2010苏州 苏地2003B42地块商办部分定位报告62p.ppt

苏地2003B42地块商办部分定位报告,华燕市场部 2010年6月,前言,作为一家专业房地产咨询公司，我们将通过于各个业态目前在租赁市场及销售市场的表现，从而还原出本案当前市场上的价值表现，通过市场价格对项目进行各个业态上的经济测算，以价值最大化的标准对项目进行最优化的定位。,苏地2003B42地块项目简介,本案位于市区与新区交汇处，但本案并不具备浓烈的办公区氛围,本案,三香路,干将西路,西环路高架,苏州高新区,苏州市市中心,本案位于西环路高架与三香路的交界处，以西环路高架为界,本案正处于中心城区与苏州高新区的交接处。 本案未能挤入新城CBD区，仅属于CBD的辐射范围,苏地2003B42地块项目简介,受地块限制，本案未能融入新区CBD内，但受CBD区的辐射影响,项目东起国际经贸大厦。西至运河公园，南依三香路，北靠活络浜。 区域受狮山桥影响。与新城CBD区产生阻隔，本案未能融入新区CBD内，但受CBD区的辐射影响。,苏地2003B42地块项目简介,项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主,五星酒店总平图,办公产权标准层,办公产品套内使用面积：50-80平方米。 单套间面积小，可分割。 参与经济测算面积在57466,区位：中心和商务的交汇,本体：生活属性大于商务属性,1,2,苏地2003B42地块项目简介,产品价值的思考 对于这样的优质区位体系，我们将做成什么样的产品？,纯办公 or 服务式公寓,?,注： 站在经济测算的角度，我们以价值最大化理论确定本案的产品落位。,PART-1 区域办公市场简析,苏州地区办公市场,目前苏州市以新城区、中心办公集中区、园区CBD三大办公区为主,新区CBD,中心区办公集中区,园区中央商贸区,本案,苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。,苏州地区办公市场,苏州市整体在售办公市场供不应求，价格稳步上升。,整个苏州办公市场自09年经济复苏开始开始回暖，由于供应量的下降及区域成交火暴，目前苏州地区办公市场成交呈现供不应求状态。 目前整个苏州地区办公市场价格位置在10000-12000元/平方米间。价格呈现上升态势。,09年至今苏州办公市场总供应面积为208095平方米， 09年至今苏州办公市场总成交面积为429695平方米， 苏州市场供求比为1：2.06。,单位：,单位：元/,供求比,苏州地区办公市场,市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显,市区写字楼大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后，且交通拥堵，停车不方便。,由于新区、园区没有限高限制，新推出的写字楼多为小高层或高层，不仅外观美观且由于采用框架结构，使之能按客户需求自由分割单位。这批写字楼外观新颖，设备先进，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。,金洲大厦,光大银行,新区CBD,园区中央商贸区,苏州地区办公市场,两大新崛起的办公市场均表现供不应求，价格受个案影响起伏大,根据两大新生的办公市场均出现销售市场供不应求的状态。 两大区域成交价格受个案影响呈现波动起浮状态。,09年至今园区供应面积77773平方米， 09年至今园区成交面积163095平方米， 园区供求比为1：2.09。,09年至今新区成交面积163095平方米，,单位：,单位：元/,单位：,单位：元/,苏州地区办公市场,园区典型办公楼一览,苏州地区办公市场,高端个案参照（环球188）：目前是整个苏州市高档写字楼标杆,座落：左岸商业街 概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央，总高282米。 办公户型面积：160-250平米 物业：9.3元/平米/月（含水电） 租金：120元/平米/月 层高：3.95米 价格：22000元/平米 装修成本：2000-3000元/平米 购买性质：40%投资、60%自用 去化情况：2009年8月开盘至今，办公去化40%。