2010星耀五洲再次策略沟通案88p.ppt

,2010星耀五洲再次策略沟通案,黑弧奥美北京公司 2010.6.8,本次提案纲要：,PART1: 回顾星耀 PART2: 2010，面临的挑战 PART3: 苛政之下的突变与突围 PART4: 区域火拼，世界级火器开路 PART5: “言证世界大同”360应战之策 PART6: 广告视觉表现,回顾星耀,PART1,2008 2009 2010,2008什么都说了，却没有多少记忆的处子秀,2009，烙下世界“奇迹” 的品牌印记,2010，中断了的 “世界体验之旅”,初涉江湖 扬名立万 体验未果,面临的挑战,PART2,2010,3434 2525 70亿 40亿 巨幅排货,盘整货量,年度可售产品分为三大类：高层、别墅、商业，其中200-400万的别墅为重点产品,排布 货源,米克尔森庄园,欧亚经济型别墅,54套联排,欧亚精装高层,黄雄溪作品（高层）161-162,北美高层,北美会所/大面积独栋,挑战大跨度 多元产品线 共推,在销售方面至5月20日至； 上半年销售不足10个亿，主要以消化欧亚高层为主； 距年初预判销售25亿差之甚远 要完成全年计划销售40个亿的目标，几乎是不可能的任务。,非常任务,核心应对：新政围剿、区域井喷,成全 不可能,如何突围严打之政？ 如何应对区域井喷的市场稀释？ 如何实现没有实景体验的体验年？ 如何解决不同区间产品、不同人群利益的吸引？,四个必须应对的 挑战,逾越 鸿沟,进入新政时代,苛政之下的 突变与突围,PART3,新政治观点,1月10日：国十一条,2月21日：北京版“国11条,3月10日：国土部“19条”,3月18日:78家央企退出楼市,4月14日：二套房贷新政威力空前,4月17日：新“国十条”史上最严厉,4月30日：“京十二条”严上加严 ,新政猛于 虎,？,大势 研判 2010新政之下,观,中国经济的波动正是来自于政策的多变，短期政策必然导致的是短期的市场反映。就像中国的股市波动多数不在于企业的基本面，而在于政策的导向。 任志强,政策决定拿地，政策决定规划，政策决定信贷，政策决定购买力 本质上，中国地产市场仍是政策性市场。,当别人恐慌时，我们需冷静。 调控后的楼市在可预计的未来，将主要呈现以下四种态势：,长阴无大跌 量价不齐飞 两级再分化 严政难久治,长阴无大跌,大跌者，跌幅达50%或以上也。,新政并不能改变中国房地产市场求大于供的结构，因此，正如各方预期，新政之下房价下调幅度应在30%以内，而不会出现过大的跌价。此调控的持续期会长于08政策调控。,量价不齐飞,新政后，房价逐渐向合理区间回归，高溢价与高销量不会同时出现。潘石屹说：“跌价是中国楼市唯一的选择”。鱼还是熊掌，开发商还需择其善者而从之。,两极再分化,新政限制了改善型和投机型置业，力挺首置型刚需。而保值型及长线投资型置业由于资金充裕，受到新政冲击的程度较小。因此，调整后，中国地产市场将愈加趋于两极化。,严政难久治,一者，政策是好的，但贯彻实施的力度是难以把控的。08大力调控后，09楼市的峰值正是虎头蛇尾的先例。二者，上有政策下有对策，中国人民的智慧是无穷的。目前市场上已经出现了各种各样的高招来应对新政。,新政之下，我们强调要更关注其中六种需求,首置刚性型需求 刚性改善型需求 资源占有型需求 长线投资型需求 抵御通胀型需求 抄底投机型需求,需求 研判 2010新政之下,观,首置刚性型需求,新政出台的目的就在于遏制投机性置业，回归居住属性本身，从而更大程度的满足刚性居住需求。新政细则规定，未有一年纳税或社保证明，不能办理贷款。