2013南京鹏欣水游城研究报告（50页）.ppt

,调研报告： 鹏欣-水游城,水游城调研报告,2、品牌介绍及业态分布,1、项目简介,3、平面布局,4、外部广场及内部设计,5、项目亮点,6、总结,1、项目简介,1、项目概况,南京水游城位于江苏省南京市健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。,1、项目概况,水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米。 “水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。 物业类型组合：酒店+购物中心 其中酒店委托世界著名酒店管理公司洲际酒店集团管理的一家国际标准的四星级酒店。酒店共有各类型装饰考究的客房320间，宴会会议设施齐备。另有三个风格迥异的餐厅，行政楼层、健身设备、水疗设施等一应俱全。,2、开发商信息上海鹏欣（集团）有限公司,上海鹏欣（集团）有限公司是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企业集团，已拥有全资、控股子公司几十余家，资产规模超百亿元，员工逾4000人。 集团房地产开发板块已经形成了以城市综合体和高品质住宅、工业、旅游等产品全线覆盖的发展格局，开发总面积近300万平方米。“白金湾”、“城市经典”、“一品漫城”、“浦江智谷”等一批高品质的住宅、办公楼盘的完成，使鹏欣在沪上享有盛誉；而以“南京水游城”为代表的城市综合体的打造和运营，引起了国内外广泛关注，也让鹏欣的品牌影响力越来越大，为企业在商业地产领域发展树立了标杆；上海、天津、武汉、盘锦等数个城市综合体的相继开发，更为集团树立“水游城”为品牌的商业发展战略打下了坚实的基础。,开发商项目信息,3、项目简介,4、项目区位,5、周边交通状况,双向4车道中间有护栏,双向6车道中间有护栏,2、业态分布,品牌落位- B2,B2主力品牌,BHG超市,青柚粤港料理,品牌落位- B1,B1主力品牌,麦当劳,满记甜品,MUJI,万宁,品牌落位-1F,1F主力品牌,GUESS,ZARA,H&M,品牌落位- 2F,2F主力品牌,UNIQLO优衣库,ONLY,Vero Moda,品牌落位- 3F,3F主力品牌,GXG,潮流运动区,动漫电玩城,品牌落位- 4F,4F主力品牌,KIDS PARK,Yuyuto悠优堂,横店国际影城,川味观,品牌落位- 5F,5F主力品牌,上海小南国,蕉叶料理,品牌落位- 6F,6F空中花园,3、动线分布,外部动线,车流动线,次入口,主入口,内部动线,水游城以阳光舞台为中心建立一个开放式步行街，内部动线呈“回”字形，给顾客营造一种迷宫感，增加逗留时间。,4、外部广场及内部设计,外立面设计,水游城外立面整体以橘黄的暖色调为主，采取流水型流线设计，与内部“水”的主题形成呼应。 购物中心主体呈圆形，使处于路口的水游城有着更好的展示面； 东侧采用玻璃外墙设计，使顾客在购物时也能欣赏到室外的景色； 外立面上有醒目的品牌LOGO，整体入口处设计醒目、简洁、时尚。,外广场设计,双眼井,双眼井的设置吸引行人驻足； LED屏幕定期播放各类购物中心的广告； 绿植的设计使得水游城购物公园主题更加凸显； 双眼井、LED屏幕、绿植的设置使得水游城既时尚又不失历史风韵。,内部设计1：人工运河东侧小商品贩卖车,B1人工河东侧设置小商品贩卖车，主要出售一些小首饰和饮料，占地面积小且方便、灵活。,内部设计2：LED展示屏、中庭垂直广告,每一层液晶触摸屏广告和中庭垂直广告的设置，使得购物中心的宣传无处不在。,内部设计3：绿植,随处可见的绿植使水游城长年绿意盎然,内部设计4：其他细节设计,在步行街的外围设座椅，使逛街的人们得到小憩，也可以因为欣赏购物中心的美景而休息驻足。,“水是快乐的、水是热情的、水是诱惑”预示着购物中心多变的风格。,5、项目亮点,亮点1：镂空的穹宇型中庭,商城的黄色穹顶是镂空的，站在商场中央舞台仰头望，能直接看到蓝天与星空。,亮点2：阳光舞台,在B1的中庭设置了一个圆形的“阳光舞台”，从商场的每一层俯视都能清楚地看到舞台的表演。 水游城以社会性的公共活动，如服装发布会、魔术等，取代以往的商业促销活动，博取顾客的认同感和归属感，而并非仅仅是提高销售利润，通过365天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明等使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。,亮点3：人工运河,人工景观运河宽约8米、长280米，蜿蜒曲折地将商场分割成不同的区域，又将各个店铺进行串联，运河边栽种了各种植物和花卉，季季模样不同，运河里还设置了最高能喷20米且可以随音乐变换跳动的音乐喷泉。 现阶段人工河聚集了每天都会聚集大量的人流，特别是儿童，是目前商场聚集人气最重要的手段。,亮点4：开放式步行街,水游城打破常规商城设计，建为开放式商城。阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入其中，球形中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚等设计，处处体现了开放式购物公园的先进理念。商城没有封闭的玻璃门，在商城停止营业后，各家商铺会各关各的门，而商城只会封闭几个电梯口，消费者仍旧可以在商场运河逗留。 在建筑设计上，设计师以“时间型消费”的理念，通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施，把建筑用运河隔开,形成开放式体验空间，提高顾客的舒适度，增加客流的逗留时间，进而促进“非目的性消费”。,亮点5：“回”字形内部动线设计营造“迷宫感”,购物中心采取半开放式露天步行街设计，购物的同时还可以欣赏美景，“回”字形动线设计更使顾客产生“迷宫感”，增加顾客的停留时间。,亮点6：与“水”有关的标识设计,6、总结,项目缺陷1,半开放式露天步行街的设计以及为节约能源采用的自动玻璃门设计阻隔消费群，使得内外店铺人气相差较大。,项目缺陷2,B1层人工运河的设计吸引了大量的儿童，导致四楼的儿童业态人流稀少。,项目缺陷3,每天的水流治理费用相当昂贵，水游城一年两亿的收入其中就有2/3的物业管理费，成本很高。,项目缺陷4,五大购物中心对比，虹悦城是停车位最多的，高达2400个，停车最为方便，而水游城只有860个，在人气十足的情况下明显是不够用的，经常停车排队需要占用很长的时间。,项目SWOT分析,夫子庙商圈并没有大型的购物中心，随着水游城和水平方的入驻，聚集了附近大部分的消费人群； 品种齐全且极具档次，满足了消费者全面的购物需求； 半开放式的步行街设计是项目的一大亮点，给消费者全新的购物体验； B1层的人工河的设计吸引了大量的儿童和游览人群，为水游城提供的不断的人流支撑；,每天的水流治理费用相当昂贵，水游城一年两亿的收入其中就有2/3的物业管理费，成本很高； 阳光舞台常年提供免费演出也是一项不小的成本开支； 半开放式步行街的设计使得内外店铺的人流量相差较大； 为节约能源采取的全自动门设计阻隔了消费人群；,与附近的水平方相比，水游城“水”的应用更加成功。从每天人流量来看，明显要多于水平方； 蓝蛙、星巴克、空中花园等室外餐饮的设计配合半开放式的步行街设计提供给顾客极佳的用户体验； 丰富多样且合理的业态布局使得水游城常年门庭若市；,S,W,O,T,与水平方仅一墙之隔，且同样以水为主题设计，存在很强的同质化竞争； 项目四层儿童主题业态的设置，如KID PARK以及儿童游乐门可罗雀，在设计和运营管理上存在着很大的问题；,