2012年合肥华孚城隍庙商业广场市场调研报告177P.ppt

上海问舍 2012年2月,近几年批发市场的急剧增加，“老”批发市场面临的竞争越来越激烈；批发市场“质低价廉”的优势也逐渐减弱；人们消费观念的转变，从“质低价廉”到“品质品牌”的发展；城市的发展推动着商业的变革，传统批发市场正面临着委缩；新一站式商业综合体的兴起使得批发市场运作模式正经受着严峻考验。 合肥批发业何去何从？现在的华孚城隍庙何去何从？合肥商业将来又如何发展？,导 读,我华孚城隍庙如何在合肥商业中突出重围？ 继走专业市场道路？ 还是另求发展？ 如何再定位是我们要思考的问题。 本报告从合肥批发业的分析 合肥商圈零售商业发展分析 结合项目自身的各方面 为项目寻找出路,？,何去何从？,合肥市概况,合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里 （2011年巢湖部分县和乡镇划入合肥）。 在2010年中国城市竞争力排行榜中，合肥位居全国第22位，与沈阳、南京、长沙等一起位列全国10个最具潜力的二线城市行列。由国务院批准设立的权威研究咨询机构综合开发研究院推出的第二期“中国金融中心指数”2010公开发布，合肥排名第十位。,合肥人口与用地规模,（1）市域总人口与城镇化水平近期2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%；远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74%。 （2）中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人。 （3）中心城区城市建设用地规模 近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。,行政区划与土地面积,交通,合肥是全国二级区域交通枢纽。高速公路四通八达，到南京约需2个小时车程，到上海、武汉等约需45个小时车程。 淮南、京九、宁西等六条铁路纵横交错，特别是沪汉蓉高速铁路2007年建成后，合肥到南京仅需45分钟，到上海、武汉只需2个多小时。 合肥骆岗机场目前是全国重要的国际备降机场，有30余条国内航线和直通香港的航班，国家4E级机场合肥新桥国际机场已经开工建设。已经启动的江淮运河建设，将使合肥成为沟通长江和淮河的水运中心。合肥港近、远期计划各建一座集装箱码头，届时，合肥地区的集装箱就可以顺长江而下，直接运到上海的远洋货轮上。,市域综合交通规划,（1）市域铁路系统规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。 （2）市域公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”的对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。 （3）航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。 （4）水运及港口在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。 （5）物流园区规划合肥市物流基础设施采用“物流园区、物流中心和货运站”分层次总体布局，建成“4园区、4中心”。建设东部、西南部、北部和西部（空港）四大物流园区；设立工业、建材、农业、高科技物流中心；搭建基础设施、信息网络、商贸物流三大平台。,市域基础设施规划,（1）给水工程2020年中心城区和市域重点城镇自来水普及率达100%。在满足中心城区供水的前提下向周边乡镇供水。规划2020年三县供水能力达到97万m3/日。 （2）排水工程中心城区污水管道覆盖率达到100%，污水处理率达到90%以上；市域重点城镇污水管道覆盖率达到80%以上，污水处理率达到70%以上。 （3）能源供应到2010年，万元GDP能耗比2005年降低20%；到2020年，万元GDP能耗比2010年降低30%。 （4）电力工程2020年合肥市总装机总容量为8872 MW，供电总能力达6373 MW。合肥电厂、合肥二电厂、热电联控电厂装机总容量为2464MW，供电能力为2218MW。其余用电由区域高压输电网提供。现状500kV肥西变增容至3204 MW；规划新建500kV 肥东变电所，容量为3204MW。 （5）通信工程 到2020年，市域固定电话普及率在40部/百人以上，移动电话普及率在70部/百人以上，局用交换机容量达390万门，移动电话用户达到480万户；小灵通用户40万户；互联网用户120万户。有线广播电视网络家庭入网率达到60%以上。建成实物传递、电子邮政和信息服务等具有较大规模的综合业务体系。 （6）环卫工程中心城区垃圾无害化处理率达100%，市域范围内垃圾无害化处理率达90%以上；处理工艺以焚烧处理为主，填埋处理为最终保证措施，混合垃圾不再进入垃圾填埋场；水源保护区等重点地区无垃圾污染。 （7）防洪排涝工程中心城区：近期100年一遇，远期200年一遇；店埠、撮镇、上派、水湖、双墩：2050年一遇；其它26个城镇：1020年一遇；,南进东拓 西缓北抑,合肥城市发展的空间要素主要有三： （1）宁西铁路。作为全国的铁路主干线，呈东西方向绕城北横贯合肥市区，可以拉动未来合肥市的整体空间向东西方向发展。 （2）巢湖。位于合肥东南部，是合肥城市扇形结构的开敞空间的楔状地带，将制约城市向东南方向发展。 （3）地形地貌。合肥北部是老工业区，且有丘陵阻隔，限制了城市的北向延伸。西部地区是合肥的高新技术开发区，但有蜀山、紫蓬山的阻隔，也将对城市的西部扩展产生一定的阻碍。,合肥总体规划,（1）主城与外围城市组团外围组团分别形成相对独立的城市次中心，通过快速交通网络与主城便捷联系；生态廊道穿插其中，与主城形成有机联系。 （2）主城与周边城镇周边城镇沿对外交通轴线拓展，根据自身特点，发挥特色，并与城市形成良好的协作关系。 （3）主城与两个风景名胜区主要协调主城与巢湖国家级风景名胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系。主城与巢湖风景名胜区：协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系，保护巢湖自然生态环境，结合防洪设施建设，恢复滨湖生态湿地，促进巢湖综合治理。主城与大蜀山风景名胜区：注重山体与植被的全面维护，保持城市山体制高点的地标形象，保持良好的景观与生态环境，加强周边地段建设的控制，协调城市建设风貌。,合肥总体规划,目前的合肥市的城市形态为扇形结构，城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展。城市空间拓展保持原有扇形结构，以主城为核心，加快肥东、肥西新城区建设，采用“南进东拓-西缓北抑”的空间发展战略，以城区周边的绿地控制组团的发展规模和方向，采用间隔分布，多中心、开敞组团式的结构布局，将合肥城市做大、做强。南进-新城区在312国道南侧依托老城区相对独立发展；东拓-沿长江路向东经肥东县城拓展到高速公路立交桥附近；西缓-312国道北侧为未来城市第三翼伸展区；北抑-西北为城市水源地，北为宁西铁路、对外交通站场、新飞机场选址区，用地潜力不大，限制发展。,2010年地区生产总值,2006-2010年全市生产总值及增幅,全年城市居民消费价格上涨2.7%，其中食品价格上涨5.5%，居住价格上涨6.1%。工业品出厂价格同比上涨2.4%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.7%。,2010年城市居民消费价格比上年涨跌幅度,年末在岗职工65.18万人，比上年增加6.88万人。全年新增城镇就业11.3万人，下岗失业人员再就业3.4万人；累计帮扶“零就业家庭”3849户，共5158人，基本消除城市“零就业”家庭。年末城镇登记失业率为3.43%，比上年下降0.62个百分点。,2010年固定资产投资,全年全社会固定资产投资3066.97亿元，比上年增长24.2%。其中，国有及国有控股投资1103.58亿元，增长11.9%；外商及港澳台投资152.36亿元，下降6.6%；民间投资1811.03亿元，增长37.3%。市区投资2410.40亿元，增长23.2%；县域投资656.58亿元，增长28.3%。,2010全年房地产情况,全年房地产投资819.03亿元，比上年增长22.2%，其中住宅投资561.36亿元，增长19.9%。商品房销售面积1004.91万平方米，下降22.6%，其中住宅销售面积863.86万平方米，下降26.8%。商品房待售面积128.01万平方米，与上年基本持平，其中住宅待售面积65.72万平方米，减少15.07万平方米。 