投机需求被强力打压，自住性需求被政策扶持，首置刚性型需求作为刚性居住需求的主体，不会因新政而被削弱。对于这部分客群而言，新政意味着更多的购房可能性和机会。,刚性改善型需求,改善型需求中 刚性改善，因收入发生变化家庭结构变化需要，居住条件、居住形式的改善基本不会被削弱； 弹性改善，非必须型居住质量提升，观望重。,资源占有型需求,新政之下，资源占有型需求基本不会被削弱。 原因很简单，以资源占有为置业目的的客群不差钱！ 此时，他们会去占有、去收藏城市中心属性，稀缺、独特的地产资源作为主要的置业行动。,长线投资型需求,新政主要打击对象是短线投机炒房者，因而长线投资行为受新政影响不大； 长线投资客大多属于非价格敏感型客群，他们很可能行至水穷，坐看云起，成为市场复苏时的首批抄底者,抵御通胀型需求,此类需求之存在，原因有三： 中国传统的土地观念：以末致富，以本守之 投资渠道有限：目前中国的投资渠道无外乎金融、黄金、收藏和房地产几类，而此中房地产市场最为稳健 土地的保值性：土地的价值属性决定了其保值性。 抵御通胀型需求与价值而非价格关联，因此在新政之下不会剧烈缩水。,抄底投机型需求,大跌局势也会激发谷底之后高涨势能。相当多的投资型客群，自认为是投资专家，经过08地产调控洗礼之后，有了08抗体经验， 在今天情势之下，表面冷静理智，内心跃跃欲试，他们随时都在密切观注地产政策及市场变化，随时准备，在他们认为可以抄底的时机，重新杀入楼市出手抄底。,动向 研判 2010新政之下,同时， 我们还应注意四种 市场动向,商住逆动 洼地效应 核心涅槃 理性回流,观,新政后，住宅地产变现能力减弱， 同时，商业写字楼地产不在调控范围。 受新政打击后的一批资金需要寻找新去向,商住逆动商业写字楼地产可能抬头,调整后，商业项目、写字楼项目及综合体 项目可能成为市场新热点,注：经过08调控，例如张宝全诸多开发商，也已进入商业和写字楼地产域。,洼地效应二三线城市空间广阔,目前北京、上海、深圳、广州等一线大城市房地产租售比普遍过高， 以北京通州为例，目前这里的商品房租售比甚至已经飙升到1:1200， 而一般二线城市多为1:2001:300，尚在合理的范围内。可见，房地 产泡沫主要集中在一线大城市。 新政之下，一线城市房价可能震荡较大，二线城市房价波动幅度比较 小，而三线城市房价将比较稳定。,核心涅槃城市中心价格坚挺,在以往每次调整之后，市中心楼市都会迅速回温。 以日本东京为例，金融危机之际，东京周边楼市整体崩盘，而中心区域 价格不降反升。,价格回归价值的过程中， 城市核心区域的高价值地段可能不受影响，甚至看涨。,理性回流部分离场资金可能理性回流,经历了08调控的大风大浪之后，地产市场各方都对政策和市场有了更为 理性的认识。于是出现了 “ 08抗体 ” 。,在最初的恐慌性离场之后，部分资金将会在理性的主导下回流。 注：08抗体-08地产调控，地产全行业经历恐慌、悲观、回暖和高涨 的阶段，已经具备了地产政策调控操盘经验。,新政治局面,全国 宏观 2010新政之下,来自全国的变化,五一新政后二手房市场，据中原统计数据显示，政策出台一周，北京、上海、深圳三地二手住宅市场新增客源量降幅分别达到80%、40%和80%；五大城市成交量环比分别下跌32%、49%、13%、60%和27%，其中沪深两市下滑幅度最大。“五一”长假期间，各地二手住宅市场成交量再度下挫，五大城市成交量与新政前一周相比回落87%、51%、87%、94%和59%。,五一新政后一手房市场，据中原统计数据显示，各地新房市场成交量大幅下降。其中沪、津、渝、汉四地环比降幅35成。一线城市除北京外，其余三市成交量已跌至2009年来最低位。