2010深圳怡景中心城销售策划报告（世华）96p.ppt

怡景中心城销售策划报告,世华地产,宏观房地产市场环境,报告内容,微观深圳商业市场环境,本项目分析与定位,项目选铺及定价方案,项目营销策略与计划,世华快销模式,合作方式,1宏观房地产市场环境,当前经济背景流动性过剩:货币供应量高速增长，远大于GDP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长,当前经济背景通货膨胀:高速增长的流动性更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨,利率、CPI关系图,“负利率”趋势加重,CPI屡创新高，人民币贬值迅速。2011年5月中国CPI同比上涨5.5%，实际的CPI应该更高，现在的一年定期存款利率才3.25%，活期更低，这就意味着在银行存500万，一年最少都得赔十几万。,当前经济背景负利率:随着CPI持续上升，货币的增值速度明显赶不上物价的上涨水平，钱将越来越不值钱,“货币从长期而言就是一堆废纸”雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。 房地产是最好的投资渠道，只有买房产无风险最保值。,股票,楼市,VS,投资风险大 2008年经济危机，股市从6100多点跌到1600多点，现在好不容易才回到3000多点。,抗跌性强 2008年经济危机，房价就只跌了3个月，差不多也只跌10%-20%。深圳是最严重的，普通住宅均价跌幅35.4%，豪宅跌幅为26.3%，但是一转眼，09年的一轮高峰，房价又翻了一番。,黄金,投资收益低 根据1980年黄金的价格兑换美金最高850美元/盎司，在30年后的今天，最高价的时候，金价只不过涨到1400美元/盎司，包含物价上涨在内的年均升值率只有1.1%。,投资收益高 从78年到09年，31年间到现在，中国房价平均涨了16.6倍。,楼市,VS,投资渠道:中国已经进入负利率时代，想资产不贬值，唯一的办法是投资,房地产是最好的投资渠道,房地产从严政策: 2010年以来，国家调控政策持续从严，2011下半年房地产市场的大环境依然是调控为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”,NO1：直指地方政府贯彻落实 一季度公布住房价格控制目标，否则问责约谈,NO3：税收调节 首套税收优惠，取消多套优惠，调整住房营业税，逐步推广房产税,NO6：直指开发商 规范开发商交易行为,NO2：直指银行信贷 首套三成，二套六成，三套停贷,NO4 ：直指供给 加大中小套型和保障房供给 11年保障房建设1000万套,NO5 ：抑制需求 限购令愈演愈烈,调控手段: 针对住宅，目前国家所用调控手段为史上最严，限购、限贷、限价三大限直接抑制了市场成交价格和成交量,限购限贷令: 限购政策直接导致很多多次置业客户退出住宅市场，直接限制了市场总体成交量，限贷令对高端客户影响不大但限制了普通购房客户,市场反应1：限购限贷影响的是成交量，而非价格 市场反应2：拼合产品受影响较大，反而为非拼产品制造一定的市场契机 市场反应3：顶尖豪宅客户、刚需首置、首改客户成为当下购房主流，且更为谨慎；普通多次置业者、投资客户影响最大,暂停发放购买第三套房以上住房贷款,二套房首付6成，1.1倍利率,限制家庭购房套数，深户限购2套房，非深户限购1套,首付款调整到30%及以上,部分城市房价走势及房价控制目标,深圳限价令：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。,限价令: 从推出限价令以来，深圳已经有多个住宅项目限价出售，市场上其它楼盘难逃限价盘的低价影响，下半年住宅市场仍然看跌,商业项目：从历次房地产调控来看，开发商都会加大商业产品的出货，一方面可以回流资金，另一方面可以防止住宅价格下跌带来的损失,调控背景,调控背景,在当前通货膨胀、负利率的经济环境下，房地产仍然是最佳投资渠道,政府通过行政手段大力打击商品房住宅市场，住宅产品受影响严重,在住宅调控背景下，商业地产项目面临巨大机遇，应当抓紧机会快速销售出货！