2011河南西峡房地产市场调研暨天骄项目研判和操作建议59p.ppt

,2004，深蓝立，疆域开； 20城专业历练，深蓝布道中原,2,天骄国际宝邸,西峡房地产市场调研 暨天骄项目研判和操作建议,3,受洛阳天骄置业公司委托，对西峡市场进行前期调研及可研分析。郑州深蓝机构对贵公司及田总、任总、魏经理等人的信任表示感谢！ 经过深蓝公司2位同事2天的调研，经公司策划部、市场部、销售管理部等研讨，对该地块理出一个初步思路，仅供贵公司参考！ 数据来源说明：本次报告所涉及数据来源包括以下以下几个渠道，首先是深蓝机构市场部监控数据，其次是本次调研数据，其他还有来自公开媒体或网站信息。,前 言,4,天骄国际宝邸,5,（一）西峡概况,西峡位于河南省西南部，西邻陕西省，属南阳市，南距湖北省十堰市郧县县界仅35公里。西峡县面积3454平方千米，人口约45万。目前西峡经济已形成了以机械、医药、电子、建材、轻工、冶金等工业为主的生产体系，拥有中国驰名商标3个（仲景，飞龙，月月舒），占南阳市的100%（南阳市域共3个）。土特产有白肋烟、中华猕猴桃、油桐、生漆、西峡玉、香菇，山茱萸等，比较方便易带的有仲景牌香菇酱，西峡香菇，西峡猕猴桃酱/汁，山茱萸酱/汁等。,6,7,（一）西峡概况,旅游景点有灌河漂流、龙潭沟、老君洞、五道幢、老界岭景区、白羽城遗址、千佛石窟、恐龙蛋化石遗址、云华蝙蝠洞、屈原岗遗址、寺山国家森林公园、哪吒庙等，拥有国家4A级景区3家（西峡县老鹳河漂流风景区，西峡恐龙遗址园，西峡县伏牛山老界岭景区），占南阳市50%（6家,另3家南阳内乡县衙博物馆，南阳武侯祠，内乡宝天曼）。,8,西峡,淅川,内乡,邓州,镇平,南召,9,（一）西峡概况,西峡位于河南省西南部，系豫、鄂、陕三省交汇处的“金三角”地带，处在西安武汉郑州三大城市圈和南阳洛阳十堰三中等城市的中间核心地带，境内资源丰富，景色秀丽，森林覆盖率76.8%，是河南省资源大县和区域大县，被誉为“绿色王国”和“天然药库”，明代李时珍本草纲目所涉及的药材共有1800多种，目前在西峡发现的药材就有1300多种。,10,11,（一）西峡概况,西周初年为古若国属地，并设为白羽邑。公元前524年至506年曾是许国国都，秦时置析县。后几经沿革，西峡走过了漫长曲折的历史。古史记载，西峡“陆通秦晋，水达吴楚”；“山产百货风行，千里万商云集”。自古以来，许多圣哲贤达、历史名人曾在西峡留下了传奇遗踪：颜母（大书法家颜真卿母亲）坟、酒仙刘林坟、孔子回车返鲁、屈原苦谏楚王、武则天建造行宫、李自成兵屯西坪操场，李白、孟浩然、白居易、李商隐、苏辙、司马光等都曾游历西峡而留名作。金代著名诗人元好问曾出任西峡县令，留下了100多首歌吟西峡山水田园风光的诗词佳句。西峡还是原宛西民团司令别廷芳实施宛西自治的大本营。,12,（一）西峡概况,2010年，全县生产总值完成150亿元，比上年增长15%；全社会固定资产投资完成125亿元，增长 27.2；社会消费品零售总额实现32亿元，增长20；地方财政一般预算收入达到5.86亿元，增长9.1%；城镇居民人均可支配收入达到14360元，增长10.4；农民人均纯收入达到6030 元，增长9.4。工业总产值和工业增加值分别比2005年增长3.5倍、3.3倍，三次产业结构由“十五”期末的23.6：58.5：17.6优化为14.7：66：19.3。,13,（一）西峡概况,全县工业完成总产值326亿元、税利23.7亿元, 分别增长19.4% 、17.6%。其中，规模以上工业产值、税利分别达到263亿、21.8亿元，分别增长21%、18.9%。一是主导产业快速扩张。中药制药、钢铁及冶金辅料、汽车配件、农副产品加工四大产业分别实现产值7亿、200亿、19.3亿、8亿元。