2010成都双流东升镇市场研究报告103p.ppt

双流东升镇市场研究报告,开发背景研究,区域房地产市场发展格局竞争环境研究,市场研究结论,经济发展背景,城市发展背景,房地产发展背景,区域房地产市场发展格局,区域房地产市场板块划分及板块属性研究,区域房地产市场板块特征分析（产品特征、客户特征、供应特征等对比分析）,竞争环境研究,项目地块现状,项目建议,1,2,3,主要内容,市场小结,2009年成都经济发展情况,上海美国商会发布中国商业报告，成都是中国二三线城市最受美国企业关注的投资目的地； 中国贸促会将成都与北京、上海、广州列为中国五大会展中心城市。 ,成都已经跻身中国第一流的大城市行业，发展前景广阔，成为投资的乐土，房地产行业将受益匪浅。,1.1.1 成都及区域经济发展现状,1.1 经济发展背景,从目前成都市场情况来看，以成都市的经济发展水平，房地产市场还有很大的发展空间。,成都与广州、西安、南京2009年主要经济指标比较,从上图经济指标看，成都与南京较为接近，但市场面反映，双方房价还有较大差距，差距就意味着机会，成都房地产大有可为。,2009年成都市产业结构,2009年成都市人均收入情况,2009年成都市房地产市场情况,在这样的背景下，成都房价并没有大涨的态势，基本保持平稳缓慢增长，较为健康。,小结,1、成都是中国的区域中心之一，是中国最具发展潜力的城市，经济发展活跃，房地产投资及销售额连年增长； 2、成都市各项经济指标位于全国前列，第二、第三产业均衡发展，将给房地产业带来更广阔的发展前景； 3、成都市人口众多，同时人均收入增长较快，能够有力的支撑房地产业的发展； 4、成都市在国际级的评选中屡获殊荣，良好的商业氛围和人居环境极具吸引力，拥有房地产业发展的天然土壤。 5、成都作为西南地区的核心城市，对整个西部地区都有较强的吸附力，带来更丰富、更强有力的置业、投资群体。,2010年，成都市确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标。,一区两带六走廊,“一区”：为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区。 “两带”：为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区。 “六走廊”指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。,1.2.1 成都城市发展规划,1.2 城市发展背景,扩展型发展区 提升型发展区 优化型发展区 两带生态及旅游发展区,双流东升镇,总体功能分区,13个市级战略功能区,01 天府新城（高新技术产业区） 02 金融总部商务区 03 东部新城文化创意产业综合功能区 04 北部新城现代商贸综合功能区 05 西部新城现代服务业综合功能区 06 “198”生态及现代服务业综合功能区 07 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区 08 汽车产业综合功能区 09 新能源产业功能区 10 新材料产业功能区 11 石化产业功能区 12 国际航空枢纽综合功能区 13 国际铁路物流枢纽功能区, 1个特大中心城市 14个中等城市 34个小城市 150余个小城镇 数千个农村新型社区,市域城镇体系规划,小结,1、成都市建设“世界现代田园城市”规划的出台，将有利的推动成都经济的发展，为房地产的发展带来广阔的空间； 2、成都市各项产业明确规划，必将带来大批相当购买力的人群，为房地产市场带来全方位的客户资源； 3、成都世界现代田园城市建设、城市化进程的提高，离不开房地产业的强力推动，未来房地产业仍然在现代化进程中扮演重要角色。 4、成都城市化进程带来城市的发展，将项目所在的东升镇纳入发展轨道，加快东升镇城市发展和城市化进程。,双流整体规划,根据成都市整体规划部署，双流东升镇属于成都市扩展型发展区，以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局。,双流东升镇,1.2.2 区域整体规划,产业功能布局,将航空港、华阳、东升镇一起，纳入城市管理轨道，形成了“两城一区”的城市管理和发展体制 。,东升分区规划,双流东升分区规划（20032010年）按分区职能与规模，是成都市的重要功能区，以发展高新技术产业、物流配送、科研教育、交通枢纽为主的园林式城区；城区人口规模规划至2010年为25.5万人，2020年为45万人；城区建设用地2010年为31.3平方公里，2020年为53.2平方公里。