2010深圳庄边村城市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析73p.ppt

1,庄边村城市更新项目,物业发展方向建议及容积率合理化分析,2010年7月10日,深圳市星彦地产顾问有限公司,2,项目现状印象 破旧厂房；部分改商、经营情况好,3,丽景城,天 骄 世 家,民房区,一、二期,中粮地块,摄影器材基地,民房区,民房区,西城丰和,御龙居,中粮澜山,新城汽车站,民房区,富盈门,富瑰园,项目四周状况 居住区密集、交通发达、商业氛围浓,河西别墅区,庄边别墅区,宝运达物流中心,4,项目四周状况 周边物业状况,庄边别墅区,丽景城,西城丰和,宝运达物流中心,周边商业,5,项目规划前景分析 居住、商业物业前景乐观,紧邻片区最大商业区,隔路相望最大两个居住片区,本案,本案现为工业用地，与周边环境反差巨大 地块改造既能有效提高土地价值，同时美化环境，提高经济效益 周边居住、商业环境为地块改造的可行性提供保障,6,项目现状严重贬损土地价值，如何改造才能使土地价值最大化？,物业发展方向如何？ 土地容积率如何最优化？,7,区域特征,区域价值表现： 成熟老城区 街道办所在地 公共设施聚集地 商品房小区聚集地 繁华商业地,8,读图：楼盘质素及品质感较高，建筑形态以小高层和高层为主。街道办所在地，公共设施齐全，商业氛围浓，片区居住价值巨大,西乡老城区： 发展目标：结合片区实际发展情况，通过有限的城市更新措施，补充、完善、优化城市功能，实现片区生活品质的提升、历史特征的延续、外部形象的改善、产业的升级和转型。 功能定位：以居住综合配套、特色产业为主导功能，充满地域特色与活力的城市综合功能片区。,从物业格局看片区价值 ,本案,丽景城,摄影器材基地商业街,西乡街道办、会堂、图书馆,恒丰海悦酒店,泰华豪园,港隆城,鸿隆107公寓,青春庭院,9,根据规划，片区内已建成两个公园，一所街道级医院，一个街道广场，此外，西乡会堂、西乡图书馆也建成使用,流塘公园,住院部,从城市规划看片区价值 ,西乡公园,西乡人民医院,新城广场,生活配套齐全,西乡会堂,西乡图书馆,10,根据规划，片区内已建成一所中学，五所小学，规划一所中学和一所小学，教育资源丰富,西乡中学,天骄小学,规划中学,教育资源丰富,从城市规划看片区价值 ,西乡二小,共乐小学,流塘小学,优智实验学校,规划小学,11,商业繁华,从城市规划看片区价值 ,西乡商业步行街,港隆城购物中心,沃尔玛天虹商圈,乐安居建材商场,12,商务氛围浓厚,从城市规划看片区价值 ,恒丰海悦酒店,万骏汇商务大厦,摄影器材产业园,百安居,宝润建材城,宝运达物流中心,13,片区发展成熟，高品质居家片区 配套设施齐全，商业氛围浓厚,城市住宅+繁华商业,城市赋予片区的先天特性,14,地理位置 西乡大道东南面，前进路西北面，庄边路东北面 地质地貌 现为破旧厂房、临街商铺、临路部分改造为商业，经营状况好,地块性质位置与地貌,15,地块四周临路，交通发达； 住宅区密集，居住氛围成熟；,地块性质四至,前进路,庄边路,西乡河,西乡大道,庄边工业区二路,16,区域外交通分析：地块离深圳市区近，在都市半小时生活圈范围之内,地块性质交通分析,西乡老区,广深高速，直通东莞、广州,宝安大道，15分钟直通宝安机场,107国道,17,核心优势 strength,核心机会 Opportunities,核心劣势 Weakness,核心威胁 Threats,地块性质SWOT分析,18,进取型“SO”策略:,由对比可知，项目物业开发方向为城市高品质住宅,S：地处西乡老城圈内，地段优越；周边资源丰富，商业繁华 O：旧城改造，住房升级，片区整体形象提升,19,2009 2010年上半年宝安（不含龙华）新增供应产品销售情况列表,区域市场细分与供需特征,舒适型2房，紧凑型3房（2改3）首置产品，供需两旺，为目前市场主流产品，占整体供应25%，整体销售率达92%,160-180平经济型大户再改产品，占整体5%，销售率52%，需求不旺,120-160平再改产品，目前供应下降，仅占整体10%，而销售率十分良好，达62%，表明仍有较好的需求基础,过渡性产品由于门槛低，投资回报高收到追捧，供销两旺,豪华大户产品不纯粹（大盘中的顶层复式或某座楼王，楼盘本身非纯豪宅），高端客户不认同，产品销售较缓慢，销售率28%,100-120平首改产品，供应不多，部分被2改3产品替代，占整体15%，销售情况很好，市场有一定需求，可挖掘,统计时间：2009年12月,20,资料来源：星彦地产长期对龙岗中心城市场的监测，代理项目客户资料的积累，以及历年对该区域潜在客户的调查访谈。