二是骨干企业快速发展。全县有5家企业进入“全省民营企业50强”、6家企业进入“南阳企业50强”，新增规模以上企业20家，新增产值超亿元企业6家。宛药、西保、龙成三大集团分别完成产值21.3亿、33亿、120亿元；西泵公司成功上市，成为全市第一家上市民营企业。全年有7家企业通过国家行业质量体系认证，6个产品获得河南省名牌产品。,14,（一）西峡概况,完成了西峡县城总体规划（20102030）、县域村镇体系规划、新农村村庄建设规划、灾后重建规划等一批城乡规划编制。城镇建设从“高”抓起。坚持高标准建设，启动了迎宾大道、白羽公园等10项县城重点工程，完成了彩虹桥等5个城镇重点建设项目；完善了县城自来水、污水管网等4项城市配套工程；实施了白羽路等7个路段道路绿化工程。双龙镇荣获国家卫生镇，丹水镇荣获全国特色景观旅游名镇，西坪镇、太平镇荣获河南省环境优美小城镇。,15,16,（一）西峡概况,完成外贸进出口4.16亿美元，增长170%，居全省第三位。出口、进口及进出口总额均居全市第一位。全年签订各类招商引资项目164个，合同引资59亿元，实际到位资金19.6亿元。签约引进外资3400万美元，实际利用外资完成1620万美元。招商引资工作位居全市第一。全年上报项目316个，争取到位资金8.5亿元，比上年增加1.7亿元。,17,（二）西峡房地产市场前景,2010年全县生产总值完成150亿元，人均GDP达到突破5000美元，总量较高，并且人均GDP在全省处于第一阵营。西峡“十二五”发展的目标蓝图是全县生产总值力争达到270亿元，年均增长12.5%；地方财政一般预算收入突破9亿元，年均增长10%；县域经济实力保持全市领先、全省先进地位。较强的经济基础与良好的经济前景为西峡的房地产市场注入了旺盛活力，良好的房地产整体市场前景看好。,18,（二）西峡房地产市场前景,2010年西峡城镇居民人均可支配收入达到14360元，增长10.4；农民人均纯收入达到6030 元，增长9.4。“十二五规划”的目标是城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别突破23000元和9000元。相对比较高的人均收入为房地产市场发展提供了良好的客户资源，不仅具有支付能力的人口较多，而且潜在购房（县镇居民进城定居购房、县城改善性需求购房）的人群较多。 。,19,（二）西峡房地产市场前景,2005至2010年12月底，西峡县城建成区由13平方公里扩大到20.2平方公里，城区人口由8万人增加到12万人，建制镇由7个发展到10个。全县城镇化率达到35.1%，比2005年提高10.2个百分点。“十二五规划”的目标是力争到2015年县城人口达到16万人，城区建设面积达到22平方公里。根据这一目标，每年要有近万人进城，按照河南省城镇居民人均住房面积32计算，仅西峡新增人口住宅年需求量25-30万，城市化的推进必然为房地产市场的发展提供动力及市场需求。,20,（二）西峡房地产市场前景,在经济实力的支撑下，鹳河上已建（在建）的座座跨河大桥为西峡城区的跨河发展带来了必备条件，河西将迎来一波建设高潮，未来鹳河将成为大西峡县城的城中河，一座风景优美、经济繁荣的新西峡已现雏形。河西相对完整、平坦的大片土地为房地产的发展带来新机遇。,21,（三）西峡楼盘介绍,帝景天城 项目位置：位于时代广场南临，南临二道河， 开发商：南阳海昌置业 项目规模：占地约120亩，规划7栋32层、1栋30层高层建筑（合计13个单元）和1栋15层酒店 推售情况：其中一期共开工四栋，正在做地下车库 建筑全部为两梯三户或两梯四户，沿河有底商 社区内全部为地下停车，可直接进入电梯 户型面积：面积有170平方，140平方、130平方及少量两房 综合评价：武汉代理公司进驻项目位置好。