,高端个案参照（环球188）：采用高标准配置，整体品质在整个苏州市场属于一流,苏州地区办公市场,苏州地区办公市场,园区内办公楼市场特征,相对而言，园区的写字楼分布较散，但基本已形成集中的写字楼区域。 产品的档次主要在中高档以上，目前高档产品环球188等 产品出租的方式予以经营。 大多数写字楼车库或车位数量还有待增加，少数高档写字楼车库或车位数量充足。 园区的写字楼功能单纯，其绝大部分都缺少辅助设施以及一些生活娱乐配套，如商务中心、接待中心、餐厅等。 园区的写字楼商务氛围、生活工作氛围明显比往年活跃。在国内外。 园区的大部分写字楼的租金主要在48120元/平米/月的范围。 国际大厦和环球188租金和售价代表了目前苏州写字楼市场的最高标准。最高价格可达22000元/平方米，目前各个项目去化良好。,苏州地区办公市场,市区典型办公楼一览,苏州地区办公市场,高端个案参照（沿海国际中心）：对本案最具有参考意义的项目之一,座落：市政府北，干将路旁，主城中心唯一的花园广场式商业综合体 概况：集五星级万豪酒店、甲级写字楼、酒店式公寓和精品商业于一体，以174.8米的主城第一高楼 ，由开发商持有，正对外租赁中。可租层数为327层。 办公户型面积：180-220平米 物业管理费：12元/平米/月 租金：75-85元/平米/月（含水电） 层高：3.00米 目前租赁情况：82% 装修成本：毛坯,西环路高架,干将路,沿海国际中心,高端个案参照（沿海国际中心）：区位、物业形态、品质均具借鉴作用,苏州地区办公市场,古城最高建筑174.8米,五星级万豪国际酒店(29-49F ) 甲级写字楼（1-28F,30000 ） 精装公寓（3-9F，13600 ） 底商（1-2F，3000 ）,拥有5星级国际酒店配套，定位为苏州最高档的综合商住广场； 175的建筑高度，在主城区内可视性强，形象昭示性强。,该项目区位位于老城区与新区的交界附近，属于非CBD区域内。 该项目顶部为万豪国际五星级酒店，与本案具有五星级酒店属性相同。 在品质上该项目为老城区标杆项目，办公租赁价格位于区域内之首。,苏州地区办公市场,市区写字楼的开发时间普遍都比园区的早几年。 写字楼主要集中在市区的主要干道沿线或附近，分布广泛且总量较大。 物业管理水平并不高，服务和写字楼管理落后。 市区写字楼在地理位置、交通、配套等方面占有绝对优势，成为其吸引客户入住的主要因素之一。 写字楼设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后，以中高和中低档次写字楼居多。 许多写字楼的功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等 租金水平大大低于新区或园区的，这是市区写字楼的又一个优势。 出租率也很高，平均在85%以上。 市区办公楼销售价格维持在7000-220000元之间，租金除了沿海国际中心在100元其他项目基本在30-70间。,市区内办公楼市场特征,市区内办公楼客户特征,市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。 单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。 这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。 他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。,苏州地区办公市场,新区典型办公楼一览,苏州地区办公市场,高端个案参照（国际经贸大厦）：紧临本案，另一个可参考的办公项目,座落：环西路高架与三香路交界处 概况：共25层的办公格局，近10年左右的历史，由于当地工商协会入驻，因此在当地具备一定影响。 办公户型面积：138-248平米 租金：55-60元/平米/月（含物业管理费） 层高：3.5米 装修成本：毛坯 得房率：75% 目前租赁情况：98%的入驻率。 公司情况：以外贸、驻苏州公司分支机构居多。,苏州地区办公市场,高端个案参照（国际经贸大厦）：品质感相比新兴办公项目有劣势，车位紧缺。,国际经贸大厦由于开发年限较早，整体品质老化严重。整体形象对于注重形象的外资企业不具有吸引力。 由于前期规划考虑不足，区域内可停车位缺乏，目前出现抢“车位置”现象。