2011重庆市山千院项目市场研究报告56p.ppt

山千院项目市场研究报告,纬联地产顾问（重庆）有限公司 WIN-LAND PROPERTY CONSULTANT （CHONGQING）CO.LTD. 2011.8,重庆上半年宏观市场环境研判 重庆经济环境 重庆城市规划发展环境 重庆上半年地产市场环境研判 重庆区域上半年供应环境 重庆区域上半年需求环境 重庆区域上半年价格环境 项目针对性市场分析 针对性市场概述与界定 茶园片区市场 四公里-李家沱市场 ··· 项目综合分析 项目入市时间 项目产品对比 项目营销动作对比 项目,目录,重庆上半年宏观市场环境研判,重庆发展势头良好。,1997年,西部地区的重要增长极,国家五大中心城市、中国的第三个副省级新区,长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道,中国重要的中心城市之一,中国四大直辖市之一,2007年3月,9月,2009年,2010年,2011年3月,国家发改委官方网站公布成渝经济区区域规划：到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一,2011年6月,十二五期间重大项目1000个，规划总投资近3万亿元,地铁一号线顺利通车，重庆步入地铁时代,2011年7月,经济增速超预期，仍处扩张态势,2008 -2011年全国和重庆GDP季度累计增速,数据来源：国家统计局、重庆统计局,全国2008年-2011年7月PMI指数走势图,可以看出，全国经济增速放缓已经是不争的事实，但PMI仍然处在50%以上的扩张区域内，表明经济增长仍然是稳定的，硬着陆的风险不大。 重庆GDP以超过全国6.9个百分点的速度高速增长，其反映的正是重庆的真正潜力。从当前发展态势、支撑因素和运行轨迹看，预计下半年重庆经济将继续高位运行，增速或将进一步加快。,产业结构调整，农业锐减，工业比重剧增。,重庆是一个典型的工业城市，重工业长期占主导地位。,工业的产业结构调整和竞争力的增强，呈现出“一产推、二产进、三产稳”的产业格局。,社会零售品总额保持持续稳定的上涨，近五年年均增幅约18%。消费能力快速增长。,社会零售额持续上涨，消费能力快速增长。,重庆城市居民的收入水平也呈现出稳定的上涨趋势，城市居民的消费水平不断提高，城市经济进入良性上升循环。,重庆社会消费品零售总额走势图(亿元),重庆市城市居民可支配收入走势示意图(元),畅通重庆的逐步形成。,2010年底，建成“二环八射” 2020年建成“三环十射三联线”,畅通重庆的目标为重庆成为西部“领头羊”奠定基础，交通不断完善拉近与区县以及周边城市的距离。,到2012年，主城核心区（内环高速以内）任意两点间的平均通行时间控制在半小时以内，主城拓展区（绕城高速与内环高速围合区域）任意一点到核心区的平均通行时间控制在半小时以内。 建成“四小时重庆”和“八小时周边”，即重庆主城区到各区县实现公路交通4小时内到达，到成都、贵阳、昆明、西安、武汉、长沙六个周边省会城市实现公路交通8小时内到达；,内、外资企业进驻速度加快,产业升级、规模做大,高居住要求,高支付能力,高价值预期,一个开放，多元的环境，必能成为项目成长的沃土！,多元化的市场需求、吸纳更多高端人群、更懂得欣赏城市的消费者,城市对外交流更深入,城市地位/城市功能提升,小结。,上半年地产市场环境研判,土地供应总量走势。,重庆居住及商业供应土地月度走势示意图（万平米）,重庆居住及商业土地成交月度走势示意图（万平米）,上半年地产供应环境。,重庆地产供应总述,2008-2011年上半年商品房预售情况走势图,分析：2011年上半年供应惊人。 2011年受到资金和销售压力，开发企业希望提前放量尽早收回资金的影响，上半年预售量突破1000万平米，总比增长23.2%，相当于2010年全年的48.7%。,上半年各区域住宅面积供应。,各区域产品供应情况,上半年各区域住宅面积供应。,商品房产品形态供应情况,重庆主城普通住宅物业供应比重月度走势示意图,重庆主城别墅物业供应比重月度走势示意图,重庆主城洋房物业供应比重月度走势示意图,上半年地产供应环境。,商品房户型供应情况,重庆主城8月商品房实际供应各户型供需统计表,上半年地产供应环境。,商品房户型供应情况,主城商品房实际供应（单间）月度走势示意图,主城商品房实际供应（一房）月度走势示意图,上半年地产供应环境。,商品房户型供应情况,主城商品房实际供应（三房）月度走势图,主城商品房实际供应（两房）月度走势示意图,上半年地产供应环境。,商品房户型供应情况,主城商品房实际供应（四房）月度走势图,主城商品房实际供应（五房及以上）月度走势图,上半年地产需求环境。,重庆地产需求总述 各区域产品需求情况 各产品形态需求情况,上半年地产需求环境。,各区域产品需求情况,重庆主城各区域8月成交统计表（万方、亿元）,上半年地产需求环境。,各产品形态需求情况,上半年地产价格环境。,重庆地产价格总述 各区域产品均价情况 各产品形态均价情况,重庆主城商品房实际供应量月度走势示意图,重庆主城商品房实际供应均价月度走势示意,小结,项目针对性市场环境分析,区域在售楼盘梳理。,南岸区实际供应月度走势示意图,区域在售楼盘梳理。,主要已,项目竞争区域界定。,从城市发展/项目区位/产品形态三个方面出发锁定,竞争个案雅居乐国际花园。,结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此部分房源会与本项目产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的部分花园洋房也会与本项目产生竞争。,竞争个案天景雨山前。,小结：项目形态有高层、洋房和别墅组成，在售一期高层和洋房，高端形象亮相； 滨江楼盘，体量较大，配套完善，客户认为是合川高端项目； 小区景观打造优美，无边际游泳池已面向业主投入使用。,竞争个案融侨城。,结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此部分房源会与本项目产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的部分花园洋房也会与本项目产生竞争。