2011年无锡港汇北塘项目产品发展建议（45页）.ppt
港汇置业·北塘项目产品发展建议,2011年5月,PART1：北塘区商业概况,北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目东侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心,北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区,总部经济园,北塘区规划,北塘新城规划,“北塘新城”规划面积4.5k将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心 睦邻中心：15万方体量，包含社区生活配套，教育中心 商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方） 物流专业市场群 文化旅游带,北塘区域城市规划,商务类基础配套需求增大 虽然无锡目前仍以二产为主，但在新的长三角规划中，无锡定位为服务之城，将会吸引高端金融商务服务业，因此，对于城市整体商业、商务基础配套方面的需求将会加大。 北塘新城地位提升，区域价值认可度增加 随着金太湖、欧风新天地等重点项目的落成，北塘新城在无锡楼市中的地位将进一步提升。城北商业次中心形象进一步清晰。 产业型需求推动区域商务配套发展 随着区域工业企业退城还园，区域产业型商务配套需求将会有所增加，这对于发展本区域商业是一大利好。,北塘区域发展前景,市级商业中心主要有崇安寺周边及滨湖新城商圈，正处于由单核向多核发展的过程，消费者商业消费区域性较强 北塘片区级商业中心金太湖国际广场周边及老成熟商圈青石路，仅距离本项目不到1公里，定位于大众消费，以街铺混搭部分集中式商业为主 现房地产市场中商业为高价值的一种物业形态 周边2公里范围内已有两家大型超市,无锡目前商业市场研判：,目前,未来,区域未来商业市场预测：,随着地铁的开通，金太湖国际广场周边商业体量将达到40余万方，会成为中心城区商业外扩的第一站，成为城市商业副中心,北塘区域未来发展预判,零铺型态及 销售价格,零铺业态及 租金状况,未来区域 价值发展,区域内零铺以精短门面店为主，多为一二层铺，少有挑高型，面宽集中在5-6米左右，面积约为60-80平。 现销售价格集中于万元线上下。,区域内零铺主要为社区服务配套，集中生活类餐饮、便利烟酒、美容美发、各网点等。 现租金分为0.5-1元的低档与1.2-2元的中高档。,未来区域商业价值发展主要依托规划中的集中型商业区、大卖场等未来经营。 根据现各中介及周边案场反馈，零铺售价目标方向将是20000元/平米。,本案周边商业现状,PART2：典型个案参考,参考理由：该项目已成为河埒口副中心区域的商务中心,万达广场平面图,写字楼,华联超市,万千百货、万达公寓,喜来登酒店,商铺,万达广场底商概况,售价3-3.5万/ 租金5-7元/·天,备注：底商为上下二层，一楼4.5米，二楼3.5米，标准面积为120、180，具体租金和业主商谈，万达负责管理，餐饮不能做。,售价3.5-4万/ 租金8元/·天,售价3-4万/ 租金8元/·天,西面,西面,北面,中间,目前为毛坯房， 没有商家入驻,商家入驻60%,为五金店、理发店、房产中介等,售价3.5万/ 租金5-8元/·天,万达广场对本案的借鉴,1、万达广场固有的招商先行的模式，以无锡百姓最为关注的零售型百货业态作为宣传重心 2、大型主力店自营，保证整体商业的活力与升值空间 3、商业业态中，餐饮业态占比较高，比较符合无锡消费习惯,参考理由：新区CBD重要组成项目，也是新区首座大型shopping mall,宝龙城市广场平面图,1-3F 家乐福 4F 餐饮,1-3F 百盛百货 4F 中影国际影城,1-4F 挑空中庭 展览、休闲、娱乐,5-24F 单身公寓,主要业态和入驻品牌 时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地 家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城,宝龙城市广场位于新区的最核心位置，其15万方的超大商业体量能够辐射新区的居民和商务人群的消费需求，区位和交通条件都比较优越。