针对性说辞，100亩地建八栋楼，别人30亩地就建6栋楼，外立面颜色以深红为主，比较古典。售楼部比较大气，选址也很好，目前沙盘户模尚未到位，售楼部有十多名售楼人员，只有一个鸟瞰喷绘讲解。预计工期至少两年。价格不透露，预计起价可能在3200元以上。,22,（三）西峡楼盘介绍,凤凰城 项目位置：位于建设路与鹳河路交叉口 开发商：伟城置业开发 规划设计：深圳大学建筑设计研究院规划 销售代理：郑州达成行 项目规模：占地约31亩，规划7栋高层建筑、沿街底商及凤凰文化广场，共300套房，中间全部为绿地，全地下停车场，停车比达到1：1 面积：有173三房，203四房等户型 推售情况：5月15日售楼部开放，目前接待客量超过1000组。其中一期为1#、2#、5#、7#四栋楼，约150套；二期为3#、6#两栋楼，约150套。目前前期接受认购，每组客户15万元定金，现已截止，认购量据说在400组以上，超过总房源的1.5倍。预计下周日（8月28日）开盘，开盘当天可接受认购，但要带十万元现金选房，五天后交清首付签约。 价格：预计均价3500-4000元之间。 工程进度：现在部分主体建至五六层，明年下半年交房，预计年底能入住 综合评价：项目位置较好。临近河岸。现售楼部广场命名为凤凰文化广场，带有公益性质。建筑外立面采用红褐色的ART DECO建筑风格，但客户关注并不明显。西保集团开发。断桥铝合金型材，双层中空玻璃，供天然气，供暖气。中心1万平方米花园，50%绿化率。,23,24,（三）西峡楼盘介绍,东苑花园 项目位置：位于东环路与工业大道交叉口 开发商：天时房地产开发 项目规模：13栋临街的13层小高层，其中三层以下为商业 建筑形象：外立面以青红和白的现代风格 面积：面积有104-130三房，137四房，168四房等 价格：价格全部为2280元/平方米 综合评价：8月19日开盘，价格比较低，以低价策略打开市场，开盘当天交钱客户较多。项目品质、居住舒适度较差。,25,（三）西峡楼盘介绍,紫金华府 项目位置：位于滨河大道与伏牛路交叉口 开发商：南阳华府置业 营销推广：盈迈地产 项目规模：共规划有三栋19层高层 工程进度：6月28日全部交房 推售情况：目前剩余大户型房源不多，主要是一些高楼层 物业管理：自己成立物业管理 户型：户型主要有150、151三房、120、124两房 价格在3500-4000元之间。南向14层和16层各有一户，价格分别为3780元和3820元，层差20元/平方米。西户18层有一户，价格在3860元/平方米 社区配套：周边生活配套齐全，车位比1：1，目前收费未定，社区有天然气，无暖气，配建有幼儿园 综合评价：规模较小，外立面为深黄色现代风格。室内毛坯房，墙面虽然用了很多轻质隔板，但处理很平整，电梯厅外部简装，大理石地砖铺装，单元对讲门，每栋楼有车棚，保安管理较规范。,26,（三）西峡楼盘介绍,西峡印象 西保集团开发。中建七局施工。 西峡印象豫西南首席休闲功能城市综合体，7万余平米恢弘体量，涵盖2万余平米MALL级购物中心（SHOPPING MALL)和1栋铂金商住公寓（APARTMENT)，该项目是由龙港旅游商贸城实力开发的西峡县首个大型国际化城市建筑群和一站式超级生活中心。 在西峡印象2万MALL建筑群里，涵盖世博汇、时装周、娱乐圈三大主题区域，囊括了MALL级购物、主题休闲欢乐、时尚百货品鉴、中西特色餐饮坊、运动休闲会馆、旅游购物展示等六大功能业态，在体量与功能布局上彻底改写了西峡县无大型主题购物MALL的历史。,27,（三）西峡楼盘介绍,龙成集团项目 位于河西岸，配建有600套廉租房，单套面积52平方米，总建筑面积31200平方米。目前通行的桥梁面主体完工，正在做桥面路基。