,苏州地区办公市场,新区内办公楼市场特征,新区的写字楼主要位于狮山路一带的新区的“中央商贸区”，其比较集中，互相之间的距离较近。 在新区相对集中的写字楼区域内，商务氛围、商业配套等较好。 这一区域的写字楼装修和产品塑造要求高，且单体的规模都较大。 主要写字楼的租售率、租金均高于市区写字楼的水平。 写字楼的风格和提供的服务差异性大，雷同性较小。 新区主要高档写字楼的功能设计上考虑全面，能满足除办公之外的其他一些服务。 目前新区写字楼项目以在租赁方式为主，整个楼盘出租率达到70-85%左右，国际经贸大厦出租率高达98%， 租金体系控制在80元/平方米/月。销售价格仅在9000-12000元/平方米。,客户群以外资企业或机构，外省市公司机构，及苏州本土外向性公司为主，这类型公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。 客户群以中小型的公司最多，主要从事管理或服务类的业务，兼有部分生产加工性的公司,新区内办公楼客户特征,苏州地区办公市场,1、目前苏州地区及各个板块内可售办公市场供不应求 。 2、各项目间产品品质差异大，存在明显差距。 3、新区及园区的入驻率相比其他市场较高，新区入住率高达80%。 4、新区可售的产品价格由于品质较老化，价格基本在9000-12000元/平方米。,苏州市区办公市场总结,PART-2 纯办公形态经济测算,纯办公物业形态经济测算,3A甲级写字楼,项目自身经济指标,项目基本定位3A甲级写字楼,发展商对项目的预期,利润价值最大实现,项目所处的优质区位,纯办公物业形态经济测算,项目定价依据参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格,以利润最大化原则选取项目进行办公产权方案的优化方式。,纯办公物业形态经济测算,市场比较法选取新河国际大厦及环球188作为销售型办公定价参照,本案市场拟合价格=11520×70%+13490×30% =12100元/。,纯办公物业形态经济测算,收益还原法以国际经贸大厦与沿海国际中心作为项目收益定价依据,通过调整，建议本案的租金在75元/平方米/月， 折合年收益为900元/平方米/年。 确保90%以上的出租率,本案的租金还原= = 13644元/,以本案40年的经营使用年限，以银行五年以上年基准利率下限5.94%,纯办公物业形态经济测算,定价总结在目前市场环境中，办公产品租赁优于出售,方案1：办公出售,当前市场比准价格为12100元/,方案2：办公出租,当前租金还原价格为13644元/,PART-3 服务式公寓市场简析,本案位置,中翔丽晶 8000元/（在售）,飞凡第5街 8600元/（在售）,金枫国际 8500元/（在售）,印象19 8000元/（在售）,上城 9000元/ （在售）,环球188 28000元/（在售）,永诚国际广场 8000元/ （在售）,苏州地区服务式公寓在售市场,目前苏州市在售的服务式公寓售价差异明显,除环球188外，其他产品面积以50平方米的小户型为主,目前主要在售酒店式公寓主力面积大多集中在40-60之间，而绝对高端的项目主力面积集中在80-100平米左右，且集中在园区； 项目多为复合型地产，容积率总体不高，高端综合体项目相对较少；,苏州地区服务式公寓在售市场,在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调层高、居住功能分区，但5米以下层高居住利用率相对不高。作为投资型物业，少量项目注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。 由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。,产品绚丽夺目，以豪华装饰作为项目入市的附加值,苏州地区服务式公寓在售市场,苏州市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案价格集中在800010000元左右。 在售项目多为挑高式带装修项目，售价普遍不高。 环球188由于其地段环境及产品优势，价格表现跳脱市场。,环球188凭产品品质优势使价格脱离普通酒店式公寓市场,苏州地区服务式公寓在售市场,园区及新区的酒店公寓产品由于商务配套及产品等优势，去化率明显高于其他区域的项目。 