,宏观房地产市场环境小结,商业项目不受限购、限贷、限价影响,2微观深圳商业市场环境,深圳五大战略定位： 国家综合改革配套实验区 全国经济中心城市 国际创新型城市 建设中国特色社会主义示范城市 国际化大都市,深港五大中心 全球性的金融中心 物流中心 贸易中心 创新中心 国际文化创意产业中心,深圳环境：泛珠三角经济圈之核心城市、港深国际大都会,深圳经济产出总量制约因素 土地、人口、环境、资源,深圳 经济增长速度高于上海、北京 经济效率高于上海、北京 发展成本低于上海、北京 城市竞争力仅次于香港，连续三年排名内地第一 经济规模小于上海、北京，经济总量不足 GDP总量次于上海北京广州，排名全国第四,2007-2009中国城市综合竞争力排名,中国内地最具竞争力城市 城市经济高位、快速、健康发展,深圳环境：经济高位高速、健康发展，城市综合竞争力常年位居中国内地首位,发展目标建设可持续发展的全球先锋城市 经济发展繁荣、活力。建立与社会、环境协调发展的多元化产业结构，维系核心竞争力。 社会发展平等、和谐。逐渐缩小社会群体差距，增加住房和就业机会，改善人居和就业环境，增强市民的安全感和归属感，提高城市的凝聚力，建设和谐社会。 环境发展自然、宜居。坚持可持续发展的理念，建设资源节约型和环境友好型城市，实现人与自然的和谐发展。 节约型城市发展优化城市空间布局，提升城市运营效率。 未来应在节约利用土地的基础上，合理分区，优化布局，提高城市发展的效率。 空间发展策略强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。 在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。,加密提升适度提高适宜地区的开发强度，节约集约利用土地，紧凑发展，推动土地功能的混合使用，提高土地资源的综合承载力。以重要节点地区的新建和改造，强化城市特色，提升城市服务功能和空间环境质量。,深圳城市规划（2007-2020）送审稿城市空间布局策略,深圳2030年城市发展策略,深圳环境：深圳城市发展策略建设可持续发展的全球先锋城市,市级综合性商业区 罗湖金三角商业区 华强北商业区,次市级综合性商业区 福田中心商业区 南山后海商业区 宝安中心商业区 龙岗中心商业区,片区综合性商业中心（9个） 南油商业区、南头商业区、沙井商业区、光明中心商业区、龙华商业区、布吉商业区、笋岗商业区、沙头角商业区、坪山中心商业区,深圳商业格局：已形成两大市级商业区、四大次级商业区、九大片区商业中心，形成多层次的立体商业体系,G,南山商业文化中心商圈：未来商业竞争大，区域性交通网络的完善将助推商圈的发展,F,华侨城商圈：依托发达的旅游产业，带动商圈发展,E,福田CBD商圈：定位于中高档消费群，强化城市购物中心、娱乐中心的功能特征,D,华强北商圈：依托专业市场和改造项目，完善商圈环境和功能配套,C,蔡屋围商圈：高档次商业物业的供应将继续强化商圈城市商业核心的地位,B,A,东门商圈：受到未来缺乏高质素商业物业供应以及商圈内现有的陈旧硬件的影响，商圈档次较难提升,人民南商圈：商圈内商业基本定型，临近口岸的优势将弱化,优势提升的商圈 C 蔡屋围商圈 D 华强北商圈 E 福田CBD商圈 F 华强城商圈 G 南山商业文化中心商圈,发展受限的商圈 A 东门商圈 B 人民南商圈,深圳商业现状：深圳主要商圈优势提升的原因在于产业发展/交通发展/中心区的定位，发展受限的原因在于档次,现有 1 金光华广场 2 华润万象城 3 中信城市广场 4 怡景中心城 5 coco park 6 益田假日广场 7 海岸城 8 花园城,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,新增/未开业 