,28,（四）整体市场分析,1、市场供应不足。目前市场上真正供应的楼盘很少，帝景天城和凤凰城尚未销售，仅有紫金华府和西峡印象在售。 2、受政府影响，多层建筑稀缺，全部为高层建筑，而高层建筑已经为大多数消费者认可并接受。 3、户型面积普遍偏大，受房价快速上涨影响，中小户型面积开始出现。 4、开发热点很集中，基本在沿河的滨河路一带，河南岸随着开发力度加大，将成为下一个开发热点。 5、价格普遍偏高，虽然西峡人口不多，但工业、现代农业、旅游业、采矿业发达，就业渠道广泛，居民收入有保障，加上近几年城市化进程加快，而区域市场的房源供应紧俏，造成房价快速攀升，目前高层住宅的价格基本在3500-4000元之间，与河南省内其他县城相比，算是比较高的。 6、开发商均为本土实力企业转行进入为主，非常注重引进外部智力资源，如西保集团引进郑州达成行公司，形成战略合作，多个项目均由其代理销售，在项目包装、操盘手法、产品定位、销售执行、房源控制、价格策略、活动策划等方面，都能做到很专业和统一，各项目之间也做到定位差异和客户区隔。,29,（五）地块现状及价值分析,地块位于鹳河南岸，占地约500亩，现规划方案的建筑面积为80万平方米。 目前一期工程的别墅，主体工程封顶，正在做外立面及门窗安装，总建筑面积约4万平方米，共107套，销售率不足50%，去年的销售价格约3000元左右，现已封盘停售。 工地现场无任何包装，原规划的售楼部尚未投入使用。 工地现场有高压线从中间穿过。 小区边的道路尚未修通，临河路面也未平整。 大桥南端的空地现有夜市及休闲人群。 开发商股东出现变动，工程周期拉的较长，在市民中形成不良口碑。,30,（五）地块现状及价值分析,地块优势明显，具体表现在以下几点： 1、地块规模较大，具有可持续的开发升值前景。 2、地块位置较好，依山临水，自然资源及外部资源优秀。 3、占据新老城区交汇处，享受老城配套和新区发展前景。 4、拿地较早，拿地成本偏低，有利于对后来竞争者形成成本优势。,31,（五）地块现状及价值分析：曝光榜,西峡县召开天骄·国际宝邸总体规划论证会 作者：西宣 更新时间：2007-8-17 8:58:26 西峡网讯 日前，我县召开天骄·国际宝邸总体规划论证会，对淅江路临河的600亩地进行规划，县领导田新建、崔春祥参加论证会。 田新建指出，要合理分块分区规划，奋力打造“商业区、住宅区、娱乐区”。搞好景观水系建设，使新区开发真正成为城市建设的靓点。 商务局： 南阳市第八届玉雕节暨国际玉文化博览会项目签约硕果累累 2010年5月9日下午，南阳市隆重举行中国·南阳第八届玉雕节暨国际玉文化博览会市情说明暨合作项目签约仪式。 中石油河南分公司与南阳市签署了合作协议，与南阳市农运资源开发有限公司签订了合作伙伴协议，并为农运会筹委会赞助600万元。签署的30个合作协议项目，投资总额69亿元，合同引资66.3亿元，具有投资额度大、产业结合度高、技术含量高、发展前景好的显著特点。其中，桐柏县政府与内蒙古博源控股集团有限公司签订的引资28.4亿元的年产40万吨食用油生产项目，邓州市政府与河南阳光集团签订的引资亿元的阳光油脂项目，西峡县公路局与洛阳天骄置业集团签订的引资4.5亿元的西峡天骄国际宝坻房地产项目，内乡县政府与山西恒荣煤业有限公司签订的引资4亿元的宝天曼国际养生谷项目等，都是依托优势资源、成长性好、发展前景广阔的大项目、好项目。,32,（五）地块现状及价值分析：曝光榜,河南西峡县违规开发别墅群 政府批准？ 早在2003年2月，国土资源部便出台紧急通知，要求“停止别墅类用地的土地供应。”2006年5月31日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，再次重申，从即日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。