深圳新房市场整体大幅萎缩，2万余平方米的周成交量已接近两年来最低水平；近期，自恒大公司宣布全国40个在售楼盘全线八五折促销以来，一线城市新盘大多采取降低预期入市，并有部分城市（如深圳）已经出现了降价项目，但绝大多数开发商仍按兵不动。,察,凡是有较好成交的项目均 具有被市场广泛认可的价值，能够吸引买家持续关注。 比如开发商品牌、项目品牌、区域价值、合理价格等。,城市 中观 2010新政之下,北京，华侨城，新客五一期间到访很多但都表示买不起，原有蓄客流失严重，只剩下华侨城业主在等待成交。,大连，第五郡六号第，当地最好的开发商的最好产品，五一前后业主及持续关注客户表示价格可以接受，但根据报广而新来的客表示”太贵，买不起”。,广州，万科金御蓝湾，金沙板块，已推4年，100平方左右的高层，报价1万2，五一期间成交10套。,佛山，东海国际，首改项目，理性定价，五一期间首次开盘，到访6000组，意向金收取500套。,察,个案 微观 2010新政之下,杭州 · 万科 · 良渚,察,万科良渚：总占地12000亩，山地5200多亩，旅游用地1200多亩，公建用地680亩，房产用地3400多亩，规划人口在3万左右。它是我国第一个多种功能复合的小镇，包括了“良渚圣地”博物馆公园、良渚国际度假酒店、“玉鸟流苏”文化休闲街区，以及“阳光天际”、“竹径茶语”、“白鹭郡”、“劝学里”、“七贤广场”、“绿野花雨” 、“金色水岸”等多个组团共同构成。 距离城市中心3040分钟程程（典型郊区大盘） 05年，首个组团-白鹭郡北推出，至今已销售五年。,现阶段在售（多元产品线） 1、白鹭郡东（滨河公寓） 2、阳光天际（水岸叠墅） 3、9月拟开售：白鹭郡南（酒店式公寓）,产品对位客群（多元人群与需求） 郡东： 首次置业者、首次改善性需求者、投资度假者。 中产阶层：自主/养老/周末居住/自住兼保值需求，为改善居住环境 天际： 别墅首置者；·中产阶层的上层人士；周末居住与度假/自住兼保值需求；为改善居住环境； 郡南： 首次置业者、首次改善性需求者、投资度假者、养老需求。 ·中产阶层的中层人士；周末居住与度假/自住兼保值需求； ·5+2生活及大自然环境的追随者；,郊区大盘逆市作为典范,现场窥见（时间：五一后） 当周一的时候走访和家园、西溪山庄、翡翠城时，不是没货卖，只是还没开盘，但案场几乎没有人到，据说都是老业主在介绍成交。 相对应，周二到达良渚，良渚内人不断，装修的业主、去酒店开会的、来吃农家饭的、专门看房的，对比鲜明,销售呈现 而就在上周，杭州成交出现大幅反弹，延续至本周，原本缓慢的郡东成交回升。 从郡东成交客户数据看，首置首改与投资客持平，但老带新或口碑占到绝对比例。 （需要销售数字？）,深度透视 良渚因满足业主对于居住生活的终极理想而被选择并推荐给更多人。 业主认可良渚及其价值并相信会越来越高。 更广泛的杭州消费者并不了解良渚及其居住价值。 绝大多数来到现场的消费者都可以相当程度抵消此前种种顾虑。,同为二线城市 同为郊区大盘 同为多元客户 类同多元产品,万科 良渚现象解读,用业主在良渚实现居住理想 示范给市场是重要的！,万科 良渚现象启示,观望是必然的趋势，心理预期在半年 有需求与购买力的买家仍然切实存在 相信大势必然回暖且价格不会出现大幅下降 推售需要有在产品价值以外的、被市场已经认可的更大价值依托,万科良渚,核心：住在良渚（口碑）,销售 硬道理,破大势：坚信项目的长线升值信心，现在下手总体还是会便宜些,观良渚： 良渚完美生活的部分现实呈现 （5年成城）,促消费： 朋友生活现身说法,业主门：源于对既得利益的认同，将心底的喜悦分享给朋友的冲动,新政时间，郊区大盘因非城市核心地段，生活配套等呈现预期较晚，给予消费的保值性与迫切性相比不足，又因体量大、产品类型多元、生活利益需求导向内存差异，导致客层复杂且基数要求较大，因此大多处于受调控影响较重的范畴。