全年新开工项目3380个，其中亿元以上项目222个，比上年增加29个。竣工项目3225个，其中亿元以上项目218个，增加60个。“1346”项目投资944.45亿元。“861”项目投资758.07亿元。全年完成市政基础设施投资311.72亿元，比上年增长19.1%。,2010全年贸易,全年社会消费品零售总额839.02亿元，比上年增长19.8%。按区域分，市区消费品零售额744.70亿元，增长19.6%；县域消费品零售额94.32亿元，增长21.3%。按行业分，批发零售业实现零售额768.21亿元，增长19.9%；住宿餐饮业零售额70.81亿元，增长17.6%。,2006-2010年社会消费品零售总额及增幅,合肥主要商业,合肥市现有五个主要成熟的商业中心（商业聚集地）：老城区商圈、元一商圈、马鞍山路商圈、三里庵商圈、明珠广场商圈。 另从批发行业主要有：站前路安徽服饰第一街，长江东路的长江批发市场，南七IT商圈，北二环的国际汽车城，建材及家具市场更是边地开花。,合肥现有主要商圈,元一,老城区商圈,三里庵,马鞍山路,明珠广场,以长江中路为中心的老城区商圈,老城区商圈商业分布图,瑞景金鹰收购）,瑞景（金鹰收购）,大东门商之都,淮河路步行街,百大,乐普生,百大CBD,百盛,鼓楼,商之都,银泰中心,金鹰,老城区商圈,长江中路为中心的老城区商圈处于合肥城市中心位置，是合肥商业绝对核心及对外的商业名片。商圈经过50年发展与积淀，目前已形成了百货商场、商业街、专卖店、专业店为主导的商业格局，对合肥乃至周边城市具有强大影响力和辐射力，对合肥的城市繁荣具有重要意义。 目前商圈面积约3.2平方公里，商业营业面积达到60多万平米（不包括酒店、写字楼面积）。商圈功能综合性较强，购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、住宿等较为完善，并且形成了一些独具特色的功能。其中百货面积达到30万平米，占到商圈总商业的50%，专业卖场面积近9.4万平米，占商圈总面积的15.83%。 商圈及周边自然人文环境优越，环城公园环绕，历史人文景点散布其中，极大提升了商圈品位和品质。,商圈业态,长江中路商圈业态综合性较高，涵盖了几乎所有常见业态，并且在发展过程中形成了符合自身商圈地位的业态组合，形成了以百货为主导，商业街、专卖店、专业店为辅助的商业格局，一些专业性较高的业态比例相对较小，购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、住宿等成熟商圈所具有的商业功能发展较为完善，营业面积也较大。 从下表中，我们可以看出，在业态结构方面，服饰、餐饮、皮具鞋类、精品、婚纱摄影、休闲娱乐、医药保健、图书音像、美容美发、IT数码、酒店等业态占有较大比例，占到所有业态结构的65%左右。,商圈租金,长江中路商圈因其商业繁华度较高，商圈内租金总体处于较高水平。 从租金分布区间看，根据市场调研反馈情况，长江中路商圈租金范围变化较大，在75 1000元/月/平米这一区间，主要租金范围集中在200 500元/月/平米。 从租金变化趋势看，整体呈现向四牌楼商业中心区递增趋势，四牌楼段平均租金可达到500元左右，三孝口段租金在250 300元/月/平米左右，其它区域租金平均在200元左右。 从各路段来看，淮河路租金水平最高，平均租金可达700-800元/月/平米、部分较好地段租金可达到或超过1000元/月/平米。宿州路（庐江路 寿春路段）租金同样处于较高水平，平均租金可达550元/月/平米，而作为长江中路商圈中轴的长江中路段平均租金在300元/月/平米。,商圈租金,商圈重点新建成项目,银泰中心是原华侨广场是长江中路商圈改造项目，是银泰百货通过收购合肥华侨广场51%股权，进驻安徽市场。位于长江中路与含山路交汇处，总建筑面积达18万多平米，是一个集商业、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、酒店、办公、居住为一体的城市综合体，其中商业面积达到8万多平米。于2012年建成开业。,老城区商圈点评,长江中路商圈的拥有两大商业集中区四牌楼和三孝口，从现状看，四牌楼商业更为繁华，但由于大部分商业设施建于上世纪九十年代中后期，建筑规划不尽合理、配套设施不完善，如停车位缺乏，这对未来发展存在一定制约。