,双流县工业主要分布在食品加工、医药制造、化学制品、电器机械、非金属矿物制品等12个行业大类。在12个行业大类中，有规模以上企业140余户，占全县规模以上企业的60%。从我县规模企业的经济总量来看，又集中分布在生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。我县工业产业布局集中趋势比较明显，主要集中于生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。,从我县现有工业集中区来看，西航港开发区发展优势明显,九江、黄水、东升、华阳等工业集中区发展迅速，初现雏形。具有一定规模的工业发展区有6个（西航港开发区、九江工业集中区、彭镇工业港、蛟龙工业港、东升轻工业集中区、黄水新材料基地）。,在西航港工业集中区现有基础上，向东、向南延伸，即黄胜路以东、迎宾路以西、成环路以北，双华路两侧及以南，西航港街道、华阳、公兴、黄甲接壤区域，总面积45000亩（30km2）。其中，成雅高速以西，双龙路以北，双华路两侧及以南区域为20052020年工业重点发展区域，到2020年新增工业用地12000亩（8km2）；成雅高速路以西、（新规划）双华路以南区域及成雅高速路以东区域33000亩（22km2）为工业发展远景预留区域。,西航港工业集中区发展空间及规模,“一区四园”工业发展新格局,“一区”：西航港工业集中发展区 “四园”：围绕产业集聚，有效整合资源，做优做强优势产业，倾力打造西航港工业集中发展区医药食品、机械电子、光电与新材料三大关联优势产业专业园，产业协作配套园，形成优势相对集中的工业集群。,区域产业规划,双流县工业布局规划,双流拟建33平方公里新能源产业承载平台,朝着打造中西部首屈一指的新能源城的目标，双流县将重点发展太阳能、核能、风能等装备制造业，全力打造新能源产业核心承载区，将建设新能源产业技术研发基地，并规划到2017年，新能源产业规模以上企业达到100户以上，将形成销售收入超千亿元的新能源产业集群。,双流县按照成都市委、市政府的统一部署，将把大力发展新能源产业作为转变发展方式的基点，大力引进和培育光伏、光电、光热和核能、风能等新能源项目，全力做强新能源装备制造产业。,为大力发展新能源，我县的承载平台西航港经济开发区已规划新能源产业基地33平方公里，并制定出台了以发展新能源产业为重点的现代制造业扶持政策，设立了5亿元的专项资金，重点对新能源产业项目引进、大企业培育、企业自主创新以及上市融资等方面予以大力支持；突出纳贤引才和技术研发，建设新能源产业技术研发基地，形成以优秀人才队伍引领优势产业发展的局面；充分依托国家级光伏产品质量检测中心、国家级中低压电气产品质量检测中心、国家级硅材料工程技术中心、天威太阳能光热发电技术与装备研发中心等7个技术研发检测平台，瞄准产业高端，尽快形成高水平的新能源产业关键技术研发基地。,新能源发展核心区将成为双流工业增长极,双流县空港新能源布局规划,打造物联网高地,双流利用自身的优势推进系统集成、感知识别、新型传感、通信传输、微型控制 “五大重点产业”发展，打造物联网产业基地。按照该县制定的目标，到2012年，全县物联网产业规模将达100亿元以上，在定位跟踪、传感器件以及物联网相关领域，形成20家以上龙头企业，集聚100家以上骨干企业，基本建成“国际知名、国内一流”的物联网技术孵化和产业化基地。从2010年起，县财政每年设立2亿元专项资金，对物联网产业发展予以扶持。,成都市将双流县确定为全市物联网产业承载地，规划了成都（双流）物联网产业园区和占地80亩的物联网科技孵化园。目前，双流拥有物联网企业十余户，实现产值30余亿元。今年已引进物联网产业项目8个，总投资60.2亿元。已形成物理传感器、光电传感器、光电集成芯片研发、芯片设计与封装、读写器产品制造和应用系统集成等主导产业。,主推五产业,双流还以统筹城乡公共服务体系建设为切入点，实施“感知双流”方案，建设“智慧县城”，率先推进“感知水务”和“感知医疗”等示范项目建设。与此同时，双流还在着力推进“感知物流”“感知城管”“感知电网”等多个领域的物联网建设与运用。