,关键词： 现实打动力+口碑效应=刚性心理溢价,也有例外，当郊区大盘具备在品牌、规划、区位价值、产品价值之外的现房、实景、成熟环境与业主积极口碑等更为直接可见的显性价值时，逆市而动将成为可能,郊区大盘 新政抗体,新政治之道,星耀五洲如何逆市而为,新政 星耀,新政之下，供需关系新形势，消费动向新变化 等系列问题集中出现，星耀该如何面对？,新政大势下 买方视角之 郊区大盘突围的 星耀思维,新政大势的影响还未及完全表现出来，对星耀五洲而言，影响是必然的。我们强调看清自身的利弊，主动求变，寻求逆市的出口，消费总还是存在的；,突变 思考 2010新政之下,黑弧奥美向来以消费者研究、绩效传播管理为宗旨，当卖方市场再次倾向买方市场之时，洞察消费行为与心理变得格外重要，因消费的变化而变，机遇才能出现,关键词： 洞察消费+明确利弊= 求变解题,新政下星耀的消费导向,判别,星耀成交物业面积区间：,星耀成交物业总价区间：,首置刚性型需求 刚性改善型需求 资源占有型需求 长线投资型需求抵御通胀型需求 抄底投机型需求,领导客户,基础客户,可变客户,米克尔森庄园,欧亚经济型别墅,54套联排,欧亚精装高层,北美高层,北美会所/大面积独栋,北美商业,北美商业,欧亚精装高层,黄雄溪作品（高层）,北美高层,城市生活必须属性 美好生活环境向往 可靠性+附加值,稀缺、独有价值占有欲 满足财富带来的享受 资产的合理安置需要 价值观体现与社会认同,对不 可思议 世界规划 的向往与 追求！,资产的保值与增收 稀有物业的价值赚取 度假,消费 求变 2010新政之下,洞察星耀不同消费利益关系,消费者类型,星耀产品,利益取向,利益求同,受影响不大 迫切性不强,迫切性强 受影响不大,受影响较大 投机性强,不同消费利益的星耀解决思路,上行：共性价值观杀伤,下行：个性利益决定销售,世界规划的追求与向往,让领导型客户领导,让基础型客户购买,让可变型客户跟风,对世界规划的不同利益,世界规划的唯一与独特 世界规划里稀缺资源独占 世界公民身份的认同感,这里住的都是大人物，肯定不会错！,全国人民都认可，看来世界真的赚钱,世界规划的美好城市未来 世界规划里的环境与配套,世界规划的独特性带来的资金安全与博利空间的投资性前景,首要解决对象,首要解决价值观,自行跟进 让他们看到,星耀领导型客户：质量大于数量，且主要是来自津南/大港片区以外的客户 （北环渤海范畴的京、津、唐为主）； 星耀基础型客户：数量大于质量，主要来自大南部天津辐射区域客户； 星耀可变型客户：中等数/质水平，来源范畴较广（涵盖以上区域、且分布较 为均衡），比较分散、随机性强。 （以上判断均来自对项目前期客户的分析）,双线并举，全域解决认同、区域解决利害,面对星耀复杂的客户层次与来源情况，我们必须既要解决全面问题、又要 解决重点问题即全域推广继续世界观深化与发展的上层建筑，增加区 域推广，以既得的城市化生活解决方案加以利诱，双线解决。,全域推广为主、区域搏杀为辅,再次明确，作为超级大盘，全面的项目形象价值推广是永远的主线，重 点区域的人群吸纳是阶段附线； 全域推广必须建立项目市场价值的最高认知标准，建立所有客层的理想 势能高地。 区域推广必须更为直接的解决重点人群关注的实际利益导向，在全域推 广的项目共性价值吸引之下， 实现促动销售的最重一击。,区域的重点发力是基于全局的高调建设之下的，因此下面我 们还是应以全局为题，展开策略的思考！