但是在河南省西峡县仍然置相关规定于不顾，明目张胆地上马建设别墅群，相关政府职能部门也为这些违规别墅大开绿灯。接到群众反映后，记者赴西峡县进行调查采访。 11月3日，记者来到西峡县城滨河路北段天骄宝邸项目建设现场，该项目位于西峡县五里桥乡冯湾村，小区现场内，一排排连体别墅坐落在该小区的南部，座座独栋别墅结构新颖、造型美观，从远处看，这些别墅建筑显得十分豪华气派（如图）。附近村庄居民告诉记者，这些别墅只是先期开发的，包括望月府、抚月府、叠翠苑三部分。开发商是天骄置业有限公司，每一栋面积都有数百平米，能买得起的都是有头脸的人，老百姓是根本不可能买的起的。 在该项目北侧树立的标识牌上显示，该项目用地面积为440625平米、总建筑面积809323平米、建筑密度29.3%、容积率为1.84.开发商是西峡县公路局和天骄置业有限公司。 采访中，西峡县五里桥乡冯湾村村民告诉记者，早在2004年，公路局就以2.8万元一亩的价格将地征走，当时村民大多数都不同意，并且多次到省市上访但一直无果，直到该土地闲置将近四年之后，在2008年底才开始动工开发。,33,（五）地块现状及价值分析：曝光榜,河南西峡县违规开发别墅群 政府批准？ 上午11时许，记者来到该项目售楼部，一位工作人员十分热情地介绍说，天骄宝邸地理位置十分优越，项目北面紧邻312国道，西面依山东面傍水，紧贴行政中心区，实属黄金位置。独体别墅户型大的有400多平米，每户在220万；面积小的有360多平，售价也在200万元左右。该工作人员称可以通过分期付款和银行按揭的方式并且承诺在交房一年内办理好房产证。 在售楼部大厅中央悬挂着一条横幅十分醒目，上面内容是“天骄置业有限公司与联合开发单位西峡公路局感谢来宾光临天骄国际宝邸”。 针对此事，西峡县中州公路工程有限公司王姓副总经理对记者称，天骄公司不是与西峡公路局联合开发的，西峡是全省公路系统政改企的试点，中州公司就是从公路局分离出来的，实际上还是公路局的老人，自己也是原来公路局的副局长，原来县财政拖欠公路局1400万款项，财政上没有钱，才用现在这块地作为补偿。通过招拍挂程序，中州公司已经取得这600多亩地的所有权。 现在的天骄宝邸项目是天骄公司与中州公司联合开发的。针对开发别墅项目是否与国家政策相悖时，这位王姓经理毫不避讳地说：“我现在项目啥手续都有，国家停建别墅项目只是指导性意见，并不是绝对说不能建别墅，要是绝对的，那全国得有多少人被追究责任，反正我从来没听说过这样的政策，要是有这样的政策，人家县长书记会冒这样的风险给我们支持吗？你们想咋办就咋办，上面查下来也不会把我怎么样！” 公开的资料显示，西峡天骄宝邸取得的建设工程规划许可证分别是在2008和2009年，针对为何在国家叫停别墅项目建设之后西峡县规划局仍然给开发商办理建设工程规划许可证，该县规划局负责工程规划的副局长张孝义称自己无法解释。,34,（五）地块现状及价值分析：曝光榜,河南西峡：顶风批地 违规兴建多处别墅 人民网郑州7月13日专电（记者胡昌运）长期以来，国家对土地的管理开发利用，都有着严格的要求。然而，在河南南阳市西峡县，却出现多处违规违法开发的房地产开发项目，这些开发项目非但没有受到政府主管部门的查处，反而得到了西峡县政府的许可，公然违规建设销售。 在西峡县太平镇的“伏牛山水”项目现场，记者看到二三十栋别墅正在紧锣密鼓的施工。现场工作人员称，独栋别墅、联排别墅总共有60多套，工程已近尾声，预计下半年可以全部交付。该工作人员介绍说，该项目由南阳市德信置业有限公司开发建设，所有手续齐全，目前在郑州、南阳、洛阳分别设有售楼中心，销售情况非常好。 