三孝口代表性商业为CBD购物中心，从建筑规划、配套设施、商业规模等均优于四牌楼单体商业设施，但区域商业整体规模较小，仍无法与四牌楼竞争。从商圈整体发展看，四牌楼、三孝口将在目前基础发挥自身优势，分别打造中央购物区和中央商务金融区。随着近几年老城区的改造升级，银泰金鹰等外地知名零售百货企业进驻合肥为老城区品质购物提升了一级。,合肥主要商业,元一商圈,元一商圈，是以元一时代广场、温莎国际广场、蓝鲸国际、恒丰家乐福等为代表的集百货、休闲娱乐等于一体的综合型现代服务业集群。说到元一商圈，离不开的是站前路批发商圈，如果与站前路一条街连一体将是合肥目前商业网点最为密集、营业规模最大商圈，商业总体量将超过130万方。 元一商圈不但与老城区和批发圈较近，并且与合肥东部组团及北部组团均较为临近，具有良好的区位及交通优势。 在多年发展过程中，商圈不断扩大，在建的胜利广场欢乐城、信地城市中心等建成后元一商圈业态趋于完善、品质逐步升级、影响力正日益提升。,元一商圈业态,元一商圈业态,在业态结构比例上，餐饮类占近1/5，达到19.18%，五金化工、机电配件、休闲娱乐以及生活配套类业态均占有较大比例。 在主要业态面积比例上（因站前路专业市场及家乐福、沃尔码等所占面积较大，为了反映商圈其它业态面积构成情况，此处比例图不包括专业市场及百货等），餐饮、休闲娱乐以及超市等占到了较大比例，分别为27.42%、12.96%、23.93%。 从以上比例图还可以看出，新站商圈某些业态比较缺乏，如鲜花礼品、婚纱摄影、等业态。从上图业态比例也可以看出元一商圈目前已形成一个较为成熟的生活配套类业态结构较大，餐饮及休闲娱乐类比例较大，则说明了元一商圈为站前路批发商圈处于快速配套升级提升过程中。,元一商圈租金,元一时代广场购物中心 一楼 化妆品 5-6元/平米/天 珠宝金饰 15-17元/平米/天 三楼 工艺品 9-10元/平米/天 四楼 游乐场 6元/平米/天 餐饮 3-4元/平米/天 温莎杰座 一层：麦当劳、黄金珠宝、服装鞋类 租金：7-10元/m2/天 二、三层：沃尔玛； 四层：美食广场、休闲娱乐、阿波罗飚歌城。 租金： 3-5元/m2/天 每间铺面需缴纳保证金1万元（可退），进场费: 30m 2以下3000元/间、 30m 2以上5000元/间（不退），无其它管理费用，所有商业均为开发商自持。 家乐福恒丰店 一层：特色餐饮 服饰 租金：12元-20/m2/天 二层：主体家乐福超市，超外租金：每月5-6000元/间合8-10元/m2/天 三层：主体家乐福超市，超外 租金每月4000-5000元/间，合6-8元/m2。,元一商圈重点在建项目,信地·城市广场项目占地419亩，总建筑面积100万平方米；其中商业，商务面积58万平方米，由Shopping Mall，家具Mall，服装Mall，星级酒店，写字楼，步行街和高档公寓等组成，配套有24万平方米的花园式住宅和12.79万平方米综合停车场,商圈重点在建项目,合肥胜利广场欢乐城是合肥首座以欢乐为主题的地下商业项目，同时也是合肥城市地下空间首个试点项目。项目位于合肥市中环线临泉路与胜利路交汇处（胜利广场地下），与元一时代广场、站前商业广场相毗邻，地理位置得天独厚。总建筑面积达8万方，汇聚最具人气六大业态，开创第四代体验式商业新纪元。,元一商圈点评,元一商圈位是以元一时代广场为中心是合肥市近年来发展迅速的几个商业副中心之一，也是合肥首个SHOPPING MALL，随着周边小区新开发建设的，配设施不断完善，人口居住密度大，对面温莎-沃尔玛及恒丰家乐福相继开业，已形成为合肥北区的商业副中心。在建的胜利广场欢乐城、信地城市中心等建成后元一商圈业态趋于完善、品质逐步升级、影响力正日益提升。,三里庵商圈,三里庵商圈,“三里庵商圈“位于蜀山区与庐阳区交汇处，离中心城区即长江中路商圈不足1公里，商圈发展形成由其独特优势的地理环境与品牌商业进驻的契契相关。上世纪90年代的五里墩立交桥的修建成功，贯通三里庵区域成为合肥市重要交通节点，乃至周边成熟的社区配套商业的影响，于2004年国购广场的家乐福店的开业，合肥首个以综合体MALL形成的购物中心形成，促使三里庵商圈的形成，三里庵周边商业兴起正式纳入合肥商业网点规划范畴。逐渐形成了以三里庵国购广场综合购物中心为主导的商业形态。 目前，三里庵商圈的主流商业总体量在20万左右，商圈面积辐射也在逐年提升，范围约在1平方公里，商业总建面积30多万（不包括酒店、商务办公楼），购物广场面积约11万，超市3.4万，专业卖场1500，专业市场8.5万，其他社区商业总建面积约3万。