地籍测量第七章,房产测量.ppt

第七章 房产测量,Chapter 7 Real Estate Survey,学习要求：,了解房产测量的任务和基本精度要求，房产变更测量的内容和方法；理解房屋和房屋用地的调查内容和方法，房屋调查表和房屋用地调查表的填写；掌握房产要素测量的内容与方法，房产平面分幅图、分丘图、分户图的表示内容及其绘制方法，房产面积的组成和量测方法和共有建筑面积的分摊方法。,7.1 概述,房产测量主要采集房屋及其用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料，是测量技术与房地产管理业务相结合的测量工作。,7.1.1 房产测量的任务与内容,房产测量的任务 房产测量的任务，主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的权属、位置、界址、数量、质量和现状等，并以文字、数据和图件表示出来。,7.1.1 房产测量的任务与内容,房产测量的内容 房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收等。,7.1.2 房产测量的作用,房产测量所采集的房地产权属界址、土地位置、用地面积、房产质量和数量等信息都具有法律效力，是房产产权发证和土地税收的重要依据，具有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能。,管理方面,经济方面,法制方面,7.1.3 房产测量的基本精度要求,房产平面控制测量的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。,7.1.3 房产测量的基本精度要求,房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求 模拟方法测量的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位的中误差不超过图上±0.6mm。,7.1.3 房产测量的基本精度要求,对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。 采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。,7.1.3 房产测量的基本精度要求,房产界址点与房产面积的精度要求,界址点间的间距未超50m：,7.1.3 房产测量的基本精度要求,房产界址点与房产面积的精度要求,7.1.4 房产平面控制测量,7.2 房产调查,房产调查是根据房产测量的目的和任务，对房屋及其用地的位置、权界、权属、特征、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查，其中确定房屋及其用地的权属状况是最主要的调查内容。,7.2.1 房产单元的划分与编号,房屋用地的调查与测绘单元 丘的定义 丘是指地表上一块有界空间的地块，相当于地籍调查中的宗地。,7.2.1 房产单元的划分与编号,房屋用地的调查与测绘单元 丘的编号 丘的编号：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号；丘以房产分区为单元划分。 丘的编号格式及位数：,7.2.1 房产单元的划分与编号,房屋的调查与测绘单元 幢的定义 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。房屋是指有围护物和顶盖，结构牢固，层高超过2.20m供人们生产和生活的永久性建筑物。,7.2.1 房产单元的划分与编号,房屋的调查与测绘单元 幢号的编立 幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。,7.2.1 房产单元的划分与编号,房屋的调查与测绘单元 房产权号 在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符A表示。 房屋共有权号 多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B表示。,7.2.2 房屋用地调查,房屋用地调查的内容包括用地坐落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。 房屋用地调查必须以丘为单位进行实地调查，并将调查结果填入房屋用地调查表。,7.2.2 房屋用地调查,7.2.2 房屋用地调查,7.2.3 房屋调查,房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。房屋调查以丘为单位，对丘内房屋逐幢进行实地调查，并将调查结果填入房屋调查表。,7.2.3 房屋调查,7.2.3 房屋调查,7.2.4 行政境界与地理名称调查,7.3 房产要素测量,7.3.1 房产要素测量的主要内容 房屋用地界址测量 界址点编号 点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成：,7.3.1 房产要素测量的主要内容,房屋用地界址测量 界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。 丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用鉴定过的钢尺丈量其边长，丘界线丈量精度应符合规范规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。 界标地物测量，应根据设立的界标类别、权属界址位置（内、中、外）选用各种测量方法测定，测量结果应标示在分丘图上。,7.3.1 房产要素测量的主要内容,7.3.1 房产要素测量的主要内容,境界测量 行政境界测量，包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。,7.3.1 房产要素测量的主要内容,房屋及其附属设施测量,7.3.1 房产要素测量的主要内容,7.3.1 房产要素测量的主要内容,陆地交通、水域及其他相关地物测量 陆地交通指铁路、道路、桥梁等； 水域指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘等； 其他相关地物指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。,7.3.2 房产要素测量方法,野外解析法测量,极坐标法,直角坐标法,距离交会法,航测法,全野外数据采集,7.4 房产图绘制,7.4.1 房产分幅图,分幅图的测绘范围 分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点。 分幅图应表示的基本内容 分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。,7.4.1 房产分幅图,分幅图的编号,7.4.1 房产分幅图,分幅图的编号 编号区代码,7.4.1 房产分幅图,分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法,7.4.1 房产分幅图,7.4.2 房产分丘图,房产分丘平面图是房产分幅图的局部明细图，是根据核发房屋所有权证和土地使用权证的需要，以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，分丘绘制而成。每丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图，即作为产权证上的附图，具有法律效力，是保护房地产产权人合法权益的凭证。,7.4.2 房产分丘图,分丘图的规格 房产分丘图的坐标系统应与房产分幅图相一致。作图比例尺可根据每丘面积的大小，在1:100与1:1000之间选用，一般尽可能采用与分幅图相同的比例尺。图幅的大小可选用32K、16K、8K、4K四种尺寸。,7.4.2 房产分丘图,分丘图的内容 房产分丘图的内容除与分幅图的内容相同以外，还应表示出界址点与点号、界址边长、用地面积、房屋建筑的细节（挑廊、阳台等）、墙体归属、房屋边长、建筑面积、建成年份和四至关系等各项房产要素。