,宝龙城市广场商铺概况,1 楼,宝龙城市广场商铺概况,2 楼,宝龙城市广场商铺概况,售价9000元/ 租金3.5元/·天,3 楼,宝龙城市广场对本案的借鉴,1、宝龙品牌价值逊于万达，因此前期大规模宣传区域投资价值，并且将自身项目融入其中 2、主力店招商先行，通过沿主力店商铺的热销，带动其余商铺的销售,参考理由：北塘区重点综合体项目，北塘新城商业中心,金太湖国际城平面图,二期商铺已售完， 成交均价2.5万元/,三期商铺价格 在38万元/,一期目前已成功 经营，租金在 510元/ ·天,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城对本案的借鉴,1、该项目借力青石路欧风街这个无锡知名品牌，强调项目的投资价值，并营造出外区域投资客疯狂抢铺的声势 2、主力店招商先行，充分契合锡城消费者对于大卖场的热衷，沃尔玛超市的率先进驻，而后另外九大主力店依次进驻 3、再度宣传项目的投资价值（沃尔玛开到哪里，哪里就是市中心）,哥伦布广场,哥伦布 广场,哥伦布广场平面图,均价3万元/,均价2.5万元/,一期已售完，商 家已入驻，租金 在8-12元/天,二期目前销售中，目前成交均价 3-7万/,哥伦布广场商铺概况,2期 1楼,面积23-33，主力面积29 成交均价3.8万/,面积22-77，主力面积33 成交均价3.5万/,面积23-220，主力面积35 成交均价3.5万/,哥伦布广场商铺概况,2期 2楼,面积26-504，主力面积27 成交均价2.5万/,面积19-596，主力面积20 成交均价2.2万/,面积20-702，主力面积40 成交均价2.2万/,哥伦布广场商铺概况,2期 3楼,金逸影城签约，面积4900，七大影厅，12米高巨幕宽屏3D立体影院，是无锡大世界影城外唯一的巨幕影厅,婚宴广场，面积4400无梁无柱，10米挑高，可同时容纳50桌婚宴，是无锡首个购物中心内的婚宴广场,哥伦布广场业态分布,金逸影院,婚庆广场,百货（少淑、内衣）,时尚餐饮,男女名品,时尚餐饮,百货（化妆品、黄金珠宝、钟表）,时尚生 活配套,男女名品,运动休闲,哥伦布广场对本案的借鉴,1、崇安新城之前众多老新村聚集，常住人口众多，但生活配套相对陈旧和匮乏，因此，该项目以“家乐福来了”这个口号强势进驻 2、少量多频次的推盘方式，营造一铺难求的火爆场面 3、拿出政府白皮书，强调未来区域商业中心就在这里,哥伦布广场底商概况,小结,根据以上几个参考项目，可以得出以下几点规律： 1、锡城消费者对于大卖场的情有独钟，因此以上项目无一例外的以超市（大卖场）作为前期宣传的重要手段。 2、对区域价值进行炒作，从而提升项目整体的投资价值。 3、均将自身项目看做区域商业中心。,因此，本案可以借鉴无锡典型综合体的做法，以“大卖场”、“区域投资价值”以及“区域社区商业中心”作为前期宣传的关键词！,PART3：销售模式,社区商业类型-按照服务的规模分类,便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。,社区商业类型-按照社区规模分类,大型社区： 人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进。,社区商业业态组合租户角色定位,销售模式小结,通过售后反租的方式销售，利用适当的优惠手段刺激投资者购买心理，加快销售，同时能提高商铺的单价，同时提前将租金部分收回，提高资金运营效率,项目周边租金在1.2-4元/平方米/天，本项目取平均值3元/平方米/天，原始售价15000元/平方米，每年返租8%，共返5年计算： 实际售价=15000/（1-5*8%）=25000元/平方米不计算贴现率与租金的增长空间，在目前情况下，本项目100平米的商铺一年租金回报率=现有租金/实际售价=3.6%，账面上，在五年内开发商要填补租金回报率的缺口，约55万。但通过计入返祖金额得到的实际售价已经把这部分资金缺口补齐。一次性将租金部分预收，考虑5年的现金贴现，开发商实际的净现值将高于按五年期分别返租的100万，提高资金的运营效率。,PART4：定位建议,定位建议,1、主题定位北塘社区商业填补者 2、业态配比零售：餐饮：服务=5：3：2 3、商铺面积划分 原则：商铺面积分割宜多样化，提供经营者多种选择，适应不同业种业态对面积的需求。如果是可售类商铺，还便于设计出不同的投资总价，满足投资者不同投资需总体建筑布局规划。,定位建议,商铺楼层分布,原则： 底楼、商业街沿街面为品牌商家，以吸引人流，业种主要是快速消费品、休闲餐饮等。 商场底楼内街则为特色餐饮、精品服装与满足孩子们需求的与专卖店等，有利于形成“逛街”的氛围。 1F为主力店大型综合超市大润发超市。 2F3F主要为目的性消费强的大型品牌餐饮和生活服务设施。同时，通过23F上下连通的店铺，帮助将客流引导更上一层楼。 4F为金逸国际电影院,建议模拟业态分布,4F,大润发超市,金逸国际电影院,万宁,老妈米线,披萨大王,1F,2F,3F,楼上楼面饭馆,标榜美发,德克士,外婆家餐馆,租金定位建议及未来五至十年租金预估,项目整体租金定位： 内铺：1.82.5元/天 街铺：2.53.0元/天 未来租金预估： 由于本项目优越的地理位置，因此区域商业价值未来将会有较大幅度的增长。 预计：租金年增长率约在58%之间。,经营管理方式建议,招商先行，利用品牌主力店的影响来拉升改善投资环境； 街铺签约可以采取两种方式： 签约五年，五年内均总价7%回报，剩余十年自己出租； 签约十五年，统一经营年均回报总价7%。,Thanks!,
