20120215_深圳星河时代研究报告69p.ppt

星河时代踩盘报告（建筑、园林分析）,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,片区规划：龙岗政治、经济、文化腹地，深圳未来次市级中心，高起点，高规划,项目成功之处,区位优势：位于龙岗区的核心地区，具有良好的自然、人文资源。 战略地位：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心。 功能定位：向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。,区位优势：深圳生态景观资源最丰富的城市中心区。 功能定位：以生态、自然为规划理念，政府将投入巨大资源致力于打造中心区最适合人居的典范片区。,龙岗中心城,大运板块,交通配套：地铁、高速、城市干道，铸就立体交通时代，区位价值难再复制,地铁：三号线、十二号线以及未来规划的十四号线交汇站，三重地铁交接，其地段中心交通区位不言而喻。 黄阁路：龙岗中心城南北向主交通干道，南接宝荷路通往横岗，北接龙平路通往东莞。 深惠大道：双向8车道，南接罗湖文锦路，北至深汕高速并直通惠州，贯穿龙岗中心城、布吉、罗湖重要生活区域。 水官高速：西接南坪快速、清平高速、布龙路，东至龙翔大道，从项目至福田、罗湖只需30分钟车程。 龙翔大道：龙岗中心城的交通主干线。,大运会的举办促成大运板块和龙岗中心城板块路网的全面升级，项目处于两城核心交汇处，交通区位优越。,楼盘阵列：中心城与大运板块楼盘分布集中且供应量大，共享区域配套与资源,竞争分析：泛太平洋园林特色，三大园林景观组团，极富现代感的建筑外形，创新设计独树核心竞争力,综合都会体，高端生活全案,基本信息,项目名称：星河时代 物业类别：住宅、洋房、别墅 所属片区：龙岗中心城 地理位置：龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角 占地面积：13.6万 总建筑面积：42万 容积率：3.08 绿化率：36% 建筑年代：2011-11-26 主力产品：210-260叠加别墅 开发商：深圳市星河房地产开发有限公司 项目动态：底商认筹 销售均价：35000元/,地块分析：双面临路，昭示性强，西观大运中心，北眺龙城公园，自然人文景观俱佳,北向： 北眺望龙城公园，自然资源丰富。,东向： 东向农民房林立，道路狭窄，建筑密度高。,西向： 西邻黄阁路，远观大运中心，视野宽广。,南向： 南向临深惠路，并设有地铁三号线，视野受阻。,规划布局：旗舰商业大型低密度都市综合体，集别墅、高层住宅、大型商业Mall、学校于一体的高端生活体,整体规划,整体由17栋联排别墅，11栋多层住宅，及10栋高层住宅半围合而成。,8万平方米大型商业Mall, 再造一个中心区星河cocopark。,商业打造,配套设施,1.8万平方米的幼儿园、小学。 首创泛太平洋生态休闲公园园林。 近1000平方米无边界水景泳池。,整体设计：秉承和谐、生态、人居的建筑理念，采用创新性的产品设计，缔造中心区时代社区,营销中心,别墅效果图,商业效果图,高层效果图,园林实景图,采用红飘带的设计理念 ，如正在舞动的红色带，给人以韵动的美感。,独创双地下室的设计理念，将别墅空间拓展到3倍以上。,情景式体验版休闲购物中心，环弧形设计，品质感强。,外立面橘黄白搭配，视觉效果甚佳，昭示性强。,创新泛太平洋风格生态园林，铺设一溪一湖三花园主景观，并在园景中设置数个主要运动场。近1000平米无际泳池，让人与自然保持零距离。,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,南面昭示性最佳，设置MALL 西北面较少交通噪音，设置高层住宅，形成半围和式建筑布局 中部设置别墅及园林景观，最大限度增加建筑间距、扩大中心园林面积 共8.2万商业，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成,规划布局(1/2)：西北面10栋30-33层高层，东南面设置商业、学校，包围中间别墅区,B1,B2,B3,B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,COCOPARK&山姆会员店,学校,双拼别墅,联排别墅,叠加别墅,高层住宅,会所,设有3个人行入口，5个机动车入口 小区内部实现完全人车分流，双层地下车库规划，地下层通风采光,社区地面完全“无车化” 地形为南高北低,通过地下车库将地形修正为南低北高，以适应深圳的气候特征。