2011年上半年成都房地产项目市场研究报告.ppt

1,1,2010年-2011年各季度主要经济体GDP环比增长,美国2011年第一季度经济复苏动力明显不足，1季度美国GDP环比增长0.5%。欧元区第一季度经济增长0.8%，第二季度末经济增长动力开始减弱，不过欧洲央行仍准备再次加息。遭受大地震和海啸袭击的日本经济下滑厉害，2011年第一季度经济下滑0.9%。,IMF预测2011年主要经济体GDP增速,根据IMF预测，2011年世界经济增长率为4.3%，新兴经济体仍将是2011年世界经济增长的主要动力（金砖四国），中国经济增速预计为9.5%，日本经济由4月预测的1.4%下调为-0.7%，印度为8.2%，俄罗斯和巴西分别为4.8%和4.1%。,关键词2：中国经济中国坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控。经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。,2,中国2005年-2011年上半年GDP同比增幅走势图,中国2011年上半年GDP同比增涨9.6% ，比上年同期回落1.5个百分点，经济运行总体良好。其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。从一、二季度GDP增长情况来看，2011年中国经济增长8%的目标已无悬念。,中国2010年-2011年货币供应量增速走势图,2011年6月末，广义货币(M2)余额78.08万亿元,同比增长15.9%，比上月末高0.8个百分点；狭义货币(M1)余额27.47万亿元,同比增长13.1%，比上月末高0.4个百分点。 值得关注的是，M2的走势与房价的走势有90%重叠。从现在M2的走势来看，下半年在货币政策依然从紧的情况下，房价也会跟随M2的走势下行。,2010-2011年中国CPI、PPI走势,近两年CPI一路走高，稳定物价仍然是宏观调控的重中之重。截止2011年6月CPI达到近18个月的最高点。2011年6月份食品环比涨幅超越历史均值的幅度是这轮通胀中最大的，6月份PPI同比较5月份上升0.3个百分点。PPI的价格压力消退明显，它已经连续三个月低于历史环比均值。,3,关键词1：经济政策今年实行的是“宽松的财政政策”和“稳健的货币政策”（实际是从紧的货币政策），央行在今年上半年里六次提高存款准备金率，两次加息。,2011年上半年中央采取的是“稳健的货币政策，宽松的财政政策”。货币政策打压通胀，回收流动性，治理房地产泡沫，经济软着陆 宽松财政政策，是为了适当促进经济发展，避免货币政策对经济造成太大冲击！ 上半年人民币信贷规模为4.17万亿元，同比少增4497亿元。分析人士指出，预计全年信贷可控在7-7.5万亿目标之内，下半年信贷投放或有结构性放宽空间。 预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间。“比如中小企业贷款、三农贷款以及保障房建设以及公共设施债务融资方面都具有结构性空间。”,4,关键词2：房产政策中央、地方陆续出台一系列的调控政策，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。其中以“限购、限价、限贷（称三限）”调控效果最为明显。,2011年1-6月份成都本地房地产调控政策,5,2011年1-6月份成都市针对房地产出台的宏观调控政策,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2月15日：成都细则出台,3月30日：成都公布今年房价涨幅 低于人均可支配收入增幅,4月15日：关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告,3月18日：四川省人民政府发布关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知,4月1日：成都市城乡房产管理局关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,5月25日：关于规范房地产开发项目宣传的通知,关键词3：调控组合拳2011年是房地产调控最为严厉的一年，中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大，史无前例。