,消费者的言行榜样，即是价值认同,思考一：来自于对消费者分析的认识 简单打个比方，一个公司要想做得好，首先要有一个好的领导班子，好领导 才会有好的经营管理方法和好的前景，才会有一群勤奋的傻瓜跟着希望走， 房地产项目的消费也可同理。 因此，以具有领导意义的客户身份和言行佐证星耀的价值，可以实现更高更 为广泛的项目认同度。（逆市中来自客户的声音更为可信）,建立星耀的世界话语权,界定领导型客户的“领导权”？,星耀的领导型客户在这里不是单指购买200万以上产品的7%中高端人群中的精英分子； 也不单局限于星耀业主或准业主的范畴； 他们是指一切具有世界眼光、世界生活体会、世界身份等，能够建立对公众的世界鉴赏力和判别力形成影响的言柄标榜！,人,以世界公民眼中的星耀，建立公众视野的世界观！,让世界公民为星耀做什么,新政下星耀的利益传道,决断,对比星耀逆市中利弊因素,利弊 求变 2010新政之下,世界规划实现的信任度 公建相对延后，没体验 郊区大盘的心理周期 多元产品利益的复杂性 没有交楼历程和生活体会,基于我们对星耀的熟悉，结合前面对新政的分析与判断,规划理念的超前与唯一 配套的规模与标准 超级大盘城市改化造前景 多元产品线的安全性 较好的市场销售结果,有利因素,不利因素,关系求变,延伸理想 深化信任 呈现成果 聚焦共性 持续参与,？,世界的规划太大，除了图纸，谁都没见过 也不知道世界生活究竟是什么样 不会是天天逛的“世界公园”吧 世界七大奇迹什么时候能够建起来呀 开发商能够做得到吗 除了世界建筑之外，到底还能给我们的生活带来什么 世界能升值吗 ,必须解决的世界问题？,关键词：理想、信任、呈现、聚焦、参与,逆市中，在工程滞后，现场展示并未充分、没有更多利好的客户口碑情况下，要圆满的回答消费者这些疑问， 必须有开发商以外的，更具社会影响力、更具公众聚焦效应、更有世界公允的声音频繁出现，以肯定世界； 必须有能够让客户身同感受的世界事、世界生活发生，让其有充分持续的参与度，以呈现世界。,思考二：来自于对项目利弊分析的认识,事先呈现，巩固逆市信心,呈现在星耀的世界故事,因事利导的世界势？,世界不是空谈的，将丰富的世界生活理想置前呈现 世界将变得更加让人向往（呈现） 世界里发生的事应该具有世界级的影响力（聚焦） 世界是大家关注的世界，也是我独有的世界 （理想） 世界天天在长大，因为我也在其中（参与） 世界的大人物频繁参与世界的定夺，世界会是美好的（信任）,事,以斑斓的世界事见，巩固并延伸世界的居住理想！,支撑星耀世界奇迹期待的市场信念！,认同星耀世界的大趋势,人+事=,世界公民+世界事见=刚性心理溢价,才可能有逆市突围的奇迹出现,仅有信念是不够的，还必须解决竞争,不能想当然,世界级火器开路,PART4,区域火拼,2010 复合大盘时代 全域逐鹿,域争 天津,城市的版图拓张 城市功能的外延 快捷交通的实现 天津人居住观正 在悄悄发生改变 郊区大盘改造力 争夺跨域居住权 天津全域泛竞争 时代的真实来临,郊区大盘全域比拼：更城市关联之下自成天地的规划量级之争！,量级之战，城与成规,价与质短兵相接的 480万,井喷 津南,·2010年津南区市场竞争激烈，楼盘供应量急剧释放。除星耀五洲外，广东碧桂园、深圳京基·天颐津城均在八里台镇津港公路沿线有项目，海尔地产也在拿地洽谈过程中，区域未来的新盘供应量将超过480万平方米。,读到了什么 利好：期待提升大牌大盘云集，区域城市化进程的心理预期缩短； 利空：竞争升级都是大而全配置，环境都共享，都有附加值，都首选 域内人群分食、域外人群来了，也不知该如何行动 （好像只能落到产品细部辨别）难！ 