,7.4.2 房产分丘图,图廓整饰 分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数点后三位。分丘图图廓上方应注记该丘所在分幅图图幅号，坐落，房产区号、房产分区号及丘号。,7.4.2 房产分丘图,7.4.2 房产分丘图,7.4.3 房产分层分户图,分户图的规格 房产分户图的比例尺一般采用1:200，分户图的方位应使房屋的主要边线与图廓边线平行，按房屋的朝向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。分户图的幅面可选用32K或16K两种尺寸。,7.4.3 房产分层分户图,分户图的内容 分户图应表示出房屋的权界线、四面墙体的归属、楼梯和走道等共有部位以及房屋坐落、幢号、所在层次、室号或户号、房屋建筑面积和房屋边长等。,房屋边长丈量两次的较差 ：,7.4.3 房产分层分户图,分户图的内容 房屋的墙体归属分为自有墙、借墙和共有墙，其表示如下：,7.4.3 房产分层分户图,7.4.3 房产分层分户图,7.4.4 房产图的绘制方法,全野外采集数据成图,航摄像片采集数据成图,野外解析测量数据成图,7.5 房产面积测算,7.5.1 房产面积测算的内容,面积测算,房屋面积,用地面积,房屋建筑面积,房屋使用面积,房屋产权面积,房屋共有建筑面积,7.5.2 房屋建筑面积测算,计算全部建筑面积的范围,计算一半建筑面积的范围,不计算建筑面积的范围,房屋建筑面积,房屋建筑面积的量算方法,简单几何图形,坐标解析法,7.5.3 房屋用地面积测算,房屋用地面积测算的范围,7.5.3 房屋用地面积测算,下列土地不计入用地面积 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地； 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地； 公共使用的河涌、水沟、排污沟； 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地； 其他按规定不计入用地的面积。,7.5.3 房屋用地面积测算,用地面积测算的方法,用地面积测算,坐标解析法,实地量距,图解法,7.5.4 共有建筑面积的分摊,与共有建筑面积有关的概念,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的组成和分类 共有建筑面积的组成 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平面积一半的建筑面积。,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的组成和分类 共有建筑面积的分类,幢共有建筑面积,功能区共有建筑面积,层共有建筑面积,其他共有建筑面积,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的确认与分摊原则 共有建筑面积的确认方法 由房屋建筑单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有的部位进行标识，并做出相应说明； 房产测绘人员在有关人员配合下，依据图纸在现场逐一核对、测丈、并确认其使用功能（归属）。,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的确认与分摊原则 共有建筑面积的分摊原则 产权各方有权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； 无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的分摊方法 多层住宅楼共有建筑面积的分摊,共有建筑面积分摊系数,各套分摊面积为：,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的分摊方法 商住楼共有建筑面积的分摊 商住楼的分摊方法为： 确认属于全楼分摊的共有建筑面积。确认商业和住宅部分独用的共有建筑面积。把属于全楼分摊的共有建筑面积和属于商业或住宅部分独用的共有建筑面积分别相应分摊下去。,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的分摊方法 商住楼共有建筑面积的分摊,7.5.4 共有建筑面积的分摊,共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积的分摊,7.6 房产变更测量,房产变更测量系指房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权属调整和面积变化而进行的更新测量。房产变更包括现状变更和权属变更，所以房产变更测量也分现状变更测量和权属变更测量。,7.6.1 房产变更测量的内容,现状变更测量内容 房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化； 房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁； 围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化； 道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化； 地名、门牌号的更改； 房屋及其用地分类面积增减变化。,7.6.1 房产变更测量的内容,权属变更测量内容 房屋买卖、交换、继承、分割、赠与兼并等引起的权属的转移； 土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直； 征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化； 他项权利范围的变化和注销。,7.6.2 房产变更测量程序,房产变更信息采集和分类 房产变更实地调查 变更测量 修正现有房产信息,自然状况（现状）调查,权属调查,界址调查,7.6.3 房产变更测量的要求,房产变更测量的精度要求 变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合规范规定； 房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内； 用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内； 房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。,7.6.3 房产变更测量的要求,房产变更测量的业务要求 变更测量时，应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附图不得随意更改； 房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连权属相同的房屋及其用地可以合并应先进行房地产登记； 房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。,7.6.4 房地产编号的变更与处理,丘号 用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号，按编号区内的最大丘号续编，原丘号作废； 组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。 点号 界址点、房角点点号、新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。 幢号 房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。,7.7 房产测量成果的检查与验收,房产测量成果检查、验收制度 房产测量应上交成果资料内容 检查、验收项目及内容 成果质量的评定,控制测量,房产调查,房产要素测量,面积测算,变更与修测成果的检查,