具备售价优势的诸如中翔丽晶等项目，去化同样相对较高。,环球188的表现为本案入市表明市场存在对高端品质公寓的购买力及需求,苏州地区服务式公寓在售市场,参照个案（环球188）：唯一一个能参照的高档在售服务式公寓,座落：左岸商业街 概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央，总高282米。 酒店公寓户型面积：83-300平米，主力面积83-105平米 物业：11.46元/平米/月 层高：4.2米 价格：28000元/平米 装修成本：5000元/平米左右 购买性质：40%投资、60%自用 去化情况：2009年8月开盘至今，总套数460套，公寓去化70%月去化55套左右。,设备服务配套： 全球最佳服务式公寓管理公司Frasers Hospitality提供酒店式服务 中央空调系统配套中央新风系统 中央热水系统 公寓主卫配备新型地暖系统 24小时顶级酒店式服务享受尊崇时光 全落地玻璃窗，立体自然采光 公寓电梯独立运行，确保出行入楼更私密更舒适,苏州地区服务式公寓在售市场,参照个案（环球188）：主力面积段相比一般酒店式公寓要多,该项目主力面积段在83-105，以一室一厅的产品为主,苏州地区服务式公寓在售市场,样板房标准,参照个案（环球188）：精装修提升了整个项目的品质,苏州地区服务式公寓在售市场,苏州地区服务式公寓在售市场,苏州地区酒店式公寓租赁市场,租赁项目租金差异较大，整体租金相比办公有明显劣势,老城区：租赁产品多为改造项目，整体档次较低；主力面积集中于40-50平米； 租金集中于35-40元/平方米/月，收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年轻或企业小白领为主，在售项目少。,园区：购买目的自用、投资、投资加自用，基本以项目周边企业中高层购买者居多，用于自用、自用加投资，投资客多数在苏州的私营业主企业合伙人为主；租凭者以项目周边的企业管理者为主；集中在40-65平方米左右的一房为主；租金大约在150元/平方米/月左右，平均收益10%左右,新区：租赁产品集中于狮山路附近；面积范围从35-95平方米不等，以一室一厅产品为主；租金水平在35-150元/平方米/月之间，平均收益率在5%-10%之间；目前区域内在售酒店式公寓项目不多，80平方米以上客户构成以外资、合资企业管理层及欧美客源为主，35-45平方米之间为在高新区工作的白领、年轻客户为主,苏州地区酒店式公寓租赁市场,整体客源档次低下，而本案所处的新区具备一定的产业支撑,苏州地区酒店式公寓租赁市场,本案的自己身条件要求本案应该向更高一层定位迈进,产业的升级及五星级酒店管理为本案向区域顶级服务式公寓作为有利支撑,苏州地区酒店式公寓租赁市场,以本案周边的五星级酒店作为参照，确定本案的租金落位,苏州地区酒店式公寓租赁市场,整体面积小，且月租金相比普通的酒店式公寓产品更具回报率,新城花园酒店,万豪五星级酒店,香格里拉大酒店,苏州地区酒店式公寓租赁市场,高端个案参照（新城花园酒店）：与本案最接近的五星级酒店,位于苏州新区商业中心，临近著名的虎丘、寒山寺。依窗俯瞰，可一览京杭大运河的美景和古城的新貌。1997年开业。2008年装修。 酒店星级：5 周围景观：苏州乐园 虎丘 寒山寺 邻近： 距离 距机场 80公里 距离 距火车站 5公里 距离 距市中心 4公里 项目描述：位于CBD区内，具备稳定的客群。中国第一家拥有五个中庭花园的酒店，春、夏、秋、冬、樱。 长租客户描述：以CBD区域内的行政办公客户为主。主要为老外。 目前长期出租率达到70%左右。 对外报价为16000元/间/月。折算单面积为272元/平方米/月 该酒店是当地的酒店经营管理公司，与万豪等世界品牌形成差异竞争。价格上也具备优势。,苏州地区酒店式公寓租赁市场,旧楼,新楼,高端个案参照（新城花园酒店）：目前长期客全部集中在新楼区，外国人居多,旧楼租金明显低于新楼,该项目以地上车位与地下车位结合，停车系统井然有序,苏州地区酒店式公寓租赁市场,高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨,舒适安静的行政酒廊每天安排五次茶点，包括早餐，午间小点，下午茶，鸡尾酒开胃小点，以及晚间巧克力小点饮料，还有整晚供应的自助饮料。 