随后，记者来到了位于西峡县城鹳河西岸的“天骄国际宝坻”项目现场，几十栋别墅在外围建筑的掩饰下正在紧张施工。现场工人告诉记者目前仅有两栋别墅未售，其他的都已经售出。从工地现场的公示牌上，记者了解到该项目由洛阳天骄置业有限公司开发。 在西峡县“伟城凤凰城”销售部，工作人员告诉记者，该项目属于西峡县的高端住宅项目，共有7栋高层组成，户型从95到300多平米不等。2010年下半年已经开始施工，预计到2012年下半年可以交房。该人员称，项目目前正在登记客户资源，需要购买的话可以先办理该项目的VIP会员，在缴纳1015万元后即可入会，这样可以在项目销售时优先选房。记者提出该制度是否涉嫌违规吸纳客户定金时，该人员称并不违规。,35,36,河南西峡：顶风批地 违规兴建多处别墅 从西峡县规划局提供的“天骄宝坻”建设工程规划许可证上，记者看到规划的建筑类型均为2.53层的独栋建筑，面积从170多平方到395平方不等。记者注意到，发证日期为2008年6月和2009年4月，而早在2003年，国家就已叫停了向“别墅类”项目供地，难道西峡县规划局在批准规划的时候不知道国家的规定吗？而且那么大的别墅群建起来后，西峡县规划局在日常监察中一直就没有发现吗？ 对于记者提出国家严令禁止别墅项目的疑问，西峡县规划局王局长称，因该项目是西峡县的招商引资项目，为此，县委县政府专门成立了规划委员会，对于该项目的所有规划均由规划委员会审批通过。 既然西峡县政府成立的规划委员会批准了当初的规划，也就是说，西峡县政府对洛阳天骄置业建别墅这件事是支持而且持肯定态度的。但是，是不是有了县里的支持，就可以公然违背国家的相关禁令？ 在伟城凤凰城的建设工程规划许可证上，记者看到，规划项目为住宅5栋，商业1栋。而根据伟城凤凰城工作人员的介绍，该项目共有7栋住宅、1栋两层的商业用房组成。西峡县规划局的工作人员称，规划确实是7栋住宅，另外2栋的工程规划许可手续已经补办，但直至采访结束，西峡县规划局并未出示另外2栋楼的规划手续。,（五）地块现状及价值分析：曝光榜,37,河南西峡：顶风批地 违规兴建多处别墅 西峡县建设局工作人员向记者提供了伟城凤凰城和天骄国际的建筑工程施工许可证，杜局长告诉记者，建设局是按照规划局审批的建设工程规划许可证来审批建筑工程施工许可证的，对记者提出伟城凤凰城工程规划为5栋，目前7栋已全面施工的问题，以及在“伏牛山水、天骄国际、伟业凤凰城”等工地普遍出现的现场搅拌机问题，杜局长表示尽快安排监察执法人员到项目现场查看，但截至记者发稿时，并未得到建设局的反馈信息。 从太平镇“伏牛山水”工作人员那里，记者看到了该项目的规划审批手续，但是，即便是该项目所有手续都齐全，那么就可以公然违背国家的相关法令吗？ 2003年2月8日，国土资源部发布关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知（国发(2003)45号）第四条，规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应。”9月14日，国土资源部发布关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知，明确指出今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。 2006年5月30日，国土资200617号文“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”明确规定；严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。 既然国家已经明令禁止了别墅项目，那么在西峡县这些违规的别墅项目又是如何获取“准生证”的？