,6,新国八条后连续的调控组合拳,2011年宏观调控小结： 把抑制通货膨胀摆在第一位；货币政策由适度宽松转为稳健； 落实和执行新国八条政策，同时抑制投资需求，增加供应； 加快建设保障性安居工程住房； 规范商品房预售制度监管。,关键词1：全国市场调控不断加码，但房地产投资依然火爆，银行个人按揭贷款紧缩，开发企业利用外资快速增长，全国房地产开发景气指数持续下降，创今年最低。,7,三个因素共同助推房地产开发投资仍然保持较快增速： 原因一：前期房地产市场价格比较高，利润率相对比较高，开发商加大了开发的力度。房地产调控中有规定，房地产商不能捂地，拿到地以后半年之内就要开工； 原因二：今年以来保障房建设的力度在不断加大，资金投入也在增加； 原因三：安装成本、人工成本也都在增加，而房地产投资增速没有扣除物价。 总的来看，房地产调控取得积极成效。前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产价格出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅继续收窄。 在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，下半年有可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。,2007年1月-2011年6月成都市近郊商品住宅供销价走势图（备案口径下仅住宅）,备注：近郊包括温江、双流、龙泉、新都、郫县。2011年1-6月暂无备案价格。,关键词2：成都市场价稳量缩2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显，不论是新增还是销售持续萎缩，市场价格在高位盘整，预计三季度市场将正式进入下行。,2007年-2011年6月成都主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下仅住宅）,房价合理价格：价值线,供销比为1均线,关键词3：市场低迷2011年前6个月成都房产市场表现低迷，受政策调控影响成交量一直处于低位徘徊，主城区价格一直在高位盘整，供销比达到历史较高位。对比近五年同期市场的情况可以看出今年上半年的供销量处于历史最低值。,2011年1-6月成都主城区商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,备案口径下： 2011年1-6月份新增供应量主城区406.58万方，郊区975.71万方； 2011年1-6月份销售备案量主城区348.57万方，郊区854.68万方； 2011年1-6月份备案口径下的存量主城区579.81万方，郊区1310.53万方； 2011年1-6月份备案均价主城区8806元/平方米，除开经适房因素，实际均价依然已超过9300元/平方米； 供销比上半年主城区1.17左右，供销总面积都较去年同期有所萎缩，但供销比依然高于1；,2011年1-6月成都近郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,2011年1-6月成都远郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,认购口径下： 2011年1-6月份新增供应量主城区406.58万方，郊区975.71万方； 2011年1-6月份销售备案量主城区388.9万方，郊区892.17万方； 2011年1-6月份认购口径下的存量主城区457.37万方，郊区975.71万方； 供销比上半年主城区1.05左右； 今年因银行按揭放款迟缓问题，备案数据相对滞后，认购数据相对备案数据更能及时的反应市场情况。故从今年的认购情况可以看出，今年上半年成都的房地产市场受政策影响较大，全年供销比会在较低位保持一个相对平衡。