,双流县物联网布局规划,双流县县域对外综合交通总体规划图,东升,交通及配套设施规划,区域交通规划,目前境内交通四通八达,1、双流国际机场：距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，已成为全国第四大航空港 2、成昆铁路：横贯南北，设有白家、公兴两大货站 3、公路：川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程2882公里。,双流有成都双流国际机场，除了十余条干道对接成都主城区，2条铁路、3条高速公路穿境而过，还有在建和规划建设的城际铁路3条、地铁轻轨9条、高速公路2条，基本形成了四通八达的立体交通体系 。,未来的双流将是成都卫星城中轨道交通最密集的区域： 共有五条轨道交通（地铁或轻轨）线路穿过。这些轨道交通线路中，有四条线路分别沿成仁路、天府大道、成昆铁路、老川藏路，由北向南从中心城进入双流；另外有一条轨道线路从成仁路出发，沿着武侯大道，由东向西穿过府河、天府大道、成昆铁路和成雅高速，最后向西南延伸至双流机场。,双楠大道,由双楠、成都双流国际机场、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的低密新区新双楠。 8车道的双楠大道横向贯穿整个新双楠区域，起点内双楠，途经武侯新城，跨越绕城路，再到双流新城，延伸至牧马山。 现在，沿着双楠大道继续往双流方向，天府广场与双流国际新城的直线距离缩短在10公里的范围内，将东升到成都的距离进一步拉近。,东升与成都的进一步靠拢，凭借自身发展的规划和定位，包括已呈现的8500亩大型城市湿地公园，名校、各高级别体育场馆配套、酒店等对成都居家和投资客群的吸引力加强。 并且借新双楠的发展规划，将更加促进和加快东升镇的发展，而进一步带动该区域房地产业的进一步升温。,备注：垃圾焚烧厂处于九江，离本项目区域有较远距离,区域配套设施,目前区域配套,其他: 棠湖公园,教育配套：双流县棠湖中心小学、东升镇棠湖小学、棠湖中学、 四川省双流县中学、东升一中、四川省双流县职业中学、东升二中,商场: 英邦百货、荣盛百货、白河超市、福乐家超市,医院: 双流县中医院、双流县第一人民医院、双流县妇幼保健院,邮局: 双流县邮政局棠中路邮政所、东升街邮政所,银行: 中国银行、交通银行、邮政储蓄,区域配套设施规划,航都文化艺术中心,西航港创业中心,四川国际高尔夫俱乐部,双流县文体中心,谢菲联足球公园,国际五项赛事中心,国家羽毛球训练中心,1.2.3双流县经济指标,双流县各项指标图,双流县综合实力连续九年跻身全国百强县行列，连续十三年名列全省“十强县”榜首，县域经济基本竞争力排名由全国35位上升为33位，位列中西部第一，全国中小城市综合实力百强排名第29位，最具投资潜力百强排名第28位。,小结,1、迎合成都世界现代田园城市的发展，双流当前的规划更加完善，更明确了自身发展的重点，同时也使得东升的规划和发展提速； 2、双流清晰的工业布局，在带动双流发展的同时，带来大量的高科技人才，以及工作人群，形成了大规模的客户群，为房地产业带来需求的基础； 3、双流交通发达， 3条城际铁路、 9条地铁轻轨、2条高速公路，让双流跟外界连通更为紧密，其中东升规划有地铁3号线，能更好的促使客户群的扩张； 4、东升镇规划了大量运动以及教育配套，加之8500亩的湿地公园，在工业发展的同时，注重人居环境的打造，创造东升宜商宜居的环境，为房地产开发提供了有利条件。,2010年1-10月主城区土地市场（不含工业用地）,主城区1-10月供地走势来看，前5个月基本平稳； 受成都市土地政策的影响，6-8月份供应量急剧减少，9月开始止跌回升； 因近期新政出台时间较晚，对土地市场的影响尚未体现。,主城区：土地,2010年1-10月主城区住宅用地月度成交面积走势图,1-9月主城区住宅用地成交几乎都集中在1-5月份，共计成交1721.87亩。 受成都市土地政策影响，6-8月仅成交120亩。 从9-10月发展趋势来看，成都土地市场开始出现复苏。,以5月为分水岭，成都土地市场冰火两重天，1-5月土地成交量占前九个月的70%以上，9月份土地市场开始复苏，10月增势明显。,1.3.1 成都主城区土地市场,1.3 房地产市场背景,10月份统计数据截止至10月25日,2010年所有用地成交价格在4、9、10月份达到高峰，为982万元/亩，5-8月由于新政的影响，价格下降明显，但进入9月，随着保利等品牌开发商的入场，价格爬升至1226万元/亩的峰值。2010住宅用地月度成交价格也是4、9、10月达到高位。