到底是谁在默认这些违法建筑的存在？是谁在置国家的法令法规于不顾？同样，又是谁在助推这些违法建筑的丛生？,（五）地块现状及价值分析：曝光榜,38,（六）深蓝“三策”的提出与实施,根据前文的市场分析及项目现状，深蓝通过内部研讨，提出三种不同的应对策略，希望贵公司能根据自己的发展要求和资源现状，采用最适合自己的策略和操盘要求。 城市：大扩张、大发展、大跨越。 经济：快速、稳定、三产均衡（采矿业、农副业、旅游业）带动。 市场：价格偏高，产品一般，品质有提升可能。 需求：供不应求，城市化进程加快。 供应：高层为主，多层缺乏，配套一般。 产品：品质较差，具有很大的提升空间。 操盘：代理公司普遍介入，操作比较专业。 理念：开发企业专业不够，缺乏持续发展。 媒体：整体缺乏，渠道单一，楼盘方兴未艾。,39,（六）深蓝“三策”之上策：高开低售,一期高形象，实际售二期。 对现有别墅产品进行改造，包装，但是封盘不售，或者将价格拉到6000元以上，待价而沽。 目的：拉高项目品质，提升后续售价，树立高端形象，强化企业品牌，重塑企业在当地的良好开发实力和专业水平。 具体操作：将一期别墅做为标杆，放在那里，只能看，不出售；在对现有别墅产品进行改造和修整的过程中，加快二期工程的施工、推广和销售。以售二期为主，通过二期产品的销售加快回款。 二期产品以多层、电梯多层、花园洋房和局部小高层产品为主。 通过此类产品对市场现有的竞争者进行客户截击！ 劣势：对开发商的资金占压较大，且短期内回款少，追加投入多，资源占用广。,40,（六）深蓝“三策”之中策：现开现售,一期的产品和形象同期提高，直接销售。 对现有别墅产品进行改造，包装，在这些工作完成以后，直接开始销售，通过一期产品的销售回款和市场预热，为二期工程施工、推广和销售做准备。 如果操作顺利，预计在年底前累计能实现80%左右的销售率，销售价格在3500元以上，甚至更高。 整体销售额预计达到3500万元左右。二期预计年前动工，在明年三月左右开始销售。 劣势：别墅产品改造投入、景观施工投放及其他投入，预计在3000万元以上，别墅回款销售较慢。二期产品的定位时间紧，施工要求快。,41,（六）深蓝“三策”之下策：不开即售,一期只包装，产品不调整。只售一期，不动二期。 对现有的产品不再整改，只做外部包装和推广，包括户外广告牌、工地围墙包装、售楼部装修及包装、售楼部周边环境改造，重新换案名、重新做定位和形象宣传，重新制作物料道具，重新组建销售团队等。 劣势：缺乏产品支撑，销售具有很大的不确定性。通过低价可能会形成一部分销售，但未来的操作难度加大。品质差的口碑一旦形成，短期内将难以改变，且可能影响到项目的持续发展和整体赢利水平。,42,（七）操盘建议及相关思考,1、出形象，促销售 项目重新进行形象包装，9、10月份是房地产销售的传统旺季，因此这项任务刻不容缓，建议此方面尽快安排，争取在9月份能够进行大范围、有针对性的营销推广，以塑造项目形象，提高项目知名度。,43,（七）操盘建议及相关思考,2、景观体验区 绿化景观方面，建议现阶段重点打造一期别墅的景观体验区，选用名优树种、或普通大树、草种进行绿植，并设置雕塑、休闲设施等小品，小品要与建筑风格相符。 高标准建设景观体验区，使购房者切身感受到小区的生活氛围、绿化效果。景观体验区与周边山水映衬，把项目品质提升到一个新高度。 赶在秋季时节，将别墅区的环境和绿化完工，在冬季到来前，别墅的景观区全部完成并竣工。,44,（七）操盘建议及相关思考,45,46,（七）操盘建议及相关思考,3、地势劣势 项目在地势方面具有天生劣势。在防洪方面，2010年7月底老鹳河出现过百年不遇的洪水，老鹳河县城段两岸大水漫堤，查阅历史资料，这是建国以来的最大洪水，重现期超过年。 