,关键词4：郊区热点限购令在短时间内刺激了近郊市场的销售，价格也出现了较大幅度的增长。但随着调控的加深，近郊市场的销售也跟随主城区一起逐渐降温。,10,房地产开发热点区域,2011年上半年成都各城区（备案口径下）住宅供销存对比图,2011年受限购令影响，郊区市场持续火热，其中双流、新都、郫县以及高新区最为突出。 远郊市场表现依然比较平稳。,受2月限购令影响，2月份郊区的占比超过七成，但随着调控的加深，郊区市场的销售占比回落到正常值（六成左右）。 从左表中的数据可以看出，今年无论是主城区还是近郊市场，都相较去年出现了较大的萎缩。 郊区市场中温江、龙泉在今年上半年表现平平，双流依然独占鳌头，其次郫县、新都市场也吸引了不少刚需客户。,11,开盘认购率50%均线,关键词5：开盘认购率2011年上半年，成都市开盘认购率平均46%，相较2010年同期的39.3%有较为明显的提高。从三次大调控的情况可以看出，“新国十条”推出后周开盘认购率平均低于50%；“9.29政策”后周开盘认购率平均高于50%；今年“新国八条”后，周开盘平均认购率低于50%。,2010年-2011年6月成都市周开盘认购率（按套数计算）,关键词6：板块热度从以下四张热度图可以看出，今年上半年成都市供销存的热度板块主要集中在成都近郊。如高新南区、站南、元华、双流麓山板块、外金沙、新都新城区及大丰、光华大道板块等。其中，最为值得关注的是供销存量都最高的双流麓山（也称“南延线华阳段”）板块。,新增,销售,存量,价格,备注：成都市郊区（近郊+远郊）2011年1-6月暂无备案价格。,关键词1：新开工量2011年1-6月份，成都市行政区域内核准开工建设商品住宅项目466个；开工面积2785.99万平方米，比去年同期增长31.95 。以双流开工面积最大，高新、新都分居二、三。,2010年-2011年6月主城区商品住宅新开工面积走势图（万平方米）,4月14日-17日（国务院）：新国十条,9月26日（国土部、住建部）：加大保障性住房供应、囤地一年企业不得再拿地、强化地方政府责任。 9月29日（央行和银监会）：完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。,10月13日品房预售款监管办法；10月20日上调存款基准利率及住房公积金贷款利率,经审查合格，2011年1-6月份，成都市行政区域内核准开工建设项目910个，比去年同期减少100个；开工面积3825.83万平方米，比去年同期增长17.63；工程造价709.95亿元，比去年同期增长51.94。全市商品住宅开工466个，比去年同期减少5个；开工面积2785.99万平方米，比去年同期增长31.95；工程造价528.62亿元，比去年同期增长74.78%。其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目276个，比去年同期减少60个；开工面积1493.5万平方米，比去年同期增长1.13%；工程造价281.72亿元，比去年同期增长35.9%。五城区（含高新区）范围内商品住宅开工130个，与去年减少2个；开工面积1011.64万平方米，比去年同期增长14.65 %；工程造价188.5亿元，比去年同期增长54.33%。 在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的72.82；商业项目占总面积的6.99;工业项目占总面积的6.24。 在全市范围内开工面积排前三位的分别是：双流占总面积的15；高新区占总面积的12.86%；新都占总面积的9.18%。,1月14日上调存款基准利率及住房公积金贷款利率0.25,2月15日 成都限购令,3月25日提高存款准备金率 3月30日 成都房价调控目标,4月6日央行加息、17日提高存款准备金率 4月6日住建部个人住房公积金存款利率上调,5月央行提高存款准备金率,备注：以上数据来源于成都市建委,6月央行提高存款准备金率,关键词2：开工量同比从半年度的对比可以看出，成都今年上半年商品住宅的开工量较去年同期有较大的增长，而经适房因政策要求，也比去年同期有较大的增长。