以来苏州商品住宅周成交量首次超过10万平方米，进入5月，成交量大幅回落，随后两周成交量持续回升，6月，成交量持续回落。26周有大幅度增长，27、28周连续两周有一定幅度的下跌，29周有了一定幅度的增长。 杭州：本周商品房成交面积环比下降了30.54%。2011年1月，杭州商品房成交面积除第二周偏低外，其余3周都达到15万平方米以上，开端良好，2月杭州商品房市场在春节假期和国八条影响下，前两周成交量有所下滑，但接下来两周成交量都达到10万平方米，令3月的杭州楼市继续下挫，4月杭州商品房成交面积止跌转升，且回升速度较快，5月，前三周杭州商品房成交量均维持在12万平米的水平，进入6月，成交量未见明显涨跌，第二周成交量大幅下滑，第三周则大幅回升，第四周较上一周有小幅上涨，7月第一周持续上涨，第二周下跌30.4%，第三周又有了大幅度增长，第四周又下跌了21.41%，第5周又有小幅度增长，8月第一周有大幅度回落。 徐州：本周，徐州市商品住宅成交套数为757套，面积环比下降了14.81%。,全国重点城市周成交情况,上海市周成交情况,本周（8月1日-8月7日）上海市商品房成交面积为26.71万平方米，相比上周上下跌19.13%，成交均价为24813元/平方米，环比上周大涨22.20%； 本周上海市商品住宅成交面积为12.71万平方米，环比上周下跌45.78%；本周全市商品住宅成交均价为21570元/平方米，环比上周上涨了1.40%。,上海市周成交情况,本周上海市商品房新增供应面积为15.18万平方米，环比上周下跌59.32%；商品住宅新增供应面积为6.32万平方米，环比上周下跌62.54%。本周获取预售证的商品住宅项目共4个，其中宝华铂翠豪庭、香水湾别墅新增供应面积较大。,上海市周成交情况,上海市商铺类物业成交面积3.33万平方米，环比上周下跌20.81%；均价16416元/平方米，环比上周上涨9.01%。本周上海市办公类物业成交面积为7.94万平方米，相比上周上涨83.20%；均价为40048元/平方米，环比上周上涨了66.90%。 本周商品住宅在沪4条限购堵漏之后，在上周成交量“高位”的基础上出现了45.78%的暴跌，均价4万以上的商品住宅也仅成交了8651.95平方米，同样有42.81%的暴跌，和总体呈现了一致性。政策不放松并趋紧的强烈信号，会进一步动摇部分开发商“死扛”的决心，特别是中低价位的商品住宅，先降价者更容易跑量回款，赢得得主动。因此，综合存量、开发商的现金流状况及其他各种因素，可以预计，中低价位的商品房将率先迎来一轮降价潮。对购房者而言，要密切关注楼市，这种政府“帮忙”摁着楼市、跌出来的机会，刚需者最好不要错过，要选择合适的进场时间，果断下手。 和商品住宅的低迷表现相反，商铺类、办公类的商业地产，本周总体却大涨了31.97%，共成交了11.27万方。其中，办公类成交量暴涨了83.20%，主要是位于浦东陆家嘴滨江板块的嘉瑞国际广场、上海环球金融中心集中成交所致，两项目分别成交了42540平方米、174套和10433平方米、3套，均价分别达到了42434元/平方米、83000元/平方米，上海环球金融中心的套均总价达到了2.89亿元，在上海的办公物业单套交易史上当属罕见。该两个项目成交量占据办公类周总成交量的66.73%，带动办公类物业均价暴涨了66.90%及商品房周均价总体大涨了22.20%。 结合今年的市场总体表现，可以看出，对住宅的调控，相对利好于商业地产。不过，商业地产总体供应充沛，不存在供不应求，相反，数据显示其总体是供过于求的，因此，投资办公类、商铺类商业地产，选择很重要。此外，商业地产二手交易税收成本过高，购房者也需要了解清楚。,千灯镇周成交情况,本周千灯镇共销售商品房78套，其中住宅销售60套，商业地产销售18套。表现特别抢眼的住宅地产为地安国际花园和浦园，成交套数分别为25套、21套，商业地产表现较好的为华美达广场，周成交11套，其他项目表现均不理想。 本周千灯住宅地产新增房源440套，为黄埔君庭，商业地产无新增房源。,新推地块 ：,一周楼市分析土地市场分析,本周花桥区域无新推地块。,新成交地块 ：,一周楼市分析土地市场分析,楼市成交量分析,本周昆山楼市总成交549套，与上周相比减少25套，减幅为4.36%。这已经是昆山楼市连续两周成交量出现下滑。在政府对楼市调控决不放松的调控基调下，昆山这个三四线小城也难逃严控噩运，即将到来的“金九银十”打上一个问号，昆山楼市下半年回暖艰难。