尽管如此，但由于相隔时间较短，对购房者具有比较大的心理影响，临河而建的别墅产品近4米的高度都低于河堤，这些更加剧了购房者对本项目别墅的担忧，并且对后期的花园洋房、高层也具有负面影响。 对地势低的遮拦，建议小区边界与河堤滨河路采用铁艺栏杆区隔，栏杆内外密植繁茂乔木及灌木，使居民不能从小区直接上河堤，尽可能也无法看到河堤。,47,48,（七）操盘建议及相关思考,4、别墅产品部分改造 （1）墙漆颜色 别墅产品外立面黄色墙漆颜色太亮，与整体建筑风格不相协调，使产品品质也受到了影响， （2）门窗档次与别墅产品不匹配 别墅客户群皆是当地的高端人士，他们对配套产品、建筑设备有比较高的讲究，而本项目的门使用的是普通防盗门，窗是普通型材窗，玻璃是单层玻璃，这些都与这些高端客户的要求相差甚远。 建议项目尽快更换门窗产品，使用高端品牌装甲防护门、高档双层塑钢窗等，以达到与别墅产品的形象定位相符。,49,（七）操盘建议及相关思考,5、现场售楼部 现场售楼部要尽快装修施工，力争在10月份投入使用，使销售接待更加规范，为客户提供更加细心周到的服务，并与市内接待处相互促进。 考虑到社区规模较大，可以考虑配置1辆看房车，可以到县城接送客户，或在小区内环游。,50,（七）操盘建议及相关思考,6、样板间 好的样板房不单能起到对楼盘良好的展示形象，更多是能更好地促进销售，产生直接的经济效益。一个具备文化且与楼盘建筑风格相一致的样板间，在很大程度上能让人们品位到居住文化的内涵，激起购房客户的购买欲望，使开发商在项目销售上占据先机，从而赢得很好的经济和社会效益。 样板间的作用，除了能把购房者今后的家居生活活灵活现的勾画在面前，让他们看到前沿的设计潮流，还可以把新房的房间空旷感缩小，使人更真切地感受以后的生活空间。楼盘品质提升需要视觉，样板间的设置对提高项目品质和档次具有销售说辞无法企及的效果。,51,52,（七）操盘建议及相关思考,7、其它 别墅区内有电线穿过，电线及电线杆影响客户的视觉感受，对产品形象造成不利影响。电线及电线杆建议尽快与电力部门协商拆除改线。 周边路段及路况修整；周边外环境处理等。,专业表现 如您所愿,53,54,郑州深蓝房地产咨询有限公司，2004年成立以来，一直坚持“实效营销”的最核心价值，通过解决新问题，提出新思路，不断为实效营销补充新案例、注入新内涵，丰富实效营销的理论基础。 近7年来，在省内成功操作40余个项目，且均与开发商形成战略合作关系，目前在售的10多个项目中，服务期限全部在3年以上！ 实效历练后，形成了通过市场检验的专家团队，塑造风格鲜明的深蓝地产营销机构形象，目前与合作开发商形成了全方位合作模式拿地、资金渠道、团队塑造培训、项目运营等，赢得业界的广泛认同！,深度服务，战略合作，全方位地产整合,55,深蓝= 100蓝70红 理性的蓝色和感性的红色，深蓝“科学与魅力”品牌观 以蓝色为速度，以红色为加速度 用调和的“深蓝”注解并肩的努力,56,深蓝主张:实效营销 以开发目标为前提 深挖土地价值，使开发收益最大化 一切以投资收益率和开发企业品牌为导向 不强调我们想要的，想想客户愿付的 不卖我们能造的，要卖客户需要的,57,7年兢兢业业， 与发展商甘苦与共， 成功操作项目40余个,58,从2004，到2011， 深蓝孜孜以求，永不止步。 心存志远，一路同行。,59,一次携手，只是开始 合作&共赢 深蓝愿与您共谱楼市华章！,地址(ADD)：郑州市经三路66号金成国际广场A座1006室 电话(TEL)：0371-66616861 66618861 博客（BLOG）：http:/blog.sina.com.cn/shenlandichan 网站（WEB）：http:/www.zzsense.com,