,2011年1-6月份主城区开工项目面积与去年同期比较 （万平方米）,2011年1-6月份主城区开工项目面积与去年同期比较 （万平方米）,备注：以上数据来源于成都市建委,关键词1：面积段及物业类型2011年上半年是一个典型的由刚需支撑起来的市场，而刚需产品的面积段仍是以70-130平为主，以这个面积段为主的刚需产品占了75%的市场份额。刚需产品另一个典型特征就是高容积率高密度，所以上半年成都电梯产品占到市场88%的份额。,2011年1-6月大成都范围内各面积段供销存走势图（单位：万平方米 ）,2011年1-6月大成都范围内各建筑形态供销存走势图（单位：平方米 ）,16,关键词2：电梯豪宅电梯豪宅与别墅并肩成为人们心目中高品质生活的图腾，各豪宅项目的频频面市给了市场太多的想象空间。城市电梯豪宅项目凭借区域商业资源，品牌资源，成熟的配套等优势，保持了较高的市场热度。然而面对调控政策的频繁出台，城市豪宅项目的走势并不太乐观。,2011年上半年成都高端电梯项目表现,关键词3：精装房今年上半年成都精装房供应明显增多，包含部分精装的项目总数达到了206个。值得注意的是青城山区域的精装房最为集中（超过30个），且都为投资、度假型的物业（包含别墅）。,17,根据业内对精装房市场的研究，把做精装修的企业归纳为四类： 第一类：企业战略型，以合景泰富、恒大、富力等华南系为代表； 第二类：市场领导型，以万科为代表； 第三类：战略转型，以龙湖、华润为代表； 第四类：市场机会型，因为地价高不得以做精装修，以合能开发的“西贵金沙”、新嘉置地开发的“朗御”、蓝光开发的“云鼎”与“sofa”社区等地价成本较高项目为代表。,关键词1：黑马企业今年成都森宇依靠“南湖国际社区”一个项目的销售独占鳌头，南湖神话将在今年继续。保利、华润、万科依然在前五狂奔，而今年的黑马合能也以傲人的成绩雄踞榜单第三。,2011年1-6月大成都开发企业商品住宅销售排备案名榜 （备案口径下仅住宅）,2011年上半年成都市范围内开发企业业绩都出现了较大的增长，从两个口径的排名来看，森宇、保利、合能、华润、万科分列前五，除华润和万科传统的品牌开发企业仍占据一定的市场份额外，今年上半年合能的表现值得行业关注； 森宇除了“南湖国际社区”项目外，今年还有一个城南高端项目海棠公馆即将启动，不知是否会继续南湖国际的神话； 合能作为今年最大的黑马，冲击到榜单的第三名，从深圳来的合能在成都已开发了九个项目，今年以四季康城和四季印象两个畅销项目雄踞第三的位置，后继表现如何值得期待； 佳兆业今年靠低开项目丽晶港冲击进榜单前十，也可谓黑马一匹； 保利今年已亮相12个项目，上半年保利在土地市场表现也很强劲，如不出意外，今年全年保利将继续成为榜首。,2011年1-6月大成都开发企业商品住宅销售排备案名榜 （认购口径下仅住宅）,在个案项目排行榜中森宇的南湖国际社区毫无悬念的继续高居榜首，今年将继续其单盘第一的神话； 佳兆业丽晶港作为今年单盘的黑马表现也很突出，以其超低的开盘起价赚够了行业和购房者的眼球； 作为成都老牌开发企业的桂溪房产，其上锦颐园项目在今年表现的也很突出，成为上半年的“探花”； 麓山国际社区、保利花园、麓山印象、保利公园198等项目在今年上半年认购和备案也都超过了10万方； 值得关注的是，这些进榜前十的畅销项目均为郊区大盘，资源、规划、产品以及开发企业品牌都具备难以超越的优势，这也是刚需市场下一个典型的特征。,关键词2：郊区大盘进入前十的畅销楼盘，几乎都是成都的近郊大盘，在他们在区位、资源、交通、规划、产品、推广以及开发商品牌等方面都具备难以超越的优势。,19,2011年1-6月大成都商品住宅个案项目销售备案排名榜（备案口径下仅住宅）,2011年1-6月大成都商品住宅个案项目销售备案排名榜（认购口径下仅住宅）,因这几年针对住宅的调控政策，商业地产在2009年已开始出现过热的势头。因此，当2011年2月住宅限购令出台后，成都商业地产的销售量并未呈现预计的过度上涨。 写字楼的市场份额在今年上半年增长较大，主要是各种“类住宅”项目的热销，因不受限购令影响。 今年的成都商业地产维持在一个相对平稳的供需关系下，而下半年商业地产集中供应后，将会出现严重的供过于求的现象。