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    2011_中原_赠送面积的几种实用方法.ppt

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    2011_中原_赠送面积的几种实用方法.ppt

    偷面积的几种常用方法,一、低台凸窗和落地凸窗,其主要的技巧是把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。 在设计中,为了层高不超过2.2米,通常开发商会做一个较低的平台,这称为低台凸窗,这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进,开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”,但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高,加上打掉的那部分“低台”,凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法,使得房屋的空间更舒适,有效地内部空间结合起来。 缺点:大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题,需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 详见附图,二、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,为了“偷”面积,故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁,使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后,这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉,使原本2.2米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是,目前常用的是在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候,购房者可以将故意设计的那道假梁打掉,使得房屋空间变大。 缺点:拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。 详见附图,实 例,虚线为可打掉的假梁,三、超大入户花园和大阳台,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积,开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 缺点:作为购房者,由于入户花园要计一半建筑面积,在规定面积内,大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 详见附图,入户花园可以隔成一个小书房,非常实用,大阳台设计,阳台面积12,四、隐藏式衣橱,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗,通过外墙外移并将其做成凸窗完成,只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样,隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下,不用计入建筑面积,但业主却可以使用。 缺点:外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。,五、送半地下室(一般是多层的一、二层),2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积,不少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室,有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连,使得楼上楼下有机结合起来。 缺点:按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间,如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。,半地下室有独立的采光口,通过独立的天井采光,有的通过一楼的院子到达地下室的天井,六、送夹层,夹层的层高低于2.2米,可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米,标准层高2.8-3米,夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上,内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间,一般来说,如果一层4户,就两层的夹层处于标准层下面,另两层的夹层在标准层的上面;一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面,偶数层的夹层在标准层的下面,同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上,形成三错层的格局。该结构比较复杂,没有基本的透视图,现场图片资料很难说清楚。 缺点:结构复杂,施工周期加长,减少可售面积,从而单价较高。 附平面图,该户型也是送夹层的一种变化,最下层的高度低于2.2米,形成三错层。,七、层高做大,变成挑高房源,这是很多小户型采用的方法,挑高5米、挑高4.9米,实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后,购房者通常可以将其隔成两层,使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高,其他空间部分间隔成两层。 缺点:在限高的情况下,减少建筑面积,单价较高,同时在消防要求上很难达标,许多地方都已经禁止这种设计。,客厅挑高4.6米,八、赠送错层双层高露台或双层高入户花园,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上,对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台(或入户花园)如果是可以用玻璃窗封上,或加楼层板使上下两家都增加面积,对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题,如采用内封闭的方式。,奇数层露台可能有对视问题,6米高入户花园”采用左右错层设计,将入户花园设计成两层高度,可以100%的“偷面积”。 左右错层的入户花园(两层高度),使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭,在使用中甚至可以再作一层阁楼(见下页图片),露台内封,避免对视 内封露台改复式,又多一层面积,九、空中院馆,在两个单元之间做一个连接的空中过道,使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开,作为自己的私人空间;也可以作为空中院馆,供业主共用,多出一个休闲空间。 电梯厅花园由两层高露台组成,即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台,形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。 空中花园,一般是两层或者三层做一个。,电梯厅露台是两层高度,可以不计算建筑面积,电梯厅露台是两层高度,可以不计算建筑面积,空中花园有的是几层共享,有的只能一层独享,空中庭院,其他的一些方法,赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂,如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间、等等,名目层出不穷 半送房间,设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法。 空调机安放处变生活阳台 往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处,或将其层高控制在2.2米以内,或在顶上做一个假梁,使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“偷”得12左右的面积,但多出的每一平米,对购房者而言均是实惠。,下图是 104平方的三房户型,在售楼推广时被称作“自由空间”。其主卧北面的落地凸窗进深达1.5米,配合中间的衣柜位置,足以做成一间集书房、衣帽间两项功能的房间或空间。,半送房间 设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法,因为这也许对开发商来说,是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。下图是47平方的一房户型。很明显,就是两房户型少安个窗户,堪称一绝。,中山“万科.城市风景”美式“风情洋房”阳光房(红色部分)的层高为2.2米,可以算“偷面积”的新做法,The end Thank you!,

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