,客户结构变化趋势,区域市场需求为主，但外辐射能力明显增强； 片区发展催生更多置业人群，消费梯度逐渐完善。,21,第一梯层：人群逐年增多，总量仍偏少。,公司职员、工厂技术型小白领、个体工商户；部分市区白领,第二梯层：群体多而稳定，是目前在售楼盘极力争取的客户，但由于价格上涨过快，需求放缓。,第三梯层：群体庞大，置业需求旺盛，受经济实力有限、总价过高的制约，需求远未得到满足，挖掘潜力巨大。,以180以上顶层大户为代表的高端产品。客户已经多次换房，由于没有出现超越级的产品，需求放缓,官员 工厂主 大企业高管,公务员、原居民、工厂中、高阶层、生意人；关内中产,70-90的紧凑户型为代表，需求开始放量，以自住为主兼投资，户型目前极为畅销。,120160的中大户型为代表，仍有较好的需求基础，周边城镇及外地客有较大潜力可挖。,客户结构变化特征,投资客、首次置业者，过渡型居住白领,第四梯层：投资兼自住，需求旺盛，过渡性需求，总价要低。,3560的一房、两房为代表，需求旺盛。,22,物业开发方向及产品定位,物业开发方向：城市高品质住宅 建筑类型：小高层、高层 梯户比：两梯3、4户,产品配比建议：,23,项目改造当前状况和面临的问题,项目地块原建筑为厂房，容积率过低，与旧改项目提高土地使用率原则不符，改造经济效益不明显；同时现容积率相对同类改造项目偏低，对土地集约化利用程度不够。 作为“改造主体企业君成实业”有必要对土地发展指标进一步论证，提请政府批准，以保障各方利益更加合理。,24,一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议,25,拆迁政策指导,自2005年以来，深圳市政府在涉及城市改造的文件中一再强调“节约集约利用土地”、“合理提高项目容积率”的指导原则，政策对项目“集约化方向”有明确的指引和要求。在市场、规划、经济等方面可行的情况下，项目容积率应尽可能提高。,26,区域发展过程容积率参考中心区辐射带,中心区项目05年以前开发容积率控制较低，由于区域发展及人口增长，土地资源稀缺，节约集约化成为政府对土地利用的指导方针； 05年以后政府对土地资源利用及时调整，新拍卖地块容积率整体提高；,27,区域发展过程容积率参考宝安中心区,宝安中心区开发项目容积率逐年递增，自新区开发以来，很好的借鉴了福田中心区的发展过程及经验； 对新开发项目容积率控制较好，大大提高了土地集约化开发和资源利用度。,28,区域发展经验借鉴,福田、宝安中心区发展经验表明，提高容积率是城市发展趋势所在； 西乡老城区升级在即，即将迎来大量置业者移居于此； 提高土地资源利用为未来发展提供集约化空间。,29,项目容积率建议,政府对于土地拍卖的容积率正在逐年增加，再一次表明高容积率已成为城市发展的趋势所在； 城市更新住宅容积率普遍较高，集中在3.5-5.2之间； 本地块容积率建议提升空间为3.5 4.5。,30,容积率提升至3.5后可行性案例研究,尚都,项目以点式古典风格实现了户户有景、互不遮挡、视野开阔； 在容积率高达3.66以上的地块实现了90%以上的中大户型设计。,31,容积率提升至3.5后可行性案例研究,宏发领域,户型设计以舒适型为前提，全部为大户型设计，实现了较高品质的城市豪宅。 