,三里庵商圈业态图,“三里庵商圈”以购物中心和专业市场为主流商业业态，占据了本商圈商业约60%主导份额，其他经营业态业种均较为齐全，业态组合也较为丰富，涵盖餐饮、休闲娱乐、医药保健、服饰、鞋类、IT数码、家电、家居、体育运动产品、美容、儿童用品用具、生活配套设施等，影响丰富补充着“三里庵商圈”的商业业态。,三里庵商圈业态,“三里庵商圈”以其独特的人文环境，成熟社区与中高端住宅的开发，人口集中，商业氛围浓厚。虽是2004年正式形成的商圈，但商圈内以社区配商业居多，传统商业业态仍占据主要位置，以新兴的综合MALL购物+购物中心与专业市场以主导业态存在，革命性改变了本商圈与其他商圈的差异经营模式。近期三里庵商圈又将添加一个商业面积在12万方的购物中心之心城，引进大洋百货和保利影院、冠军溜冰场，填补了三里庵商圈业态的空白，提升此商圈的竞争优势。 目前，三里庵商圈内业态主要是购物中心、超市、专业卖场、专业市场，街铺数量较少且多为社区配套商铺，形成多业态共荣的业态构成。 商圈主流商业业态有： 大型购物中心1家： 国购广场； 超市1家： 家乐福国购店； 社区商业2条： 西园新村社区商业，安居苑社区商业 专业卖场1家： 国美电器、苏宁电器 专业市场2家： 美家居装饰广场 街铺400多家： 商圈四至路线及主要干道的沿街商铺,商圈租金,目前，商圈内以长江西路为轴心的国购广场，除主力店家乐福月租金在45-56元/外，内铺月租金均在300-600元/，。现阶段国购广场入驻率较高，品牌审核较严，长江西路高架贯通后，本就稀缺综合购物中心的商业租金将会更高。 本商圈内的专业市场以家居市场为主，入驻品牌家居产品，市场位置较开阔，能见度较高，平均租金在30-65元/。且专业市场均是统一招商、统一管理，现阶段基本无商铺出售； 商圈内沿街的商铺，以社区配套商业居多，沿街商铺集中于长江西路与梅山路，租金多以长江西路国购广场为中心，分布于长江西路五里墩立交桥西侧的商业，相对集中，商铺租金在70-150元/，三里庵商圈边缘青阳路、贵池路等以社区配套商业为主，商铺租金在40-70元/之间。,重点在建项目,该项目位于目前合肥市最具活力的“三里庵都市综合商圈”的核心位置，西邻安徽国际购物广场。项目总建筑面积35万平方米，地上建筑面积27万平米，地下建筑面积8万平米其中购物中心部分12万平方米，地上七层，地下三层，其中地下1层至地上七层为经营层面项目共设1300个停车位。项目目前正在进行桩基施工，计划2012年初竣工交付使用。,之心城业态定位,三里庵商圈点评,自04年开业以后，国购广场首个MALL综合商业形态，辐射全市。作为三里庵商圈形成代表性的零售集中商业国购广场引领了合肥商业发展重新认识，致使三里庵商圈内商业的重组，也使合肥商业形态开始重新定位，所以国购广场的形成与发展不仅是三里庵商圈的代表，也起到了合肥零售商业的快速发展的里程碑式作用。而随着之心城项目的建成将极大巩固三里庵商圈的地位和提升商圈的品质,马鞍山路商圈,马鞍山路商圈,马鞍山路商圈“位于包河区核心地段，2005年形成商圈雏形，主流商业形态以购物中心、超市、专业市场（专业卖场），专业批发市场为代表，2007后各高档住宅开发的商业业部分，均以新兴的商业街形态出现，丰富了马鞍山路商圈内的商业业态构成，加至原先已有的特色街区，马鞍山路商圈形成了独特的街区商业氛围。 近年，随着马鞍山路板块的居住区域扩大，商圈面积幅射也提升近1.5平方公里，商业总建面积40多万（不包括酒店、商务办公楼），购物广场面积约8万，超市约2万，专业卖场4000，专业批发市场18万，商业街约10万。 最具有代表性的是新都会环球广场、合家福购物广场，以主力店 “ 家乐福”与“合家福”的商业影响力，商业幅射遍及合肥其他区域，消费群体涵盖丰富，也成就马鞍山路商圈在合肥商业中商圈形成的代表商业，以及品牌开发商的商业街模式，开发规模比例大，也将重组马鞍山路商圈内商业形成构成，甚至影响合肥整体商业格局。,马鞍山路商圈,马鞍山路商圈”主流商业业态，占据了本商圈商业约70%主导份额，其他经营业态业种也较为齐全，涵盖服饰、鞋类、IT数码、化妆品、家电、家居、体育运动产品、SPA美容、儿童用品用具、农产品等十余种。此外还有市银行、药店、餐饮和娱乐休闲配套设施等，影响丰富补充着“马鞍山路商圈”的商业业态。