观点：如果落到产品细节与价格的直接比拼，我们没多少优势可言 突破区域死磕，必须重回高点，规划势能，影响力重拳！,点杀不成局，影响力质变,回顾：直接竞品再比较,与竞争对手比较： 本案胜出的地方依然为：项目整体规划、配套及精装 我们的绝对优势在于： 星耀五洲大型公建配套所提供的世界级生活平台及生活方式,竞争力评判,物,一切还是回到世界规划的大平台上， 我们才有足够的吸引力与市场竞争力； 当然，再绚丽的的世界舞台，还是要与自己有关的， 世界中，我的位置在哪儿，是吸引之后关切的落点； 对位购买的具体产品，还是决定销售的最终一锤； 因此，占绝对优势的世界生活平台价值解决全域吸引； 各产品线的特性利益锁定相应目标客群，形成销售。,世界势力版图下的星耀产品力胜出,地段 - 30分钟生活圈，提升物业价值 交通 - 津港全封闭高速公路，景观大道，轻轨，城际特快等通达便捷 规划 - 7.3平方公里广博体量，融合七大世界奇迹和14位大师呕心力作 社区 - 7000亩辽阔水域，堪比西湖，真正纯水岸全生态风情社区 建筑 - 极具地域风情，集世界风格建筑为一身，精工雕琢 园林 - 浓缩世界园林精华，独一无二的生态大赏 精装 - 名品精装营造不凡品位，多种风格，奢想居住格调 配套 - 顶级商业、水上娱乐中心、大型室内滑雪场、国际学校、顶级高尔夫 价格 - 几十万至千万,产品种类丰富 产品 - 高层、叠拼、组院、独栋、企业家会所丰富业态满足不同置业需求 教育 - 国际学校，从小学到高中，夯实基础 户口 - 60万解决蓝印户口，相比市中心少付出20万 物管 - 9大创新全智能化先进居住，用科技创新生活 品牌 - 星耀品牌 ，专业品质,再次明确，星耀五洲的世界共性价值,欧亚经济型,黄雄溪大宅,米克尔森,天地不同 人生大不同,家庭成长自由式居住,人生第一栋 其实离你很近,大师独栋,传奇定制 名家物产,欧亚高层,产品,一人一岛 一岛一栋,再次明确，星耀五洲的各产品特性利益,补充，星耀的世界生活是需要世界级经营的,星耀的公建配套是世界级的规划， 但世界级的规划只有世界级的经营，价值才能真正显现出来， 世界级的经营者也只有在星耀才能集体落户， 当酒店、商业、会所、学校、水上世界、游艇俱乐部等等， 在2010开始全面公开向世界招商之时，无论结果何时何样 这一聚焦过程，一定会再次升级星耀世界生活的期待， 星耀的世界级竞争力也将会进一步与中国天津津南拉开距离。,世界级经营和管理的世界生活，是区域竞争的又一杀手锏！,世界的唯一性价值是突破市场的矛，须影响力再放大 各产品是迎击竞争的盾，须坚守与世界共在的特性满足,竞争 小结：,品牌为上，产品为下， 解决世界平台之个性居住供给传达， 但物理的世界规划已经以奇迹的方式完成了它的使命， 本该从规划落入现实的展现，并未如期而至； 核心问题： 2010全域推广中，世界该说什么，奇迹该如何延续？,想后,思前,再次明确：,何等世界？,世界公民+世界事+世界版图下产品力集合,星耀的大世界复合解决方案,星耀完美的世界信仰+完善的世界生活利益,世界影响=逆市信心+区域取胜+大盘攻取,言证世界的大同,PART5,360应战之策,星耀策略三角：,大势：观望是必然，但如果满足刚性心理价值，消费依然存在。,星耀： 世界的大规划任然是被认可的核心优势 世界生活未有体验、世界奇迹推广透支,消费者：需要有进一步对星耀认可和信任的理由,挑战：信心、未体验、竞争,核心：世界里的人事物,策略核心,大势：观望是必然，但有唯一性世界影响力的刚性价值信心,星耀：世界生活的美好愿景置前呈现,消费者： 主：世界级公民的现身说法 辅：城市化的利益展现,最大化呈现星耀独有的价值，以此形成强聚焦效应和世界影响力，支持产品销售。