,规划布局(2/2)：3个人行出入口与5个机动车出入口，实现人车分流,黄 阁 路,巷道,深惠公路,MALL,黄线：住宅人行通道 蓝线：公共人行线路 绿色：机动车出入口,住宅(外立面)：采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅，色彩清新,住宅外立面以黄褐色、白及深蓝色为主,既清新又不失典雅 别墅外立面多突显线条以及几何图形起伏的冲击感，简约而时尚,别墅立面,高层向里立面,高层向外立面,别墅立面,住宅(用材)：中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料；高层窗户采用透明中空玻璃。,别墅立面,高层立面,别墅大门,别墅立面,住宅-户型(1/6)：产品线丰富，梯户比适宜,B1,B2,B3,B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,COCOPARK&山姆会员店,学校,双拼别墅,联排别墅,叠加别墅,高层住宅,会所,B1-B3栋 3栋33层住宅 主力面积为89三房,B4/B6栋 2栋33层板楼住宅 主力面积为176四房,B5栋 1栋32层楼王单位 主力面积为205复式,B7-B10栋 4栋32层点式住宅 主力面积为130/146/162,双拼及联排别墅 10套双拼+39套联排 主力面积277-303,叠加别墅 140套 主力面积220-258,住宅-户型(2/6)：主力户型为203-258 叠式别墅,住宅-户型(3/6)：高层153与180户型的尺寸分析,153，三房两厅，可改四房 一个双层高阳台可改房间 有景观阳台和入户花园 分布：B7栋1、2单元合拼,180，三房三厅，可改五房 两个双层高阳台可改房间 景观、生活双阳台，入户花园 分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,住宅-户型(4/6)：180户型改造对比,180，三房三厅，可改五房 两个双层高阳台可改房间 景观、生活双阳台，入户花园 分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,180，五房两厅三卫 景观、生活双阳台，入户花园 分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,住宅-户型(5/6)：主打户型叠加别墅，其中II户型占户数最多,叠加别墅分布图,住宅-户型(6/6)： II户型叠加别墅分析,3F,4F,III户型模型,户型方正使用，南北通透 双层阳台，采光度好 客厅开间5.1m，整体开阔舒适 附赠5层半层空间 楼梯占位较多，空间浪费,星河时代采用半围合式建筑布局， 住宅、别墅、商业多种形态组合,2019/6/23,24,风格,1,用材,2,建筑细节,3,建筑密度,4,户型设置,5,采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅,外墙材料较多为中高档产品，高层采用透明中空玻璃,较为注重细节，对建筑尤其是别墅的各层采光考虑到位,采用半围合式建筑布局，大量的绿化和别墅打造了1.69的低容积率,户型多样，赠送面积高，有较好的通透性及采光,星河时代 Coco Park 项目概况,设计分析 1.本案地处龙岗中心城，商业基础相对薄弱，因此星河时代 Coco park通过打造鲜明的设计特色及商业氛围，从而吸引 周边区域消费者。 2.中庭是商城内部人流最聚集的区域，Coco park以 “自然、休闲”为特色，以“卵石、流水”为造型 元素，力图打造鲜明的空间主题特色。 