9 晶岛国际（IA MALL） 10 金地岗厦项目 11 中航城 12 京基金融中心 13 欢乐海岸 14 华润体育中心,深圳商业现状：深圳主要大型商业项目沿南海大道、深南大道、人民路等城市主干道两侧分布,深圳商业现状：深圳主要大型商业项目以综合性SHOPPING MALL为主，规模7-18万平米,罗湖金三角商圈： 东门、人民南、蔡屋围,华强北商圈,福田中心区商圈,南山后海商圈,龙岗中心区商圈,宝安中心区商圈,市级综合商圈,次市级综合商圈,深圳商业现状：商业格局在政府规划指引下呈多中心、区域化有序发展，运营良好。华强北、罗湖金三角仍是辐射力最强的市级综合商圈,主力店,未来项目,茂业百货,天虹百货,太阳广场,东门商圈：深圳最早形成的商圈，商铺密集度、客流量仍稳居首位。但购物环境落后，中低档商业、批发为主，消费人群趋于低端。,国贸天虹,友谊城,金光华广场,西武百货,金光华广场,西武百货,友谊城,人民南商圈：人口密度大，地理位置优越。以西武、友谊城百货、天虹、金光华等中高档商场为主力，配合餐饮、娱乐和其他零售业态，但交通和和环境受限，发展有限。,中信城市广场,万象城,信兴广场,蔡屋围商圈：由地王、华润中心、中信城市广场组成的高端商业地标。集国际一线名牌旗舰店，环境高雅纯粹，购物休闲为一体的新型商业旗舰，深圳富人阶层主要消费地。,京基kkmall,现有项目,未来项目,曼哈商业广场,茂业百货,女人世界名店,曼哈商业广场,茂业百货,华强北商圈：辐射全深圳乃至全国，与东门齐名的市级商圈，业态最全，人流最旺。拥有全国最有影响的电子、珠宝、钟表批发市场。,现有项目,未来项目,天虹购物广场,COCOPARK,中心城广场,金地岗夏项目,COCOPARK,天虹购物广场,福田CBD商圈：商务行政和文化中心，集中超过70%的高端写字楼。高起点，高规格规划，功能完善、环境优良，硬件具备先进性，未来将形成辐射全市的繁荣商业中心。,现有项目,未来项目,花园城,海岸城,保利文化广场,保利文化广场,海岸城,花园城,南山商业文化中心：高水准、大体量区域级中心的城市综合体，复合写字楼、商业、公共建筑（剧院）、居住多种功能为一体，大部分物业只租不售，为未来存在较高升值预期的新兴商业中心。,商业市场： 全市主要拥有罗湖金三角、华强北两大市级商圈，福田中心区、南山后海、宝安中心区、龙岗中心区等四大次市级综合商业圈 深圳主要大型商业项目以综合性SHOPPING MALL为主，规模7-18万平米 深圳主要商圈优势提升的原因在于产业发展/交通发展/中心区的定位，发展受限的原因在于档次,深圳环境及商业市场小结,深圳环境： 深港大都市中心，竞争力强。 城市资源利用饱和，扩容升级迫在眉睫。 建设集约、高效、多元化、以人为本、可持续发展的全球先锋城市。,据悉，中心区除已经出让的土地外，剩余地块及即将搬迁的高交会馆用地将全部预留给金融机构； 目前在中心区申请建写字楼的金融机构已达到30家。 深圳中心区将成为名副其实的金融机构聚集地，未来必定成为珠江三角洲区域新的金融中心。,福田中心区智能定位,区域性中心： 广州：充分发挥政治、经济、文化、交通中心作用，突出金融、商贸、教育、科教文化、高科技研发等方面的区域辐射与服务功能；发展成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的国际性现代化大都市。 深圳：强化区域对外开放门户功能，逐步实现与香港的功能互补；重点发展金融、外贸、会展等高端综合服务业；发展成为外向型、国际化的区域中心城市。,福田环境：福田以金融功能、总部经济为核心，凭借地理和规模优势成为珠江三角洲城市群最重要的金融中心。,深圳2030城市发展策略中明确指出： 强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。 