,竞争个案山水一舍。,结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此部分房源会与本项目产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的部分花园洋房也会与本项目产生竞争。,竞争个案银翔翡翠谷。,结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此部分房源会与本项目产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的部分花园洋房也会与本项目产生竞争。,竞争个案同景国际城。,结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此部分房源会与本项目产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的部分花园洋房也会与本项目产生竞争。,竞争个案蓝光十里蓝山。,结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此部分房源会与本项目产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的部分花园洋房也会与本项目产生竞争。,竞争个案融汇半岛(香缇漫山)。,结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此部分房源会与本项目产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的部分花园洋房也会与本项目产生竞争。,茶园片区楼盘描述。,区域内供应楼盘列表 产品供应情况 户型/面积/层数/功能 产品去化情况 产品价格情况 个案分析,南岸-巴南一线楼盘区域楼盘描述。,区域内供应楼盘列表 产品供应情况 产品去化情况 产品价格情况 个案分析,2008-2011年上半年商品房预售情况走势图,分析：2011年上半年供应惊人。 2011年受到资金和销售压力，开发企业希望提前放量尽早收回资金的影响，上半年预售量突破1000万平米，总比增长23.2%，相当于2010年全年的48.7%。,分析：2011年上半年成交量大幅回落。 受贷款难和贷款成本增加双重压力，购房者的需求被抑制，成交量出现大幅回落。,2008年-2011年上半年商品房成交面积走势图,上半年商品房预售、成交情况走势。,分析：“2011年上半年市场价格存在下行趋势 2月受经济适用房交付的影响出现市场整体价格下挫，4月后受部分开发商加大促销的影响，4月后市场价格存在下行趋势。,2011年1月6月商品房销售价格走势图,上半年商品房成交价格走势。,重庆洋房市场梳理,洋房市场分析 重庆洋房市场总体环境 重庆市场洋房布局（以区位界定） 重庆洋房市场类型（以产品形态界定） 个案分析 项目区位/交通/配套 项目经济技术指标 项目产品户型布局 项目价格走势 项目开盘当期销售情况 目前在售信息 项目推广手段,重庆市洋房总体需求高速稳步增长，近几年年增长率约30%，市场将继续延续需求高速增长的势头,2008-2011年，重庆洋房成交量保持约30%的年均增长量 其中洋房价格2010年环比跳跃式上涨约35%，2011年保持稳步上扬,项目所在的渝北区是洋房发展势头迅猛，近两年需求量大幅提升,南岸片区洋房市场年均需求总量较大，且年均需求总量保持较为稳定。,城北高层价格在4300-5200，城南在4600-5600。,市场畅销户型两房在80以下，三房在80-110。,项目户型与市场相同,以两房/三房为主,为平层,有增送。,千山米兰郡,文峰古街,德润世家,世纪金马生态城,三江希望城,江润地中海岸,卓然翡翠城,龙川北郡,东海滨江城,兆甲合阳新城,城北项目,城南项目,阳光美庐,铂金公馆,缤果城,MINI时代,中奥城,名门江山,宝润国际公馆,绿云国际纺织城,本案,单配,一室,两室,三室,四室,平层,夹层,跃层,入户花园,赠送空间,项目户型相对其他项目精致，赠送面积较大，适合刚需客户，产品本身竞争力度较大。,主力供应户型,市场主力面积南城略大于北城，本案在户型上优势明显。,千山米兰郡,文峰古街,德润世家,世纪金马生态城,三江希望城,江润地中海岸,卓然翡翠城,龙川北郡,东海滨江城,兆甲合阳新城,城北项目,城南项目,阳光美庐,铂金公馆,缤果城,MINI时代,中奥城,名门江山,宝润国际公馆,绿云国际纺织城,50以下,50以下,60-70,70-80,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,130-140,140以上,60-70,70-80,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,130-140,140以上,主力面积区间,本案,主力面积区间,本案在配套上优势不明显。,2011.6 2011.8 2011.10 2011.12 2012.2 2012.4 2012.6 2012.8 2012.10 2012.12 2013.2 2013.4,千山米兰郡,文峰古街,德润世家,丽景水岸,世纪金马生态城,三江希望城,江润地中海岸,卓然翡翠城,龙川北郡,东海滨江城,兆甲合阳新城,项目12月入市将于市场多数项目销售周期重合。,城北项目,城南项目,阳光美庐,铂金公馆,缤果城,MINI时代,中奥城,名门江山,宝润国际公馆,江上城,绿云国际纺织城,推售时间,推售时间,本项目,市场上营销方式主要采用户外、报纸、围墙和网络等。,项目综合环境小结。,相同化：项目在规模、形态、户型、配套方面与市场存在一定相似性； 相宜化：项目面积优势市场突出（精小化面积特色，市场优势明显）； 营销上：合川市场营销动作相对简单，项目营销运作空间巨大。,项目面临着市场运作风险(同质化、数量大等）的同时，也拥有着更多的机遇（精小户型优势、营销手段机会），这些机遇将给项目带来胜算的保障。,