3.地材设计中以自然、流动的深、浅地材贯穿整个商场，在 客流密集的重点区域嵌入“卵石”的地材拼花，增加人流的 引导性，同时天花设计形式与地材相呼应，使商场设计整体 而又有特色鲜明。 4.商场中间主中庭分别以“水、木、金”三个主题进行分区， 增加商业导向及特色，实现丰富多变的空间效果，从而有效 拉动人流。 5.其它配套设计延续主空间的设计特色，做到有序、统一。 设计目标 Coco park 将成为龙岗地区独具特色的，以“自然、休闲” 为主题的地区级大型商业中心。,内部设计,动线设计：采用流线性动态设计，体现各主题商业特色的同 时也可以如流水般的有效拉动人流。 结构设计：采用钢构结构，使得购物中心能够实现超大跨距 从而营造商业体无障碍的视觉效果，让各楼层主力店之间相 互拉动人流，实现立体全方位无商业死角。,Coco park 商业设计主题区,水中庭,木中庭,金中庭,磨砂金属,波浪板,木纹铝板,特色：Coco park 以“金、木、水”为分区主题 为客户营造了自然流畅的人文气氛，使得 顾客在享受购物的途中能领略到流动变化的 商业脉搏,一层地材用料,地材风格,延伸,动态,流畅,一层配套,Seating 座椅,Greening 绿化,Concierge 服务台,Art work 艺术品,艺术品,绿化+座椅,特色：增强了购物中心的人文气息 使客户感受到自己不止在享受购物 而是在感受一件巨大的艺术品,二层地材用料,二层配套,特色：室内植物和休闲区可以有效缓解客户急促性，增加顾客在商场内停留的时间，以增加其消费欲望,三层地材图,地板波纹,特色：在扶手电器周围增加竹木地板 可以为顾客营造一种稳重安全购物环境 氛围,三层配套,特色：三层配套充分考虑到顾客的消费疲倦 从而大量增加艺术品、绿化及大量座椅分布 以提高顾客的购物舒适度及购物时间。,四层配套图,垂直电梯,扶手电梯,电梯的空间布局,特色：扶手电梯及垂直电梯的 有效分布，使得顾客得以有效 引导，确保人流量畅通无阻,天花板设计,一层天花板,一层天花板,二层天花板,二层天花板,三层天花板,三层天花板,一层平面图,二层平面图,三层平面图,四层天花板,鱼骨梁完成面,玻璃分缝,四层平面图,特色：采用低碳环保理念，利用自然采光及隔热玻璃增加室内透明度和减低能耗,主通道特色：在主入口前方设置中庭，使得顾客购物视觉性好，整体高雅大方,主入口效果图,主通道效果图,主通道设计,商铺门面设计,钢化玻璃,醒目Logo,门店风口,防盗卷帘,内部天花,内部走廊,突显内外环境变化,提高视觉效果及安全性,增强门店保暖及制冷 效果,增强门店昭示性,增强防盗功能,引导人流走向,门店功能布局示意图,洗手间设计,洗手台,洗手间：洗手间采用人性化设计，充分考虑到不同人群 之间的特殊情况，如专为儿童设计的洗手台及便器、照 顾残疾人士的专用扶手，以及方便母婴的喂育室。 特色：采用大理石材，加以灯光照明，突显空间舒适度， 另外因应男女特殊情况，增加女卫便器数量；以及提高 洗手间的绿化布置。,星河时代Coco park 在规划和布局上营造了很强的空间感，具有较强的吸引力和时尚度,2019/6/23,43,商业气氛,1,休闲区,2,跨度大,3,大通道,4,细节设计,5,品牌档次高低搭配，有效疏引客流，购物环境优雅,每层楼都有休闲、餐饮区域，尤其是在电梯及主要通道附近,流水线设计的大跨度空间，并有装饰品、灯饰引导，提高各商铺接近性,主通道宽10以上，次通道跨6-8米，避免出现拥挤杂乱的感觉,人性化的细节设计，使顾客体会到安全安心舒适的购物休闲享受,星河时代Coco park 的优势利用及启示,目标消费者是星河社区及龙岗中心城中高收入的居民及游客，围绕购物中心定位生活时尚空间,充分利用大运新站等公共交通便利性优势，将内外部紧密衔接，为龙岗片区居民提供极大便利,结合高端豪宅、别墅、名校之间的明星效应，带动高端商业人流回流龙岗，突显商业价值,将休闲餐饮分布在各层各点，充分利用人流引导顾客消费,巧妙的利用中庭、连廊、电梯及导示牌，实现人流在垂直和平面的顺畅,完善的配套设施及人性化、人文化的细节设计使顾客感到安心和满意,1,2,3,4,5,6,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,项目以“一溪一湖三花园” 