,楼市成交量分析,本周昆山成交冠军区域仍然是东部开发区，绝对的楼盘供应量是成交冲高的保证，本周开发区总成交191套，占全市总销量的35%。 玉山镇的澞和苑销售势头骤减，直接导致该区域成交量的大幅下滑。 临近上海的花桥镇常发香城湾和游站商业中心的热销大大拉升了本区域成交，本周花桥以93套的成交量位居全市区域第二名。 本周表现尤为突出的区域是千灯，该区域汉城国际、浦园等楼盘的热卖，使得千灯的销量赶超周市、张浦、巴城等热门乡镇，以78套的成交量挤进区域前三，成交涨幅环比上周成交高达122.86%。,楼市成交量分析,楼市成交量分析,昆山商品房市场8月第一周总成交549套，与上周相比减少了25套，减幅为4.36%。,楼市成交量分析,花桥商品房市场本周累计成交93套，成交总量较上周增长了12套, 本周花桥区域商业地产成交34套，住宅地产成交59套。住宅地产较上周持平，商业地产较上周有了一定幅度的增长。,我们对重点关注楼盘成交房源进行跟踪，根据成交数据得出这些楼盘的整体成交均价，进而粗略地显示花桥楼市价格走势，由于价格数据仅限于关注楼盘，因此与区域实际整体成交均价存在误差，以下数据仅供参考。,区域主要楼盘加权价格走势,重点个案批准销售套数、已售套数情况：,重点竞争个案分析,截止日期：8月4日,常发香城湾： 开盘时间：2010-03-25 物业类别：普通住宅、洋房、别墅 建筑类别：多层、小高层、高层 容 积 率：1.70 绿 化 率：40% 总 户 数：3104户 物 业 费：1.30元/平方米·月 建筑面积：389864.00平方米 开 发 商：昆山常发置业有限公司 物业公司：江苏省常发物业服务有限公司 物业地址：花桥镇花桥国际商务城绿地大道1333号（花园路与绿地大道交汇处） 项目均价：花园洋房1100012000元/平米；普通住宅9300元/平米 在售房源：4、6、8号楼普通住宅、5号楼花园洋房 在售户型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花园洋房3室2厅2卫138平米（附赠9.09平米非机动车库，不计入产证） 装修情况：毛坯 热销户型：74.31平方米1+1房 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。 2、7月17日推出8号楼，8月13日加推东单元。,（热销户型）,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,上海裕花园： 开盘时间：2010-09-18 物业类别：普通住宅 建筑类别：高层 容 积 率：2.79 绿 化 率：40.10% 总 户 数：1748户 物 业 费：1.60元/平方米·月 建筑面积：157455.00平方米 开 发 商：昆山国瑞置业有限公司 物业公司：昆山国瑞物业管理有限公司 物业地址：花桥镇徐公桥路与光明路交汇处 项目均价：均价12000元/平米左右，价格范围在1100013000元/平米之间。 在售房源：10号楼，3号楼 在售户型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房 装修情况：毛坯 热销户型：55平米1房 备 注：据销售人员介绍，开发商可以协助不能提供相关证明的外地人贷款，贷款银行为工商银行。,（热销户型：55平方米一房）,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,凯德都会新峰: 开盘时间：2010-06-10 物业类别：住宅 建筑类别：高层 容 积 率：3.59 绿 化 率：40% 总 户 数：4700户 物 业 费：1.90元/平方米·月 建筑面积：597143.00平方米 开 发 商：昆山昆安置业有限公司 物业公司：上海上房物业管理有限公司昆山分公司 物业地址：花桥镇兆丰路11号 项目均价：13000元/平米左右 在售房源：17号楼，19号楼 在售户型：73平米一房、91平米两房、95平米2+1房、120平米2+1房 装修情况：精装修，装修标准12001500元/平方米之间 热销户型：120平方米左右2+1房。 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。 2、5月31日推出了19号楼。