,马鞍山路商圈租金,“马鞍山路商圈”纵横交错的便捷交通，人文环境的优越，促使商业发展非常迅速，商圈商铺寸土寸金，租售金相对合肥整体租售情况处于中高端水平。但商圈辐射面积大，各特色商业的与集中性商业的租售情况存在一定差异。 目前，商圈内购物中心位于马鞍山路与屯溪路、太湖路交汇处，商业消费集中，除主力店入驻租金在50-60元/，内铺月租金在150-300元/，现阶段几乎无商铺对外销售。 商业街作为新兴的商业形态，统一销售、统一规划、统一招商管理， 现阶段投资商较多，承租量不大，租金均在60-70/。 圈内沿街的商铺的租金以马鞍山路为中轴，呈抛物线状起伏，分布在马鞍山路、屯溪路、太湖路、宁国路、九华山路商业集中路段的商铺租金在46-260，马鞍山路商圈边缘区商业相对不集中，租金在35-55元/。,马鞍山路商圈,马鞍山路商圈点评,马鞍山路新都会商圈位于合肥市的包河区，随着马鞍山路连接滨湖新区的包河大道的建设通车，带动了整个区域的发展，房价急速攀升。目前正在建设中的合肥轻轨一号线将从此区域贯穿滨湖新区和老城区。该区域以新都会环球购物广场，大型的超市，家电大卖场以及合肥市周谷堆蔬菜批发市场为主，配以沿街餐饮店家。 随着北起万达，南至合家福，新都会坐拥的马鞍山路将成为南边副中心商圈。,合肥商业总结,合肥主要商业总结,合肥市的商业布局基本围绕着老城区一个商业中心，各周边区域一个副中心的形态在发展，比较符合本地的经济需求的现状。 老城区，商业形态滞后，有待升级。零售业态依然以百货商场、量贩超市以及步行街街铺、集贸市场类传统业态为主。零售业市场竞争火热。同一商圈内的同行业竞争十分激烈。新兴商业业态在市场上依然缺乏。淮河路步行街虽然商铺林立，但是由于铺位有限，商家太多，热炒之下，租金飙升，又多以遍布专卖店的运动休闲品牌为主，经营品类相对单一，消费年龄层次偏低，基本处于饱和状态，新的品牌很难进入。只有通过银泰中心这样改造物业引入新的品牌。,大型超市具有贴近居民生活的特点，因此大型超市成为近些年来合肥发展最快的业态，将成为主力业态，外资零售巨头步伐加快；百货店已进入整合阶段。从现有商圈的分布可以看出，合肥近几年已从一个商圈向多个商圈发展，瑶海区、包河区、蜀山区、滨湖陆续推出几大商业综合体,元一时代购物广场、新都会环球购物广场、国购广场。 在建的城市综合体将在这两年更是遍地开花。由第一批以一环为据点向二环和新区发展。,总结1：现有副商圈，以一环为据点,总结1：以一环为据点，开始合肥第一批新型商业体。,随着合肥的大建设，合肥市大型复合型商业街区不断涌现，将在一定时期促进合肥商业的升级，引领消费潮流；购物中心(shopping mall)作为目前最先进的零售业态，由于购物中心功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。 但现有以一环为占据点的副商圈已难已满足合肥发展。以后商圈发展以改造旧城、并以二环为据点向外扩张，并以合肥城市规划各组团而发展。,总结2：再建商业中心（城市综体），主要以二环为据点，和城市新区,合肥商业发展总结2,从合肥的商业发展方向及在建商业从心可得出，除了改造老城区合肥商业中心，以二环路为据点是现阶段极以后的主要发展方向。 现有在建的项目有：明发、宝业东城广场、天鹅湖万达、新地中心、安粮城市广场、西环中心、信地城市广场等等。,合肥百货业批发主要集中在新站区，于1992年12月开工建设，1995年4月，经安徽省政府正式批准设立试验区，1996年2月，国家建设部将试验区列为全国首家城市综合开发试点区。新站批发商圈也在新站区逐步发展中形成，目前新站批发商圈已形成以安徽大市场、白马服装城、安徽国际汽车城、中州家具市场、瑶海家具市场等为代表的专业市场集群，以元一时代广场、温莎国际广场、恒丰家乐福等为现代服务业商业集群，加之近年来一大批商务、高档酒店的兴起，新站商圈已成为合肥区级商圈，也是安徽省百货流通批发业集散地。