创新户型偷面积.ppt

漫话“偷面积”,何谓“偷面积”,所谓“偷面积”，就是钻建筑面积计算方法的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。,偷面积“八” 式,第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗 第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱 第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁 第六式：“新天地”6米高入户花园 第七式：“新天地”可延展客厅 第八式：金众“香诗美林”共享梯厅,第一式：万科城半地下室,解 密,万科的半地下室“偷面积”，事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）。 万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光。 依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,地下室室内图-1,半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米,地下室室内图-2,地下室室内图-3,宽景HOUSE的一楼单位140多平方米，送的半地下室约80多平方米,地下室室外图-1,由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通 风采光的条件,地下室楼梯-1,地下室楼梯-2,“万科城”宽景HOUSE的一楼单位，由院子里下达半地下室的天井。,地下室楼梯-3,宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼 梯，到达被送的半地下室。,地下室景观-1,地下室景观-2,地下室天井-1,地下室天井-2,宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房,地下室天井-3,第二式：万科17英里半地下室,依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模糊其地面值做半地下室。 这类做法对于坡地住宅(如万科东海岸)的项目具有借鉴意义,因为两者均为模糊地面值的特点.,解 密,地下室室内图-1,地下室室内图-2,地下室室内图-3,地下室外观图,万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。,第三式： “桂芳园” 可拆卸凸窗,“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。,解 密,可拆卸凸窗楼书介绍,可拆卸凸窗拆卸前-1,业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）。,可拆卸凸窗拆卸前-2,可拆卸凸窗拆卸后-1,可拆卸凸窗拆卸后-2,可拆卸凸窗拆卸后-3,可拆卸凸窗拆卸后-4,可拆卸凸窗拆卸后-5,可拆卸凸窗外观图,在其外立面是看不出是凸窗的外墙与外窗齐平。,第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱,“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为。 卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。,解 密,隐藏式衣橱楼书介绍,隐藏式衣橱图,第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁,步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。,解 密,可打掉步入式凸窗梁平面图-1,窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线,可打掉步入式凸窗梁平面图-2,可打掉步入式凸窗梁平面图-3,可打掉步入式凸窗梁平面图-4,可打掉步入式凸窗梁样板房-1,在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。,可打掉步入式凸窗梁样板房-2,据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。,可打掉步入式凸窗梁样板房-3,可打掉步入式凸窗梁样板房-4,可打掉步入式凸窗梁样板房-5,第六式：“新天地”6米高入户花园,“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。,解 密,6米高入户花园平面图-1,6米高入户花园平面图-2,6米高入户花园样板房-1,6米高入户花园样板房-2,“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。,6米高入户花园样板房-3,第七式：“新天地”可延展客厅,“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（据说每家有9平方米）。在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。 经与销售员确认，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。,解 密,可延展客厅样板房,第八式：金众“香诗美林”共享梯厅,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。 由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于“偷面积”部分。 这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。,解 密,共享梯厅外观图-1,共享梯厅外观图-2,共享梯厅外观图-3,共享梯厅外观图-4,“双御雅轩”的“N+M” 2006年2月26日宝中“西城上筑”一期的“N+1”户型，2007年1月13日龙城“奥林华府”一期的“N+2”户型，即在N=二房单位、三房单位、四房单位，增送可以隔成1间房，或2间房的空间。说白了，就是把其中的1间房，或2间房的外墙打掉，换成拦杆，成为一个进深如同房间的凹阳台；待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为房间。 而今，2007年12月1日开盘的罗湖翠竹路北的“双御雅轩”的“N+M”户型，却是一房送3房，二房送4房，三房送5房。 在“双御雅轩”，送2房已经不再是卖点，起码得送个3房、或4房、或5房。用数学公式来表达，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。 怪不得在去楼盘的路上，大家竞猜的房价1.41.5万元/平米统统猜错，2万元/平米的均价既使人大跌眼镜，也使这个定位于普通户型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的楼盘单价出奇的高！,下面看看“双御雅轩”户型的赠送面积情况： 一房建筑面积61.67-62.99平米，赠送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑面积的72.9%。 二房建筑面积81.38-88.52平米，赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。 三房建筑面积19.24-20.39平米，赠送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑面积的63.8%。,2006年6月25日，深圳政府颁布了深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范（俗称“禁偷令”），规范了深圳住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。 看到“双御雅轩”的“N+M”户型，感到深圳的地产人真是“太有才了”“禁偷令”刚使得“偷面积”有所收敛，在一年半后的今天，却又可以采用“双御雅轩”的“N+M”户型，而肆无忌惮地“大偷、特偷”。 “双御雅轩”户型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以随开发商、建筑师、策划师的思路有限地延长，可以送M间房！,“双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方法，却是利用构架大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界，也使国家有关部门始料未及。 “禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！ “双御雅轩”“偷面积”的构架，也可以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间。 现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。 如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。,从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条只计算一半面积的通道入户。,从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。,现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。,现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。,改造后的“花架”,扩大空间,近些年，深圳的户型创新主要表现在“偷面积”上，并且在赠送面积上竞相升级，刚开始是入户花园、两层高露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送房间大送、特送面积，在给业主带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛进。,我在加一式复式送夹层,首层层高3.6-5米不等 二层层高2.2米，也可向下 分奇数和偶数层，互相搭建 夹层当然就可以赠送。 这种产品市场反应不错。,示意图,