同时结合项目“地铁上盖”的特点设计一栋公寓，互不干扰,32,高容积率项目住宅与商业的关系处理借鉴：,容积率提升至3.5后可行性案例研究,尚都,宏发领域,集中商业，聚集效应，提升商业价值,街铺沿街满铺，销售兑现价值,商务公寓集中设置，最小化对居住的影响,本案“三角地”两面临路，商业价值大，可设计集中商业及公寓 其余为居住区，可沿路设计街铺,33,物业开发方向及产品定位,物业开发方向：城市高品质住宅 建筑类型：小高层、高层 梯户比：（住宅部分）两梯3、4户， （公寓部分）三梯15 18户,住宅部分产品配比建议：,公寓部分产品配比建议：,一至三层设计集中商业+街铺，商业价值最大化,住宅部分，只设计街铺，使商业对居住影响最小化,设计公寓，酒店公寓+商务公寓，满足周边商务需求,高品质居家产品,34,住宅容积率提高至3.5物业开发可行性结论,案例户型：以89140平米的改善型户型占主导地位 根据以上两个案例可知，高容积率楼盘通过产品设计、园林设计、会所等方面的创新，辅以良好的配套，仍可获得行业、客户的高度认可。 容积率提升后既能提高旧改效益，同时并为对居住造成过多影响，由此可见提高容积率和提高居住品质并不矛盾。,35,一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议,36,地块性质分析,地块解析： 蓝色部分以高品质居住为开发目标，住宅为主； 红色部分临路，昭示性及商业价值高，为最大化减少商业对居住的影响，可开发小户型等产品。,两面临路，昭示性及商业价值高,地块较为隐秘，干扰条件少，高品质住宅首选,37,蓝色地块部分以居住为主，以中大户型为发展方向 红色地块部分商业价值高，可能的物业发展方向有：酒店、写字楼、商务公寓三种。,项目最佳物业开发方向分析,38,酒店开发可行性分析,项目最佳物业开发方向分析,酒店,写字楼,商务公寓,物业发展方向,39,宝安酒店市场现状,宝安已评定的星级酒店数量少、档次较低； 酒店总体经营水平不高，多数酒店以高折扣维持； 酒店入住客户比较单一，现阶段主要以商务客为主。,项目最佳物业开发方向分析,酒店经营现状不理想，入住率低,40,项目最佳物业开发方向分析,酒店开发方向结论,现状经营不理想，入住率低,投资回报周期长，风险大,不可行,41,纯写字楼开发可行性分析,酒店,写字楼,商务公寓,物业发展方向,项目最佳物业开发方向分析,42,纯写字楼市场可行性分析,宝安目前属于深圳工业集中区域，写字楼发展尚处于萌芽阶段，市场规模较小，需求薄弱； 从价格上来看，目前宝安写字楼与高档住宅价格处于倒挂状态，写字楼价格仅为同期高档住宅价格80%左右水平，而且消化速度远低于住宅，投资回报相对较低。,项目最佳物业开发方向分析,消化速度远低于住宅，投资回报率较低,43,项目最佳物业开发方向分析,纯写字楼开发方向结论,消化速度远低于住宅，投资回报率较低,商务容量有限，规划已饱和,不可行,44,商务公寓开发可行性分析,酒店,写字楼,商务公寓,物业发展方向,项目最佳物业开发方向分析,45,宝安在租商务公寓现状,从现有商务公寓来看，档次较低，租金不高，没有摆脱住宅模式。从出租率来看，全部都100%，市场行情看好。,项目最佳物业开发方向分析,出租率较高，市场行情看好,46,商务公寓的客户分析,行业分布特征不够明显，但主要是第三产业，一般为成长型中小企业或个体办公,数据来源：万骏商务公寓、白金时代、白金酒店公寓入驻客户统计分析,有较强的承租需求，发展潜力较大,项目最佳物业开发方向分析,47,项目最佳物业开发方向分析,商务公寓开发方向结论,出租率较高，市场行情看好,有较强的承租需求，发展潜力较大,增加项目商业氛围，聚集人气,可 行,48,商务公寓容积率提升趋势,中心区最具影响力商务公寓,商务公寓容积率提升是未来城市发展的趋势所在。