,上半年主城区居住用地成交单价稳中有升，5-8月受新政影响，土地成交单价有明显下降，但随着品牌开发商的进入9-10月份价格迅速攀升，达到年度高位，预计随着9月新政的效果显现，10年底土地价格将有所回落，但会总体保持平稳。,10年1-10月主城区所有用地成交均价,10年1-10月主城区住宅用地成交均价,10年土地成交情况总体上保持，至10月25日，成交量达到09年全年额77%，已超过08年全年交易量。,10年1-10月主城区住宅用地成交2300亩，占09年全年成交土地的79%，发展相对稳定。,07-10年主城区所有用地成交情况,07-10年主城区住宅用地成交情况,根据10年9、10成交情况，及国土局现阶段拍卖信息来看，10年主城区土地成总体交量预计与09年差距不大，住宅用地有可能超过09年交易量，成都市房地产市场维持着持续的发展。,10年1-10月所有用地成交价格为697万/亩，比09年上涨31%，与07年成交价格876万/亩相比，下降20%,处于平稳中的逐渐上升期。,10年1-10月住宅用地成交价格为683万/亩，仅略低于09年水平，总体保持平稳。,10年主城区所有成交价格上涨31%，仍然处于近3年的高位，总体呈现上升趋势，但住宅用地价格受新政影响有所下滑。,07-10年主城区所有用地成交价格,07-10年主城区住宅用地成交价格,10年1-10月主城区土地市场发展曲折，但总体保持平稳，新政后，开发商对土地的热情度有差异，造成土地市场的波动： 1、即使10年在中央政策的调控下，预计主城区土地交易量同09年基本持平，价格有所上升，表明开发商对市场信心很足； 2、10年主城区土地市场在波动中前进，但整体属于平缓上涨趋势，为房地产业的健康发展提供了巨大支持； 3、10年土地市场呈现出两头火热的情况，年初土地市场尤为火爆，各大开发商以饱满的热情大力拿地，成交土地量、价均位于高位，其中，以1、4月表现最为活跃，成交土地多达1000亩，9月份开始随着品牌开发商进入，土地市场重新火热，预计年底将成平稳发展态势。,主城区 ：商品住宅,07、08、09三年主城区住宅的供应量保持23.3%、12%的下降幅度，2010年1-10月供应量占到09年全年的66%，达到580万方，同时销售面积为531万方，市场供求平衡，供销比为1.1。,10年住宅市场供需平衡，供销比为1.1，4月份为供销量高峰。,月均供应59万方左右，以4月为分水岭，4月以前呈现“供销同涨”的态势，自4月以来，供需均明显受到了调控政策的影响，供应与销售量双双持续走低，供销比曲线处于下降趋势，6月市场总体表现供小于求，市场各方对后市政策的导向和市场发展的预期看低，观望情绪较大。 月均成交54万方左右，成交量在1-2月春节期间略显平淡，4月份成交最活跃达到成交高位；受楼市新政影响， 5月份，住宅交易严重下滑，月度跌幅34.8%，6月-8月延续了成交低迷的表现，9月市场开始回升，接近4月最高水平。,9月新政带动下，10月份截止24日，整体交易量保持稳定，没有打的波动，后市发展平稳,1.3.2 成都主城区住宅市场,商品住宅存量100-200万方,商品住宅存量800万方左右,商品住宅存量360-400万方,10年整体供应量保持平稳，成交量在4月新政前后有将大波动9月开始出现明显回升，按照目前供销发展走势，10月以后市场存量将保持平稳。,10年上半年主城区各行政区成交量同比均有不同程度的下降，众多区域降幅较为明显。 高新区成交68.8万方，为主城区成交面积最多的行政区，同比下降7.2%，也是降幅最小的行政区，从走势来看未来高新区将为主城区成交量的提供重要支持。 成华区成交51.9万方，同比下降70%，为主城区降幅最明显的行政区。,2010年主城区各行政区成交量均明显下降，高新区成为开发热点。,案例：5月31日保利花园一期一批次开盘各面积段去化对比,90平米以下首置产品为市场需求主力，成交占比均超过50，受宏观调控影响，整体销售量 下降的情况下，刚性需求仍然大量存在，宏观调控预期看低影响成为下订主要障碍。 90-120平米首改产品前4月成交量呈逐月递增之势，受房贷新政影响，改善性成交明显受抑制。 120-150平米再改产品成交量前4月占比均保持在20左右; 150平米以上舒适、享受型产品市场占比在8左右，调控存在情况下，下降并不明显。,宏观调控下，首置、部分首改成主导，改善性需求受抑制。,9月份第二波调控出台，目的在于巩固现有成果，进一步打击投资客户，抑制改善性需求，首置和首改客户成为主导，同时政策对于这部分客户的影响将会进一步减弱。