,关键词1：热销2011年成都商业地产销售依然较为火爆，主城区商业、写字楼的销售已经超过百万方，上半年甚至出现了供不应求的状况，价格出现大幅度跳涨。预计下半年市场供应将出现井喷，市场供需紧张将得到缓解。,20,2010年-2011年6月成都主城区各类型商业供销走势图（备案口径下不含车位）,2007年-2011年6月成都主城区各类型商业供销存走势图（备案口径下不含车位）,2011年1-6月成都主城区各类型商业销售占比（备案口径下）,2月15日 成都住宅限购令,2010年各类型商业销售占比,2009年各类型商业销售占比,关键词2：城市综合体2011年成都城市综合体的兴建达到了历史最高峰，据不完全统计成都市主城区及近郊2011年上半年在售及未售的城市综合体达到了42个（总体量在10万平方米以上的项目）。,城市综合体总体情况一览,城市综合体总体情况一览,城市综合体总体情况一览,关键词1：地荒2011年1-4月成都市主城区土地市场无供应，直至5月9日开年第一拍才陆续开始供地，这种情况可以说在近几年成都土地市场上极为少见。,25,2011年上半年主城区土地成交量表面已接近2010年全年水平，但保障房用地偏多、溢价率不高，同时楼面地价大幅下滑； 郊县市场表现冷清，而双流下滑最为明显，半年供销不足去年零头，温江龙泉持续低迷，新都大丰区域成为新的热点。,关键词2：低迷2011年成都市主城区土地市场表面繁华，实际多为协议、划拨保障房用地。而商品房用地普遍溢价率不高，流标率上升；郊县土地市场异常冷清，供销两端均降至近5年最低值。,26,备注：2011年土地供应中协议、行政划拨土地供应用做保障房的容积率按4.5计算。,关键词3：商业用地2011年成都市土地成交主要集中在主城区城东和城南方向；除了万达在商业地产方面雄踞老大地位之外，今年万科、龙湖也加大商业建设力度，保利也开始介入商业地产。,龙湖入驻高新西区，打造大型综合体项目西城天街,万科再回建设路，2.8亿取得约23亩纯商业用地,保利开建城北“第二城”,关键词4：回归“理性”2011年成都市土地市场特点为“流标”、“协议”、“低溢价”，使得土地市场回归理性的不是市场因素，而是政策因素导致。,2011年，成都市政府加大保障房供地力度，协议划拨出让保障房用地24宗，并在多宗招拍挂用地中附带保障房建设条件； 今年上半年，招拍挂用地流标率达到07年以来新高，同时已成交土地溢价率普遍偏低，多数以起始价成交。 今年财政紧缩，企业融资困难，使得土地市场被迫回归“理性”。,关键词5：保障房用地2011年上半年成都市供应24宗保障房用地，约合1153亩，预计将要带来保障住宅约346万方。,备注：数据统计截止2011年6月30日，保障房容积率参考成都市已修建保障项目按4.5计算。,“十二五”期间初步确定全市将建设各类保障性住房38万套、2200多万平方米，整个建设规模将是“十一五”期间的7倍。2011年，成都市通过新建以及采购、改建、租赁、配建等方式，将建设保障性住房和棚户区改造6.7万套、400万平方米。6月底80%的项目将开工建设。 中心城区将建设廉租住房7055套、建筑面积约35.3万平方米，面向社会公开发售的经济适用住房2900套、建筑面积约17.4万平方米，公共租赁住房4720套、建筑面积约28.3万平方米，限价商品住房9000套，建筑面积约77万平方米。 成都市城乡房管局相关负责人表示，经适房保障取消“预登记”，凡是符合经适房保障的家庭，可随时提出申请，实行常态申请。 今年的3087套经适房预计8月左右开始销售。,关键词：400万方2011年成都市保障房约400万平米，在8月开始集中上市。已兴建的11084套保障房预计在2012年下半年将投入使用。,30,部分经适房项目分布图,保障房类型包括了廉租房、经济适用房、限价房和公租房四个种类。 “慧苑”、“紫气东来”、“西蜀瑞苑”、“胜天人居”、“清溪雅筑”、“东洪广厦”、“荆竹苑”7个项目，包括了廉租房、经适房、限价房等。 “东锦瑞苑”、“清江美庐”为公租房房。,本页数据来源：成都搜房网,关键词1：业绩今年上半年的销售业绩可以说是几家欢喜几家愁，从各种渠道获得的各大企业销售金额可以看出，成都本土企业的优势早已不再，天下已为外地企业瓜分。