福田、罗湖、华侨城等城市核心区在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。,福田环境：定位深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。,地铁1号和4号线在中心区会展中心站呈“十字交交叉”。 深圳地铁在中心区内共设5个出入口。4号线自中心区到香港中环，仅需40分钟，从而有利于促进深港两地频繁联系，地铁枢纽经济作用逐步显现。,福田中心区,辖区内东西向3条主干道北环大道、深南大道、滨海滨河大道横贯全区，与福田、彩田、新洲、梅林等十多座大型立交桥相连组成立体交通网络 。 辖区内有广深高速公路和梅观高速公路起点站、深圳地铁中心枢纽站、全国最大的集地铁、长途、公交、出租车和社会车辆为一体的综合大型交通枢纽深圳福田交通综合枢纽换乘中心以及深圳市最新建设的口岸福田口岸和亚洲最大、国内唯一全天候通关的陆路口岸皇岗口岸。,福田环境：交通福田是深圳的交通枢纽，交通网线最为密集的区域，实现高效率、高容量的顺利通勤。,红荔路,福田环境：红荔路沿线北侧以中高档住宅区为主，南侧以行政、商务办公为主。,深圳市中心区总占地面积607公顷：北片区是行政,文化中心；南片区是城市商务区（CBD），莲花山公园为开放性城市公园。总建筑面积达750万平方米。 未来就业人口26万，居住7.7万。,福田CBD：为深圳中心区，是集行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心；,2006经贸中心,2004诺德中心,2005凤凰大厦,2006大中华,2006金中环,2005新世界中心,2006卓越时代广场,2003时代金融中心,2004安联大厦,随着十三姐妹花及代表中高端商务形象的超高层组团诺德中心、安联大厦、国际商会中心等写字楼的入伙，进一步提升了中心区商务形象，浓厚的商务氛围已逐渐形成。,沿规划中轴线依次排开，多数高度在200米左右，以国际商会中心和诺德中心为代表的超高层组团，是CBD规划中“双龙起舞”的组成部分，代表了高档的甲A级、国际化先进商务形象，是CBD的精髓所在。,1999-2002“十三姐妹花”,福田CBD：中心区中轴两侧“双龙起舞”带的超高层甲级写字楼组团，代表了深圳国际化先进商务形象，是CBD精髓所在,2009卓越世纪中心,6大市政工程,音乐厅,图书馆,少年宫,市民中心,水晶岛,会展中心,福田CBD ：是深圳投入最多，大型配套设施最为集中，档次最高的区域；是深圳城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分,深圳CBD为人为规划，用地以商务办公及市政设施为主，过分注重商务功能，目前的中心区日间人才汇聚，夜晚却成了一座空城，未考虑城市设施和功能使用时间上的平衡。,目前的商业还只停留在写字楼的裙楼层面，业态单一，基本上以满足在写字间工作人员的餐饮和日用为主。,城市空间不能综合利用，人气不足，花园式CBD无形成街区的条件，不能产生凝聚力。,中心区的商业配套及未来的商业形态远远满足不了这些商务群体的需求。缺少城市文化、生活、休闲娱乐等活动内容以及多样性的活动空间。,福田CBD：CBD为人为规划，城市空间不能综合利用，主要为商务功能，形态单一、缺乏多样性，人气不足,CBD是政府的重点发展区域 公司和上班人员越来越多，但中午吃饭比较困难，交通不方便 上班经常堵车，交通拥挤 晚上CBD看起来空空的，没什么人，想四处逛逛都没有地方 形态过于单一，过于商务，缺乏情感的沟通和交流,深圳CBD的看法,工作不忙的时候，常去华强北或东门逛街购物，或去酒吧玩耍 工作比较累的时候，去疯狂娱乐 品牌专卖店店常去，比较喜欢有品味的地方。,关键点提炼,前景看好 配套不足 人气不足 没有活力 交通拥堵 过于商务 情感沙漠,休闲娱乐是主要的爱好 讲究品味 崇尚享受,工作之余的喜好,福田CBD：客户主要观点：发展前景好，除工作时间外，人气明显不足，上下班交通拥堵、过于商务、情感缺失,从2000年开工建设以来，中心区的房价一直的上升；价格翻了几番，中心区土地越来越稀缺，以后还会继续往上涨。 