,从统计数据分析， 1-5月20日主城区商品房成交中，住宅物业占92%，其次为商业用房，占4%，办公用房最低，仅为1%。 2010年1-5月20日主城区商品房成交中，住宅物业占75%，其次为车库用房，占11%，办公用房占8%，商铺也占5%。 从主城区各物业成交结构的变化来看10年上半年受政策影响，住宅市场成交量明显减少；主城区车库用房需求量较大，车库销售成为部分开发商淡市完成销售任务的一大选择；同时办公写字楼成交量同比上升118%，办公写字楼投资升温明显，伴随着地铁元年的驶入，城南CBD核心区的写字楼区域倍受关注，有效的拉升办公写字楼市场需求，下半年写字楼投资需求将继续扩大。,2010年1月-5月20日主城区商品房各物业成交结构较09年同时期 变化较大，住宅市场成交量占比明显下降，车库成为部分开发商 回款任务的保障，而写字楼成交量大幅上升，商业投资升温明显。,10年市场总结,1、10年市场回归理性，住宅市场供需较为均衡，住宅存量保持在400万方左右，得益于政策的完善，房地产市场日趋规范； 2、以5月份为分水岭，10年初延续09年火热氛围，住宅市场销量继续攀升，后受新政影响，观望情绪浓厚，有短时间下滑，8月后市场逐步升温，至9月底中央后续出台新政； 3、中央对房地产市场的监控更加严厉，当8-9月份，房地产市场出现涨价苗头时，9月29日，中央及时推出第二波新政调控房地产市场，这表明政府打压房价决心。 4、10年主城区各行政区域成交量较为均衡，高新区成为主城区房地产市场的热点，09年的热点区域成华区下滑明显； 5、受政策调控，投资性客户日益向商业地产转移，商业投资开始升温，改善性需求客户受到抑制，刚需和首改客户成为市场主力军； 6、开放商与客户的博弈周期变短，4月新政后，短短3个月时间，市场明显复苏，可见政策对市场的影响力减弱，并且政策对于首置和首改客户影响越来越弱。,2010年上半年成都市区商品住宅总成交1016.2万方，同比09年下降21.7%。 2010年上半年成都市主城区商品住宅成交325.8万方，同比09年下降47.2%。 2010年上半年成都市郊县商品住宅成交690.4万方，同比09年上升2.8%。 郊县住宅与主城区成交量之比09年为1.09，10年上升为2.12.,2010年上半年住宅整体低迷的情况下，郊县成交量不降反升， 整体表现优于主城区，郊县市场发展加速。,郊县住宅市场,10年上半年五大郊县总成交576.4万方，尽管受宏观调控影响，仍然创07年至今的上半年总成交量的新高。 伴随着09年楼市的火热表现，五大郊县的成交实现了一次腾飞，10年上半年五大郊县表现依然稳定，并未被立刻打回原形。 双流成交227.4万方，约占五大近郊成交量的4成，6月成交价格为6210元/平方米，高出其他郊县约1000元 /平方米。主要集中在人南沿线，华阳片区。 郫县09-10年成交量较07-08年有较大放量，中信蜀都新城的规划打造、快铁和地铁对于郫县房地产发展的促进作用明显。,上半年五大主要郊县表现稳定，其中双流一家独大，量价稳定。,郊县住宅市场,区域在售项目,目前区域有10个项目，其中： 1、有两个为预告项目，主要有联排别墅、洋房和小高层产品。国奥村：别墅、洋房、小高层；御苑映月湾：高档电梯。 2、有四个项目为尾盘销售，无后续房源，有的剩余体量在一百以下，甚至仅五十以下，预计在今年或者明年初将售罄。 3、目前在售的主要项目有三个，东立国际花城、御苑枫景、富豪新岸、时代锦城，且后续房源较多，特别是东立国际花城还有较大体量。,1.3.2 区域商品房住宅市场发展现状,近期供需情况,近期销售价格走势图,区域目前商品房供应量较为充足，月均新推房源在300套以上，市场存量保持在1300套以上； 考虑到目前区域内香楠湖、泊林镇、都市阳光等项目位于尾盘销售阶段，御苑枫景、东立国际花园、国奥村、御苑映月湾是片区未来供应的主力； 受新政影响，区域5-8月份销量有所下降，月均销量在330套左右，9月销量回升至542套； 价格方面，4-6月份逐渐下降，7月以后维持在4600元左右，目前处于平稳发展阶段。,9月份销售情况,9月份销售价格及优惠,9月供应情况,1、目前本区域内总共有10个项目，4个项目处于尾声，4个在售，2个预告，故目前来看本区域竞争较为缓和； 其中有4个项目处于尾声，并且剩余体量大多在100套以内，并且剩余户型较大，预计在年内或者明年上半年将全部售罄； 在售项目有4个，目前的销售情况都比较好，特别是在有新户型推出时，销售较为火爆，但御苑枫景仅剩余一栋50左右的小户型，时代锦城也只剩余两栋，后续房源较多的有富豪·新岸和东立国际花城，目前在售基本为小高层电梯产品； 预告项目有2个，将出现小高层、洋房、别墅产品。 