2010年浙江海宁皮革城市调报告（47页）.ppt
海宁皮革城市调报告,2010.12.16,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,产品位置,位置： 海宁市南北大道和海洲路交叉口，海宁市体育中心对面 。,产品位置,产品概况,分区： 由皮革服装交易区、裘皮服装交易区、箱包皮具交易区、原辅料市场、鞋业广场、毛皮服饰牛仔城以及皮都万豪大酒店、商务综合楼、美食街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等组成，现有经营企业2000多家。,定位： 是中国规模最大、最具影响力的皮革专业市场，中国皮革业龙头市场，中国皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包、皮毛、皮革、鞋类的集散中心，也是皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。,规模： 市场总建筑面积45万平方米，另规划有皮革业CBD约20万平方米。,产品规划,开发规划： 一期 ：中国皮革城，建筑面积16万平，2005年10月营业。 二期：皮革城的西侧，总建筑面积26万平，包括原辅料市场（6.4万平），鞋业广场（6.6万平），毛皮服饰牛仔城（7.1万平），商务综合楼（23层），餐饮街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等配套设施。于2007年5月逐步开业运营。 三期：中国皮革业CBD占地200亩，总建筑面积为20万平方米，总投资约6亿元，由70多幢多层和高层建筑组成。 现正开发建设中。 四期：位于一期北侧，用地面积74.25亩，总建筑面积约12万平方米，其中包括一座地下一层、地面四层、建筑面积为6.2万平方米的裘皮交易市场，以及约5.8万平方米的两幢商务楼。项目于2009年10月开工，计划2010年11月开业。,产品业态类型,成品市场商铺,原材料市场商铺,办公写字楼/酒店,区域分布: 中国皮革城 皮装鞋业广场 皮草广场 裘皮广场 原辅料市场 地产箱包品牌直销中心 皮都锦江大酒店 皮革城大厦 品牌风尚中心 文化广场 餐饮街 旅游接待中心 旅游纪念品一条街 四季厅 银行 医疗点 托运点 皮影戏厅,产品分区,中国皮革城,鞋业广场/皮草广场 （两个大楼主体相通）,裘皮广场,产品楼栋分布,产品楼栋分布,皮都锦江大酒店,皮革城大厦,原辅料市场,产品配套/服务,餐饮区,停车场,景观区,产品配套/服务,楼层办公室、投诉中心,餐车,银行,饮料站、彩票站,产品楼层分区,中国皮革城,1F：箱包皮具为主，少量的品牌服饰、手套交易区，旅游纪念品一条街 2F：皮革服装 3F：裘皮服装和名牌皮装各半 4F：餐饮区和办公楼,产品楼层分区,中国皮革城1F平面图,产品楼层分区,中国皮革城2F平面图,产品楼层分区,中国皮革城3F平面图,产品楼层分区,皮装鞋业广场,1F：品牌皮鞋为主，少量的拖鞋和旅游产品 2F：皮革服装 3F：皮革服装/羊毛衫 4F：精品女装,产品楼层分区,皮装鞋业广场1、2F平面图,产品楼层分区,皮装鞋业广场3、4F平面图,产品楼层分区,皮草广场,1F：皮草服饰 2F：皮草服饰 3F：皮草服饰 4F：皮草服饰,产品楼层分区,皮草广场1、2F平面图,产品楼层分区,皮草广场3、4F平面图,产品楼层分区,裘皮广场,1F：裘皮服饰 2F：裘皮服饰 3F：裘皮服饰 4F：精品裘皮,产品楼层分区,裘皮广场1、2F平面图,产品楼层分区,裘皮广场3、4F平面图,产品总结,海宁皮革城借助海宁皮革产业的发展，形成强大的规模效应，以成品零售批发市场和原材料采购市场的商铺为主要产品，其次还有配套的酒店、办公楼的物业类型，形成以交易市场为核心的运营模式。,在分区和分层规划上尤其注意商品分类，做到把市场精细化、专业化。,在配套服务上全面注重，写字楼、酒店、大面积停车位、银行、餐饮一应俱全。,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,包装氛围渲染,外围：,餐饮区走道挡风旗 (统一宣传刚开业的裘皮广场),沿干道停车场的广场柱 （主要是宣传皮革城的商户，增强氛围的同时，填补停车场的空旷感和美观感）,外围：,包装氛围渲染,鞋业广场的外立柱，美观包装和信息传递,电子屏和商场侧出入口的门头，分动静态展示皮草服饰的风采,包装氛围渲染,内场：,商场正入口，展示皮革城的荣誉,商战内部零散的海报和电子屏广告,包装氛围渲染,内场：,商场电梯口的垂吊灯饰,四季厅（连接鞋业广场和皮草广场的过道大厅）的墙体广告位,包装氛围渲染,内场：,商场出入口玻璃门上的腰线,玻璃门上的海报,包装导示系统,功能分区：,电梯口导示,商场出入口导示,电梯口墙体导示,包装导示系统,指示系统：,主入口有电子屏查询系统,天花板导示,地面导示,包装总结,皮革城的包装采用传统的商场包装形式，吊式、海报等等。 但总体而言，皮革城的包装在色彩使用上力求简单，主要用渐变的宣传色，内部导示系统统一用红色。 另一点，整个商场没有商家乱摆放招贴广告的现象，没有普通市场杂乱的感觉。,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,营销媒体,高炮 （沿高速干道的高炮，用蓝、玫红渐变统一色彩）,电子屏 （靠近干道的中国皮革城和裘皮广场的楼体上的大型电子屏）,户外,购物手册,企业内刊杂志,营销媒体,平面,营销媒体,新媒体,网络 官方网站和电子商务运营结合,电视广告,营销SP活动,裘皮广场买一增一活动,买裘皮送钻石活动,裘皮广场9球赛,活动主要针对刚开始营运的裘皮广场，用来凝集商业人气,营销总结,皮革城的媒体策略，在颜色上统一用蓝-玫红渐变；在形式上面面俱到，平面、网络、电视等等，在高速路口的高炮也较多。,SP活动针对阶段营销需求，利用到名人效应、促销方式等等。例如在裘皮广场运营的初期阶段，现阶段的活动主要就针对裘皮广场来做活动，活动中找到“钻石”的载体来匹配裘皮的奢华感，来传递商场的定位。,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,租赁,中国皮革城只有老皮革城商户才能购买产权商铺，其余商铺由皮革城运营。 鞋业广场、皮草广场、裘皮广场部分对外出售，商铺50%以上自留产权租赁。,注：以上数据为根据市调情况估计所得出数据。,租售政策,鞋业广场私人业主的出租信息,出租率95%左右。 租金情况根据位置有所差别，其中以中国皮革城商铺为最贵，达到了100万/年/80左右。皮装鞋业广场的租赁略差，有私人业主转租。平均租金约为20-30万/年/50平。,租赁,租赁,采访数据,皮草城4F靠楼梯口：68,11万3 皮草城4F靠里：40，8万，加转让费等共50万左右，可以保证6年运营使用权 中国皮革城1F：30-40，30万，转手费10万 中国皮革城：老城商户，80左右，开盘价300万购得产权商铺,产品,包装,营销,租赁,客户,目录,客户,客户来源： 从停车位来看，主要是来自江浙沪地区的客户根据对店主/营业员的采访来看，客户来自全国各地，也有国外客户。会有旅游团购和和集团团购的客户。,客流表现： 就考察所见，以中国皮革城1F箱包区的客流量为最多，其他区域人流量略少，尤其以新开的北侧裘皮广场人气不够。,
