2010宜兴市荷兰岛房地产策划.ppt
荷兰岛项目策划,第一章市场分析,第一节 宏观房地产市场分析,尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，中国房地产市场在2010年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微。可以预见的是未来对风险管理的关注将提高.,第二节 宜兴房地产市场分析,2007至2009年末，住宅施工面积累计825万平方米，商品房住宅销售面积累计244万平方米，商品住宅积压近581万平方米。这三年的建设量如果按人均40平方米测算，则可以解决21万人的入城居住问题，占总人口的20%，而这仅仅是三年的建设量。98年前的计划安置公房算是400万平方（20万人乘以人均20 平方），98年到2007年间住房改革后共建1600万平方，按照已经达到的城市化率55.55%，2000万平米除以52.93万人，人均38平方的水平）。2010年以后不可能就不建了。,2010年末，按照以上数据推算，房屋保有量2825万平方，以城镇人口52.93万，人均53.37平方，这样还是不能反映全面，因为很多农民进城了，不知道进城的农民算不算在城镇人口之列，可能存在相当多的农民为了子女已经在城里买了房，但还未入住。如果房屋保有量是准的，按人均38、40、42平方反推，则城市人口人数应是75、71、68万人，也就是已经达到发达国家的城市化水平，起码是在房产上已经达到了。这样，理论上2009年以后再建的房屋，不是再增加人均面积指标就是增加房屋空置量。,在住房改革这几年，稍有出向的人已经开始换房或已经换房了，甚至有的已经是第三次倒房了。城镇化率我想不会这么高，还有很多同时拥有两套、三套以上的住户。,第二章 项目分析,第一节 项目概况,基本信息,周边状况,小区规划,小区占地20万平米，欧式建筑风格，物业形态为独栋及联排别墅，分为南北两个区域，其中独栋122户，地上2层送地下室，地上面积为312-458平米，地下面积为113-170平米左右；联排253户，地上3层送地下室，地上面积为185-276平米，地下面积为50-70平米左右。地下室层高2.75米。二期原规划为6幢高层，现调整为联排。 景观设计上，将团氿引入社区，小区四面环水，独栋户户面水，中央为3万平米的人工湖泊，规划有游艇码头，会所，网球场等配套设施。,调整为联排,47户未动工,N,独栋,联排,立面效果,面积配比,一期面积配比,二期联排，具体规划不明确。,SWOT分析,优势 荷兰岛位于宜兴传统的热点居住板块-团氿板块，区域内已入住的代表性小区有水岸豪庭，海德名园等，目前在售楼盘有荷兰岛，中星湖滨城，水榭华庭，荆溪人家等项目。 项目北接团氿南路，西邻氿西路，毗邻宜园风景区，距市区2公里左右，周边1公里范围内的生活配套设施较少，虽然有已交付入住的小区，但是整体居住氛围欠佳。 劣势 项目周边不利因素：西侧有热电厂以及铁路经过，,团氿南路,氿西路,水岸豪庭,海德名园,第三章 项目定位,第一节 目标客户定位,1.高收入人群 2.消费模式以家庭享受为中心的“享受消费型” 3.私营企业主，企业决策层（股东，董事等）,第二节 户型定位,独立别墅（五房二厅四卫约459）,地下层,二层,地下层：底层设有多功能影视厅、娱乐室、洗衣房，还能根据自身需求设置健身房，同时配有独立卫生间，完全可以成为自己的私家会所。 一层：双车位车库，可直接入户。4米挑高客厅，连通阳光厨房及餐厅，周边为超大私家庭院，通透及采光性无可挑剔。独立套房式卧室设计，既可作为客房，又能作为次卧室。同时配有私人会客厅，工人房，洗衣房等。 二层：大面宽主卧设计，直通景观露台，并设有步入式更衣室,同时直通书房，办公休息皆可在一个空间内完成。次卧同样外接阳光露台，采光通风性均较强。二层同时设有家庭厅，在闲暇之余使家庭生活显得更为融洽。,户型分析,一层,联排别墅（四房二厅三卫约185）,半地下层 一层 二层 三层,半地下层：同样设有多功能影视厅、娱乐室、健身房等，成为自己的私家会所。 一层：6米宽错层式客厅，独立式休息娱乐区域。厨房直通餐厅，成为独立就餐区域，并做到洁污分离。 二层：大面宽卧室连通景观阳台，并设置步入式更衣室，卫生间设置在双卧室中心，方便使用。同时配有书房，集工作休憩于一体。 三层：顶层独立式阔绰主卧，套房式设计，内置独立卫生间及步入式更衣室。北面设有超大景观露台，休息之余尽情享受自然资源。,户型分析,规划调整,调整区域原规划为2幢联排别墅，6幢高层，现全部调整为联排别墅。,第三节 价格定位,售楼处外景,签约备案情况,荷兰岛郁金香庄园 均价20000元/平米 电话：400-606-6969,第四章 项目营销,第一节 品牌形象,开发商,荷兰岛郁金香庄园由荷兰范思特（宜兴）房地产开发有限公司开发。荷兰范思特集团1935年成立，公司业务主要有四个方面：房产开发，土地组合储备，工程建设和物业管理。先后成功开发了数百个高端住宅、精品商业和办公项目，2004年成立宜兴公司，开发资质为二级，本案为进入中国的第一个项目。,范思特集团董事长范思特尤思,第二节 销售渠道,1.派传单 2.网络信息渠道 3.客户上门留名片或电话姓名等 4.电视台新闻滚动条或电视广告销售,第三节 广告策略,报广欣赏,报广欣赏,总结,1.一个时代的结束与另一个时代的来临：宜兴发展向东，团氿没落，东氿崛起，东氿板块占尽天时地利人和，荷兰岛出生团氿，区域发展前景以及升值潜力有限。 2.风景与污染并存：给了秀丽的景观资源团氿风景区，也给了无法摆脱的污染火力电厂以及铁路。 3.成也水景与败也水景：岛屿式的规划，做到极致的水景，却也可能成为后期物业的噩梦，业主们可能需要支付高昂的成本。 4.舍弃高层与追求利润：二期规划的6幢高层调整为联排别墅，提升了小区的整体档次，同时必须通过上涨价格来平衡利益以及追求更多的溢价空间。,end,荷兰岛,2009.12.26,