写字楼： 写字楼是中心区一大主体物业，目前仍旧存在大量的供给状态，尚有的规划用地也几乎是写字楼用地，写字楼外形中规中矩。 投资客和自用比例各占50，业主均不急于出手，甚至目前租便宜点也无所谓，对中心区的规划和前景充满信心，价格从最低的9000-13000元/平方米上升到30000元/平方米左右。 办公楼的品质是否纯正非常重要。 商业： 中心区商业目前处于持续发展阶段， COCO PARK、怡景中心城等已运营，后续还将有IAMALL、金地岗厦商业等集中商业面世。 目前商业形态逐步改善，从写字楼的裙楼层面到大型集中商业，但商业层次单一，缺乏多样性、偏高端。 由于写字楼不紧凑，不能形成规模，无街区感，不能聚集人气，所有的业态均表现为中午火爆，晚上无人气，千万不要让CBD晚上变成一座“死”城。 由于规划时，各大厦未解决烟道设计，限制了餐饮业态的发展，吃饭是个大问题。,前景看好 所有物业均表现中午火爆，晚上无人气 房地产价格上升较快，空间比较大。,商业有待挖掘 城市空间无法综合利用 写字楼存在设计问题，商业不能有效配套,写字楼目前供应量大，但规划用地剩余不多 写字楼是否纯正非常重要,区域前景,写字楼,商业,福田CBD：专业人士主要观点：前景好，价格上升快，但目前人气和活力不足，商业有待进一步挖掘；业态中午火爆，晚上无人气。,写字楼裙楼商业,购物中心,福田CBD商业市场：商业形态主要为写字楼裙楼和集中商业，整体供应量约64万平，街区商业缺乏,星河国际天虹,COCOPARK,品牌百货+ 新型高档购物中心,COCOPARK,中心城,购物中心休闲化发展，形成以休闲消费为特色的新型商业形态,怡景中心城,IA MALL,福田CBD商业市场：集中商业以新型大体量MALL为主，融合休闲娱乐、餐饮、购物于一体的高端商业,福田CBD商业市场：消费人群以中心区商务办公人士和区域内中高端居住人口为主，以及外来消费人群，商业有强大的消费支撑。,福田CBD商业市场：未来几年，深圳将有过百万平米大型商业入市，近50来自福田，进一步催熟商业氛围，中心区将成为第三个市级商圈,福田以金融功能、总部经济为核心，凭借地理和规模优势成为珠江三角洲城市群最重要的金融中心，经济增长极核，深圳商务名片。,深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心，在深圳2030年城市发展策略中着重强化了这一定位。,福田是大型市政配套最为集中、档次最高的区域，是深圳城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，深圳人文名片。,福田环境小结,福田是深圳交通枢纽，交通网线最为密集的区域，实现高效率、高容量的顺利通勤。,红荔路沿线北侧以中高档住宅区为主，南侧以行政、商务办公为主。,福田CBD为深圳中心区，是集行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心；,作为城市商务、行政和文化中心，拥有雄厚的客户基础，对各类高档物业均有旺盛需求，发展前景良好； 福田CBD商业市场以裙楼商业和集中商业为主，缺乏高档街区商业； 集中商业以新型大体量MALL为主，融合休闲娱乐、餐饮、购物于一体的高端商业； 客户群以中心区商务办公和中高端居住人口为主，消费有强劲支撑； 未来将有岗厦旧改、IA MALL 和京基下沙等入市，加剧竞争的同时，进一步催熟福田商业氛围，福田将成为深圳第三个市级商圈。