,新站区批发商圈概述,1994年，新站区把培养市场作为发展第三产业的重点，于1995年初 步形成商业布局概念，1996年初步完成区内商业规划；,1998年10月，安徽中州家具市场一期开业，2002年，中州家具市场二、三 期扩建工程启动；,4,1996年1月8日，建筑面积2.8万平方米的瑶海家具世界开业，新站区第一 家大型商业设施落成；,1997年底，新站区根据商贸发展态势，利用试验区得天独厚的交通区位优 势，沿站前路、一环路、胜利路和站西路构筑出井字形的商业框架布局；,1996年1月15日，安徽大市场动工建设，97年10月18日一期开业，后不断 扩大完善，现总面积达25万平米；,发展历程,2000年9月28日，宝文国际装饰广场建成开业，新站区迎来建材专 业市场，商圈规模渐显；,2005年9月28日，中绿服饰广场开业；,4,2003年，好美家建材超市建成营业；,2002年7月，安徽国际汽车城开工建设，2003年底基本建成开业，2004年 全部竣工，占地面积达526.37亩；新站区商圈影响力逐渐增强；,2004年10月18日，白马服装城一期开业，06年9月30日二期开业，总营业 面积达10.2万平米；,发展历程,2005年12月10日光大国际服装城正式开业； 2007年元旦，光大国 际鞋城开业；,2007年12月25日，家乐福在合肥的第三家门店家乐福恒丰店开业；,4,2006年6月30日，聚集白马服装城、广大国际服装城、中绿服饰广场、安徽 大市场服装城等的站前路被中国商业联合会授予“安徽服饰第一街”称号， 新站区服装批发已形成较强影响力；,2005年12月28日，新站区大型综合商业元一时代广场建成开业，商业面积 达8万多平米，新站商圈商业开始升级提升；,2006年10月，欧洲第一、世界第三的国际建材超市集团英国百安居合 肥瑶海店开业，国际巨头进驻新站；,发展历程,2008年5月15日，温莎国际广场建成开业，新站商圈业态更加丰富 多彩。,2009年8月白马三期开业，2010年4月中绿二期开业.,4,2008年9月29日，新型商业形态奥特莱斯购物中心凯斯茂百货开业，新 站区商业快速升级提升；,2008年9月6日，安徽首家专业儿童用品城开业，商业面积达2万多平米；,2008年10月18日，合肥最大家居商场红星美凯龙全球家居广场建成 开业；,发展历程,1992年 ,2000年,孕育规划阶段,发展历程,2001年 2007年,快速发展阶段,2008年 至今,升级和变革阶段,在10多年发展过程中，商圈形成了以专业市场为主导的商圈特色。以白马服装城、安徽大市场服装城、光大服装广场、中绿服饰广场、四季青女装市场为代表的服装批发类专业市场，并沿站前路形成了“安徽服饰第一街”；以安徽国际汽车城以及汽摩配市场的汽车及配件专业市场；以瑶海家具市场、瑶海家具批发大市场、雅豪名品店以及中州家具市场、红星美凯龙、好美家等家具批发专业市场；以元一时代广场、温莎国际广场等为代表的集百货、休闲娱乐等于一体的综合型现代服务业集群。新站商圈业态趋于完善、品质逐步升级、影响力正日益提升。,新站商圈是合肥目前商业网点最为密集、营业规模最大商圈，商圈紧邻老城区，并且与合肥东部组团及北部组团均较为临近，具有良好的区位及交通优势。目前商圈占地面积约5.30平方公里，商业营业面积约133.6万平米（不包括商务、酒店面积），其中服装及综合类批发专业面积约52.7万平米、家具建材类市场面积约31.2万平米、综合类商场面积11.2万平米。,商圈概述,商圈地位,新站商圈在合肥其它商圈中，形成时间相对较早。新站区针对区域优势，抓住发展机遇形成了专业市场这一商圈特色，并在坚持特色的基础上，逐步提升商圈品质，丰富商圈业态。商圈的基础设施较为完善，交通便利、环境较好。在合肥及新站区新一轮发展提速中，新站商圈在商业发展规划的指引下，结合商圈自身优势，将会有更好的发展和提升。 为了确定新站商圈的商业地位，我们构建了向内分析商圈自身条件、向外分析其它商圈的参照对比系统，在参照对比中对商圈有更全面更准确认识和把握。,首先、新站商圈形成了以专业市场为特色，以百货、餐饮、休闲娱乐 等业态为补充的商圈业态格局，专业市场面积占到商圈商业面积的 81.48%，占有绝对主导地位；,4,再次、新站商圈业态综合性不断趋于丰富，餐饮、休闲娱乐业态比例逐步 提升，商圈处在快速升级提升过程中。,其次、新站商圈在发展中形成了具有鲜明特色的商业集群，如站前路“安徽 服饰第一街”、安徽国际汽车城为核心的汽车及配件市场、元一时代广场及 周边的综合型现代服务业商业区，以及分布相对较为零散的家具建材类专业 市场等；,新站商圈特征由商圈在发展中不断沉淀以及合肥城市发展、商业整体发展的 带动和促进而形成的，但新站商圈专业市场占主导的商圈特征在短期内不会 改变。,新站商圈的特征,商圈业态,新站商圈商业业态构成具有自身特色，专业市场在面积上占绝对主导地位，但百货、超市、餐饮、休闲娱乐等业态亦具有较大比例。