2、预计在明年初，尾盘项目售罄，在售项目房源减少，住宅用地供应较少，新增项目有限的情况下，市场将会出现一段时间的真空期，会出现市场竞争小，在售项目唱主角的状况； 3、在此阶段拿地，趁市场寡头时入市，是本项目销售的较好时机。,区域市场现状小结：,07-08年双流县东升镇土地出让成交信息表,1-3-3 区域市场未来整体供应量及产品形态,09年双流县东升镇土地出让成交信息表,09年东升镇的土地出让以工业用地为主，住宅用地也只有21亩，可以看出未来东升镇的工业发展迅速。,09年双流所有用地共计成交5678亩，同比08年成交4945亩，上升了15%，与07年成交9489亩相比，下降40%，成交量整体位于高位。,09年双流住宅用地成交342亩，与07年9329亩和08年2796亩相比，均有较大幅度的减少，分别下降98%和88%，住宅用地成交仅占所有用地成交的6%，该区域09年主流成交为非住宅用地。,09年双流土地成交以非住宅用地为主，成交量为5678亩。,09年双流所有用地成交价格为81万/亩，同比08年66万/亩上升23%，土地价格有所回升，与07年158万/亩相比下降了48%，整体成交价格水平偏低。,09年双流住宅用地成交价格218万元/亩，与08年102万/亩和07年161万/亩相比，分别上升114% 和35% ，住宅用地成交价格明显拉升至高位。,09年双流住宅用地成交价格为218万/亩，明显上升至较高水平。,10年双流县东升镇土地出让成交信息表,10年东升镇出让的土地，其性质主要分为三大类：工业、商业、仓储，只有一个地块是商业居住兼容用地，且目前双流的土地出让公告也未涉及东升片区，可以看出，未来东升镇商业发展较为迅速，特别是商贸和鞋业，集中在迎春桥社区，而房地产住宅市场未有大的变化，住宅土地资源目前较为稀缺。,小结,1、双流前期的土地多放量华阳，导致东升的住宅用地出让量较少，下阶段东升的土地市场会有进一步的规划和出让指标，随着东升的发展的重视，追捧度的提高，土地价格会有上涨的可能，故现阶段拿地有利可图； 2、就现有项目和土地成交情况来看，当前至明年都将是竞争比较缓和的时期，且当下洋房是比较受欢迎的产品，而供应量却有限，故本项目在做产品组成时，可进一步考虑； 3、在未来，项目和房源都在进一步减少，而土地放量有限，会出现土地紧缺，供不应求的状态。,1.3.4区域未来房地产市场增量,一、呈现项目：在售项目 亮相项目,二、住宅用地：已成交土地 已规划的项目周边可能成交土地,呈现项目,国奥村（建设中）,御苑映月湾,东立国际花城,在售项目,亮相项目,老城区,住宅用地,本项目,新妇幼保健院,A地块,c地块,b地块,2010年1-10月份成交土地3582亩，9-10月份土地成交量逐步上升，在九月新政后，政策对市场的影响减弱，预计年底的土地成交保持平稳。按土地转化为商品房所需时间为1年来判断，明年商品房的放量又将达到一个高水平，形成市场供应的小高峰。,土地,1.3.4 成都及区域房地产市场发展趋势判断,07-10年主城区所有用地成交情况,政策影响：2010年9月29日第二波调控出台，2010年及2011年市场上的投资投机需求将大幅减少,2010年4月调控政策后，仅三个月市场便回暖转热，政策对市场的影响力渐弱，刚需客户对调控由期待变为淡漠，购买需求不会发生大的变化； 政策对投资型客户的打压效果明显，有效的将投资客从住宅市场转向商业地产，将导致商业地产的进一步发展，未来住宅市场的主导客户将以首置和首改为主，关注90以下的小户型为主。,一、09年及10年上半年房价过快上涨，已经挤压了很多具有真实购买需求而购买力有限的客户 若2011年房地产市场进入健康有序的发展，房价上升节奏得到有效控制，这部分客户将会重新回到市场。,客户,2010年底及2011年随着经济的发展，收入增加，需求将依然比较旺盛。,人民日报1月1日报道，最新的一项调查显示： 根据调查， 近六成1980年出生的职场人表示，不能承担社会和家庭责任；五成以上1980年出生的职场人在工作上力不从心；近五成调查对象无房无车，且处于未婚状态。,二、刚需依然是市场不变的主力军“80后”刚性需求爆发,房价：政策层面抑制房价上涨过快，但未抑制上涨，2011年房价将继续上行。