,福田商业市场小结,3本项目分析与定位,本项目SWOT分析,地段优势明显，位于福田CBD，是真正的中心区集中商业； 交通便利，连接地铁会展中心换乘站； 国际顶尖机构设计，整体商业规划布局合理，优秀的生态环境设计； 周边写字楼、酒店云集，拥有大量高消费群体； 商业经过多年经营，业态丰富多彩，各类品牌商家云集，积累了广泛的人气和口碑；,优势,福田CBD整体设计太过于宽泛，道路过宽、隔离带过多，导致项目周边不利于聚集人流，人气不足； 项目周边夜晚尤其缺乏人气； 项目本体昭示性不强，建筑外形不利于吸引人流； 项目往年经营人气低于同区域、同级别其它集中商业； 缺乏顶级品牌商家，整体形象档次受限制，不利于吸引周边及全市高端消费人群；,劣势,本项目SWOT分析,当前房地产住宅市场受政策打压，商业地产面临巨大销售机遇； 当前深圳商业市场供应量不多，中心区优质商业供应尤其稀缺； 2011年深圳多条地铁新开通，本项目交通优势进一步提升； 福田CBD写字楼商户数量提升、酒店入住率提升，为项目持续带来更多消费人群； 深港一体化、深圳城市快速发展，福田CBD发展空间巨大；,机会,中心区金地岗厦、IA MALL等高端集中商业体在未来面世，给本项目带来巨大竞争； cocopark、购物公园、天虹商业吸引了片区大量消费人群； 万象城、kkmall等顶级商业中心、以及华强北商圈同样分流了本项目目标消费人群；,威胁,项目综合定位 CBD生态活力购物中心,最聚人气的生态时尚型购物、娱乐、休闲中心,全深圳最具中心价值的CBD商业中心,国际时尚潮流云集，都市精英的集会、休闲、购物场,生态景观式休闲消费、一站式满足购物理念,都市形象示范区,最漂亮的街景、最炫目的灯光、最生态的购物环境 城市最靓丽的风景线,都市生活体验区,最全面、最多姿多彩的都市生活体验,潮流风尚集散地,最潮流的时尚集中地,最具活力的都市动感中心,核心客户：中心区商务人士和居住人员 重要客户：深港潮流时尚人士，旅游人士 游离客户：追求时尚与活力的年轻阶层,消费者定位 深圳市时尚中产精英,4项目选铺及定价方案,定价原则及思路,明确各层均价关系,人流、产品分析,制定各层均价,建立打分体系,定价原则：,实现最大价值，好铺能卖高价 保证100销售，差铺能卖掉,结合目标,价格体系,定价思路：,建立评价指标,建立打分体系：商铺的价值KPI包括位置、交通、视野和质素,商铺价值KPI,位置,交通,视野,质素,聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面,可达性、道路、出入口、交通枢纽,可视性、远距离、中距离、近距离,形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄,根据铺位基本信息及位置情况，按照制定的打分体系分别打分，各分值结果根据评价指标加权得出各铺位的总分； 利用各铺位求出的分值关系，结合销售目标下求出的单层均价，推算各铺位价格。,L1层商铺拟销售铺位清单及价格,UG层商铺拟销售铺位清单及价格,G1商铺拟销售铺位清单及价格,家乐福B1层商铺拟销售铺位清单及价格,5项目营销策略与计划,项目营销策略,强势突出本项目CBD集中商业的优势，通过线上、线下媒体推广，打造本项目为2011年深圳最具投资价值商业项目形象； 针对商业客户进行精准化营销：区分各个等级的大、小投资客户，以及各个区域客户，针对不同客户进行精准有效的营销覆盖； 全面网罗世华投资客户群体，针对世华大投资客户进行圈层活动营销，挖掘大投资客户大面积组团成交，从而推动整体销售速度； 加强销售现场管理，采用认筹储客、集中选铺的方式销售，从而提升销售速度；,项目推广计划,推广渠道,线上媒体,线下媒体,户外,小众媒体,网络,报纸广告,电梯广告,电台广告,商家资源,世华资源,项目现场广告,客户维系,团购启动,线上媒体内容： 树立项目形象，传达项目属性和气质； 传达重大销售节点信息。 配合营销活动，传递活动信息。,线下媒体内容： 网罗目标客户，针对目标客户媒介习惯展开传播，以吸引目标客户关注； 维系客户关系，配合线上媒体宣传。