,（热销户型：120平方米2+1房）,重点竞争个案分析,（热销户型：73平方米1房）,重点竞争个案分析,鑫苑国际城市花园： 开盘时间：2009-10-25 物业类别：住宅 建筑类别：多层、高层 容 积 率：2.60 绿 化 率：40% 总 户 数：5033 总 户 数：5033户 物 业 费：1.50元/平方米·月 建筑面积：604434.66平方米 开 发 商：昆山鑫苑置业有限公司 物业公司：河南鑫苑物业管理有限公司昆山分公司 物业地址：昆山市花桥镇绿地大道189号 项目均价：当前均价10200元/平米左右 在售房源：近吴淞江的17、18、27、28号楼 在售户型：89平米2房、110平米3房、140平米3房 装修情况：毛坯 热销户型：89平米2房 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海静安分行贷款。 2、110平米和140平米的三房均赠送10平米的入室花园。,（热销户型： 89平米2房）,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,同城虹桥映象： 开盘时间：2011-1-15 物业类别：住宅、商住楼 建筑类别：高层 容 积 率：2 绿 化 率：30.5% 总 户 数：457 物 业 费：1.30元/平方米·月 建筑面积：52760平方米 开 发 商：宁沪置业（昆山）有限公司 物业公司：江苏同城时代物业管理有限公司 物业地址：昆山市花桥镇商务大道(近花桥中央公园) 项目均价：均价10500元/平方米. 户 型： 62平米一房，77平米1+1房，89.8平米两房 123.55平米三房，140.59平米四房 装修情况：毛坯 备 注： 1,77平米1+1房入户花园10平米左右产证只计入一半面积。 2，6月5日推出了6号楼。,重点竞争个案分析,123.55平方米三室两厅两卫,77平方米一室一厅一卫,89.8平方米两室两厅一卫,140.59平方米四室两厅两卫,重点竞争个案分析,中城花桥国际紫竹苑： 开盘时间：2010-11 物业类别：住宅、洋房、别墅 建筑类别：联排别墅、花园洋房 容 积 率：1.50 绿 化 率：40% 总 户 数：112户 物 业 费：2元/平方米·月 建筑面积：357790平方米 开 发 商：中城集团昆山盈桥房地产开发有限公司 物业公司：深圳天安物业管理有限公司 物业地址：昆山花桥镇曹浦路188号（漕浦路胜巷路口） 项目均价：均价14000元-15000元/平左右，总价318万元/套起。 房 源：220-270平米 装修情况：毛坯 备 注：1、别墅单套建筑面积为225-261平米（实际使用面积300370平米）,花园面积80-120平米,地下室面积20平米，赠送露台和独立产权车位。 2、优惠措施是按揭贷款享受99折，一次性付款享受98折。,重点竞争个案分析,行宫260平米地下一层平面图,行宫260平米二层平面图,行宫260平米一层平面图,行宫260平米三层平面图,重点竞争个案分析,别墅zchx3一层平面图,别墅zchx3二层平面图,别墅zchx3三层平面图,别墅民府225平米地下一层平面图,别墅民府225平米二层平面图,别墅民府225平米三层平面图,别墅民府225平米一层平面图,中城花桥国际紫竹苑其他房型：,重点竞争个案分析,中城花桥国际紫竹苑本周无成交,热销楼盘房源分析,本周昆山热销项目主要集中在开发区和花桥。排在排行榜前三位的分别是开发区绿地21新城、中冶昆庭和花桥常发香城湾。除了本地刚性需求外，区位上的优势吸引上海购买力的注入仍然是主因。热销楼盘除了开发区和花桥楼盘，千灯和周庄也分别有楼盘上榜。分别是汉城国际和、浦园和龙隐水庄。,我们对新民晚报、新闻晨报、上海楼市、租售情报四份刊物，新浪网站、昆房网站、搜房房地产网站进行跟踪, 本周重点关注楼盘推出报纸和网络广告如下：,楼市媒体动态,来源：昆房网,来源：上海搜房网,来源：新浪乐居,来源：上海搜房网,楼市阶段性研判,昆山虽然只是一个县级市，但房价却大大超过许多二线城市。限购的总体原则，是限购房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。所以新一轮楼市限购政策极有可能布控到昆山，在这场暴风雨来临前，开发商有的忐忑，有的观望，有的已经在暗自行动。预计更多的优惠折扣将会浮出水面。 本周花桥住宅较上周基本持平，商业地产成交量较上周有了小幅度得增长，本周住宅销售较好的项目依然是常发香城湾，周销售套数为26套，其次为鑫苑国际城市花园，周成交套数为13套，其他项目均表现平平，表现较差的依然为上海裕花园和同城虹桥映像，周成交套数分别为2、1套。商业项目游站成交13套，表现一般，其他项目表现平平。,THANK YOU,