花园行政酒廊备有各类国际报刊杂志，书籍和高速上网区域。具有行政配套服务 行政房和行政套房，高速的上网宽带让您与外界的商谈接洽迅捷便利， 数字客房系统，量身定制了五大服务版块，具有特色的室内无线上网系统 贴身管家将提供您独享的房内快速入住和离店手续以及无微不至的礼宾服务。 对客户开放一周提供5个小时会议室满足商务的需求。,苏州地区酒店式公寓租赁市场,高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨,康乐伴您 尊享高贵、健身房 、游泳池模拟高尔夫射击、台球、乒乓球、棋牌、室美容美发,1、区域内具备众多世界知名的酒店服务机构。 2、整体品质高，且硬件服务设施配套完善，软件服务达到人性化 3、新城花园由于价格优势入驻率相比其他项目较高，入住率高达70%。 4、目前价格随酒店品牌差异区间落至在272-311元/平方米/月（含管理费及装修）,本案周边酒店产品长期租赁市场总结,苏州地区酒店式公寓租赁市场,PART-4 服务式公寓形态经济测算,服务式公寓形态经济测算,商务型服务式公寓,周边环境资源,项目基本定位国际化服务式公寓,五星级酒店的配套,利润价值最大实现,项目所处的优质区位,项目定价依据参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格,以利润最大化原则选取项目进行酒店式产权最后的利润经济测算。,服务式公寓形态经济测算,市场比较法选取环球188作为销售型服务式公寓定价参照,本案市场拟合价格=24920元/（精装价）。,服务式公寓形态经济测算,市场比较法作为引导潮流的项目，本案的装修欲与其公寓产品接近，这样才能提升品质形象，从而提升其项目价值,服务式公寓形态经济测算,收益还原法以新城花园酒店与香格里拉酒店作为项目收益定价依据,通过调整，建议本案的租金在200元/平方米/月， 折合年收益为2400元/平方米/年。 确保85%以上的出租率,本案的租金还原= = 36384元/,以本案40年的经营使用年限，以银行五年以上年基准利率下限5.94%,服务式公寓形态经济测算,定价总结在目前市场环境中，服务式公寓产品租赁优于出售,方案3：服务式公寓出售,当前市场比准价格为24920元/,方案4：服务式公寓出租,当前租金还原价格为36384元/,服务式公寓形态经济测算,总结,方案1：办公出售,当前市场比准价格为12100元/,方案2：办公出租,当前租金还原价格为13644元/,方案3：服务式公寓出售,当前市场比准价格为24920元/,方案4：服务式公寓出租,当前租金还原价格为36384元/,定价总结从单方面看，服务式公寓出租方案利润是最大化。,总结,定价总结从总价收益考虑角度服务式公寓出租收益仍是首选,方案1：办公出售,当前市场比准价格为12100元/,方案2：办公出租,当前租金还原价格为13644元/,方案3：服务式公寓出售,当前市场比准价格为24920元/,方案4：服务式公寓出租,当前租金还原价格为36384元/,可用于出售的面积为57466,由于酒店需要有配套支撑预测可用于实际出租的面积为48000,方案1：办公出售,方案2：办公出租,总收益7.841亿元,方案3：服务式公寓出售,总收益14.321亿元,方案4：服务式公寓出租,总收益17.464亿元,总收益6.953亿元,总结,纵观整个苏州宏观市场，随着旅游业及长三角地区亚太地区国际门户规划的落实，未来当地高端酒店式公寓市场需求及收益优于办公业态。 通过经济测算，租赁型的酒店式公寓是投资回报最高的产品形态。,附注,作为一家专业的房地产咨询机构，本着对发展商负责的态度。我们建议从风险控制角度将50%的业态作为酒店式公寓，其他定位为办公产品。 其原因为 1、由于本案总体量在10万方左右，总计的可用来测算的约550套，从经济测算指标看，服务式公寓具有较高的投资回报价值，但由于目前周边五星级酒店服务套间最多不超过400套。顾过大的体量会为本案租赁速度带来一定风险。 2、 为了控制产品单一化风险，故建议采用办公与酒店混合业态，确保可持续的收益表现。且易提升项目知名度。 3、反观周边香格里拉、环球188、沿海国际中心（万豪五星酒店）均以多复合的业态作为产品定位，这为本案在产品定位上带来了借鉴。,End & Thanks,感 谢 聆 听 !,