,项目销售计划,项目销售流程,2011.7月-8.12储客认筹期： 引导客户签订“商铺购买优惠书”，收取诚意金，通过认筹摸查客户意向，把握销售进度,2011.8.13开盘： 项目集中开盘选铺，客户签订“商铺认购协议书”，缴纳定金,2011.8.21之后： 签订“商铺销售合同”、“商铺委托租赁协议”，后期客户直接签订商铺认购协议书,2011.8.13-28.： 开盘后直接签订商铺销售合同，同时收取相关费用。,商铺交房时，签订“物业管理协议”，同时缴纳契税、维修基金,第一阶段：,2011.8.28-10.31加推剩余尾货阶段： 配合市场宣传，通知意向客户签单成交,2011. 11.1最后一批开盘： 通过促销处理最后尾货,2011. 11.1-30最后一个月清货期： 通过促销配合，最后销售完所有尾货,第二阶段：,现场集中选铺销售策略/流程,签到区,签到工作人员根据客户排队顺序进行签到，并依次发放选房顺序号，认筹购房者为A主贴，随行人员为A副贴；新客户购房者为B主贴，随行人员为B副贴,选铺休息区,客户在选房休息区内观看表演，享用餐饮，等候选房。,缓冲区,抽签时先抽A组认筹客户，B组新客户须在全部认筹客户进入选房区后再按顺序选房。客户在被叫到选房顺序号后，到缓冲区集合，并在工作人员组织下，按号码顺序排队，准备进入选房区。,选铺区,销售代表算价，客户选定意向房号后，销售代表填写铺号确认单，并交由客户签字确认。,销控区,销售代表将客户签字后的铺号确认单交给销控区工作人员，在确认铺号无误后，在铺号确认单上签字，销控所选房号。,认筹客户提交本人身份证、诚意金收据，交纳购房定金换取购铺定金收据；新客户可直接提交身份证，并交纳购铺定金获得定金收据。,签约区,客户凭销控及财务签字的铺号确认单、购铺定金收据、本人身份证到签约区签署认购书及相关法律文件。,财务区,常规下商业项目常见的销售模式,常规下商业项目常见的销售模式,初步建议本项目可按售后返租等前四种销售方式选择，具体在下一步工作中沟通确定,6世华强势快销模式,世华地产11年来一直在二手楼交易市场上处于领跑地位。,深圳规模最大的品牌代理公司,世华地产：,300多家店铺门店分布图,据2011年数据统计，月均成交金额超过39亿元，日接待客户数量约9000人次，累计为约1500万人次提供过专业的地产服务。,世华11年来， 积累了非常庞大的客户资源。,非常世华 庞大的资源体系,某楼盘,非常世华 庞大的资源体系,集结,快速,联动,创新,非常手段强势快销模式,我们相信，300多个店铺一定比得过一个售楼处，6000多名地产经纪，定能赢十几个售楼员。,6000多名地产精英,300多个店铺,1个售楼处,VS,10多个售楼员,VS,非常手段强势快销模式,项目部,世华门店,业务人员,300多店铺,6000多名,统一卖点,潜在客户,目标项目,强势集结,非常手段强势快销模式,优势一：,集中6000多人庞大销售团队、300多间店铺，短期内主攻一个目标。,非常手段强势快销模式,优势二：,主动出击，一对一推介，上门CALL客，拉动消费，有效扩大产品知名度。,非常手段强势快销模式,优势三：,推广时间短，执行力强，帮助开发商迅速回笼资金。,非常手段强势快销模式,优势四：,用实战力和敏锐洞察力，第一时间找到目标客户及挖掘匹配的客户资源，进行压迫式快销。,非常手段强势快销模式,2、代理任何楼盘，做 不做量,最具凝聚力团队 最具执行力团队 最具实战力团队 最具人脉缘团队,1、深圳区域一个片区只代理 个楼盘,3、在同行中，做到：,1,质,非常手段世华USP主张,7合作方式,门店广告：海报、横幅、易拉宝,一对一全程贴心营销,保险式营销,地毯式搜客,上门call客,专人派发宣传单张,电话宣传,300多家地铺网络门店移动售楼处 6000多精英 借助世华最丰富的客户资料数据库 积累11年忠实的低、中、高端区域客户资源,开发商(开心支付方),世华军团(约2%+1%),驻场代理公司（如有）,开发商,世华代理公司,世华强势快销模式可实现销售量短期内增长十倍左右,10倍收入,10倍进账,月佣2%+1%,非常合作 非常突破,Thank you! 与您携手共创辉煌！,