的园林设计为主题，分别墅区、商业区、会所区、高层住宅区四个区域进行打造,园林规 划设计,1,一溪：碧溪 一湖：戴月湖 三花园：碧茶花园、果树花园、香草花园,“一溪一湖三花园”,绿化率：36% 园林总占地面积：52484 道路广场面积：31847.32 绿地面积：20637.06 概述：项目园林景观丰富，石溪、中心湖两大主题水景通过回转道路，串联动静兼备的景观组团，运用贵重林木、石材打造，提升了整个园林的档次。,园林总体概况,别墅及会所区域的园林工程已完成，高层住宅及coco park商业配套园林正在修建中,园林工 程进度,2,会所园林配套示意图,会所园林配套实景图,别墅园林实景一,别墅园林实景三,别墅园林实景二,别墅园林实景四,别墅区域 园林平面,泛太平洋生态园林：自然与都会、宁静与繁华随意切换，别墅、高层、大型商业中心景观别具一格,园林风格,3,山带,水带,北轴,南轴,湖轴,曾经设计了香港中环公园的ACLA景观公司，依据深圳亚热带海洋性气候，探究当地人文，挑选最具观赏性与人文价值的树种，为星河时代打造独特的园林风格，从源于自然、生态社区的角度出发，注重植物的运用，植物种类丰富，造型各异，同时植物随季节的变化色彩变化多样，景观呈现出不同的视觉效果。尤其是在别墅区域，竖向植物景观的打造极具特色，漫步于其中似乎成为了一种对自然的享受。,园林风格特色：根据气候特征选取适宜的珍惜植物与常用植物打造丰富的植物景观,在整个园林打造中运用了多种常见园林植物以及三十多种珍稀植物，搭配特色的石材铺装及黄石点缀,园林用 材用料,4,特色植物的运用,石材铺装及石亭,会所区域：园林打造颇具时尚现代气息，多采用硬质水池造景，会所广场设置了装饰性休憩区域，配置植被,园林板块 分析（1/4）,5,水池造型独特且样式丰富，周边配以独特造型的花池以及修剪成型的植物，会所二楼设置雕塑及露天休憩场所。,会所效果图,二楼露天休息区域,二楼雕塑,会所广场,会所水景,广场水景,广场花池,别墅区域：设置了多个景观节点，别墅周边的竖向景观色彩配置丰富，层次明显,园林板块 分析（2/4）,5,儿童乐园/健身站,1,2,北斗广场,3,栖峰园,抚风园,4,5,摘心台,6,凌云渡,高层住宅区：一湖一溪及沿湖景观点作为一个带型景观将别墅区域与高层区域的分隔开来，使景观最大化,5,园林板块分析（3/4）,水 体 景 观 带,戴月湖与碧溪贯穿小区南北，形成一条狭长的景观带，有力的分隔了高层与别墅两种不同形态的住宅区域。,戴月湖（在建）,无边际泳池（在建）,如图中两个标志点所示，设置了两个高层住宅以及整个小区的次入口景观广场，有效地起到了为主入口分流的作用，同时避免了对别墅区的影响。同时沿戴月湖周边设置了多个景观节点。,1000的无边际泳池，用自然曲线勾勒,池边添加了特色景墙，周边园林小品更添趣味,商业区：园林景观正在修建中，设计中多采用硬质铺装加规则式树池树篱形成广场，多设有休憩小品,园林板块 分析（4/4）,5,休憩场所,硬质铺装加景观带,商业区域的景观不能设置太多的植物景观，而是以硬质铺装为基底，加入大型的树木以休憩座椅的方式设置树池，供人们休息,整个园林中精心选取了三十余种珍稀植物进行造景，提升了整个小区的景观档次,园林植物 应用（1/3）,6,鸡蛋花、香樟、鹅掌楸、迎客松、部分红豆杉用作直接栽植造景，作为竖向景观的中间层次或最高层,鸡蛋花,鹅掌楸,香樟,紫衫,红豆杉,滴水观音,紫衫、红豆杉、滴水观音等树种作为盆栽植物,园林中多采用色叶植物进行造景，使整个园林不止是单调的绿色，还搭配了多种暖色调植物，更加欢快,园林植物 应用（2/3）,6,玫红色：红花酢浆草,橙红色：变叶木,草绿色：肾蕨,白绿色：金边吊兰,白粉色：花叶良姜,园林中多采用花色鲜艳、散发香气的植物，营造出田园乡间的亲切感，同时给人鸟语花香的美好景象,园林植物 应用（3/3）,6,花色鲜艳植物,散发香气植物,西洋鹃,在不同的季节有各种开花植物，为整个园林点缀了美丽的色彩，同时改善居住着的视觉感受。