,在业态结构比例上，餐饮类占近1/5，达到19.18%，五金化工、机电配件、休闲娱乐以及生活配套类业态均占有较大比例，专业市场亦占到了2.51%。,在主要业态面积比例上（因专业市场等所占面积较大，为了反映商圈其它业态面积构成情况，此处比例图不包括专业市场及百货等），餐饮、休闲娱乐以及超市等占到了较大比例，分别为27.42%、12.96%、23.93%。,从以上比例图还可以看出，新站商圈某些业态比较缺乏，如家居、IT数码等业态。从上图业态比例也可以看出新站商圈目前已形成一个较为成熟的居住区，生活配套类业态结构较大，餐饮及休闲娱乐类比例较大，则说明了新站商圈处于快速升级提升过程中。,商圈交通,从商圈对外交通来看，商圈内拥有国家重点工程的合肥火车站、全国45个公路交通 枢纽之一合肥客运总站、合肥旅游汽车站、新亚汽车站，可满足区域专业市场物流 配送需求，并且亦可导入更多人流促进商圈商业的繁荣发展；,4,从公共交通来看，商圈内有近25条公交线路，如801、226等延伸较长路线， 并且有四个公交终点站，合肥火车站更是10多路公交车的终点。,从商圈内部道路系统来看，目前新站区完善的道路交通体系已经形成，四纵 （张洼路、胜利路、铜陵路、当涂路）四横（物流大道、北二环、凤阳路、 临泉路）主干道可以有效满足商圈内交通需求。,新站商圈交通条件较为优越，优越的交通条件提升了商圈影响力和辐射力。 具体如下：,新站批发商圈,白马服装城,一期 经营面积42000平方米，于2004年10月18日开业-1F：童装、孕妇装；1楼：品牌男装；2F：品牌女装； 3F：品牌女装及裤装；4F：精品女装；5F：精品男装 二期 经营面积6万多平方米，年月开业。1F：品牌休闲男装、运动休闲装、男裤；2F：各类品牌女装；3F：品牌裤装、牛仔、内衣、毛衣；4F：精品女装5F：精品男装 三期 经营面积8万平方，-1F散货服装，1F皮具、箱包.2F童装，3F饰品、礼品、工艺品、化妆品。4F家居饰品、音像制品、玩具、袜业。5F童装、皮具、箱包展示厅。,白马服装城,一期 负一楼租金为：135元/-230元/，一楼租金为： 150元/-270元/，二楼租金为：100元/-240元/，三楼租金为：90元/-180元/，四楼租金为：140元/-210元/，五楼租金为：125元/-230元/， 二期 一楼租金为： 160元/-300元/，二楼租金为：120元/-260元/，三楼租金为：100元/-200元/，四楼租金为：150元/-220元/，五楼租金为：140元/-240元/。 三期 负一楼租金为：5000元/年-20000元/年，一楼租金为：8000元/年-150000元/年，二楼租金为：20000元/年-150000元/年，三楼租金为：4000元/年-100000元/年，四楼租金为：4000元/年-30000元/年，五楼租金为：3000元/年-10000元/年,九龙珠儿童城,九龙珠儿童城，于2008年9月开业，营业面积2万多平方米，一楼将是品牌童装；二楼为二三线品牌童装；三楼为童鞋；四楼是孕婴用品；五楼儿童书籍、为童车、玩具、儿童摄影、幼儿启蒙教育等。 每平米租金：一楼120元，二楼90元，三楼70元，四楼50元，五楼30元,宝业家纺广场,“宝业·家纺广场”于2007年7月28日开业，面积近3万平米，整个市场分为三层：一层为时尚品牌馆，二层为缤纷流行馆，三层为名流精品馆。主要经营床上用品、窗帘布艺、家居服饰、家艺家饰。为家纺品牌专业市场。 。一楼租金为：50-80元/，二楼租金为：二楼 38-56元/，三楼租金为：38-50元/,四季青服装市场,安徽四季青批发市场市场一至四层为商场，面积约为20000平方米，五至十五层为公寓式办公房，面积为17000平方米。建成后的安徽四季青女装批发市场将是安徽规模最大、配套设施最齐全、也是全国单体面积最大的专业女装批发市场。 一楼租金为：45-80元/，二楼租金为：35-60元/，三楼租金为：33-50元/，四楼租金为：25-45元/,中绿广场,安徽中绿广场位于合肥火车站东侧200米处，占地约100亩，规划总建筑面积约19万平方米，该项目分三期开发建设。 一期建筑面积4.1万平方米，门前休闲广场1.2万平方米，-1F童装、1鞋、内衣。2-3内衣，已于2005年9月28日开业。一楼租金为： 75元/-80元/，二楼租金为：55元/-65元/，三楼租金为：40元/-50元/，四楼租金为：30元/-35元/， 二期