,星耀策略核心：,深度影响世界里的人/事/物,推广主线：全域,奇迹之后的世界影响力制造！,世界公民：世界政要、国际高端人士、外交官、商界精英，包括星耀的 国际设计师、星耀的领导型大客户等 世界事：首先是世界性事件发生在星耀，其次是星耀世界里的事 世界物：星耀的世界性产品和世界性的生活形式及内涵,世界里的人/事/物,全域,重新界定世界的概念,通过持续发生的世界性声音与行动 形成对市场与客户深度的影响 建立对星耀的公众面信心,深度影响,2010，信心是一切销售的关键，也是星耀世界逆市而为的刚性支持,变革城市凸显世界级城市的改造力,推广辅线：区域,上行：星耀的世界性公众影响力建设（放大世界） 中行：星耀的世界性广告推广（言证世界） 下行：星耀的世界感受与客户口碑传播（感受世界）,360整合传播思路：,全域主线,区域辅线,品牌提升,广告：星耀城市标杆树立、城市生活前景 行动：星耀的区域反响制造和亲民行动,上行：事件营销+新闻聚焦（放大世界） 中行：跨域大众传媒+高端媒体（言证世界） 下行：渠道营销+客户活动+现场体验（感受世界）,360整合传播渠道：,全域主线,区域辅线,广告：天津本地广告媒体（津南、大港等重点） 行动：区域老客户保养+增加政府对项目建设的肯定声音,品牌提升,世界是你的 世界是世界的 我是世界的,品牌提升：,世界版图为你而生,2009,世界是你的,从无到有,2010,世界是世界的,世界不只是一个建筑的世界 世界里涵纳了世界级的人事物 世界得到全世界的认同 从有形到更大的无形世界生活,期而不见，需更大信心,进入世界的生活 得到 世界公民身份认同,2010,我是世界的,后,融入世界,2010全域推广方向：,星耀五洲： 世界是世界的,2010核心推广动作：,2010世界公关年,一个电影+一个国际派对+一个工作秀+一个招商计划+一年文化节,世界岛诞生纪 世界夫人派对中国外交官 中国最好的世界工作 世界招商计划 万国文化年,从主人公一个理想的诞生，周游世界、遍访名家、寻地等 到世界岛实现,世界岛诞生纪,（数码纪实长篇、6代导演、发片、发书、网传）,故事梗概：,操 作： （略）,目 的： 就像24城记一样，一夜全国飘红,活动梗概：以2010中国走进世界为名举办一届经济论坛，会址设在 星耀五洲，邀请各国驻使及夫人、知名中国外交官、政商要 员（如龙永图、刘永好、前政协副主席等）莅临星耀五洲。 目 的：以他们的眼光品评星耀五洲的价值，是最具客观和权威的。 操作要领：华商企业家协会、大量中国中小企业家参加（并买单买房）,世界夫人派对中国外交官,世界眼鉴证世界,活动梗概：全球招聘世界岛管理员，同样是最好的世界工作，待遇等同 大堡礁护岛员。 目 的：最大化范围传播星耀五洲的世界性，提升知名度和参与度 操作要领：招、选、培、聘系列网络热炒、公媒跟踪报道,中国最好的世界工作,大众聚焦秀,世界招商计划,活动梗概：星耀五洲酒店、商业、俱乐部、水上世界等全球招商 目 的：新闻聚焦、卖商业、置前展现星耀的世界级生活前景 操作要领：（略）,世界级的生活世界,活动梗概：全年系列国际文化活动+文艺PARTY ，如苏格兰民族文艺 节、东洋文化节（茶道+艺妓表演+插花）非洲热带风情节等 等系列活动。 目 的：吸引到场、保养客户、世界文化传播 操作要领：广告门票，客户邀请，文化活动公司资源操作,万国文化年,现场活动,全域，世界公民代言 域内，世界城市的居住理想 （略，待广告思路的执行诉求形式及文字的落实）,2010广告执行思路：,广告视觉表现,PART6,