,49,项目最佳物业开发方向分析,地块红色部分可能开发的物业形式为商务公寓 商务公寓可以大大吸纳容积率，使蓝色部分住宅密度降低，有效提高住宅部分居住品质,集中商业+商务公寓,高品质住宅,50,项目最佳物业开发方向,51,经济测算方向一（容积率3.5）,规划指标：,52,1、土地成本：,2、开发成本：,容积1.3以内的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商业分别以当先市场评估价的20%补差价测算,一、开发成本概算,53,二、开发费用及税金概算,1、收入测算：,2、开发所涉及费用：,54,3、项目相关税金及附加：,4、所得税：,根据70/30的股权分配，相关税金及附加投资方承担的税费按照整体的70%测算,项目整体收益投资方获得70%，成本及费用投资方全部承担，税费及附加投资方承担70%,55,三、利润率,1、开发成本利润率,开发成本利润率=净利润/开发成本（含开发费用及税金）,2、开发销售利润率,开发销售利润率=净利润/销售收入,56,经济测算方向二（容积率4.5）,规划指标：,57,1、土地成本：,2、开发成本：,容积1.3以内的土地按照1500元/平米投入，超出部分住宅和商业分别以当先市场评估价的20%补差价测算,一、开发成本概算,58,二、开发费用及税金概算,1、收入测算：,2、开发所涉及费用：,59,3、项目相关税金及附加：,4、所得税：,根据70/30的股权分配，相关税金及附加投资方承担的税费按照整体的70%测算,项目整体收益投资方获得70%，成本及费用投资方全部承担，税费及附加投资方承担70%,60,三、利润率,1、开发成本利润率,开发成本利润率=净利润/开发成本（含开发费用及税金）,2、开发销售利润率,开发销售利润率=净利润/销售收入,61,一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议,62,一、项目商业发展条件评估 二、项目商业最佳发展方向及定位建议,63,商业可进入性,地块条件评价,项目现状两面临街，两面临主要干道，具有良好的可进入界面,64,竞争关系评价,商圈现状格局,西乡商业步行街,港隆城购物中心,沃尔玛天虹商圈,自然形成的商业街，历史悠久，人气旺，但档次低,大型购物中心，集餐饮、购物、电影、游乐等的消费场所,由两家大型商场+沿街商铺组成的商圈，以购物为主。,65,存量商业存在的问题,竞争关系评价,1、存量商业多而散，整体供大于求，淘汰重组及升级转型仍在继续； 2、商圈势力割据严重，但已经开始形成错位竞争； 3、街铺、主题商业街及大型购物中心，业态及档次分化比较充分； 4、现存商业中心多在07年以前建成，经营较好，但存量较大； 主要体现在零售过多，而休闲娱乐不足，缺乏如市区新兴商业体的新业态形式，以及档次整体偏低，不能满足区域内的中高端消费需求。,66,2、老城的规划及升级，带来大量的消费人群；,3、旧商业购物环境差，档次低，本案商业发展档次及模式有较大空间；,4、发展主力店和大型集中式商场是本案发展的方向之一。,1、避免与已有商业业态发生重复；,对项目商业发展的启示,竞争关系评价,67,对项目商业发展的启示,竞争关系评价,1、满足小区及周边居民的主力店式商业，能与末来商业避开竞争；,2、集中式大型商业模式不仅能满足社区居民，还能吸引周边的客群消费；,68,一、项目商业发展条件评估 二、项目商业最佳发展方向及定位建议,69,项目,地点：西乡老城核心位置,消费力：片区升级及周边消费力强,竞争：大众型竞争力弱,地区中心,娱乐中心,超级地区购物中心,生活时尚中心,城市购物中心,邻里购物中心,能量中心,专业市场购物中心,购物公园,立足片区，服务宝安的高端时尚休闲娱乐中心,商业属性定位 根据市场及项目自身条件，项目比较适合的类型,项目商业最佳发展方向及定位建议,优势：项目住宅高端的定位,70,第二商圈：宝安中心区、碧海中心区以及福永、南山,商圈定位建议,核心商圈：项目周边居住人口步行15分钟半径以及商务人口步行5分钟半径,项目商业最佳发展方向及定位建议,71,本项目,室外、半室外 街区+集中式商业,主题化 99吧+时尚KTV+时尚名店街,精神需求 休闲、放松、娱乐、时尚,项目将以“商业街集中主题商业”的形式出现，以时尚休闲娱乐的主题商城为主要形态，在西乡形成一个中高端人群消费的标志性的商业体。,我们将打造：,集中式+街区,项目商业最佳发展方向及定位建议,72,本案商业经营方向,社区型购物广场（3.5容积率的情况下）,时尚休闲娱乐广场（4.5容积率的情况下）,方向一,方向二,项目商业最佳发展方向及定位建议,73,星彦地产 善待所托,THANKS!,