,31,备注：标红为成都本土企业,2011年上半年成都市商品房销售排名 （认购口径下包含各类物业）,32,关键词2：国进民退在土地争夺战中民营企业已逐渐失去半壁江山；在严酷的市场竞争中正在上演“国进民退”；在成都市场上本土企业更是在第一梯队中苦苦支撑。,2010年成都市不同属性开 发企业销售备案面积对比 （单位：%）,2009年成都市不同属性开 发企业销售备案面积对比 （单位：%）,2009年成都市开发企业排名 （备注：备案口径下仅住宅）,2010年成都市开发企业销售排名 （备注：备案口径下仅住宅）,2011年成都市上半年开发企业排名 （备注：备案口径下仅住宅）,2011年上半年成都不同属性开 发企业销售备案面积对比 （单位：%）,备注：标红为成都本土企业,关键词3：进军商业地产今年在政策的驱使下，除万达、龙湖依然在商业地产市场占的优势外，万科、保利、华润等企业也都已开始进入商业地产的开发。,33,关键词：观望根据搜房网二季度的购房者调查，购房者对市场的观望情绪依然在加强，随着调控的深入，不得不说“需求是弹性的，供应是相对刚性的”。,34,关于房价：据搜房网第二季度调查，已近六成网友看跌房价，而看涨的网友已不足三成；成都购房者可接受的价位以4000-8000元/平米为主导，占比高达70%以上；在一季度的调查中房价过万接受程度为3.6%，而在二季度的调查中已提高到了5.6%，上升了两个百分点。 购房需求：自住改善占主导，投资小幅度降低。新国八条和限购令出台之后，成都购房者多以自住为主，改善住房比重下降，而投资则由国八条出台之前的14%下降到6%； 购房意愿：观望情绪浓厚；楼市进入消化期后，观望情绪依旧，占比较重，同时楼市政策的不断深入，使得购房者在制定购房计划时将政策因素考虑其中。 户型要求：中小户型受青睐，大户型有上扬趋势。据搜房网一季度调查显示，90平米以下的小户型仍是购房者的青睐对象，100平米以上的大户型呈上扬趋势，有一季度调查的16.8% 升至二季度的18.29%。,关键词：中介关闭成都限购后新房影响最为明显，成交量锐减；二手房同样受到冲击，成交量保持在低位运行；在维持目前多方的政策调控下，预计后市新房和二手房成交量将不会有太大的上涨。成都中介又现关门潮。,35,2008年-2011年上半年主城区二手房销售套数走势图,2011年上半年主城区各区域二手房成交比例,2008年成交30106套 2009年成交62587套 2010年成交48481套 2011年1-6月成交14334套,受国四条政策影响,受5.12地震影响,购房优惠政策截止,2.15限购令,主城区各区域二手房成交比例,主城区各区上半年成交套数占比与2010年全年各区占比大体相当，今年金牛区第一，锦江区排在最后。,关键词：降价？优惠？从年初偷偷摸摸的降价到年中光明正大的低价开盘，成都的开发商已经将“快速跑量回笼资金”作为今年应对调控的手段，保证年初战略目标的完成已经成为终极任务。,36,在售降价项目列表,2011年2月15日的限购令，银行房贷的紧缩，促使成都诸多开发商不得不采取降价促销的手段； 除了在售盘直接降价外，今年不少新楼盘都采取低价开盘跑量的手段，最为成功的是佳兆业的君汇上品和蓝光的四叶城项目； 在政策调控不放松的情况下，购房者的观望情绪愈加浓厚，开发商从年初的“假降价真优惠”到年中的“真降价大优惠”已不再遮遮掩掩。快速跑量回笼资金才是王道。,低价开盘项目列表,根据房地产自身的周期规律及成都房地产自身的淡旺季规律，可以推测出自2011年4月起，成都市的房地产市场就已开始进行到下行的周期中。 本次下行调整预计会持续至2012年年初，价格会窄幅下调，但不会出现大幅度的降价调整。 新增供应量和成交量会较去年有所降低，市场几乎是由刚需支撑，呈现出典型的刚需市场特征。,关键词：下行对于成都今年下半年的市场走势，预计会进入到一个下行周期中，量价都会出现不同程度的下滑。预计今年全年成都市主城区住宅新增供应量在870万方左右，成交量在650万方左右。,37,2007年-2011年成都市主城区商品住宅供销对比图（2011年为预测值）,2011年7-12月成都市主城区供销价走势预测,