,政策层面提出抑制房价过快上涨 关键词：过快 从政策角度并未抑制房价的上涨 10年土地市场来看，土地价格保持均衡，有小幅上涨，房价下跌的可能性不大,房价,需求依然保持旺盛，国家对改善型住房需求的支持未变，给予房价上涨予以支撑；,2011年的房价，在依然倡导经济挂帅的情况下，不会出现大跌大落的情况，仍会保持稳步上涨。,房价：房地产政策日益完善，房价涨幅将受到控制。,近期： 1、2010年下半年的住宅市场供应量大，商品房的新增房源充足，按照目前供销发展走势，10月以后市场存量将保持平稳。 2、受9.29政策影响，住宅市场的投资客会受到抑制，转而投向商业，而一部分购买力弱的刚需和首改也会受到一定程度影响，购房时间推迟； 3、相反，在未实施“限购令”的城市，政策的弥漫，反而会加速一部分限购行列客户（投资客或者外地客户）的加速下定。 远期： 1、房价会出现缓慢上升的趋势； 2、部分观望的客户将在市场平稳后，转而入市。 3、政策调控的周期缩短，证明其对房地产市场的调控效果并不明显，更让购房者意识到房价下跌的可能性不大，对真正有购房需求的客户，特别是刚需和首改的影响会更加小。 4、而从开放商拿地的热情来看，对房地产市场仍然信心充足，面对政策调控更加理性。,开发背景研究,区域房地产市场发展格局竞争环境研究,市场研究结论,经济发展背景,城市发展背景,房地产发展背景,区域房地产市场发展格局,区域房地产市场板块划分及板块属性研究,区域房地产市场板块特征分析（产品特征、客户特征、供应特征等对比分析）,竞争环境研究,项目地块现状,项目建议,1,2,3,主要内容,市场小结,A区,B区,如图，东升分为新老城区，而目前在售和将售的项目主要集中在新城区内，特别是新老城交界处，故将新城区划分为A区、B区和C区进行研究，而B区项目较多。,C区,2-2,2.1 区域房地产市场板块划分及板块属性研究,板块划分,C区,C区,该区域优势：离蛟龙工业港较近，对于在产业园的工作人士或者生意人士有较强的吸引力，在此置业的可能性极大。 目前在售项目仅人居·都市阳光，且处于尾盘销售，剩余房源都是130左右的大户型。,A区,B区,A区,该区域优势：政府新新政中心、县检察院、县劳动局、县防震减灾局、规划局都在此区域办公，对于政府官员的购房吸引力极大。 目前仅有一个项目御苑映月湾，在预告阶段，但其定位主要为高档社区。,B区,该区域属于新城区但靠近老城区，可以方便享受老城区的成熟配套，弥补新城区目前配套不足的缺憾，也可以享受公园景观，是居家的首选。 目前该区域住宅项目较多，竞争较为激烈。,第一档主要代表为御苑枫景、棠湖·泊林镇和新岸，定位较为高端，客户主要以当地公务员和生意人为主； 第二档次主要以香楠湖、时代锦城为代表，客户以企事业单位和个体户、拆迁户为主； 第三档次以人居·都市阳光、东立·国际花城为代表，以个体户和拆迁户为主。,目前来看，东升房地产市场最发达的地区集中在B区，而A区和C区都仅有一个项目，目前本项目区域竞争相对激烈，但香楠湖、国栋南园五星城和泊林镇项目已接近尾声，在未来对本项目将不构成影响。,2.2 区域房地产市场发展格局,B区,A区,C区,客户组成,成都,本地生意人,教师职工,周边乡镇,拆迁户,政府机构,阿坝、新疆,二级城市,置业目的： 本地：1、婚房 2、改善居住环境换房 3、拆迁 4、投资 5、身份象征 6、其他 非本地：1、返乡养老 2、价格 3、看中双流教育资源 4、工作所需 5、看中双流发展 6、生活环境 7、其他,2.3 区域房地产市场板块特征分析,2.3.1客户特征,B区项目较多，从其客户组成来看，主要分为： 公务员政府机构人士、拆迁户，本地生意人、二级城市客户，周边乡镇客户，成都客户，阿坝、新疆返乡养老客户、看中双流教育资源客户，其他。,在售项目客户分析：,双流购房客户表现为： 1、以本地客户为住，辅以其他看中双流资源和发展的客户，其客户构成较为丰富，但也有一定的区域性； 2、双流购房客户有较强的购买力，大部分购房目的为改善居住环境，比较注重居住的舒适性，且以自住为主； 3、双流客户购房一方面看中房屋单价和总价，对户型没有太大的要求，仅要求方正，明亮； 4、目前双流发展迅速，土地拆迁较多，拆迁户持补偿费购房是购房客户的一大来源。,2.3.2 产品特征：,1、受限于航空限高，区域项目以小高层和洋房为主，小高层在14F，洋房在6F； 有部分在当地认可度较高的项目，在能满足指标的情况下，产品组成会是洋房加小高层，以高层提升项目品质，进一步提高项目价格。 