,桂花开花之时香气弥漫，桂花的花香持续时间久，香味是大多数人可以接受的，室内外均可配置花香植物,鸡蛋花,蟹爪兰,山茶花,香樟,菊花,香樟,桂花,戴月湖与碧溪连通了整个小区的水系系统，自由曲线的湖岸线设计加上坡岸的石块与植物的自然处理,园林水景（1/3）,7,湖岸线自由延伸，驳岸采用大小不一的黄石块来点缀自然气息，同时岸边自由生长、大小不一、参差不齐的植物更加承托出自然生态的环境概念。,戴月湖,石块,植物,1000平米无边际泳池与独特设计的儿童泳池可以满足整个小区居民的游泳需求,园林水景（2/3）,7,无边际泳池,儿童泳池,优美的弧线勾勒出泳池的现代设计风格，泳池镶嵌的这个湖景景观带中，池边有各色的景观墙，走廊、广场给人们增添了更多的乐趣。泳池长达17米，平视远处，泳池与人工湖在视觉上连成一片。,几何造型的硬质边界水池，底部以卵石覆盖或是硬质防水铺装，暗沉色调的水池边缘处理突略显质感,园林水景（3/3）,7,水深：水池都为50厘米左右的深度 底部处理：以暗色调鹅卵石覆盖或是硬质铺装 边缘处理：灰暗色调的釉面瓷砖砌成 形状：不规则形状的锐角、钝角处理 功能：供人们休息、装饰、喷水、观赏等,会所一楼正入口右侧水池,会所西出口水池,会所一楼入口右侧,会所景观广场喷水池,别墅区内景观水幕墙及水池,铺装材质有石材、木材两类，色调偏暖色，图案简单，但是指示性较强，不同功能区域材质颜色不同,硬质铺装,8,会所广场铺装,别墅区域道路铺装,别墅院内入户景观铺装,别墅院内铺装,小区内通向会所道路铺装,栖峰园木质铺装,别墅间道路铺装（边缘配鹅卵石）,主通道六边形图案铺装,别墅院内铺装,别墅入口处渗水铺装,园林内已完工区域小品配置较为单调，有简单的指示牌、垃圾桶、简单雕塑以及一些饰品摆设,景观小品,9,会所广场装饰品,别墅院内休憩小品,垃圾桶,会所二楼雕塑,会所广场花池小品,样板房指示,客服中心指示,方位指示牌,景观小品数量少，种类简单，且缺乏昭示性和独特性,项目园林景观照明单调，黑白两个色调，灯饰造型简单,景观照明,10,园林景观照明设备过于简单，且有没有设置到的死角。,植物景观照明,别墅入口照明,会所入口照明（装饰性）,别墅草地照明,会所水池照明,装饰墙体照明,道路照明,星河时代颇具现代感的泛太平洋园林设计，简洁明快，对植物的应用丰富多彩，由于园林未完工，观察不到实景，评价较为片面,2019/6/23,63,风格,1,主题,2,景观节点,3,景观配件,4,细节设计,5,泛太平洋生态园林，三十余种珍稀植物的运用，但风格演绎不突出,一湖一溪三花园，构成带型景观，主题较为突出,多个景观节点分布于小区各个角落，景观较为丰富,景观铺装简洁，指示性强，景观小品稀少，且无独特之处,竖向景观的打造较好，层次分明，色彩运用得体,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,成功的核心价值宣传点,核心价值 宣传点,高端建筑品质,新加坡园林设计,内部及周边配套,大运会场地、深圳实验学校、地铁站,人文底蕴的园林层叠,标杆性的高尚社区,Coco Park shopping mall,高端别墅,片区配套,高层豪宅,高端的市场定位为片区中高端收入居民提供具有国际化氛围和现代化生活方式的消费场所,社区规划的发展趋势,展望：未来的发展趋势是人与环境、住房 生活模式相互沟通、共生契合的模式。,反映并尊重地域特征及历史文脉 考虑建筑本身与周边环境的和谐统一 建筑位置的选择 良好的服务潜力 地理条件与水资源的利用,活跃的社区中心 方便合理的步行系统 由水系连接的独立邻里 纵横的街道、小巷 窄道和小路 公共活动区 不同私密的社交区 步行范围的购物、服务 丰富的公共、私人空间,道路 节点 边界 行政区 标志物,健康的生活环境 活跃的娱乐空间与幽静的环境 合理的园林布置 鸟类和水生物理想的栖息地 与自然景观相融合的建筑 建筑与气候、景观、文化相统一 能源的持续利用（水、凤、太阳能物等）,星河时代总结与展望,各小结预留空间,69,Thanks for your attention,Wish you a good day!,