2、户型面积： 洋房在110-200，有大尺度露台设计，基本设置了功能房，厅房设计尺度宽松； 电梯在46-140，功能较为完善，保证了双阳台设计，基本保证了明厨明卫，功能分区大部分合理，部分布置了多功能间， 3、小区规划：部分中庭规划明确，内庭有人工湖，景观小品，其余项目也较为重视绿化景观的打造；,4、建筑风格：区域主要以欧式和现代风格为主，欧式的以香楠湖为代表，现代的以御苑枫景为代表，对建筑外立面的打造都较为重视，除东立白色外立面外，其余都以暖色调为主； 5、户型组合：区域内主要以点式连体为主，采用围合式布局； 6、配套：少部分项目采用精装入户大堂、内部未配备泳池； 7、景观风格：区域内项目没有明确的景观风格； 8、商业：区域内项目的商业配套多为社区底商。,1、均价、总价区间： 洋房：6700元/，60-130万 电梯：4600元/，28-65万 御苑枫景、柏林镇属于第一团队，整体售价较高； 2、销售速度：近期，区域市场月均新推300套房源，月均销售330套左右，供销比为0.9，房地产市场较为活跃； 3、优惠： 大部分项目常规优惠为一次性付款优惠2%，按揭优惠1%，部分推出特价房进行促销，还有部分项目有购房送家电活动。,2.3.3市场销售：,竞争研判,东升组团,从目前在售和预告项目来看，区域内项目并不多，且每个项目有其不同的定位，购房客户有一定的区分； 从土地出让来看，09年到目前，东升的土地成交并不多； 但从规划来看，黄色区域为居住用途用地，可以看东升镇有很多这样性质的土地用途规划，如果未来出让拍卖，则形成较大的竞争。,2.4 竞争关系研判,御苑枫景3期金枫阁,项目特色：项目外墙、屋面采用保温节能材料，大量采用断桥铝合金和双层中空玻璃。设计为独立入户, 层层退台的设计。,9.10日开盘，目前在售为2、7、8号楼新开200多套，和3、4、6号楼剩余房源，一个多月销售75%左右； 5号楼已售罄，目前剩余1号楼的小户型，9号楼4层办公。,2,7,8,6,3,4,5,2,1,9,御苑枫景3期金枫阁,销售情况,9月销售详情,在售2、8栋户型配比,户型：44-180 主力户型：82-90套二，滞销户型：130以上套三 客户对单卫和双卫都有需求，小户型也有一定的需求量。,客户：以双流本地人为主，多选择自住，并且相比，当地的拆迁户多一些。目前项目一二期已经呈现，且在当地有较好的口碑，对客户的吸引力较大，选择在此居住的人群多看重其较好的居住环境。,价格：均价5200元/，目前在东升区域价格处于高位，但因其品质到位，销售情况依然较好。,两室两厅一卫 69.53,两室两厅一卫 82.46,两室两厅双卫 87.96,两室两厅双卫 88.70,金枫阁户型图,两室两厅单卫 90.30,三室两厅双卫 120.92,三室两厅双卫 125.52,三室两厅双卫 135.03,御苑枫景3期金枫阁,棠湖·泊林镇,棠湖·泊林镇,产盘包括：多层、洋房、小高层 目前在售为洋房，多层和小高层已售罄，且无后续房源。洋房和小高层较受客户欢迎。,客户：政府高官和当地公务员占了大的比例，形成了机关的特有圈层，还包括甘孜、阿坝、二级城市的购房者，看中东升教育资源，或者离机场较近的位置优势，相比，客户更倾向洋房。,户型：目前剩余户型在110以上， 主力户型：100多舒居套三，滞销户型：150以上大户型。 客户对120以内的洋房接受度较高，底楼带地下室户型面积较大，销售有一定难度。,价格：洋房7000元/，电梯5200元/，价格在高升区域较高，洋房和电梯分开推售。,东立国际花城,入住人口约2.4万人口,与亚洲第一的生态公园占地8500亩， 仅一墙之隔,东立国际花城,目前在售房源包括3#、6#及新推的5、9栋楼，存量房源200余套；,在售1、5、9号楼户型配比,价格、优惠： 3#楼房源面价5100元/，根据户型不同送平均5-9万的豪车基金（直抵房款），每套房源均可享受，最高达91888元豪装基金，实际成交均价4400元/左右； 其他房源目前以一口价方式进行促销，套一4088元/，套二4180元/，套三4280元/； 9月成交120套，国庆成交45套左右，销售情况在东升处于领跑地位。,客户： 该项目主打性价比，故在此购房者多看重其价格，还有规模，以及其地理位置。,在售户型：77-93 主力户型：80多套二，该项目80%为100以下户型。,1室1厅1卫1厨 50,2室2厅1卫1厨 84,2室2厅1卫1厨 76,3室2厅1卫1厨 92,东